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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

6% - 1
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

18% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

18% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

50% - 8
Non, certainement pas (avis négatif)

6% - 1
Nombre d’avis : 16   Avis moyen : 2,7/5 Avis plutôt négatif

#126 20/07/2020 16h49

Modérateur
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Distribution T2/2020 : 2.16€/part, soit 80% des 2.70€ prévus avant Covid-19.

A comparer aux 1.89€/part, soit 70% des 2.70€ prévus avant Covid-19, versés pour T1/2020.

Pour l’ensemble de 2020, je pense qu’on peut anticiper entre 8.16€ (1.89€ + 3x 2.16€) et 9.45€ (1.89€ + 2.16€ + 2x 2.70€), soit entre 2.81% et 3.17% de DVM   (même si la visibilité est limitée, les dernières informations reçues de la société de gestion datant d’avril, et le rapport annuel 2019 paru en juin n’apportant pas plus de précisions).

EDIT 24/07 : Le Bulletin Semestriel d’Information S1/2020 est paru. Il fait le point sur la situation :

Amundi Immobilier a écrit :

L’incidence de la crise a par ailleurs été moins importante que celle que nous avions anticipée. En effet, nous avons encaissé 67,77 % des loyers attendus au 2e trimestre (par rapport à 90,88 % au 1er trimestre). Cet élément rassurant s’explique notamment par la présence d’actifs en Europe du Nord qui ont moins souffert des contraintes liées au confinement.

Amundi Immobilier a écrit :

Au 1er semestre 2020, la collecte nette investissable de votre SCPI s’élève à 166 M€, principalement souscrite au 1er trimestre. Elle a permis de réaliser plusieurs acquisitions sur le semestre pour un total de 116 M€ au travers de SCI.

Amundi Immobilier a écrit :

4 autres actifs sont sous promesse d’achat pour un montant total de 97 M€.
Le 1er semestre 2020 a également été marqué par 2 cessions d’actifs, ne répondant plus aux critères de détention pour le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine, pour un total de 9 M€.

Amundi Immobilier a écrit :

Le taux d’occupation financier de la SCPI ressort à 83,23 %.

Amundi Immobilier a écrit :

En fin d’année, en fonction des résultats de votre SCPI et grâce aux réserves distribuables, nous pourrons ajuster la distribution annuelle pour qu’elle se rapproche de l’objectif de distribution avant Covid-19 (NDLR : 9.40€/an).

A noter aussi qu’un peu plus de 11% de la distribution (de T2, comme de T1) est constituée de "revenus financiers" (donc les associés personnes physiques assujetties au PFU perçoivent 30% de moins sur cette part de la distribution), ce qui semble indiquer que la SCPI a une trésorerie très conséquente.


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#127 31/07/2020 12h36

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Les acquisitions du S1 2020 ont été réalisées avec des rendements mini :
3,9% pour un immeuble en Pologne
3,8% pour un entrepot logistique en Allemagne
4,2% pour des commerces à Cannes

le rendement des dividendes va donc encore baisser…

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#128 31/07/2020 14h06

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Il y a donc une inflexion dans la stratégie "bureaux principalement localisés dans le prestigieux Quartier Central des Affaires de Paris".
La SCPI achète :
. en province (Cannes)
. à l’étranger en zone Euro (Allemagne)
. à l’étranger hors zone Euro (Pologne).

Mais effectivement les rendements sont décevants et pas à la hauteur des risques hors zone Euro.
A titre de comparaison le dernier achat en Pologne de CORUM XL (au rendement plutôt faible pour la SCPI qui dépasse souvent les 7 %) :

CORUM XL a écrit :

POLOGNE
DSV INTERNATIONAL SHARED SERVICES
VARSOVIE
ACQUIS LE 16/06/2020
Prix de l’acquisition : 61,7 M€
Rendement à l’acquisition : 6,25 %
Durée du bail restant à courir : 10 ans ferme

Pourquoi RAP fait-il péniblement du 4 % de rendement brut à l’acquisition quand d’autres font 6 à 7 % sur les mêmes territoires ?


Dif tor heh smusma

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#129 31/07/2020 15h00

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Je suppose qu’il suffit d’aller voir les 2 immeubles pour voir la différence (à Varsovie aussi, les emplacements et les immeubles ne sont pas homogènes).

Ceci dit, je préfère la manière d’investir de Corum XL, qui ne doit pas souvent surpayer un bien, et qui semble bien connaitre ses locataires, quand pour RAP j’ai des doutes…


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#130 01/11/2020 15h04

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Selon le site Amundi

Après 1,89 € et 2.16 € au T1 et au T2, le dividende du T3 est de 2,30 €.

Édit : erreur de ma part

Dernière modification par maxicool (01/11/2020 16h28)


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#131 01/11/2020 15h20

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Bonjour Maxicool,

Avec ce que j’ai touché ce mois ci sur mon compte ça fait 2,249€ par part et non pas 1,95€.

Cdt


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#132 01/11/2020 15h29

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Selon le site d’Amundi que vous citez (onglet performances) le dividende du 3e trimestre est de 2,30€

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#133 01/11/2020 16h28

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Oups, erreur de ma part. Désolé.


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#134 01/11/2020 17h52

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La distribution T3 est bien de 2.30€.part.  C’est ce qu’à reçu ma SCI (associé à l’IS).

Il est probable qu’une partie de ces 2.30€ soit du résultat financier, et, comme les associés personnes physique (sauf ceux avec un RFR en dessous des 50 ou 75k€, qui ont demandé à en être dispensé dans les temps) subissent un prélèvement à la source de 30% de la partie de la distribution qui est un résultat financier, ces derniers reçoivent un peu moins que 2.30€/part sur leur compte bancaire. C’est sans doute le cas de Loulou75015.

Ca doit être la 3 ou 4ème fois que j’explique la même chose pour une distribution de SCPI ce trimestre, la même chose a dû être expliqué lors des trimestres précédents, et c’est détaillé à la fin de chaque bulletin trimestriels au niveau du texte sur la fiscalité des SCPI. J’espère que certains vont apprendre…


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#135 01/11/2020 18h15

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Dans tous les cas c’est une très très mauvaise performance. Pour un trimestre « normal », le dividende passe de 2,70 à 2,30 (t3 2019 vs 2020). Pourtant il avait déjà été très fortement baissé sur les deux trimestres précédents.

C’est un écroulement du dividende totalement inexplicable rationnellement avec les éléments dont nous disposons.

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#136 06/11/2020 19h53

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Bulletin du T3 2020
Distribution de 2,30€ /part dont 1,03€ de plus-values, 85% de l’objectif de distribution trimestriel avant covid

J’ai noté un TOF qui continue de baisser (82% au T3 2020 vs 88% au T3 2019), un investissement de 60M€ dans la SCI tangram (intérêt pour les associés ? quid des frais ?), un ralentissement important de la collecte avec des retraits qui ont représenté 55% de la collecte brute.

Si la distribution tronquée du t1 pouvait être vue comme un acte de prudence ne reflétant pas la réalité locative, il semble que ça ne soit désormais plus le cas et que le recouvrement des loyers reste dégradé

Amundi a écrit :

Le niveau de la distribution a été adapté en fonction des encaissements de loyers constatés pour le trimestre.

Malheureusement amundi ne fait pas preuve d’une grande transparence et ne communique pas sur le % de loyers annulés et le % de loyers reportés.

Je ne connais pas toutes les scpi du marché mais j’ai l’impression que RAP est une des scpi diversifiée qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, ce qui est à priori décevant compte tenu de sa très forte exposition aux bureaux (84%), situés pour la majeure partie en région parisienne.

edit : correction pour tangram

Dernière modification par NicolasV (06/11/2020 23h19)

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#137 06/11/2020 20h18

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On peut également noter 3 ventes :

* 75017 à 29ME pour une valeur comptable de 18,1ME
* 75016 à 26,5ME pour une valeur comptable égale
* Villebon, vente négligeable sachant que RAP a déjà une paume de 2ME entre la valeur comptable actuelle et le prix d’acquisition sur celot

RAP est très pénalisée sur le rendement alors qu’elle possède des immeubles à Paris QCA. Les locataires sont tous premiums et capables de payer.

A mon sens le Covid n’a rien à voir dans ces problèmes qui ne datent pasd’aujourd’hui.

Pour ma part je mets ces mauvaises performances sur le taux d’occupation financier qui est anémique (83% vs 88,6% au T4-2019) et sur les dernières acquisitions dont le rendement est très mauvais.

Je remets en lumière que, compte-tenu du taux d’encaissement des loyers (qui est surement au moins égal au 94% du S2-2019 mais surement en dessous) et du taux d’occupation financier, on a au maximum 78% des capitaux qui sont productifs. 22% au moins des capitaux employés sont non productifs car soit consistent en des loyers impayés soit des surfaces vides.

C’est affolant. Y’a-t-il encore un pilote dans l’avion ? La réponse est non, le pilote pensant à sa retraite depuis quelque temps déjà…

Dernière modification par Asn540 (06/11/2020 20h19)

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#138 06/11/2020 21h29

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La gérante de cette SCPI doit être à plus d’une vingtaine d’années de la retraite (elle était en congé maternité il y a quelques années), et ne doit guère y penser souvent…

RAP est effectivement une (avec les autres de la même SdG) des scpi diversifiées qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, et c’est  en effet assez décevant (mais la baisse des distributions ne date pas du début de la crise du Covid-19).


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#139 06/11/2020 21h50

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NicolasV a écrit :

J’ai noté un TOF qui continue de baisser (82% au T3 2020 vs 88% au T3 2019), un investissement de 60M€ dans la SCI tangram (intérêt pour les associés ? quid des frais ?)

L’acquisition ne correspond pas à des parts de la SC Tangram mais à un immeuble à Malakoff. J’avoue que dans le cas contraire la participation croisée aurai été un peu limite…

Je suis cependant d’accord concernant le fait que la SC Tangram est un nid de frais…

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#140 06/11/2020 23h40

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Au temps pour moi, c’est édité. Je trouvais aussi ça bizarre puisqu’un immeuble était mentionné, mais pas impossible connaissant amundi.

GoodbyLenine a écrit :

RAP est effectivement une (avec les autres de la même SdG) des scpi diversifiées qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, et c’est  en effet assez décevant (mais la baisse des distributions ne date pas du début de la crise du Covid-19).

En effet, RAP au T4 19 prévoyait déjà un résultat en baisse pour 2020 puis en hausse en 2021. (d’ailleurs je viens de voir qu’il y a sans doute une erreur dans le bulletin du t3 car il indique une distribution prévue avant covid de 11,30€ pour 2020, ce qui est faux et malvenu..)

Néanmoins l’impact actuel est tel qu’il semble largement lié au covid, et j’aurais aimé que RAP nous explique pourquoi les distributions sont autant affectées : décision d’annuler un nombre important de loyers afin de pérenniser les locataires ? nombreux locataires fragiles ? libérations non prévues liées au covid ? large politique de report de loyers avec donc un rattrapage à prévoir ?

Dernière modification par NicolasV (06/11/2020 23h44)

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#141 07/11/2020 00h12

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GoodbyLenine, le 06/11/2020 a écrit :

La gérante de cette SCPI doit être à plus d’une vingtaine d’années de la retraite (elle était en congé maternité il y a quelques années), et ne doit guère y penser souvent…

Je parlais de Jean-Marc Coly…

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#142 07/11/2020 01h00

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#143 07/11/2020 08h57

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Donc Coly était bien le patron d’Amundi pendant le T3 dont nous parlons et pensait donc à sa retraite

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#144 07/11/2020 10h35

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Plus ça va et plus cette SCPI devient une SCPI de capitalisation (ce qui fiscalement n’est pas pour me déplaire) mais moins en terme de cash flow !

Les revenus baissent d’années en années mais la valeur de la part a quand même augmenté malgré le Covid.

En revanche le manque de transparence d’Amundi est vraiment pénible… Je leur ai envoyé un mail disant que c’était les seuls à ne pas mettre chaque trimestre ou même semestre à jour là répartition typologique et géographique de leur ( de notre ) patrimoine. Ils m’ont répondu sèchement que leurs bulletins etaient légalement conforme !


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#145 07/11/2020 11h05

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2.30€ dont 1.03€ de PV, cela fait seulement une distribution des loyers trimestriels de seulement 1.27€.

Une belle chute en effet ! Et, un TOF qui n’arrête pas de chuter aussi…

Asn540, le 06/11/2020 a écrit :

RAP est très pénalisée sur le rendement alors qu’elle possède des immeubles à Paris QCA. Les locataires sont tous premiums et capables de payer.

Oui, et il y a des chances pour qu’un certain nombre de locataires soient aussi de bons clients d’Amundi, par ailleurs. Notamment, à travers les PERCO et PEG des grands groupes, et bien d’autres choses encore… Ceci explique peut-être cela !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #146 27/12/2020 10h16

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L’info m’avait échappée mais RAP va distribuer un gros dividende au T4 2020 et la distribution de l’année sera finalement de 97% de ce qui avait été prévu début 2020 soit une distribution de 10,5€ sur l’année. Soit un rendement sur prix de part de 3,45%.

Amundi Immobilier a écrit :

Rivoli Avenir Patrimoine prouve également la résilience de son parc immobilier. La distribution du 3e trimestre s’établit à 2,30 € par part soit 85 % de l’objectif de distribution initial du trimestre avant la crise du Covid-19, (contre 2,16 € au deuxième trimestre), et à 4,15 € au 4e trimestre.

Cette hausse de plus de 80% d’un trimestre sur l’autre rattrape la bien trop grande prudence du début d’année.

En revanche pas d’info sur le fait de savoir si c’est un rattrapage de la prudence ou si il y a utilisation du RAN (enfin !)

Dernière modification par loulou75015 (27/12/2020 10h24)


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#147 31/12/2020 10h41

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Vous aurez plus d’infos dans le flash infos pour le Q4. A noter :

- 10,5E de distribution annuelle 2020 soit 97% de la distribution prévue à l’origine.

- le taux d’encaissement des loyers est 90% au T1, 92,8% au T2, 94% au T3. Au 3 décembre, 75,8% au T4. je ne sais pas si quelqu’un pourrait m’expliquer comment RAP se débrouille pour avoir un taux d’encaissement inférieur au T1 (dont les loyers ont été appelés au 1er janvier) qu’au T2 (dont les loyers ont été appelés au 1er avril donc en plein Covid). Ou bien je comprends mal leur notion de trimestre ?

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#148 03/02/2021 12h20

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Le BTI T4/2020 est paru.

On peut y noter :

81 M€ collectés et 36 M€ de retraits au second semestre 2020. Le marché secondaire reste sain.
294 M€ d’acquisitions et  93 M€ de cessions au second semestre 2020  (et donc plus d’emprunts).
Avec 3.5 Mds€ de capitalisation fin 2020, c’est une des plus grosses SCPI de la place.

Le TOF est stable à 83.53% pour S2/2020  (vs 83.23% pour S1/2020), avec 10.72% vacants (7.46% en recherche de locataire, 1.41% sous promesse de vente, 1.85% en travaux) et 5.75% sous franchise.
Le taux d’encaissement a été de 86.96% sur S2/2020, après 78.62% sur S1/2020 constaté en fin de semestre (à ce jour, on en est à plus de 90% sur l’ensemble de 2020).

Distribution T1/2021 prévue à 2.50€, soit 10.00€/an en base annuelle, et l’espoir d’arriver à 10.80€/an en cas d’événements favorables en 2021.   (à comparer à 10.50€/part en 2020, 10.80€/part en 2018-2019 … 12.50€/part en 2012-2015, 13.00€/part en 2010).


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#149 04/02/2021 01h12

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La liste des acquisitions est effrayante. On nous vend un patrimoine de bureaux en QCA et la SDG achète des supérettes à Marcq en Baroeul. Pour un rendement brut (soit avant les frais de gestion mirifiques de Amundi) de … 4,5%. On est chez les fous il n’y a plus de direction dans cette SCPI…

A noter pour info « off » que certains locataires reçoivent des régularisations de charges de 2018 et qu’ils refusent bien évidemment de payer car c’est pas trois ans après qu’on régularise les charges.

Je laisse encore un peu de temps au nouveau patron pour changer cette équipe de bras cassés avant de quitter le navire. Il va falloir largement redresser la barre car maintenant ils achètent des actifs « à la Corum » avec des rendements de SCPI premium (donc très bas)… ils sont perdus.

Dernière modification par Asn540 (04/02/2021 09h35)

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[+1]    #150 14/02/2021 17h56

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J’ajoute que la supérette à Marcq en Baroeul fait partie d’une SCI dans laquelle RAP investit plus de 46M€ ce trimestre. A la limite pourquoi pas … sauf que dans le même temps elle vend 2 biens dans cette même SCI avec une moins-value de plus de 44% ou près de 5,4M€ !
Lire ce genre de choses pose question tout de même.
Acquisitions bulletin S2 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_screenshot_2021-02-14_at_174227.png

---

A noter l’arrivée de l’immeuble rue Château des Rentiers à Paris dans la liste des "manques à gagner locatifs", j’en avais parlé il y a pas mal de temps. Etrange aussi, j’ai essayé de comprendre mais impossible, le gérant comme le CS restent flous. L’immeuble est vide depuis 2017, les loyers ont continué à être réglés pendant quelque-temps (jusque fin 2018 d’après mes recherches), 3 ans après il apparaît dans la liste des vacants alors qu’il aurait dû y être bien avant.

Circulez, ya rien à voir. Si vous avez des questions, gardez-les pour vous, la curiosité est un vilain défaut.

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