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#151 11/03/2019 11h19

Membre
Réputation :   7  

Bonjour,

Une petite question/précision : les frais de souscription sont-ils bien considérés comme une perte dans le contrat d’assurance vie ?

Padriaan

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#152 11/03/2019 11h23

Membre
Réputation :   45  

Oui

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#153 11/03/2019 11h33

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   882  

Cette question, en apparence simple, mérite une réponse plus sourcée.

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[+2]    #154 11/03/2019 11h46

Membre
Réputation :   45  

Si vous investissez 1000 € sur des supports à 10% de frais d’entrée, par exemple, vous aurez 900 € placés, et la performance affichée par Spirica sera de -10% (-100 €).

Au fur est a mesure que les loyers de SCPI tomberont, vous vous rapprocherez de 0 et entrerez ensuite dans le positif.

J’en ai fais l’expérience personnellement.

Dernière modification par dfranck (11/03/2019 11h47)

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#155 11/07/2019 14h52

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   95  

Bonjour,

Par rapport au tableau déjà fourni dans cette file (6/7) Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles dans ce contrat d’assurance-vie comment interprétez vous par exemple pour acti pierre europe, la valeur de retrait 91 % et les frais d’investissement de 6.5% ?

Notamment je ne vois pas bien l’équivalence (ou plutôt la cohérence) avec la description des frais décrit par le gérant en direct.
www.aewciloger.com/nos-produits/scpi-di … rre-europe

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (11/07/2019 14h52)


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#156 13/07/2019 20h57

Membre
Réputation :   56  

En Assurance vie , vous investissez à la valeur de retrait, mais vous payez 6,5% de frais.
Exemple Actipierre Europe:
page 6 des statuts :
prix de souscription :210€
commission de souscription 9% HT : 18.90€
valeur de retrait : 191.10€, soit 91% du prix de souscription.
Si vous investissez 2100€ en AV, vous payez 136,50€ de frais et 1963,50€ seront investis dans la SCPI : vous aurez 1963.50/191.1 = 10,2747 parts, parts qui diminueront au gré des frais sur UC.

En direct , si vous investissez 2100€, vous aurez 10 parts. page 5 des statuts, la société prélève 9.25% TTC de commission de souscription. Mais ne me demandez pas pourquoi il y a une différence avec les 9% HT, soit 10,80% TTC évoqués page 6.

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#157 15/07/2019 18h33

Membre
Réputation :   56  

ddazin a écrit :

En direct , si vous investissez 2100€, vous aurez 10 parts. page 5 des statuts, la société prélève 9.25% TTC de commission de souscription. Mais ne me demandez pas pourquoi il y a une différence avec les 9% HT, soit 10,80% TTC évoqués page 6.

J’ai maintenant la réponse développée dans le message frais de souscription
Les frais de souscription s’élève à 9.25% TTC :
Frais de collecte : 7.75% TTI (exonéré de TVA)
Frais de recherche : 1.25% HT, soit 1.50% TTC

Et en HT , cela fait 7.75+1.25 = 9%, soit 10.80 TTC , mais cette information est inutile et source d’incompréhension.
Les frais de souscription en direct sont de 9.25% du prix de souscription. Point.

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#158 14/11/2019 23h19

Membre
Réputation :   58  

Pour bien comprendre la difference de frais par rapport au direct, j’ai 2 questions.
Voila le tableau des frais sur Spirit :
https://nsa40.casimages.com/img/2019/11/14/191114111834938604.jpg

Prenons Primopierre : Si j’ai bien compris, on va payer la part 89.4% du prix en direct. La dessus, 6% de frais s’ajoutent.
1/ Peut-on donc dire que la part s’achete 89.4+6=95.6% du prix en direct ? Si oui, suffit-il d’additionner ces 2 chiffres pour avoir le discount (en AV Spirit) pour chaque part ?
2/ Ces 89.4% équivalent-ils au prix de retrait en direct de la société de gestion, ou cela n’a rien a voir ?

Si les reponses sont positives, je ferai un tableau additionnant ces chiffres pour voir, d’un coup d’oeil, le discount de chaque SCPI (par rapport au direct).

Dernière modification par colia (15/11/2019 01h22)

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#159 15/11/2019 07h40

Membre
Réputation :   72  

Bonjour,

Voici comment j’ai interprété ces chiffres…
Edit 15h17 : mon erreur a été relevée… mer.ci… je corrige…

Linxea, Avenant au contrat a écrit :

Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(3) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(3) représente un pourcentage du prix de souscription(4) de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous

Je souhaite investir 1000€ sur PrimoPierre. 6% de frais sont prélevés ainsi, 940 € seulement seront investis. Sachant que le prix de souscription est de 208 €. J’obtiens 4,519 parts.
Si je retire mes billes immédiatement, alors la valeur de chaque part est de 185,952 € (soit 89,4% de 208 €).
J’obtiens 5,378 parts.(Correction)

Il ne faut pas additionner ou faire une quelconque combinaison de ces 2 chiffres. Car je ne revendrai jamais mes parts immédiatement. Il est important de savoir combien de parts j’obtiens avec mon versement. En effet, pendant la durée de détention, les dividendes des 4,519 5,378 parts me sont versés à 100%.

Dernière modification par PierreP (15/11/2019 15h21)

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#160 15/11/2019 07h54

Membre
Réputation :   71  

Voici ce qui se passe réellement

https://zupimages.net/up/19/46/iw5i.jpg

Par exemple pour reprendre votre exemple de Primopierre, sur le montant versé il enlève 6% au lieu des 10.61% en direct qui va donner le montant investit.

Pour les 89.4% ce n’est pas le prix que vous allez payer, mais le prix de revente par rapport à un achat en direct d’une valeur de 208 euros
Valeur de retrait(3) en % du prix de souscription(4)
(3)La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription.
(4) Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation). Ce prix de souscription est égal à la valeur nominale de la part de la SCPI, qui correspond à la valeur de la part au moment de la création de la SCPI, majorée d’une prime d’émission (qui elle-même inclut une commission de souscription) déterminée par la société de gestion.


Vous avez donc juste un discount de 4.61% en achetant en assurance vie.

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[+1]    #161 15/11/2019 07h56

Membre
Réputation :   36  

Non
Vous payez les parts au prix de retrait une fois les 6% enlevés
Soit 940/185.95 donc un peu plus de 5 parts pour 1000 euros investis

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#162 15/11/2019 19h47

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2020  

PierreP a écrit :

pendant la durée de détention, les dividendes des 4,519 5,378 parts me sont versés à 100%.

Il me semble que ce n’est pas tout à fait exact, car votre nombre de parts va petit à petit diminuer des frais de gestion prélevés régulièrement. Donc, dans quelques temps, vous n’aurez plus que 5.3 parts, et, quelques années plus tard, plus que 5.2 parts, etc.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#163 15/11/2019 21h16

Membre
Réputation :   56  

eg972 a écrit :

Non
Vous payez les parts au prix de retrait une fois les 6% enlevés
Soit 940/185.95 donc un peu plus de 5 parts pour 1000 euros investis

Pour compléter cette bonne réponse : pour 1000€ investis, vous obtenez 940/185,92 sensiblement égal à 5,0559 parts. Le prix de la part vous revient à 197,79€ environ, votre commission de souscription est donc bien de 6% au lieu des 10,617% en achat direct.

Dernière modification par ddazin (16/11/2019 10h21)

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#164 16/11/2019 21h21

Membre
Réputation :   58  

Donc les 89.4% correspondent bien a la difference entre le prix de retrait en direct et du prix de souscription en direct de la SDG ? Est-ce un hazard pour Primopierre ? Parce que ca n’a pas l’air d’etre le cas sur d’autres SCPI proposées sur ce contrat.

PierreP a écrit :

Si je retire mes billes immédiatement, alors[/s] la valeur de chaque part est de 185,952 € (soit 89,4% de 208 €).

Il ne faut pas additionner ou faire une quelconque combinaison de ces 2 chiffres. Car je ne revendrai jamais mes parts immédiatement.

Mes interrogations ne portent que sur le prix a l’achat, le delai de revente n’a rien a voir. Mais selon vous, on paie bien 89.4% du prix en direct + 6 % de frais. Dés lors, pourquoi ne pourrions-nous pas additionner ces chiffres pour visualiser le discount ?

Audacesfortunajuvat a écrit :

Voici ce qui se passe réellement

Par exemple pour reprendre votre exemple de Primopierre, sur le montant versé il enlève 6% au lieu des 10.61% en direct qui va donner le montant investit.

Pour les 89.4% ce n’est pas le prix que vous allez payer, mais le prix de revente par rapport à un achat en direct d’une valeur de 208 euros

Vous avez donc juste un discount de 4.61% en achetant en assurance vie.

89.4+6=95.4, soit 4.60% de discount vous semblez confirmer que c’est bien cela. Pourtant, cela ne s’applique pas avec d’autres SCPI dans le contrat comme LF europimmo dont les frais sont de 9.60 en direct, ce qui devrait faire 90.4% au lieu de 92% dans la 3eme colonne du tableau en AV.

eg972 a écrit :

Non
Vous payez les parts au prix de retrait une fois les 6% enlevés
Soit 940/185.95 donc un peu plus de 5 parts pour 1000 euros investis

Il semble que les chiffres données dans la colonne "valeur de retrait en % du prix de souscription" sont fixés par Spirica et ne representent pas le prix de retrait pratiqué en direct, meme si cela peut etre tres proche pour certaines SCPI comme Primopierre.
Cela peut induire en erreur certains qui pensent que les % affichés dans cette colonne correspondent in fine au prix de retrait en direct. Manifestement ce n’est pas le cas (au moins pour certaines), car si on multiplie de prix direct par ce %, on obtient pas le prix de retrait en direct, mais celui propre a l’AV.
D’ou l’interet selon moi de faire ce tableau avec le discount reel (a l’entrée du contrat) par rapport au direct, a moins que ce que je dis soit faux, c’est pour ca que je souhaite vos avis avant de me lancer

Dernière modification par colia (16/11/2019 22h29)

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#165 16/11/2019 22h37

Membre
Réputation :   31  

colia a écrit :

Audacesfortunajuvat a écrit :

Voici ce qui se passe réellement

Par exemple pour reprendre votre exemple de Primopierre, sur le montant versé il enlève 6% au lieu des 10.61% en direct qui va donner le montant investit.

Pour les 89.4% ce n’est pas le prix que vous allez payer, mais le prix de revente par rapport à un achat en direct d’une valeur de 208 euros

Vous avez donc juste un discount de 4.61% en achetant en assurance vie.

89.4+6=95.4, soit 4.60% de discount vous semblez confirmer que c’est bien cela.

Ce n’est pas exactement ça, on va prendre un exemple:
Vous souhaitez investir 1000€ sur Primopierre.

- Via Linxea Spirit (ou Mes-placements liberté)
6% (soit 60€) sont des frais de souscriptions, vous aurez donc 94% (soit 940€) qui seront investit sur le contrat.
Dans le contrat, vous payez la part au prix de la valeur de retrait (soit 185,92 € pour Primopierre à ce jour). Vous aurez donc 5,0559 parts (940/185,92).
Et vous n’aurez pas de frais de retrait.
- En direct
On admet la divisibilité des parts pour partir sur un investissement de 1000€, ce qui n’est pas réellement possible

Vous payez la part à 208€.
Vous auriez donc 4,8076 parts (1000/208).
Lors du retrait, vous revendrez vos part à 185,92€ (soit 10,61% de frais).

Sauf que si l’on prend en compte le nombre de part que l’on a pour 1000€, ça nous donne:
5,16% de parts en plus (5,0559/4,8076)
4,91% de frais en moins (4,8076/5,0559)

Dernière modification par Woyal (16/11/2019 22h37)

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#166 16/11/2019 22h49

Membre
Réputation :   58  

Woyal a écrit :

Dans le contrat, vous payez la part au prix de la valeur de retrait

Interessant Woyal, vos calculs me paraissent exacts. Si ce n’est pas trop vous demander, pourriez-vous faire ces calculs avec LF europimmo ?
J’aimerai en avoir le coeur net, savoir si en AV on part du prix de retrait sur chaque SCPI (auquel on ajoute les frais inherents au contrat) ou si c’est un prix different (celui-ci pouvant etre égal au prix de retrait pour Primopierre par simple coincidence).

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#167 16/11/2019 23h14

Membre
Réputation :   31  

Oui, le prix d’achat est le prix de retrait. Ainsi, si la prix de la part augmente, la nouvelle valeur de la part dans le contrat sera égale à la nouvelle valeur de retrait. Et réciproquement en cas de baisse.
Je vous laisse calculer en vous donnant les valeurs, ça vous aidera à comprendre.

Prix d’achat dans le contrat:947,60 €   
Frais d’entrée sur montant versé    6,50 %

Pour 1000€ de versé, on arrive à 0,9867 part d’après mon calcul.

Je laisse quand-même les formules si quelqu’un n’y arrive pas:
Reprenons le même procédé que précédemment:
Montant qui servira à acheter des parts: Montant versé - Frais d’entrée: somme*(1-frais d’entrée)
Nombre de parts: Montant qui servira à acheter des parts/Prix d’achat dans le contrat

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#168 16/11/2019 23h56

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Réputation :   58  

Ok c’est clair. Le prix d’achat en AV est le prix de retrait du direct, augmenté secondairement des frais propres de l’AV..
-Vous etes ok si j’additionne le % des 2 colonnes du tableau, (89.6+6=95.6 pour primopierre), on a 100-95.6= 4.4 soit un discount de 4.4% sur le prix direct ?
-Je vois que pour LF Europimmo les sites indiquent : Frais de souscription TTC : 9,60 %  Il y aurait une erreur ? (PR=947,60 € PA=1030 €)

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[+1]    #169 17/11/2019 00h14

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colia a écrit :

Ok c’est clair. Le prix d’achat en AV est le prix de retrait du direct, augmenté secondairement des frais propres de l’AV..

C’est ça

colia a écrit :

-Vous etes ok si j’additionne le % des 2 colonnes du tableau, (89.6+6=95.6 pour primopierre), on a 100-95.6= 4.4 soit un discount de 4.4% sur le prix direct ?

Non, la même somme, vous avec 4,91% de frais en moins/discount (4,8076/5,0559) ou 5,16% de parts en plus (5,0559/4,8076)… On va dire que ça dépend si vous voyez le verre à moitié plein ou à moitié vide.

colia a écrit :

-Je vois que pour LF Europimmo les sites indiquent : Frais de souscription TTC : 9,60 %  Il y aurait une erreur ? (PR=947,60 € PA=1030 €)

Les frais semblent effectivement erroné… Par contre, j’arrive à 8% de frais moi (947,6/1030), l’annexe de souscription similaire à celle-ci indique la même chose.

Après, ça peut venir du fait que 9,6% = 8% + 20% de TVA… Alors que la part est à 1030€ TTC, le retrait à 947,60€ net vendeur ainsi on est plutôt à 8% TTC ou 6,66% HT. Mais bon les erreurs sont monnaie courante quand il s’agit de faire des opérations avec des taux! (Je ne m’exclus pas)

Edit: Par contre il ne faut pas oublier le fait que les frais de gestions vont venir rogner le nombre de parts trimestres après trimestres. Sur ce contrat, avec Primopierre, la bascule entre l’achat en direct et l’AV se fait au bout de 10ans (cf ici).

Dernière modification par Woyal (17/11/2019 00h25)

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#170 17/11/2019 00h35

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Oui, je me demande tjrs s’il faut retrancher le % au chiffre final ou l’ajouter a celui de depart. Si la TVA s’en mele, j’ai du mal .
Bon c’est clair, je ne ferais pas le tableau car je vais avoir du mal a calculer tout ca (si en + les sites marquent des chiffres faux..)  je pensai qu’il suffisait d’additionner (je ne comprend pas vraiment pourquoi ca ne marche pas ainsi mais capté l’essentiel)..apres, les chiffres sont sous les yeux avec le % ajouté par l’AV.
Pour LF Europimmo, je comprends mieux maintenant, et votre calcul a 8% de frais sont coherents avec le % noté en AV (92%).

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#171 17/11/2019 09h33

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Dans cet exemple c’est bien 8% HT et 9,6% TTC.
Parfois les sociétés de gestion indiquent les frais TTC mais ne sont pas soumises à TVA d’où l’écart entre le taux affiché et la réalité. Ne me demandez pas pourquoi ne serait-il pas plus simple d’indiquer le bon taux.
Le meilleur moyen de mesurer les frais dans le cas de souscription en direct (pour comparer à l’AV afin de rester dans le sujet…) reste de prendre le prix de souscription et la valeur de retrait, en procédant de la même manière pour différentes SCPI.

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#172 17/11/2019 21h32

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Je viens d’effectuer une recherche, je suis tombé sur cet alinéa sur les motifs d’exonération de TVA:

(Code Général des Impôts, art. 261 C-1°-e) a écrit :

Les opérations, autres que celles de garde et de gestion portant sur les actions, les parts de sociétés ou d’associations, les obligations et les autres titres, à l’exclusion des titres représentatifs de marchandises et des parts d’intérêts dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble

Donc à priori, c’est la raison…

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#173 30/11/2019 13h03

Membre
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Bonjour,

Merci pour ces précieuses informations.

Pour information, j’ai listé l’ensemble des SCPI disponibles par contrat d’assurance vie, notamment pour le contrat Linxea Spirit (qui est l’équivalent de mesplacements liberté).

Personnellement, je recommande plutôt mes placements libertés. L’interface de l’espace client et du site est certes moins agréable que Linxea, mais leur service client est au top et je trouve que c’est un vrai plus. Car au final les produits sont strictement identiques.

Vous retrouverez cette liste de SCPI ici : Les meilleurs contrats pour investir en SCPI

Dernière modification par Chips (30/11/2019 13h03)

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#174 30/11/2019 15h22

Membre
Réputation :   36  

Bonjour,

Pour ceux qui pensait profiter du fonds euro dynamique EALT2 sur Spirica

Linxea a écrit :

Nous venons d’apprendre que SPIRICA va modifier sa politique d’accès au fonds en euros Euro Allocation Long Terme2 (EALT2).

Le montant maximum d’investissement sur Euro ALT2 va être abaissé à compter du lundi 2 décembre.

Le montant des versements cumulés sur ce fonds est encore de 50 000 €, il passera à 25 000 €.

Si vous souhaitez effectuer un versement complémentaire vous pouvez l’effectuer en ligne jusqu’au dimanche 1er décembre 13h00.

Le délais est assez court.

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[+1 / -1]    #175 30/11/2019 16h10

Membre
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On est d’accord, après il faut reconnaître que les fonds euro n’ont plus le vent en poupe…
Generali vient d’annoncer un taux moyen de 1% sur ces fonds euro en 2019 ! La semaine dernière Swiss Life annonçait la même chose.

Les assureurs n’ont pas d’autres choix avec la chute des taux d’intérêt, et obligent indirectement les épargnants à s’orienter vers des UC.

Pour ce que ça intéresse, je viens d’ajouter sur ma page la liste et les rendements des SCPI pour Spirica, Suravenir et Apicil : meilleure assurance vie et performance SCPI

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