Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Sondage

[+1] #176 24/07/2023 13h22

#177 04/08/2023 17h07

#178 09/10/2023 15h05

[+1] #179 09/10/2023 15h21

#180 26/10/2023 20h22

1 #181 15/03/2024 14h28

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#186 16/03/2024 11h57

#187 16/03/2024 23h41

#188 17/03/2024 13h45

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

a écrit :

Surin · #176

Le prix de la part passe de 306 à 268 € soit 12,42 % de baisse.
De prime abord j’ai vu cela d’un mauvais oeil par rapport à la gestion. Je suis le premier à reprocher aux SCPI à capital variable d’être structurellement mal conçues pour affronter un marché de l’immobilier en baisse couplé à une augmentation des retraits de parts (ce qui n’est pas le cas à ce jour).

Je constate que Amundi a pris l’initiative de mettre à jour les valeurs d’expertises au 30 juin 2023. Ils ont vu leurs craintes se confirmer avec une augmentation de la baisse de la valeur de reconstitution à comparer à celle initiée en 2022. Dans ces conditions, inutile d’attendre fin 2023 et se réveiller avec la gueule de bois, ils ont anticipé la mise à jour et agissent immédiatement en abaissant le prix de part. Là encore, au premier abord, je me suis dit ils y vont fort ainsi ils vont pouvoir continuer de collecter ce qui défend leurs intérêts. L’autre avantage de baisser fortement est que le signal - certes négatif - indique aussi que la baisse se fait en une seule fois et qu’il n’y aurait pas à en craindre d’autre.

Je vous invite à écouter la vidéo de ce lien : Ajustement de la valeur des parts de nos SCPI | Home Amundi Immobilier

On y voit que le prix de 268 € correspond à un ajustement au milieu du tunnel des 10 % :

Rien ne permet de dire qu’il n’y aura pas de prochaine baisse mais on indique que la fête est finie, retour à la réalité des vraies valeurs qui baissent, reste à voir si cela est exagéré et si surtout cette baisse perdure, réponse l’an prochain.
Dans ces conditions, ceux qui sortent sont les perdants, il faut maintenant rester et percevoir ses revenus, en espérant une remontée à moyen terme.
Cette baisse visiblement plus élevée que pour d’autres SCPI des valeurs d’expertise est aussi la conséquence d’une collecte démesurée de plusieurs centaines de millions d’euros par an qui ont "obligé" les gérants à acheter un peu tout et partout, à des prix élevés. Si l’on était resté avec le patrimoine originel de Rivoli Avenir Patrimoine d’avant 2015 en collectant de manière très mesurée, il est probable que la baisse des valeurs d’expertise aurait été moins violente.

Il faut espérer que ce prix colle réellement à la réalité et que la collecte à venir permettra d’investir à des prix ayant diminué d’autant, sinon ça sera dilutif pour les associés, ce qui ne changera pas leur situation depuis 10 ans …

Dernière modification par Surin (24/07/2023 16h22)

Fanscpi · #177

Problème de liquidité : 0,31% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Source : bulletin trimestriel

Overlord · #178

Bonjour,
Cette SCPI est ici faiblement noté avec 0,6/4 … à votre avis, voyez-vous des perspectives d’amélioration dans les années à venir ou doit-on redouter une nouvelle baisse du prix de la part … voire des loyers?
Tout cela me fait cogiter car personnellement je détiens depuis 9 ans des parts pour un total de 10 000 € (enfin plutôt 9 000 € maintenant après la forte baisse du prix de la part!), dans une assurance-vie avec 0,8% de frais de gestion sur UC et qui reverse 85% des loyers soit environ 100 € de dividende chaque trimestre. Je me demande si je dois me couper un bras et donc malgré tout entériner la perte (j’ai vu que Surin était défavorable à ce choix dans son post du 24/07/2023) afin d’investir ces 9 000 € dans une SCPI à priori + solide incluse dans une autre assurance-vie avec 0,5% de frais de gestion sur UC et qui reverse 100% des loyers. Dans ce cas et en espérant avoir fourni assez d’éléments, au bout de combien de temps peut-on estimer que ce choix puisse être gagnant?

Greyna · #179

SI vous choisissez à la place une SCPI sans frais d’entrée (on trouve Remake Live en assurance-vie maintenant par exemple) alors cet arbitrage est "gagnant" au bout de… 0 mois. (hors délais liés à l’opération et éventuel délai de carence sur les loyers)

Fanscpi · #180

Capitalisation importante : 3 466 M€.
37 048 associés.
Problème de liquidité : 1,27% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Source : bulletin trimestriel

Dernière modification par Fanscpi (27/10/2023 07h39)

Greyna · #181

Nouvelle baisse pour les SCPI Amundi:

a écrit :
UN CONTEXTE DE MARCHÉ DEFAVORABLE AUX VALORISATIONS IMMOBILIERES

En juillet dernier Amundi Immobilier avait pris la décision de modifier le prix de souscription(1) de la SCPI Edissimmo afin de tenir compte de la baisse des valeurs immobilières en 2022 et au 1er semestre 2023. Cette baisse des valeurs était liée à la hausse importante et extrêmement rapide des taux des banques centrales mise en place afin de juguler l’inflation.
Au 2ème semestre 2023, les taux ont continué d’augmenter, et le taux de l’OAT 10 ans a atteint ainsi son plus haut au mois d’octobre. Dans ce contexte, les valeurs immobilières ont continué à s’ajuster à la baisse, et le marché de l’investissement immobilier a affiché des volumes de transactions plus de 50% inférieurs à ceux enregistrés en 2022.
L’IMMOBILIER DE BUREAU DANS NOS SCPI

Nos trois SCPI ont une exposition prédominante sur le marché de bureau avec des immeubles bien localisés, nous rendant confiant sur la résilience de leurs actifs et de leurs revenus sur le long terme. Ces immeubles ont vu leur valeur baisser du fait des incertitudes qui pèsent sur cette classe d’actif et de leur sensibilité plus importante à la hausse des taux sans risque. En moyenne en 2023, les actifs de bureau détenus par nos trois SCPI ont baissé de -11,3%.

AJUSTEMENT DES VALEURS D’EXPERTISES ET DU PRIX DE SOUSCRIPTION

Ainsi sur la base des expertises réalisées au 31/12/2023, la valeur des patrimoines immobiliers de Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre a baissé respectivement de -6,4%, -6,7% et -6,9%.
Amundi Immobilier a donc décidé de fixer le nouveau prix de souscription des SCPI Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre de façon à refléter la baisse de la valeur des patrimoines immobiliers au 31 décembre 2023, soit respectivement 191€ (-6,4%), 250€ (-6,7%) et 209€ (-6,7%).

PREVISIONS DE DISTRIBUTION 2024
Il est à noter toutefois que les revenus locatifs des immeubles détenus ne sont pas affectés par ces ajustements de valeur qui ne font que refléter la hausse brutale des taux d’intérêt. Le dividende versé par nos 3 SCPI en 2023 ont été identique à celui versé en 2022. Les équipes de la société de gestion restent totalement mobilisées afin de maintenir en 2024 un niveau de distribution équivalent à celui de 2023

sm94 · #182

Bien mauvaise nouvelle!

’En moyenne en 2023, les actifs de bureau détenus par nos trois SCPI ont baissé de -11,3%’, mais une baisse cumulée de 18,3% pour RAP.

GoodbyLenine · #183

La fin du texte cité par Greyna est un peu comique : regardez quel a été l’évolution du montant distribué par part, sur les 10 ou 15 dernières années, et vous comprendrez l’ironie qu’il comporte.

Un indice, avec les montants distribués par part de 2010 à 2017, que vous pourrez ainsi comparer à ceux de 2023 : p.2 SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?

maxicool · #184

Donc, si l’on regarde la valeur de reconstitution, ça donne :

Au 31.12.2019 : 319,30
Au 31.12.2020 : 308,84
Au 31.12.2021 : 312,38
Au 31.12.2022 : 298,30 (soit - 4,51% p/r à 2021 et - 6,58% p/r à 2019)
Au 24.07.2023 : 268,41
Au 31.12.2023 : 250,42 (-6.7% par rapport au 24.07.23)

Soit - 21,57% entre le 31.12.19 et le 31.12.23, pour des actifs réputés "prime".
Finalement, des actifs prime ne protègent pas plus que ça des baisses de valeur !
Pour comparaison, Efimmo1 ne subit quasiment que la moitié de cette baisse (11,66%) sur la même période !

Dernière modification par maxicool (15/03/2024 21h14)

Surin · #185

Sans vouloir défendre RAP, il semble que si l’immobilier de bureau parisien et RP souffre particulièrement, ça l’est d’autant plus pour les grandes surfaces. Il y a très peu de grosses transactions et ce n’est pas le moment de vendre car ça se fait à la casse.
La granularité de Efimmo 1 la protège un peu plus que RAP dans ce contexte.
Reste aussi la question de la fidélité des expertises et la "relecture par les équipes internes" dont tout le monde ignore l’influence que cela peut avoir selon les sociétés de gestion.
Le temps confirmera ou non ce comparatif mais clairement, l’immobilier "prime" souffre et ne protège pas en effet de la volatilité dans cette période.

loulou75015 · #186

On ne peut qu’être très déçu. Pourtant j’étais un défenseur de RAP, je l’avais même qualifié de ma "chouchou" à l’époque, pourtant si le patrimoine est Prime les gérants sont vraiment nul. Je vais noter ci dessous tout les arguments donnés par les gérants du temps où j’avais de nombreux échanges avec eux et la réalité du terrain  :
- Moi : Pourquoi vous fait du report à nouveau et distribuez un petit coupon ?
- Amundi Immobilier : En cas de coup dur nous, nous aurons de la réserve
- les Faits : Covid = baisse drastique de la distribution

- Amundi : Nous avons de l’immobilier Prime, certes on distribue moins que Corum, mais vous verrez en cas de retournement du marché, nous sauvegarderons les intérêts de nos clients avec de l’immobilier que ne baissera pas
- Moi : (réflexion interne : à oui en effet bon argument)
- les Faits : Remontée brutal des taux = baisse de 18% du prix de la part dans le haut de la fourchette, pas de raison que eux ne baissent pas, mais on aurait pu attendre une baisse moindre !

Conclusion :
- Gérants au mieux incompétents au pire menteurs
- Heureux d’avoir à coté d’autre SCPI qui se comporte mieux
- Heureux de l’avoir financé à 100% à taux très bas
- DIVERSIFICATION comme pour tout les actifs est le maitre mots

Manarea · #187

Amundi Immobilier se moque du monde.

Il faut voir leur directeur général Marc Bertrand se gargariser dans les émissions spécialisées comme ici, alors qu’on le préférerait en train de faire profil bas au travail sur la gestion des immeubles.

Leur communication est aussi lamentable: Quels sont les actifs les plus concernés? quelles sont leurs perspectives à moyen-terme?

Ceci confirme qu’il faut privilégier les SCPI de taille moyenne qui limitent la collecte et non les SCPI de grande taille qui collectent sans discernement pour majorer les frais de souscription et de gestion, et cela au détriment des épargnants (achats d’immeubles de moins bonne qualité pour placer la collecte ce qui dégrade à terme la rentabilité et la valeur du patrimoine en cas de retournement du cycle, surpondération des institutionnels qui ont passé leurs ordres de vente en priorité, etc.).

Fréderic Puzin - dont je trouve le marketing parfois agressif - avait prévenu de cela il y a déjà plusieurs années.

Cela montre aussi que la SCPI n’est pas le placement magique et liquide comme certains le disaient: cela servira de leçon pour le prochain cycle.

A mon sens, l’AMF doit regarder tout cela de plus près pour tirer les leçons de cette période et, peut-être, plafonner la taille des SCPIs à capital variable.

Dernière modification par Manarea (16/03/2024 23h51)

ArnvaldIngofson · #188

Si on fait l’hypothèse (audacieuse, tendance à la baisse, objectif 2024 au mieux de maintien) que les revenus vont se maintenir à 10,25 € par an,
l’acheter aujourd’hui à 250,00 € donnerait un rendement de 4,1 %.
Avec actuellement un taux monétaire EUR à 3,9 %,
ça ne serait pas un achat rationnel.
Pour soutenir le marché il va falloir que le réseau de distribution LCL trouve des pigeons …

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