Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Présentation des résultats 2015, pour vous faire une idée :

Rivoli Avenir Patrimoine a été créée en 2002, transformée en SCPI à capital variable en 2012. Fusion absorption de Lion SCPI et Slivimo intervenue en 2012. Elle est un des poids lourds du marché des €SCPI : 5ème rang de capitalisation avec 1,634 Md€ composée à 87% de bureaux.
58% du patrimoine est à Paris et 86% à Paris et en Région Parisienne.

Plus forte collecte nette de l’année avec 357,483 M€.

Les investissements de 303,442 M sont entièrement financés par la collecte.
6 acquisitions en direct (61% en valeur) et 4 participations dans des SCI (39%).
65% des investissements sont effectués dans des bureaux à Paris, le reste en région parisienne, à l’exception de commerces à Marseille (13.7 M€)(page 10).
Les 5 SCI représentent 13% du patrimoine en valeur comptable (page 23). Elles sont gérées par AMUNDI IMMOBILIER.
Si AMUNDI IMMOBILIER perçoit des honoraires de la part d’une des participations détenues par la SCPI gérée également par AMUNDI IMMOBILIER, il serait souhaitable de voir apparaître une convention de rétrocession de commissions, comme le propose PRIMONIAL REIM.

Le TOF moyen annuel continue de s’améliorer à 92.12%  (92.08% (2014) ; 90.9% (2013) (page 6). La SG invoque la relocation partielle de l’immeuble QUAI 50 à Levallois-Perret et l’effet des nouvelles acquisitions.

Pour déterminer les revenus de la SCPI, il faut maintenant cumuler les loyers bruts issus des biens détenus en direct et les produits financiers qui représentent les revenus des participations de SCI. Les revenus bruts à 68, 705 M€ sont en légère baisse de 0.90% (exclus les produits annexes qui ne sont pas détaillés).
Par part (page 35) la baisse est beaucoup plus prononcée : les produits locatifs bruts  à 16.16€ passent à 13.87€ + 0.42€ des produits financiers. Ce qui fait 11.57% de baisse.

Parallèlement les charges immobilières ( charges locatives + entretien, hors grosses réparations) augmentent de 2.30% , par part, elles passent de 2.74€ à 3.71€  (+35.40%)

En revanche , les charges d’exploitation baissent de 3.39%, et de 2.02€ à 1.24€ par part (-38.61%)

Ce qui fait un résultat d’exploitation par part en baisse de plus de 23%  de 11.92€ à 9.15€

Miracle : ce sont les dotations nettes qui sauvent en partie la mise, notamment  la PGR :
il suffit de regarder le plan quinquennal page 8 , pour noter que la PGR sera décroissante de manière significative passant de 4,018 M€ (2014), 2,384 M€ (2015) à 1,263 M€ (2018). Réalité d’un parc en très bon état ou soutien fictif de la rentabilité ? Quoiqu’il en soit les charges internes par part diminuent de 2.61€

Un mot sur les charges financières : la SCPI a recours à l’emprunt ; elle peut emprunter jusqu’à 40% de la valeur d’expertises des biens (15ème résolution) : elle a emprunté cette année 36 M€ (page 20). A quoi sert cet emprunt ? pas aux acquisitions de l’année puisque entièrement financées par la collecte. La SCPI souhaite peut-être profiter de l’argent pas cher. Le LTV (Loan to value : ratio des dettes nettes sur capitaux propres) est de 9.55% , ce qui est extrêmement faible et n’entame en rien les marges de manœuvres de développement de la SCPI.
La charge financière par part baisse de 1.47€ à 0.43€ par part et à cela s’ajoute un petit produit exceptionnel de 0.13€ par part.
Le résultat net comptable est sauvé ne baissant que de 3.21%, passant de 11.84€ (2014) à 11.46€, (11.51€ (2012), 11.64€ (2013)) Quel jonglage ! Le rendement avec un prix de souscription passé de 260€ à 278€ le 1er juillet 2015, est de 4.12%.
Avec cette augmentation du prix de souscription, la SCPI n’est quasiment plus décotée.

La distribution est à un niveau constant depuis 2012 à 12.50€  soit un rendement de 4.50% avec le nouveau prix de souscription.
Depuis 2009, la distribution a toujours été plus ou moins soutenue, soit par une distribution des plus-values (cas en 2014 avec 2€ par part), soit par le RAN ( cas cette année avec 1.02€)

A fin décembre la réserve de plus-value peut soutenir la distribution entre 0.59€ et 0.63€ par part. A noter que les quelques cessions effectuées cette année 6,35 M€ ont engendrées une légère moins-value.
La SCPI possède un potentiel de plus-value intéressant de 17.27% (écart entre valeur de réalisation et valeur comptable)
Le report à nouveau est très important : 3.87€ par part , reconstruit volontairement au niveau de 2013 , avec un nombre de jours de distribution de 113 jours, ce qui est plus que confortable.
Il est intéressant de noter que le RAN  a été reconstitué en partie par un prélèvement de 1.90% de la collecte nette, soit 5 881 578, 39€. Je croyais que seuls les excédents de résultat après distribution alimentaient le RAN. Primopierre le pratique aussi, mais pas Immorente. Cette dernière prélève une provision sur les cessions pour maintenir l’égalité fiscale entre les associés, mais pas sur les souscriptions !
Amundi se justifie ainsi page 32 :« Un prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant de maintenir le montant unitaire de report à nouveau est justifié car le maintien du seul montant historique de report à nouveau conduit, en phase de souscriptions significatives des parts de la SCPI, à une dilution de la situation des associés au regard de cette capacité distributive, alors même que le report à nouveau provient de sommes sur lesquelles ils ont été fiscalisés. Cette situation revient à faire bénéficier les nouveaux associés d’une distribution en franchise d’impôts de montants dont la fiscalité a été supportée par les anciens. Afin de préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés lors de toute nouvelle souscription de part, nous vous proposons donc d’autoriser le prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant le maintien du report à nouveau unitaire existant, et ce de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2015, et de modifier corrélativement l’article 8 des Statuts de votre SCPI. » Sacré RAN en perspective…

En résumé : grosse collecte, potentiel de plus-values, RAN pléthorique, même si les revenus baissent, la SCPI se donne les moyens de piloter sa distribution.

"ponction d’une partie de la prime d’émission pour reconstitutions du RAN" : Est ce a dire que les nouveaux associés vont payer pour augmenter les réserves ?

C’est une façon de le voir. Une autre serait que la SCPI s’autorise (avec cette ruse comptable) à ne pas consacrer la totalité du capital et de la prime d’émission des nouvelles parts à l’acquisition d’immobilier (devant produire les bénéfices futurs) et préfère l’utiliser pour entretenir la rémunération actuelle des parts (pour laquelle le bénéfice de la SCPI n’est pas suffisant). Si c’est fait sans exagérer (par exemple juste pour éviter que les nouvelles parts ne fassent diminuer le RAN/part), il n’y a pas grand chose à y redire. Il ne faudrait toutefois pas que ça devienne une partie trop importante des futures distributions (lorsque 100% de ce que les nouveaux associés apportent est consacré à délivrer le rendement, ça s’appelle un Po…i).

et cela risque de ne pas s’arranger, je m’etonne que personne ne l’ai vu :

sur le bulletin amunid du T3 de rivoli  , on peut lire dans le tableau des acquisitions:

Tour Egée / 9-11, Allée de l’Arche - 92400 COURBEVOIE (2)
Bureau 13 515m2, prix achat: 104 980 000 loyer annuel:1 983 878 euros
22/09/2016

53, Quai d’Orsay - 75007 PARIS (2)
Bureau 2 268m2, prix achat:51 106 500, loyer annuel : 1 728 050 euros

5, Avenue de l’Opéra - 75002 PARIS (3)
Bureau 3 450m2, prix achat:54 084 275, loyer annuel:1 676 613

.

le total de ces trois achats: 210 millions d’euros.
le premier sort un rendement de 1.88%  !
le second de 3.3%
et le dernier de 3.1%.

Bonjour,
Un point sur les résultats 2016 :
4ème SCPI par la taille avec plus de 2 Mds de capitalisation, toujours une grosse collecte : 409 M€ brut (3ème), 381 M€ net.
Un programme d’acquisition énorme : 608,7 M€ d’investissement dont 85% via des SCI.
90% de bureaux, 50% des investissements à Paris intra-muros. Rien en province. Notons les premières acquisitions en Allemagne et au Pays-Bas (représentant 4.7% du patrimoine).
Les acquisitions ont été financés par la collecte (350 M€), les cessions (175 M€) et… ? on ne sait pas : la trésorerie disponible ? (38,3 M€ entre fin 2045 et fin 2016), manque encore 45 à 46 M€ (Emprunt ?) Il manque vraiment  un tableau de flux de trésorerie dans le document…

Cession record de 177,74 M€ ! pour une PV comptable « riquiqui » de 1 978 676,72€, 1.11% , (Qu’en est-il par rapport aux prix estimés, une moins-value?)
RAP affiche sa stratégie : on bazarde les actifs provinciaux pour se concentrer sur des actifs à forte valeur foncière
Conséquence : les revenus et les produits financiers(issus des SCI) par part sont en baisse de 14% à 13.90€ : la SG évoque clairement la baisse des revenus locatifs : le patrimoine acquis est de grande qualité, et les rendements ,de fait, sont plus faibles.
Le Conseil de surveillance évoque l’impact de la vacance de l’immeuble Quai 50 à Levallois (argument bof : 1.4%  des loyers) et des acquisitions réalisées essentiellement en fin d’année (vrai : 25% au S1 et 75% au S2 et la collecte : 55% au S1, 45% au S2)
Le résultat courant est à 11.03€ en baisse « de seulement » 2.65%, d’après le tableau page 20 le total des charges, hors charges financières est de 2,50€ par part, soit seulement, 18% des revenus (20,5% pour Elysées Pierre, 26% chez Immorente). D’où vient cette performance ?
Les charges nettes immobilières sont certes en légère baisse. Elles représentent 4.45% des revenus contre 4.73% en 2015. Les charges d’exploitation sont constantes.  Regardons les dotations : le principe de maintenir un niveau de provision correspondant à 2,5 années de travaux du plan quinquennal permet de ne provisionner que 1.57% des revenus (4% pour Immorente ) et au vu du plan quinquennal à venir, le poids de la PGR devrait encore baisser.

La rentabilité (résultat courant/valeur de réalisation) est de 4.53% ( 2015 : 4.79% ;2014 : 5.11%)

La distribution : après 4 années stables à 12.50€, elle est en baisse de 8% à 11.50 €. Le rendement est de 4.14%, grâce au soutien des plus-values distribuées (0.34€ /part) (le stock des PV est consommée au 2/3) et du RAN 0.07€/part.
Ce dernier à 3.83€, en baisse constante, représente un niveau très confortable de 4 mois de distribution (normale, vu la baisse de la distribution…). A noter que pour le maintenir à flot, la SG prélève directement sur les souscriptions. (ce qui n’est pas sans satisfaire les anciens adhérents.)

La situation locative se maintient : Le TOF fin d’année est de 93,01 %  (locaux vacant : 5.56%, Franchise de loyer : 1.4%)

Emprunt : le poids des charges financières est en baisse : 2.54% des produits (2.97% en 2015, 8.81% en 2014). La SCPI est très peu endettée. A noter que sur les 180 M€ de dettes financières, 110 M€ ont une échéance à moins d’un an (impact ?)

En conclusion : Prix de souscription légèrement décoté après l’augmentation de la VR , patrimoine de qualité (avec l’espoir d’attirer des locataires ? n’empêche que le TOF  a sérieusement baissé au T1 2017), (Potentiel de PV ? oui, mais avec la sensation que les actifs provinciaux sont bradés (sensation confirmée avec la vente au T1 2017 en moins-value comptable)
Chute du rendement en dessous de 4% sans le soutien des PV dont le solde est aujourd’hui maigrichon (0.1€ par part ?). Reste le soutien du RAN…artificiellement entretenu…

La commission est de 8,392% sur le prix frais inclus soit 9,16% sur le prix hors frais ou prix de retrait. Ce n’est pas négociable sauf rétro-commission du CGP mais peu commun et jamais testé personnellement.
Pour le délai de jouissance, la souscription est effective à la fin du mois + 5 mois sans revenus donc vous perdez les quelques jours entre l’envoi de votre dossier et règlement + les 5 mois. Mieux vaut donc faire cela pour la fin du mois.

Pour votre dernière interrogation c’est à vous de juger mais j’ai envie de répondre par des questions: pourquoi cette SCPI en particulier et pourquoi n’en prendre qu’une seule? D’autres demanderont pourquoi ne pas prendre de crédit ce qui augmente la somme à placer du coup.
Avez-vous besoin des dividendes servis par la SCPI?

Tino a écrit :

…en 2008, j’ai acheté des RAP … mais là, je songe vraiment à sortir…

vu le prix d’achat 2008 votre rendement doit être plutôt correct avec un dividende de 11.30€
Comment réallouer cette somme avec un rendement équivalent aujourd’hui, tout en restant sur une stratégie prime ? (Je pense au contraire que votre rapport rendement/risque est très bon)
Pour ma part je pense que des véhicules comme RAP sont plutôt correct avec leurs associés en restant sur un patrimoine top, beaux quartiers…etc (pour reprendre vos termes).
Pour faire davantage de rendement elle pourrait très bien acheter d’autres actifs dit de rendement pour booster le rendement affiché, mais en dégradant inévitablement la qualité.

ArnvaldIngofson a écrit :

Toujours perplexe devant la notion de "qualité du patrimoine".
Pour moi la beauté de l’architecture compte peu,
la 1ère qualité est le rendement.
La qualité environnementale est également importante (pour les charges).

Bonjour ArnvaldIngofson,

En fait par qualité du patrimoine, personne n’entend "beauté" mais plutôt, potentiel de revalorisation, résilience en cas de crise, facilité de relocation en cas de départ du locataire. En sommes la règle d’or de l’immobilier a savoir l’emplacement l’emplacement l’emplacement.

Cela dit, je n’ai rien contre Corum que j’ai aussi depuis peu à dose homéopathique. Si je devais transposer au SCPI un portefeuille d’actions, RAP serait un peu la valeur de fond de portefeuille alors que Corum serait plutôt la diversification.

Qu’il s’agisse de SCPI ou d’actions, la diversification reste le maître-mot

Dernière modification par loulou75015 (12/04/2018 14h01)

Contre 5,53% pour le TRI 5 ans de Corum d’après le dernier bulletin. Ce taux ne devrait que peu varier d’ici fin 2018.
Je pense que RAP tire profit de la comparaison en effet du fait de son parc immobilier de qualité et prenant de la valeur en effet mais ce critère sera d’autant plus important sur le long terme.
Autre paramètre qui me semble important si l’on compare ces 2 SCPI qui n’ont pas grand chose à voir: Corum a des frais de gestion 37,5% supérieurs à ceux de RAP et ses frais de souscription sont supérieurs de plus de 60% près de 50% (!).

Dernière modification par kc44 (20/04/2018 13h20)

Un peu de décryptage d’actualité :

Paris : plus de 200 SDF ont occupé un immeuble du 13e arrondissement pour dénoncer les 346 000 logements vacants
"L’immeuble vide depuis 2017 qui appartient au groupe AMUNDI" a été acquis mi-2013 pour le compte des SCPI Edissimmo et RAP - je ne sais pas quelle en est la répartition - et il était alors occupé depuis 30 ans. Manque de chance, l’administration (Préfecture de Police de Paris) est partie 4 ans après et depuis il est vide, on peut craindre que cette occupation nécessite une remise en état partielle + un grand ménage.

Source : Edissimmo / Guide des Investissements - Décembre 2016 page 32

Il est dommage de constater qu’en France des associations considèrent qu’occuper sans droit une propriété destinée à rémunérer notamment de modestes retraités ou investisseurs s’offusque de se faire déloger sans ménagement par la police. Heureusement que l’état de droit semble rester une valeur prise en compte, même si elle n’a pas bonne presse surtout que le nom de cette rue sonne comme une provocation.

Dernière modification par kc44 (07/01/2019 03h05)

Bonjour

Le dernier reporting S2-2019 est disponible ici

Détenteur de part de RAP je ne suis vraiment pas impressionné :

- la distribution 2019 est mauvaise : 3,65% c’est bien en dessous du marché
- la distribution 2020 sera tout aussi mauvaise comme c’est indiqué dans l’éditorial
- le taux d’encaissement des loyers a fortement chuté : de 97% au S1 à 94% au S2
- le taux d’occupation financiers est en chute à 88% vs 90%.
- le facteur du taux d’encaissement et du tof fait que l’on est passé de 87,3% de rendement financier à 82,7% soit une chute de 5 points
- et l’on se rapproche de 20% des capitaux qui ne produisent plus rien c’est énorme

Les acquisitions du semestre laissent songeur… :
- de l’entrepot à 4,5% de rendement (ZAC des Haut près). Quand Corum achète des entrepôts dans des coins paumés au moins ils en tirent 8%. A 4,5% on sait que ce ne sera jamais rentable. En plus en VEFA !
- un immeuble à Bruxelles pour 4% de rendement. Si c’est pour avoir un rendement aussi faible, y-a-t-il besoin d’aller aussi loin avec tous les problèmes que cela pose ?
- l’acquisition à Lyon porte un rendement de 3%. Pour Lyon ?
- enfin l’acquisition à Varsovie porte 5% de rendement. un pays que ne connait pas la SCPI, sans relai là bas, et le rendement du risque est ridicule

Donc si je résume :
- un problème de management de l’actif existant avec des loyers plus encaissés et des locaux non loués
- un problème de mangement des acquisitions avec des actifs acquis à des prix ne rémunérant clairement pas le risque pris

Il est grand temps que le conseil de surveillance tape du poing sur la table pour faire changer le management de cette SCPI. On file droit vers le plus bas du tableau des performances…

Également pour ceux qui ne l’aurait pas vu en pleine crise du covid 19, RAP à encore augmenté le prix de sa part d’un peu plus de 2% a 304€ le 1er mars.

SI vous choisissez à la place une SCPI sans frais d’entrée (on trouve Remake Live en assurance-vie maintenant par exemple) alors cet arbitrage est "gagnant" au bout de… 0 mois. (hors délais liés à l’opération et éventuel délai de carence sur les loyers)