Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Les forums seront inaccessibles mercredi 14 avril 2021 matin
pour cause de changement de serveur.

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

6% - 1
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

18% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

18% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

50% - 8
Non, certainement pas (avis négatif)

6% - 1
Nombre d’avis : 16   Avis moyen : 2,7/5 Avis plutôt négatif

[+1]    #1 08/02/2016 22h26

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

Seules les SCPI fiscales ont une durée de vie limitée dans le temps.  Elles sont dissoutes lorsque le délai de détention lié à cet avantage, est expiré. La liquidation peut prendre plusieurs trimestres ou plusieurs années.

Les scpi de rendement sont constituées pour une durée maximum de 99 ans (comme toutes les sociétés, en droit français), mais la durée est prorogeable ad vitam eternam, sur simple décision de l’assemblée générale extraordinaires.

Cela ne doit donc pas constituer un obstacle pour vous.

Mots-clés : amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 09/02/2016 04h25

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Dans les statuts de cette SCPI c’est vrai qu’il est mentionné ceci:

INTRODUCTION / 1. Préambule / 1.1 Renseignements sur les fondateurs:
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (la “SCPI”) avait été créée, pour une durée de 25 ans, le 20 décembre 2001 sous forme de société civile immobilière au capital de 15.000€ divisé en 100 parts de 150€ chacune, détenues intégralement par CRÉDIT LYONNAIS ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER.

Ensuite sur le site de Amundi on lit ceci:
"Durée de vie statutaire de la SCPI:    25 ans (sauf prorogation ou dissolution anticipée décidée en assemblée générale extraordinaire)"
J’aurais tendance a penser comme Stephane que cela ne doit donc pas constituer un obstacle mais peut-etre y a-t-il une explication sur cette durée de 25 ans qui prend donc fin en décembre 2026 en l’état actuel des choses.
PS: GBL m’a devancé, ca laisse tout de meme une incertitude sur cette durée bien que théorique de 25ans.

Dernière modification par kc44 (09/02/2016 04h32)

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #3 27/05/2016 15h08

Membre
Réputation :   58  

Présentation des résultats 2015, pour vous faire une idée :

Rivoli Avenir Patrimoine a été créée en 2002, transformée en SCPI à capital variable en 2012. Fusion absorption de Lion SCPI et Slivimo intervenue en 2012. Elle est un des poids lourds du marché des €SCPI : 5ème rang de capitalisation avec 1,634 Md€ composée à 87% de bureaux.
58% du patrimoine est à Paris et 86% à Paris et en Région Parisienne.

Plus forte collecte nette de l’année avec 357,483 M€.

Les investissements de 303,442 M sont entièrement financés par la collecte.
6 acquisitions en direct (61% en valeur) et 4 participations dans des SCI (39%).
65% des investissements sont effectués dans des bureaux à Paris, le reste en région parisienne, à l’exception de commerces à Marseille (13.7 M€)(page 10).
Les 5 SCI représentent 13% du patrimoine en valeur comptable (page 23). Elles sont gérées par AMUNDI IMMOBILIER.
Si AMUNDI IMMOBILIER perçoit des honoraires de la part d’une des participations détenues par la SCPI gérée également par AMUNDI IMMOBILIER, il serait souhaitable de voir apparaître une convention de rétrocession de commissions, comme le propose PRIMONIAL REIM.

Le TOF moyen annuel continue de s’améliorer à 92.12%  (92.08% (2014) ; 90.9% (2013) (page 6). La SG invoque la relocation partielle de l’immeuble QUAI 50 à Levallois-Perret et l’effet des nouvelles acquisitions.

Pour déterminer les revenus de la SCPI, il faut maintenant cumuler les loyers bruts issus des biens détenus en direct et les produits financiers qui représentent les revenus des participations de SCI. Les revenus bruts à 68, 705 M€ sont en légère baisse de 0.90% (exclus les produits annexes qui ne sont pas détaillés).
Par part (page 35) la baisse est beaucoup plus prononcée : les produits locatifs bruts  à 16.16€ passent à 13.87€ + 0.42€ des produits financiers. Ce qui fait 11.57% de baisse.

Parallèlement les charges immobilières ( charges locatives + entretien, hors grosses réparations) augmentent de 2.30% , par part, elles passent de 2.74€ à 3.71€  (+35.40%)

En revanche , les charges d’exploitation baissent de 3.39%, et de 2.02€ à 1.24€ par part (-38.61%)

Ce qui fait un résultat d’exploitation par part en baisse de plus de 23%  de 11.92€ à 9.15€

Miracle : ce sont les dotations nettes qui sauvent en partie la mise, notamment  la PGR :
il suffit de regarder le plan quinquennal page 8 , pour noter que la PGR sera décroissante de manière significative passant de 4,018 M€ (2014), 2,384 M€ (2015) à 1,263 M€ (2018). Réalité d’un parc en très bon état ou soutien fictif de la rentabilité ? Quoiqu’il en soit les charges internes par part diminuent de 2.61€

Un mot sur les charges financières : la SCPI a recours à l’emprunt ; elle peut emprunter jusqu’à 40% de la valeur d’expertises des biens (15ème résolution) : elle a emprunté cette année 36 M€ (page 20). A quoi sert cet emprunt ? pas aux acquisitions de l’année puisque entièrement financées par la collecte. La SCPI souhaite peut-être profiter de l’argent pas cher. Le LTV (Loan to value : ratio des dettes nettes sur capitaux propres) est de 9.55% , ce qui est extrêmement faible et n’entame en rien les marges de manœuvres de développement de la SCPI.
La charge financière par part baisse de 1.47€ à 0.43€ par part et à cela s’ajoute un petit produit exceptionnel de 0.13€ par part.
Le résultat net comptable est sauvé ne baissant que de 3.21%, passant de 11.84€ (2014) à 11.46€, (11.51€ (2012), 11.64€ (2013)) Quel jonglage ! Le rendement avec un prix de souscription passé de 260€ à 278€ le 1er juillet 2015, est de 4.12%.
Avec cette augmentation du prix de souscription, la SCPI n’est quasiment plus décotée.

La distribution est à un niveau constant depuis 2012 à 12.50€  soit un rendement de 4.50% avec le nouveau prix de souscription.
Depuis 2009, la distribution a toujours été plus ou moins soutenue, soit par une distribution des plus-values (cas en 2014 avec 2€ par part), soit par le RAN ( cas cette année avec 1.02€)

A fin décembre la réserve de plus-value peut soutenir la distribution entre 0.59€ et 0.63€ par part. A noter que les quelques cessions effectuées cette année 6,35 M€ ont engendrées une légère moins-value.
La SCPI possède un potentiel de plus-value intéressant de 17.27% (écart entre valeur de réalisation et valeur comptable)
Le report à nouveau est très important : 3.87€ par part , reconstruit volontairement au niveau de 2013 , avec un nombre de jours de distribution de 113 jours, ce qui est plus que confortable.
Il est intéressant de noter que le RAN  a été reconstitué en partie par un prélèvement de 1.90% de la collecte nette, soit 5 881 578, 39€. Je croyais que seuls les excédents de résultat après distribution alimentaient le RAN. Primopierre le pratique aussi, mais pas Immorente. Cette dernière prélève une provision sur les cessions pour maintenir l’égalité fiscale entre les associés, mais pas sur les souscriptions !
Amundi se justifie ainsi page 32 :« Un prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant de maintenir le montant unitaire de report à nouveau est justifié car le maintien du seul montant historique de report à nouveau conduit, en phase de souscriptions significatives des parts de la SCPI, à une dilution de la situation des associés au regard de cette capacité distributive, alors même que le report à nouveau provient de sommes sur lesquelles ils ont été fiscalisés. Cette situation revient à faire bénéficier les nouveaux associés d’une distribution en franchise d’impôts de montants dont la fiscalité a été supportée par les anciens. Afin de préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés lors de toute nouvelle souscription de part, nous vous proposons donc d’autoriser le prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant le maintien du report à nouveau unitaire existant, et ce de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2015, et de modifier corrélativement l’article 8 des Statuts de votre SCPI. » Sacré RAN en perspective…

En résumé : grosse collecte, potentiel de plus-values, RAN pléthorique, même si les revenus baissent, la SCPI se donne les moyens de piloter sa distribution.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 27/05/2016 18h34

Membre
Réputation :   58  

Surin a écrit :

Bonjour,
J’ai lu cela aujourd’hui dans une ancienne discussion:

Après vérification je trouve un immeuble au 136 av des Champs Elysées avec une VNC de 46,6 millions d’euros en page 20 du RA 2015.
Qu’est ce que la VNC? Confirmez-vous que ce qui est écrit dans la discussion est faux? Cet immeuble représentant moins de 3% du patrimoine?

L’immeuble des Champs Elysées représente 3.55% du patrimoine en Valeur Nette Comptable, mais il y a des immeubles encore plus cher : exemple 3-5 Rue St Georges à Paris pour 48,6 M€

La valeur nette comptable des immobilisations locatives est égale à la valeur bilantielle de l’état du patrimoine (page 25): elle correspond au coût d’achat historique retraitée des agencements et ne fait pas l’objet d’amortissement (page 27). Donc elle peut varier d’une année sur l’autre ex  du 136 des Champs Elysées : 46 214 580 € (2013), 46 600 633 (2015) soit + 386 053 €

La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises auxquelle s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de ses dettes.

La valeur vénale est la valeur estimée du patrimoine ; On n’a pas la valeur vénale détaillée de chaque immobilisation locative, mais la valeur globale.
Cordialement

Dernière modification par ddazin (27/05/2016 18h35)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #5 28/05/2016 12h56

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

"ponction d’une partie de la prime d’émission pour reconstitutions du RAN" : Est ce a dire que les nouveaux associés vont payer pour augmenter les réserves ?

C’est une façon de le voir. Une autre serait que la SCPI s’autorise (avec cette ruse comptable) à ne pas consacrer la totalité du capital et de la prime d’émission des nouvelles parts à l’acquisition d’immobilier (devant produire les bénéfices futurs) et préfère l’utiliser pour entretenir la rémunération actuelle des parts (pour laquelle le bénéfice de la SCPI n’est pas suffisant). Si c’est fait sans exagérer (par exemple juste pour éviter que les nouvelles parts ne fassent diminuer le RAN/part), il n’y a pas grand chose à y redire. Il ne faudrait toutefois pas que ça devienne une partie trop importante des futures distributions (lorsque 100% de ce que les nouveaux associés apportent est consacré à délivrer le rendement, ça s’appelle un Po…i).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #6 27/07/2016 14h20

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Rivoli Avenir Patrimoine du 8 juin 2016 :

Environ 50 associés ont assisté à cette AG Ordinaire. Avec les pouvoirs et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 37% des parts de la SCPI. Le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui de l’AG Extraordinaire qui sera reconvoquée. Les scrutateurs ont été ORADEA et VIVERVE & CO.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Jean-Marc Coly (DG récemment arrivé chez Amundi Immobilier) a présenté son analyse du marché où évolue la SCPI. Pour lui, le marché immobilier va bien/mieux, mais reste dépendant d’une économie pas encore en franche reprise. Ceci se matérialise par une reprise qui a déjà démarrée, et qui laisse entrevoir une augmentation (certes lente) des loyers et du TOF. Ceci s’accompagnera de taux en légère hausse, donc une potentielle baisse ou relative stabilité de la valorisation des immeubles.

La collecte à ce jour est investie, et la société de gestion trouve des biens satisfaisants, à un rendement moyen de 4.5 à 5%. Ceci inclus des biens "premium" dans Paris QCA à 3.5-4.0% comme des VEFA en blanc à proximité du périphérique à 6-7%. A noter de nombreuses acquisitions via SCI, partagées avec d’autres fonds d’Amundi.

La SCPI va investir à l’étranger (même UK étant évoqué), et a obtenu l’autorisation de l’AG pour le faire. Ceci permettra de cibler un marché plus large (250Mds€ vs 25 Mds€ en France), la cible privilégiée restant les biens QCA de grandes villes (par ex les 6 grandes villes d’Allemagne qui font 75% du marché de 45 Mds€ en Allemagne)

Le CS a mis l’accent sur le gros volume de la collecte 2015, qu’il a été difficile d’investir, même si ça a finalement pu être fait tout en restant sur des immeubles très qualitatifs, et sur le gros RAN.

Pour 2016, il y a un programme d’arbitrage conséquent (80 M€ d’immeubles à céder), une collecte toujours soutenue (déjà 120M€ collecté à fin mai) mais déjà investie, un un résultat attendu vers 11.60€/part (avec LTV vers 20%), et une distribution attendue vers 12.001€/part.

A des questions il a été répondu (j’ai pu oublier une partie des réponses) :
Q: La distribution diminue par rapport aux 12.50€/part d’avant, ce qui est décevant R: De fait, le résultat est significativement inférieur à 12.50€ depuis des années. Il y a cependant un espoir de revenir à 12.50€ si une hausse des loyers se confirme.
Q: Comment se négocient les relocations  ? R: Plutôt à la baisse.
Q: Quelle stratégie pour maitriser la collecte ou protéger les anciens porteurs ? R: Investir en anticipation de la collecte avec des financements court terme.
Q: Est-il à nouveau possible d’investir sur a SCPI en nu-propriété ? Il semble que la SCPI n’acceptait plus d’émettre des nouvelles parts (de cette SCPI à capital variable) avec un démembrement temporaire (invoquant un risque juridique/fiscal; j’imagine en relation avec le fait qu’un vendeur d’usufruit temporaire est imposé sur le prix de vente comme revenu foncier), et imposait que ce soit fait via une "structure" (non imposée à l’IR) achetant les parts avant d’en revendre la nue-propriété et l’usufruit temporaire aux investisseurs finaux (moyennant des frais supplémentaires, ne serait-ce que pour payer les droits au trésor public). Ceci n’est accessible qu’au client le demandant expressément à son conseiller.
Q: Pour les investissements à l’étranger, quels pays hormis l’Allemagne, et quels volumes ? R: UK (mais pas cette année), Pays-Bas, Autriche, Rép Tchèque, Italie, Espagne, mais pas la Pologne. Ca pourra aller jusqu’à 25% de la capitalisation de la SCPI d’ici 3 ans.
Q: L’immobilier est-il en surchauffe ? R: Non. Il l’est au niveau de certains paramètres (volume de capitaux souhaitant s’investir, bas niveau des taux), mais pas sur d’autres : niveau des loyers (20% plus bas qu’en 207), économie pas en haut de cycle avec des taux de vacance faibles, prime de risque (sur le taux sans risque) voisin de 350 pts (bien au dessus des 200pts "normaux" et de sa valeur négative de 2007).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #7 24/01/2017 10h02

Membre
Réputation :   2  

et cela risque de ne pas s’arranger, je m’etonne que personne ne l’ai vu :

sur le bulletin amunid du T3 de rivoli  , on peut lire dans le tableau des acquisitions:

Tour Egée / 9-11, Allée de l’Arche - 92400 COURBEVOIE (2)
Bureau 13 515m2, prix achat: 104 980 000 loyer annuel:1 983 878 euros
22/09/2016

53, Quai d’Orsay - 75007 PARIS (2)
Bureau 2 268m2, prix achat:51 106 500, loyer annuel : 1 728 050 euros

5, Avenue de l’Opéra - 75002 PARIS (3)
Bureau 3 450m2, prix achat:54 084 275, loyer annuel:1 676 613

.

le total de ces trois achats: 210 millions d’euros.
le premier sort un rendement de 1.88%  !
le second de 3.3%
et le dernier de 3.1%.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 25/01/2017 15h06

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Tentative d’analyse des chiffres concernant la la tour Egée :

BTI 3T2016 de Rivoli : achat via SCI à hauteur de 25% / 13 515m² / Prix 104 980k€ / loyer 1 983 878€/an
BTI 3T2016 de Edissimmo : achat via SCI à hauteur de 20% / 10 812m² /Prix 83 984k€ / loyer 1 587 102 €/an
Sur ce site on apprend que la tour compterait plus de 43 600 m², dont 38 000 m² vides en 2014, et que le loyer d’un nouvel occupant avoisinait 450-500€/m².
Sur ce site on évoque 53 000 m² en tout.
Sur ce site on apprend qu’Elior installe 1200 collaborateurs en septembre 2016, sur 17 des 39 étages de la tour.
Sur ce site on apprend que Regus y a un centre (d’au moins 500 m²).
Sur ce site on trouve une annonce de location à 430€/m² (avec 1 300 à 15 395 m² disponibles).

J’en déduis que la surface de la tour doit avoisiner 54 000 m², que la tour (en totalité) a du être acquise pour environ 420 M€, que le loyer annuel pour la totalité de la tour devrait avoisiner 23 M€ (à 430€/m²), soit un rendement potentiel d’un peu plus de 5% (cohérent avec le marché sur cette zone), et que les montants de loyer annoncés par ces SCPI doivent tenir compte d’une forte vacance locative (peut-être le loyer 2016, avec Elior présent durant 3 mois seulement, et 15 395m² vides), et que c’est surtout une communication maladroite.
Réponse/confirmation aux prochains BTI, RA, en interrogeant le CS, ou à l’AG.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+2]    #9 02/06/2017 14h41

Membre
Réputation :   58  

Bonjour,
Un point sur les résultats 2016 :
4ème SCPI par la taille avec plus de 2 Mds de capitalisation, toujours une grosse collecte : 409 M€ brut (3ème), 381 M€ net.
Un programme d’acquisition énorme : 608,7 M€ d’investissement dont 85% via des SCI.
90% de bureaux, 50% des investissements à Paris intra-muros. Rien en province. Notons les premières acquisitions en Allemagne et au Pays-Bas (représentant 4.7% du patrimoine).
Les acquisitions ont été financés par la collecte (350 M€), les cessions (175 M€) et… ? on ne sait pas : la trésorerie disponible ? (38,3 M€ entre fin 2045 et fin 2016), manque encore 45 à 46 M€ (Emprunt ?) Il manque vraiment  un tableau de flux de trésorerie dans le document…

Cession record de 177,74 M€ ! pour une PV comptable « riquiqui » de 1 978 676,72€, 1.11% , (Qu’en est-il par rapport aux prix estimés, une moins-value?)
RAP affiche sa stratégie : on bazarde les actifs provinciaux pour se concentrer sur des actifs à forte valeur foncière
Conséquence : les revenus et les produits financiers(issus des SCI) par part sont en baisse de 14% à 13.90€ : la SG évoque clairement la baisse des revenus locatifs : le patrimoine acquis est de grande qualité, et les rendements ,de fait, sont plus faibles.
Le Conseil de surveillance évoque l’impact de la vacance de l’immeuble Quai 50 à Levallois (argument bof : 1.4%  des loyers) et des acquisitions réalisées essentiellement en fin d’année (vrai : 25% au S1 et 75% au S2 et la collecte : 55% au S1, 45% au S2)
Le résultat courant est à 11.03€ en baisse « de seulement » 2.65%, d’après le tableau page 20 le total des charges, hors charges financières est de 2,50€ par part, soit seulement, 18% des revenus (20,5% pour Elysées Pierre, 26% chez Immorente). D’où vient cette performance ?
Les charges nettes immobilières sont certes en légère baisse. Elles représentent 4.45% des revenus contre 4.73% en 2015. Les charges d’exploitation sont constantes.  Regardons les dotations : le principe de maintenir un niveau de provision correspondant à 2,5 années de travaux du plan quinquennal permet de ne provisionner que 1.57% des revenus (4% pour Immorente ) et au vu du plan quinquennal à venir, le poids de la PGR devrait encore baisser.

La rentabilité (résultat courant/valeur de réalisation) est de 4.53% ( 2015 : 4.79% ;2014 : 5.11%)

La distribution : après 4 années stables à 12.50€, elle est en baisse de 8% à 11.50 €. Le rendement est de 4.14%, grâce au soutien des plus-values distribuées (0.34€ /part) (le stock des PV est consommée au 2/3) et du RAN 0.07€/part.
Ce dernier à 3.83€, en baisse constante, représente un niveau très confortable de 4 mois de distribution (normale, vu la baisse de la distribution…). A noter que pour le maintenir à flot, la SG prélève directement sur les souscriptions. (ce qui n’est pas sans satisfaire les anciens adhérents.)

La situation locative se maintient : Le TOF fin d’année est de 93,01 %  (locaux vacant : 5.56%, Franchise de loyer : 1.4%)

Emprunt : le poids des charges financières est en baisse : 2.54% des produits (2.97% en 2015, 8.81% en 2014). La SCPI est très peu endettée. A noter que sur les 180 M€ de dettes financières, 110 M€ ont une échéance à moins d’un an (impact ?)

En conclusion : Prix de souscription légèrement décoté après l’augmentation de la VR , patrimoine de qualité (avec l’espoir d’attirer des locataires ? n’empêche que le TOF  a sérieusement baissé au T1 2017), (Potentiel de PV ? oui, mais avec la sensation que les actifs provinciaux sont bradés (sensation confirmée avec la vente au T1 2017 en moins-value comptable)
Chute du rendement en dessous de 4% sans le soutien des PV dont le solde est aujourd’hui maigrichon (0.1€ par part ?). Reste le soutien du RAN…artificiellement entretenu…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 03/06/2017 16h41

Membre
Réputation :   58  

Surin a écrit :

Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

Bonjour,
Je fais le point sur l’année 2016 écoulée + le T1 2017 éventuellement. La décote existait avant l’augmentation de la souscription au 1er mai : ce n’est pas une "erreur"  sur la période étudiée
Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 30/09/2017 15h18

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

La commission est de 8,392% sur le prix frais inclus soit 9,16% sur le prix hors frais ou prix de retrait. Ce n’est pas négociable sauf rétro-commission du CGP mais peu commun et jamais testé personnellement.
Pour le délai de jouissance, la souscription est effective à la fin du mois + 5 mois sans revenus donc vous perdez les quelques jours entre l’envoi de votre dossier et règlement + les 5 mois. Mieux vaut donc faire cela pour la fin du mois.

Pour votre dernière interrogation c’est à vous de juger mais j’ai envie de répondre par des questions: pourquoi cette SCPI en particulier et pourquoi n’en prendre qu’une seule? D’autres demanderont pourquoi ne pas prendre de crédit ce qui augmente la somme à placer du coup.
Avez-vous besoin des dividendes servis par la SCPI?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 30/09/2017 15h53

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Quelques remarques :
   - avec les récentes évolutions de la fiscalité des AV, investir sur des SCPI via un contrat d’AV est devenu moins intéressant qu’avant.
   - pour les SCPI avec une part importante de leur patrimoine immobilier à l’étranger (RAP y aura jusqu’à 25%), dans des pays où un impôt sur les revenus fonciers est prélevé à la source, la détention via contrat d’AV est pénalisante (seulement les désavantages et aucun avantage de cette imposition à la source).
   - avec le profil de "delta" (un TMI IR de 14% si je ne me trompe pas), investir via un contrat d’AV n’a sans doute jamais été avantageux.   
   - le prix d’achat (et de vente) d’une part de SCPI sur un contrat d’AV n’est pas forcément le même que celui en cas d’achat en direct , et il dépend du contrat d’AV concerné (et idem pour ce qui est distribué : certains contrat d’AV distribuent 85% de ce qui est distribué à une part acquise en direct, et parfois c’est distribué sur le fond euro, parfois en part de SCPI -avec paiement des frais associés-). Idem pour la date de jouissance qui peut être différente de celle de parts acquises en direct.
    - avec du cash, il vaut en général mieux acheter des parts de SCPI (à capital fixe) sur le marché secondaire (et en direct, pas via AV) : on a immédiatement la jouissance, on achète à un prix résultant de la confrontation de l’offre et de la demande (et pas à un prix possiblement "gonflé" par la société de gestion, voir l’évolution des prix lors du passage de SCPI de capital fixe à variable), on évite en grande partie de se retrouver en compétition avec ceux qui achètent à crédit, on évite d’acheter une SCPI avec une collecte pléthorique (la SCPI RAP a une collecte énorme…) qui sera peut-être difficile à investir (ou alors la SCPI devra se contenter de bien à rentabilité modeste, ou pas trop bien situés) et qui diluera les associés ancien (et dès qu’on a acheté une part, on est un associé ancien.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #13 11/11/2017 19h13

Membre
Réputation :   75  

Tino a écrit :

…en 2008, j’ai acheté des RAP … mais là, je songe vraiment à sortir…

vu le prix d’achat 2008 votre rendement doit être plutôt correct avec un dividende de 11.30€
Comment réallouer cette somme avec un rendement équivalent aujourd’hui, tout en restant sur une stratégie prime ? (Je pense au contraire que votre rapport rendement/risque est très bon)
Pour ma part je pense que des véhicules comme RAP sont plutôt correct avec leurs associés en restant sur un patrimoine top, beaux quartiers…etc (pour reprendre vos termes).
Pour faire davantage de rendement elle pourrait très bien acheter d’autres actifs dit de rendement pour booster le rendement affiché, mais en dégradant inévitablement la qualité.


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 12/04/2018 10h11

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   123  

Tout à fait.

Je ne possède pas de part de cette SCPI. Mais, je trouve la performance de cette SCPI  assez correcte, car, au delà du rendement immédiat (les loyers), il faut aussi considéré le rendement global / interne.

Or, le TRI sur les 10 dernières années de Rivoli ressort au dessus des 8%. Donc, cela laisse à penser que le faible rapport immédiat est lié au caractère "prime" des biens acquis. Ce TRI à 10 ans est plutôt dans la fourchette haute, toutes SCPIs confondues. On ne peut donc pas dire que la performance fut mauvaise. Elle est juste répartie plus uniformément entre les loyers et la revalorisation des parts.

Cela dit, bien malin celui qui peut dire si cela va continuer pour les 10 années à venir. Et, effectivement, on peut émettre des doutes dans le cadre d’un investissement actuel… mais l’on écrivait déjà la même chose en 2011, 2012, … en 2016, 2017…

Dernière modification par WhiteTiger (12/04/2018 10h14)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 12/04/2018 13h57

Membre
Réputation :   74  

ArnvaldIngofson a écrit :

Toujours perplexe devant la notion de "qualité du patrimoine".
Pour moi la beauté de l’architecture compte peu,
la 1ère qualité est le rendement.
La qualité environnementale est également importante (pour les charges).

Bonjour ArnvaldIngofson,

En fait par qualité du patrimoine, personne n’entend "beauté" mais plutôt, potentiel de revalorisation, résilience en cas de crise, facilité de relocation en cas de départ du locataire. En sommes la règle d’or de l’immobilier a savoir l’emplacement l’emplacement l’emplacement.

Cela dit, je n’ai rien contre Corum que j’ai aussi depuis peu à dose homéopathique. Si je devais transposer au SCPI un portefeuille d’actions, RAP serait un peu la valeur de fond de portefeuille alors que Corum serait plutôt la diversification.

Qu’il s’agisse de SCPI ou d’actions, la diversification reste le maître-mot

Dernière modification par loulou75015 (12/04/2018 14h01)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #16 20/04/2018 08h48

Membre
Réputation :   74  

Bonjour à tous,

Maintenant que la publication au BALO est faite je peux vous l’annoncer sans commettre de faute professionnelle.

Augmentation du prix de la part de RAP à 292 € le 1er Mai 2018 soit une hausse de 2.10 %

C’est la 3ème hausse de prix de la part en 4 ans.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 20/04/2018 11h16

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Contre 5,53% pour le TRI 5 ans de Corum d’après le dernier bulletin. Ce taux ne devrait que peu varier d’ici fin 2018.
Je pense que RAP tire profit de la comparaison en effet du fait de son parc immobilier de qualité et prenant de la valeur en effet mais ce critère sera d’autant plus important sur le long terme.
Autre paramètre qui me semble important si l’on compare ces 2 SCPI qui n’ont pas grand chose à voir: Corum a des frais de gestion 37,5% supérieurs à ceux de RAP et ses frais de souscription sont supérieurs de plus de 60% près de 50% (!).

Dernière modification par kc44 (20/04/2018 13h20)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 29/05/2018 09h10

Membre
Réputation :   74  

Surin a écrit :

loulou75015 a écrit :

Il en résulte une décote de 5.4%

Comment arrivez-vous à ce résultat ?

Valeur de retrait RAP : 267,50
Valeur de retrait Gemmeo : 183,80

Parité d’absorption : 1 Gemmeo = 0.65 RAP

0.65*267,50 = 173,875 €

(173.875 / 183.80) - 1 * 100 = -5.4%

Je me trompe peut être mais c’est le premier calcul qui m’est venu en tête pour estimer la décote.

Les avis contraire sont les bienvenus

Le Conseil de surveillance est lucide et fait son job.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_capture_958.jpg

En revanche, on s’aperçoit qu’il n’a aucun pouvoir face à la toute puissance d’Amundi !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_capture_852.jpg

Dernière modification par loulou75015 (29/05/2018 09h56)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #19 07/01/2019 03h00

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Un peu de décryptage d’actualité :

Paris : plus de 200 SDF ont occupé un immeuble du 13e arrondissement pour dénoncer les 346 000 logements vacants
"L’immeuble vide depuis 2017 qui appartient au groupe AMUNDI" a été acquis mi-2013 pour le compte des SCPI Edissimmo et RAP - je ne sais pas quelle en est la répartition - et il était alors occupé depuis 30 ans. Manque de chance, l’administration (Préfecture de Police de Paris) est partie 4 ans après et depuis il est vide, on peut craindre que cette occupation nécessite une remise en état partielle + un grand ménage.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_rentiers.png
Source : Edissimmo / Guide des Investissements - Décembre 2016 page 32

Il est dommage de constater qu’en France des associations considèrent qu’occuper sans droit une propriété destinée à rémunérer notamment de modestes retraités ou investisseurs s’offusque de se faire déloger sans ménagement par la police. Heureusement que l’état de droit semble rester une valeur prise en compte, même si elle n’a pas bonne presse surtout que le nom de cette rue sonne comme une provocation.

Dernière modification par kc44 (07/01/2019 03h05)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #20 09/01/2019 23h46

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   659  

Droit de propriété d’un coté, droit au logement de l’autre.
Lorsque le propriétaire laisse vides des milliers de m2 pendant des mois voire des années, on peut comprendre qu’une occupation sans droit finisse par arriver. Ce qui d’ailleurs ne change pas grand chose pour le propriétaire qui n’encaissait pas de loyer (admettons pour un grand ménage).

En bonne gestion, des locaux ne sont vides que parce qu’on y fait des travaux.
S’il y a un court délai entre 2 locataires, le minimum est d’assurer le gardiennage.
La protection par occupation est une alternative intelligente.

J’en déduis que Amundi qui gère les 2 SCPI Edissimmo et RAP est une société de mauvaise gestion.
D’ailleurs les 2 SCPI ont des Taux de distribution mauvais (RAP à moins de 4 %) et des Taux d’occupation financier faibles.
Surtout si on considère la Situation euphorique sur le marché des bureaux parisiens


Dif tor heh smusma

En ligne En ligne

 

[+2]    #21 15/02/2020 18h18

Membre
Réputation :   28  

Bonjour

Le dernier reporting S2-2019 est disponible ici

Détenteur de part de RAP je ne suis vraiment pas impressionné :

- la distribution 2019 est mauvaise : 3,65% c’est bien en dessous du marché
- la distribution 2020 sera tout aussi mauvaise comme c’est indiqué dans l’éditorial
- le taux d’encaissement des loyers a fortement chuté : de 97% au S1 à 94% au S2
- le taux d’occupation financiers est en chute à 88% vs 90%.
- le facteur du taux d’encaissement et du tof fait que l’on est passé de 87,3% de rendement financier à 82,7% soit une chute de 5 points
- et l’on se rapproche de 20% des capitaux qui ne produisent plus rien c’est énorme

Les acquisitions du semestre laissent songeur… :
- de l’entrepot à 4,5% de rendement (ZAC des Haut près). Quand Corum achète des entrepôts dans des coins paumés au moins ils en tirent 8%. A 4,5% on sait que ce ne sera jamais rentable. En plus en VEFA !
- un immeuble à Bruxelles pour 4% de rendement. Si c’est pour avoir un rendement aussi faible, y-a-t-il besoin d’aller aussi loin avec tous les problèmes que cela pose ?
- l’acquisition à Lyon porte un rendement de 3%. Pour Lyon ?
- enfin l’acquisition à Varsovie porte 5% de rendement. un pays que ne connait pas la SCPI, sans relai là bas, et le rendement du risque est ridicule

Donc si je résume :
- un problème de management de l’actif existant avec des loyers plus encaissés et des locaux non loués
- un problème de mangement des acquisitions avec des actifs acquis à des prix ne rémunérant clairement pas le risque pris

Il est grand temps que le conseil de surveillance tape du poing sur la table pour faire changer le management de cette SCPI. On file droit vers le plus bas du tableau des performances…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 15/02/2020 23h54

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

loulou75015 a écrit :

A peine une ligne en bas d’un tableur, et pourtant l’investissement est conséquent !

Vous parlez de la ptite babiole à 25,2M€ ? Allons, ce n’est jamais que 5% des investissements du semestre qui se montent à 440 millions d’euros, pas de quoi en faire un fromage !

Oui je suis sans voix.
En fait c’était ironique Loulou, ça reste tout de même 25M€, ça mérite des commentaires, tout comme le reste des investissements certes.

Dernière modification par Surin (16/02/2020 09h02)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #23 10/04/2020 00h10

Membre
Réputation :   74  

Également pour ceux qui ne l’aurait pas vu en pleine crise du covid 19, RAP à encore augmenté le prix de sa part d’un peu plus de 2% a 304€ le 1er mars.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #24 16/04/2020 16h28

Membre
Réputation :   75  

ArnvaldIngofson a écrit :

Cette fois on est en crise, et les SCPI d’Amundi Immobilier semblent celles qui ont le moins de "résilience".

1- il ne faut confondre le sous-jacent (les actifs immobiliers) et le véhicule qui les abritent (SCPI en l’espèce). Là a été prise une décision (prudente) de gestion. rien de plus.
2- votre remarque, pardonnez moi, démontre une très grande méconnaissance des marchés immobilier. L’inertie de ce marché fait que EVIDEMMENT aucun impact ne sera visible dès à présent, ni même à la fin du T2, ni même à la fin du T3.
On commencera a voir les impact au mieux vers le T2 2021, et je dis vraiment au mieux.

Plus globalement c’est vers 2023-2024-2025 que vous pourrez véritablement faire le bilan de la résilience ou non. Evidemment que l’immobilier Parisien et par extension tout ce qui est prime résistera mieux. C’est pour moi une règle aussi universelle que la force de gravité. Si l’inverse se produit c’est que vraiment tout tout tout part en cacahuète.


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #25 14/02/2021 17h56

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

J’ajoute que la supérette à Marcq en Baroeul fait partie d’une SCI dans laquelle RAP investit plus de 46M€ ce trimestre. A la limite pourquoi pas … sauf que dans le même temps elle vend 2 biens dans cette même SCI avec une moins-value de plus de 44% ou près de 5,4M€ !
Lire ce genre de choses pose question tout de même.
Acquisitions bulletin S2 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_screenshot_2021-02-14_at_174227.png

---

A noter l’arrivée de l’immeuble rue Château des Rentiers à Paris dans la liste des "manques à gagner locatifs", j’en avais parlé il y a pas mal de temps. Etrange aussi, j’ai essayé de comprendre mais impossible, le gérant comme le CS restent flous. L’immeuble est vide depuis 2017, les loyers ont continué à être réglés pendant quelque-temps (jusque fin 2018 d’après mes recherches), 3 ans après il apparaît dans la liste des vacants alors qu’il aurait dû y être bien avant.

Circulez, ya rien à voir. Si vous avez des questions, gardez-les pour vous, la curiosité est un vilain défaut.

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Discussions similaires à "rivoli avenir patrimoine : vos avis sur cette scpi (amundi immobilier)"

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur