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#26 24/01/2017 12h04 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Réputation :   29 

Bonjour,

6.92 % de hausse du prix de retrait en 2015 c’est plutôt pas mal non ?

Le TRI sur 5 et 10 ans sont excellent.


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#27 25/01/2017 09h36 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Réputation :   

oui, le TRI est bon mais n’est ce pas artificiel??

ce qui m’inquiète, c’est que lorsque que je suis entré en 2008, elle est de taille plus petite, à capital fixe et essentiellement parisienne avec de beaux actifs.

Puis est passé par là la fusion, et le passage au capital variable.

Ce qui a eu pour conséquence un afflux d’argent frais, une course aux investissements avec les autres scpi qui ont du cash à investir à gogo obligatoirement  aussi.

Résultat: on va avoir une baisse des rendements et surtout avec ce prix de retrait qui monte, on  habile la mariée pour avoir un tri correct..

comme commence à le dire certains pros,n’allons nous pas vers la bulle??

il y a 10 ans, quand on parlait scpi, c’était les initiés, aujourd hui, c’est vendu comme un livret A sans que tout le monde en mesure les risques…

je m’interroge et ouvre le débat..

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#28 25/01/2017 10h08 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Donc une personne reproche à la SCPI en question de voir son prix de part augmenter insuffisamment par rapport à la valeur de réalisation (4% de moins) tandis que l’autre considère que l’on "habille la mariée" en augmentant le prix de retrait.

Non personne n’habille la mariée, les expertises donnent une valeur en hausse donc il est normal que la valeur de retrait suive plus ou moins cette tendance. En l’occurrence c’est moins donc il reste un potentiel d’augmentation surtout si les valeurs d’expertises de 2016 continuent d’augmenter.
Sauf à considérer que les valeurs d’expertises sont truquées, ce sont elles qui servent de base à l’évaluation du prix de part.

Il est en effet étonnant de voir cet actif à la Défense rapportant 1,88% seulement. Est-il loué en partie seulement, aucun élément de réponse n’est dans le BT, on analysera plus en détail avec le RA.

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#29 25/01/2017 15h06 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Tentative d’analyse des chiffres concernant la la tour Egée :

BTI 3T2016 de Rivoli : achat via SCI à hauteur de 25% / 13 515m² / Prix 104 980k€ / loyer 1 983 878€/an
BTI 3T2016 de Edissimmo : achat via SCI à hauteur de 20% / 10 812m² /Prix 83 984k€ / loyer 1 587 102 €/an
Sur ce site on apprend que la tour compterait plus de 43 600 m², dont 38 000 m² vides en 2014, et que le loyer d’un nouvel occupant avoisinait 450-500€/m².
Sur ce site on évoque 53 000 m² en tout.
Sur ce site on apprend qu’Elior installe 1200 collaborateurs en septembre 2016, sur 17 des 39 étages de la tour.
Sur ce site on apprend que Regus y a un centre (d’au moins 500 m²).
Sur ce site on trouve une annonce de location à 430€/m² (avec 1 300 à 15 395 m² disponibles).

J’en déduis que la surface de la tour doit avoisiner 54 000 m², que la tour (en totalité) a du être acquise pour environ 420 M€, que le loyer annuel pour la totalité de la tour devrait avoisiner 23 M€ (à 430€/m²), soit un rendement potentiel d’un peu plus de 5% (cohérent avec le marché sur cette zone), et que les montants de loyer annoncés par ces SCPI doivent tenir compte d’une forte vacance locative (peut-être le loyer 2016, avec Elior présent durant 3 mois seulement, et 15 395m² vides), et que c’est surtout une communication maladroite.
Réponse/confirmation aux prochains BTI, RA, en interrogeant le CS, ou à l’AG.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#30 25/01/2017 15h33 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Bravo et j’ajoute juste que OPCIMMO a acquis une partie de la Tour Egée donc peut-être les 55% restants où au moins une bonne partie, je n’ai pas trouvé plus de précisions, sans Gbl je n’aurais pas eu l’idée de chercher de ce côté ci.
Opcimmo en passe de dépasser les 4 milliards d?encours | Pierrepapier.fr
Amundi pressentie pour racheter la tour Egée auprès de KanAm Grund | Defense-92.fr

Edit: voici le détail:
Amundi Immobilier réalise quatre nouvelles acquisitions pour le compte de ses SCPI

GoodbyLenine a écrit :

J’en déduis que la surface de la tour doit avoisiner 54 000 m², que la tour (en totalité) a du être acquise pour environ 420 M€

Bien vu, "L’investissement en indivision de 419,92 M€  pour une surface de 54 059 m² a été réparti comme ceci:
OPCI Opcimmo (50%)         
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (25%)         
SCPI Edissimmo (20%)         
SCPI Génépierre (5%)"

Dernière modification par kc44 (25/01/2017 15h46)

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#31 15/02/2017 15h54 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Le bulletin du T4 est sorti, voici un rapide récapitulatif des acquisitions du trimestre
- 5 av. de l’Opéra 75002 (37%) prix m² = 15.566 € rendement = 3.11%
- 43 quai de Grenelle 75015 (50%) prix m² = 10.881 € rendement = 4.72%
- Portefeuille de 6 centres commerciaux en France (28.3%) prix m² = 4.692 € rendement = 5.19%
- 152-154 Admiraal de Ruyterkade Amsterdam (30%) prix m² = 7.138 € rendement = 4.11%
- Streselabbstrasse Berlin (50%) prix m² = 6.550 € rendement = 3.92%
- 17 rue Jean Philippe Rameau 93418 (35%) prix m² = 7.382 € rendement = 4.06%

Les montants en pourcentage représente la quotte part de la SCPI RAP, le reste est en général acquis par les SCPI Gémmeo Commerce, Génépiere, Edissimmo ou l’OPCI Opcimmo


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#32 15/02/2017 18h13 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Sans doute de beaux immeubles dans de beaux quartiers (sauf les 6 centres commerciaux),
mais les rendements sont bien faibles !
Comment sur cette base, avec les frais de gestion et autres, la SCPI pourra-t-elle servir un rendement net de 4,7 % à ces associés ?

A comparer avec la dernière acquisition de CORUM :

Bureaux
Alphen aan den Rijn - Pays-Bas

Cette plateforme logistique de plus de plus de 43 000m² est située, dans la ville de Alphen aan den Rijn, qui est localisée à moins de 50km des 4 villes majeures du pays : Amsterdam, La Haye, Rotterdam et Utrecht. Il jouit d’une excellente accessibilité, à la fois terrestre (3 autoroutes permettent de relier Amsterdam, La Haye, Utrecht et Rotterdam), maritime (un accès direct au Rhin permet la livraison de marchandises) et ferroviaire (la gare est située à 15 minutes à pied).

C’est la position centrale et l’accessibilité de l’actif qui ont convaincu Zeeman, détaillant néerlandais de vêtements à bas prix (1 200 magasins dans le monde), d’y implanter son siège social.

Prix AEM* 24,00M€
Rendement** 7,56% AEM*
*AEM : Acte En Mains (droits d’enregistrement et honoraires de commercialisation inclus)
**Rendement : Il s’agit du loyer annuel rapporté au prix d’acquisition Acte en mains de l’immeuble.


Dif tor heh smusma

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#33 16/02/2017 10h28 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Comment sur cette base, avec les frais de gestion et autres, la SCPI pourra-t-elle servir un rendement net de 4,7 % à ces associés ?

100% d’accord avec vous !

Il faut plutôt parier sur la revalorisation de la part.

Moi qui suis très "emplacement emplacement emplacement" RAP a ma préférence.

Mais Il est certains qu’une allocation 50/50 entre RAP et Corum ne serait pas du tout idiot, l’une plus "safe" avec un rendement plus faible et une espérance de valorisation importante à long terme, l’autre plus dynamique qui "crache du rendement"


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#34 16/02/2017 10h31 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Cette SCPI n’a pas du tout l’intention de servir du 4,7% de rendement.
Son rendement 2016 continue de baisser et passe à 4,13%. Si le prix de part augmente, le rendement risque de passer sous les 4%.

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#35 21/02/2017 13h49 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Comme le disait les précédents contributeurs de ce post, attendons le rapport annuel mais bon, je reste persuadé que cette montagne de liquidité qui s’abat sur les scpi n’est pas bonne , pour rivoli, pas plus que les autres.
la suite en avril…

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#36 24/02/2017 12h24 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Dans le BT4t on lit: Le taux d’encaissement du 4e trimestre 2016 est de 93,05% contre 93,17% au 3e trimestre 2016.
En fait c’est plutôt stable. Cela veut-il dire que sur les 93,01% du TOF ils ne perçoivent en fait que 93,05% de la somme escomptée?

Dans le RA 2015 je n’ai rien trouvé de particulier hormis 3 millions d’euros de créances douteuses qui sont reconduites chaque année.

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#37 03/04/2017 17h02 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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AGE pour RAP le 19/04

à l’ordre du jour :

1/Augmenter son capital social statutaire face à une collecte en progression

En effet, la collecte enregistrée sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine nécessite d’augmenter son capital statutaire dès le mois d’avril, afin de pouvoir continuer à être commercialisée, sans interruption, avant l’Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en juin 2017. Le capital social statutaire passera de 1.250.000.000 € à 1.800.000.000 €.

2/Acheter des structures à l’IS via des Fonds OPPCI* gérés par Amundi Immobilier pour bénéficier d’opportunités d’acquisitions

De plus en plus d’immeubles de grande taille sont proposés à la vente sous forme d’actions de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IS (SA ou SAS), que les SCPI ne peuvent acheter directement, ce qui les prive d’actifs qui conviendraient parfaitement à leur politique de gestion. Dans les limites règlementaires de 10% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier, la faculté pour Rivoli Avenir Patrimoine de prendre une participation dans un OPPCI dédié aux SCPI, géré par Amundi Immobilier, investissant dans ces SA ou SAS, permet d’élargir le champ des actifs éligibles.

3/ Elargir sa stratégie d’investissement pour saisir des opportunités d’investissement à l’étranger hors zone euro

La diversification à l’étranger, déjà entamée de façon significative avec succès par la SCPI en 2016, sera maintenue dans les années qui viennent en fonction des opportunités offertes dans la limite de 25% du total des actifs. La Société de Gestion analyse des opportunités d’investissement hors zone euro, tout en maintenant la sélectivité des investissements et en couvrant le risque de change si nécessaire. La stratégie d’investissement de la SCPI reste néanmoins de privilégier les actifs situés principalement en France et à titre secondaire à l’étranger.

Egalement des petits bruits de couloir en interne chez Amundi (qui n’ont rien d’officiel encore) parle d’une hausse du prix de la part en juillet de cette année ! So wait & see.


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#38 04/04/2017 09h23 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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loulou75015 a écrit :

AGE pour RAP le 19/04

2/Acheter des structures à l’IS via des Fonds OPPCI* gérés par Amundi Immobilier pour bénéficier d’opportunités d’acquisitions

De plus en plus d’immeubles de grande taille sont proposés à la vente sous forme d’actions de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IS (SA ou SAS), que les SCPI ne peuvent acheter directement, ce qui les prive d’actifs qui conviendraient parfaitement à leur politique de gestion. Dans les limites règlementaires de 10% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier, la faculté pour Rivoli Avenir Patrimoine de prendre une participation dans un OPPCI dédié aux SCPI, géré par Amundi Immobilier, investissant dans ces SA ou SAS, permet d’élargir le champ des actifs éligibles.

Et voila comment refaire un cycle consanguin comme dans les années 90 avec les entrecroisements de société mais avec la même maison mère. On se souvient du résultat…
J’apprécie plutôt cette SCPI mais clairement cette proposition en AGE est contre les porteurs.
De plus, on explique simplement qu’il y a trop d’argent à investir donc il faut trouver quelques choses


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#39 24/04/2017 12h04 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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loulou75015 a écrit :

Egalement des petits bruits de couloir en interne chez Amundi (qui n’ont rien d’officiel encore) parle d’une hausse du prix de la part en juillet de cette année ! So wait & see.

C’est fait !

Hausse de la part le 1er mai à 286 € VS 278 € soit 2.88 % de hausse.


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#40 24/04/2017 18h45 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Et rallongement en même temps du délai de jouissance qui passe de 3 mois à 5 mois.
Tout comme son frère Edissimmo.

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#41 02/06/2017 14h41 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Bonjour,
Un point sur les résultats 2016 :
4ème SCPI par la taille avec plus de 2 Mds de capitalisation, toujours une grosse collecte : 409 M€ brut (3ème), 381 M€ net.
Un programme d’acquisition énorme : 608,7 M€ d’investissement dont 85% via des SCI.
90% de bureaux, 50% des investissements à Paris intra-muros. Rien en province. Notons les premières acquisitions en Allemagne et au Pays-Bas (représentant 4.7% du patrimoine).
Les acquisitions ont été financés par la collecte (350 M€), les cessions (175 M€) et… ? on ne sait pas : la trésorerie disponible ? (38,3 M€ entre fin 2045 et fin 2016), manque encore 45 à 46 M€ (Emprunt ?) Il manque vraiment  un tableau de flux de trésorerie dans le document…

Cession record de 177,74 M€ ! pour une PV comptable « riquiqui » de 1 978 676,72€, 1.11% , (Qu’en est-il par rapport aux prix estimés, une moins-value?)
RAP affiche sa stratégie : on bazarde les actifs provinciaux pour se concentrer sur des actifs à forte valeur foncière
Conséquence : les revenus et les produits financiers(issus des SCI) par part sont en baisse de 14% à 13.90€ : la SG évoque clairement la baisse des revenus locatifs : le patrimoine acquis est de grande qualité, et les rendements ,de fait, sont plus faibles.
Le Conseil de surveillance évoque l’impact de la vacance de l’immeuble Quai 50 à Levallois (argument bof : 1.4%  des loyers) et des acquisitions réalisées essentiellement en fin d’année (vrai : 25% au S1 et 75% au S2 et la collecte : 55% au S1, 45% au S2)
Le résultat courant est à 11.03€ en baisse « de seulement » 2.65%, d’après le tableau page 20 le total des charges, hors charges financières est de 2,50€ par part, soit seulement, 18% des revenus (20,5% pour Elysées Pierre, 26% chez Immorente). D’où vient cette performance ?
Les charges nettes immobilières sont certes en légère baisse. Elles représentent 4.45% des revenus contre 4.73% en 2015. Les charges d’exploitation sont constantes.  Regardons les dotations : le principe de maintenir un niveau de provision correspondant à 2,5 années de travaux du plan quinquennal permet de ne provisionner que 1.57% des revenus (4% pour Immorente ) et au vu du plan quinquennal à venir, le poids de la PGR devrait encore baisser.

La rentabilité (résultat courant/valeur de réalisation) est de 4.53% ( 2015 : 4.79% ;2014 : 5.11%)

La distribution : après 4 années stables à 12.50€, elle est en baisse de 8% à 11.50 €. Le rendement est de 4.14%, grâce au soutien des plus-values distribuées (0.34€ /part) (le stock des PV est consommée au 2/3) et du RAN 0.07€/part.
Ce dernier à 3.83€, en baisse constante, représente un niveau très confortable de 4 mois de distribution (normale, vu la baisse de la distribution…). A noter que pour le maintenir à flot, la SG prélève directement sur les souscriptions. (ce qui n’est pas sans satisfaire les anciens adhérents.)

La situation locative se maintient : Le TOF fin d’année est de 93,01 %  (locaux vacant : 5.56%, Franchise de loyer : 1.4%)

Emprunt : le poids des charges financières est en baisse : 2.54% des produits (2.97% en 2015, 8.81% en 2014). La SCPI est très peu endettée. A noter que sur les 180 M€ de dettes financières, 110 M€ ont une échéance à moins d’un an (impact ?)

En conclusion : Prix de souscription légèrement décoté après l’augmentation de la VR , patrimoine de qualité (avec l’espoir d’attirer des locataires ? n’empêche que le TOF  a sérieusement baissé au T1 2017), (Potentiel de PV ? oui, mais avec la sensation que les actifs provinciaux sont bradés (sensation confirmée avec la vente au T1 2017 en moins-value comptable)
Chute du rendement en dessous de 4% sans le soutien des PV dont le solde est aujourd’hui maigrichon (0.1€ par part ?). Reste le soutien du RAN…artificiellement entretenu…

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#42 02/06/2017 15h44 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Mercị pour ce résumé.
VR = valeur de reconstitution? Quelle est-elle à fin 2016?

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#43 02/06/2017 18h21 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Je viens de jeter rapidement un coup d’oeil au rapport 2016, la valeur de reconstitution (p.18) est de 284.79 euros fin 2016 (contre 279.26 euros fin 2015) pour une valeur de part de 278 euros, d’où la légère décote.

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#44 03/06/2017 02h52 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

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#45 03/06/2017 08h37 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Vous avez raison : j’avais juste ouvert rapidement le rapport annuel mais je ne suis pas particulièrement l’actualité de cette SCPI et je n’avais pas vu cette augmentation en mai.
L’augmentation récente du prix de la part semble donc logique suite à l’augmentation de la valeur de reconstitution au 31/12/2016.

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#46 03/06/2017 16h41 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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kc44 a écrit :

Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

Bonjour,
Je fais le point sur l’année 2016 écoulée + le T1 2017 éventuellement. La décote existait avant l’augmentation de la souscription au 1er mai : ce n’est pas une "erreur"  sur la période étudiée
Cordialement

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#47 03/06/2017 19h54 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Après lecture du RA 2016, je suis totalement d’accord avec l’analyse de ddazin.

Je suis sidéré par le pourcentage des acquisitions via des titres participatifs (SCI): seulement 92 ME d’achat en direct contre 516 ME via des SCI. Confirmation sur le bulletin trimestriel du 1T 2017, la seule acquisition en Allemagne se fait via une SCI, pour 33 ME, je calcule une rentabilité de 5,3% AEM…

Ces SCI sont quasiment toutes détenues à 100% par différentes SCPI de la SG. Je n’ai pas trouvé d’information sur le niveau des frais internes prélevé par les SCI. Le chiffre à t’il été publié ou donné en AG ?

Contrairement à l’exemple Immorente, la société de gestion empile donc les frais… Car les dividendes des SCI sont considérés comme des produits financiers, et il n’y aucune exclusion de commission de gestion sur ces produits:

"Pour l’administration de la SCPI, la Société de Gestion perçoit les rémunérations suivantes :
– 7,25 % HT du montant hors taxes des produits locatifs (loyer + charges),
– 7,25 % HT sur les produits financiers nets encaissés."

Si on imagine que la SCI prélève avant distribution 1, voire 2% de la valeur de l’actif net, pour des revenus locatifs de 5%, on comprend tout l’intérêt (mais pas pour les porteurs de parts).

N’est-ce pas aussi une des raisons de la vente des immeubles détenus en direct (on espère que c’est pour notre bien), avec rachat de SCI ?

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#48 30/09/2017 15h02 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Je déterre cette file de discussion au sujet de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine. Je vais recevoir d’ici la fin de l’année un montant de 150 000 euros issu de la vente d’une propriété agricole. Je pensais investir dans cette SCPI proposée par ma banque dans le cadre d’une assurance vie ayant déjà plus de 8 ans.

Je viens de consulter la notice d’information de la SCPI (édition de Juillet 2017) sur le site d’Amundi et je me pose les questions suivantes : le prix de la part au 1er Mai 2017 est de 286 euros, commission de souscription incluse d’après la brochure. Il est précisé que la commission de souscription s’élève à 8,392% TTC. Cela me semble assez important (je n’ai cependant pas l’habitude de souscrire à des SCPI), est-il possible de négocier ces frais (et donc le prix de la part) avec mon conseiller compte tenu du montant investi ? Vu les fortes collectes réalisées, cela me semble peu probable mais je préfère poser la question…

En ce qui concerne le délai de jouissance des parts, la brochure indique "A compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscription", j’en conclus pas de revenus pendant les 6 premiers mois ?

Après lecture de la file de discussion, ces 2 éléments ainsi que la baisse du taux de distribution et du taux d’occupation financier me font vraiment douter sur la qualité de cette solution dans mon cas. Je devrais peut-être envisager d’autres pistes ?

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#49 30/09/2017 15h18 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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La commission est de 8,392% sur le prix frais inclus soit 9,16% sur le prix hors frais ou prix de retrait. Ce n’est pas négociable sauf rétro-commission du CGP mais peu commun et jamais testé personnellement.
Pour le délai de jouissance, la souscription est effective à la fin du mois + 5 mois sans revenus donc vous perdez les quelques jours entre l’envoi de votre dossier et règlement + les 5 mois. Mieux vaut donc faire cela pour la fin du mois.

Pour votre dernière interrogation c’est à vous de juger mais j’ai envie de répondre par des questions: pourquoi cette SCPI en particulier et pourquoi n’en prendre qu’une seule? D’autres demanderont pourquoi ne pas prendre de crédit ce qui augmente la somme à placer du coup.
Avez-vous besoin des dividendes servis par la SCPI?

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#50 30/09/2017 15h53 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Quelques remarques :
   - avec les récentes évolutions de la fiscalité des AV, investir sur des SCPI via un contrat d’AV est devenu moins intéressant qu’avant.
   - pour les SCPI avec une part importante de leur patrimoine immobilier à l’étranger (RAP y aura jusqu’à 25%), dans des pays où un impôt sur les revenus fonciers est prélevé à la source, la détention via contrat d’AV est pénalisante (seulement les désavantages et aucun avantage de cette imposition à la source).
   - avec le profil de "delta" (un TMI IR de 14% si je ne me trompe pas), investir via un contrat d’AV n’a sans doute jamais été avantageux.   
   - le prix d’achat (et de vente) d’une part de SCPI sur un contrat d’AV n’est pas forcément le même que celui en cas d’achat en direct , et il dépend du contrat d’AV concerné (et idem pour ce qui est distribué : certains contrat d’AV distribuent 85% de ce qui est distribué à une part acquise en direct, et parfois c’est distribué sur le fond euro, parfois en part de SCPI -avec paiement des frais associés-). Idem pour la date de jouissance qui peut être différente de celle de parts acquises en direct.
    - avec du cash, il vaut en général mieux acheter des parts de SCPI (à capital fixe) sur le marché secondaire (et en direct, pas via AV) : on a immédiatement la jouissance, on achète à un prix résultant de la confrontation de l’offre et de la demande (et pas à un prix possiblement "gonflé" par la société de gestion, voir l’évolution des prix lors du passage de SCPI de capital fixe à variable), on évite en grande partie de se retrouver en compétition avec ceux qui achètent à crédit, on évite d’acheter une SCPI avec une collecte pléthorique (la SCPI RAP a une collecte énorme…) qui sera peut-être difficile à investir (ou alors la SCPI devra se contenter de bien à rentabilité modeste, ou pas trop bien situés) et qui diluera les associés ancien (et dès qu’on a acheté une part, on est un associé ancien.)


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