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#101 31/01/2019 14h42

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Bike69 a écrit :

Ça reste la même chose non? sauf que les SIIC sont regroupés en un fonds afin de diversifier

et également de rajouter des frais de gestion consistants.

Après, je suis d’accord avec vous qu’il reste la volatilité de la bourse et qu’il faut probablement diversifier un peu et ne pas se contenter d’un seul titre.

@Bmaj
J’ai l’impression que certains intervenants du forum ont investi en titre pour des montants bien moindre que les 10000€ spécifiés dans le contrat.

Dernière modification par cat (31/01/2019 14h42)

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#102 31/01/2019 14h55

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C’est sûr qu’à 10 000 euros pour un titre de foncière on va pas diversifier beaucoup au contraire d’un fonds qui lui sera accessible pour quelques euros et sans frais d’entrée avec plusieurs foncières.

C’est un choix, optimiser les frais absolument en cherchant les bonnes foncières au risque de se tromper ou faire confiance à un gérant de fonds de siic.

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#103 31/01/2019 15h08

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… ou il y a également la possibilité de choisir l’ETF Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate.

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#104 31/01/2019 17h37

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Bmaj a écrit :

eg972 a écrit :

Bonjour
Et pourquoi ne pas regarder des siic (unibail klepierre ….) qui offrent des rendements attrayants ?
ça peut valoir le coup par rapport aux scpi

Eric

Le minimum d’investissement sur chaque action est de 10 000 €

alors que le Versement minimum par SCPI est de 50 €

Les SCPI sont quand même plus "accessibles"…

Les 10 ke c’est sur le papier
En réalité vous pouvez acquérir des titres vifs pour le minimum autorisé sur une UC.
J’ai testé

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#105 17/02/2019 19h49

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EN SCPI sur AV. Comment calculer vous l’impact des frais de gestion de 0.5 % ?
C’est 0.5% que l’on doit retirer chaque année des interets ou dividendes (rendement -0.5%)  ? ou c’est 0.5% de la valeur totale ?

En quoi cela affecte t"il la SCPI sur le long terme ?  Si c’est comme un fond euro, on sait qu’on perd chaque année 0.5% de renement par rapport au rendement reel non ?


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#106 17/02/2019 20h25

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Le nombre de parts va diminuer de 0,50% par an.
Au bout de 10 ans, ça fait quand même 5% de moins…

Par contre la fiscalité est plus douce…

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#107 17/02/2019 20h36

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Bonsoir,

Très exactement 4,89 % (1 - 0,995puissance10). La seconde année on prélève 0,5 % de 99,5 %, soit un petit peu moins que 0,5% du capital initial, et ainsi de suite, d’où l’écart…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/02/2019 20h37)

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#108 17/02/2019 20h38

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Oui, 5% c’est l’arrondi de 4,89%. ^^

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Favoris 1    #109 17/02/2019 20h42

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C’est 0.125% de parts en moins /trimestre. Ce qui fait qu’il est impossible d’etablir un rendement precis sauf a avoir la durée exacte d’investissement.
C’est a peu pres 0.5% de moins chaque année, mais la baisse est distillée chaque trimestre.
Sur le tres long terme, ca tend vers 0 ! A la dixieme année, le rendement est diminué d’un peu moins de 5% (le calcul exact avait été fait sur ce forum mais je ne sais plus ou).
Si vous prenez en compte, par rapport au direct,  la periode de jouissance bcp + courte et les frais moins elevés, ca se compense en 10/12 ans je crois (faudrait faire le calcul exact mais je dois pas etre loin).
Apres 10/12 ans, pour une meme SCPI, le rendement en direct redevient superieur.
Si vous payez pas mal d’impots, je pense que dans tous les cas l’AV est + interessante meme apres 15 ans de detention.
Pour repondre a pas mal de questions recurentes, il faudrait faire un tableau avec les rendements AV/direct en fontion du temps qui passe, coréllé a la tranche d’impots payés, pour voir ce qui est le plus interessant en fonction de la durée d’investissement prevue.
Qui se devoue? -)

Le + gros souci selon en AV moi est le manque de choix des SCPI.


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#110 17/02/2019 20h57

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Compliqué car il existe plusieurs possibilités en direct.
-nue propriété, je pense que c’est le plus rentable en particulier si on est soumis à l’IFi.
-à crédit
-Scpi internationales
Meme en cash si je regarde le rendement Corum Xl , on est à +5% net impots. On a aucun rendement supérieur à 5% sur le contrat Linxea Spirit sans compter ces fameux frais de gestion

Voilà pour compliquer le choix.

-------------

Si on cherche à être rentable plus vite en assurance vie avec des frais d’entrée moins élevé 2% et des bons rendements que penser des Sci Via générations ou Sci GF pierre présente chez Linxea ou encore même si le rendement est moins intéressant sci capimmo.

Dernière modification par Bike69 (17/02/2019 21h24)

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#111 18/02/2019 18h38

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Compliqué tout cela.

L’AV me semble plus facile à gérer pour acheter les SCPI, avec moins de frais en entrée.
Inconvénient : SCPI avec rendement moyen et frais de gestion.

Que conseillez vous comme type de placement en SCPI pour quelqu’un qui ne paye pas beaucoup d’impot et qui cherche à faire un rendement autour de 5% sur la base d’une stratégie dividende mais plus sécurisée.

Je vais également consacrer une partie de mes fonds en ETF et SIIC mais c’est plus volatile.


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#112 18/02/2019 18h45

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Si vous ne payez pas beaucoup d’impôts (tranche < 30%), l’achat en direct est intéressant.

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#113 18/02/2019 21h02

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Plus précisément TMI=<14%. Si un beau jour on se retrouvait avec une tranche a 25% plus 17,2% de PS la détention en direct ne serait pas tellement  avantageuse non plus. Le prélèvement de 0,5% sur une scpi qui fait 4% représente grosso modo l’ équivalent d’un prélèvement supplémentaire à 12,5% sur le dividende.
D’autres contrats av cherchent à capter plus efficacement l’avantage fiscal recherché par les souscripteurs. Le contrat suravenir prend 0,6% de frais sur l’Av plus 15% du dividende. Il n’est pas très raisonnable de souscrire des uc scpi dans ce contrat.

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#114 19/02/2019 08h32

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j’ai trouvé ce site comparatif d’Assurance vie.

Assurance-vie / SCPI : liste des contrats pour investir en SCPI : Gérer son argent

Il semblerait que meme si Linxea spirit et mes-placements libertes soient les memes contrats il y a moins de frais d’acquisition chez mes-placements.

- Ai je tout pris en compte ?
- Ce courtier serait donc à privilégier non ?

Dernière modification par gandolfi (19/02/2019 08h32)


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#115 19/02/2019 09h15

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gandolfi a écrit :

Il semblerait que meme si Linxea spirit et mes-placements libertes soient les memes contrats il y a moins de frais d’acquisition chez mes-placements.

La seule différence est que l’un est un contrat individuel et l’autre collectif.

Sinon les frais d’acquisition sont quasiment les mêmes :

https://i.imgur.com/CsKnfwx.png
https://i.imgur.com/62nLkIx.png


Parrainage Yomoni - Parrainage WeSave : KL031F - Parrain pour plusieurs banques en ligne et assureurs (Linxea, Mes Placements, etc), MP pour infos.

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#116 19/02/2019 09h43

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Merci ce site donne des infos erronées.

- Par contre je suis étonné des frais de souscription car en direct c’est autour de 8-10 % et par l’assurance vie c’est à peine moins cher (entre 6 et 8 %).

- Cette faible différence en faveur des AV ne compense pas les frais de gestion d’UC (0.5%/an) non ?


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#117 19/02/2019 09h49

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On en avait parlé dans la discussion de Primovie via Linxea, on arrivait à un avantage à l’AV durant les 8-10 premières années du fait des frais de souscription moindres et au delà de 10 ans avantage pour la détention en direct car les frais sur UC deviennent pénalisant, indépendamment de l’imposition.
(3/4) SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?
A refaire les calculs pour chaque SCPI, les frais étant plus ou moins avantageux selon laquelle on choisit.

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#118 19/02/2019 09h58

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Merci pour le lien. Je lis beaucoup d’articles en ce moment.
Oui je me souviens mais justement je pensais que les écarts de prix d’acquisition étaient bien moins cher en AV.

- Existe t’il un site ou tableau récapitulant le prix d’acquisition des SCPI en direct pour évaluer le ratio avec le prix d’acquisition en AV ?

- Si la valeur de la part SCPI augmente. Cette augmentation est elle répercutée sur l’UC ou c’est l’assureur qui prend la différence en sa faveur ? Meme question en cas de baisse.


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#119 19/02/2019 10h53

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Surin a écrit :

On en avait parlé dans la discussion de Primovie via Linxea, on arrivait à un avantage à l’AV durant les 8-10 premières années du fait des frais de souscription moindres et au delà de 10 ans avantage pour la détention en direct car les frais sur UC deviennent pénalisant, indépendamment de l’imposition.
.

Si on ne veut pas se pénaliser avec ces frais de souscriptions élevés dans l’optique d’une revente avant 8/10 ans l’option SCI seulement accessible en assurance vie peut être envisagée non?
D’autant plus que les rendements quand je vois Sci via générations ou SCI GF pierre sont même supérieur aux Scpi. Il y a un piège? plus grosse volatilité?.
Quand on voit la sci capimmo le rendement semble assez stable.

Dernière modification par Bike69 (19/02/2019 10h58)

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Favoris 1    #120 19/02/2019 17h08

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Comparatif frais acquisition entre AV SPIRICA (spirit, mes placements libertes) et frais acquisition en direct.

- Qu’en pensez vous ?
- Je ne sais pas si cela joue l’imposition (en AV ou direct) pour LF Europimmo étant donné quelle parait implanté en europe.
- Cela peut aider à faire un choix en AV ou Direct ?

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/08/2/1550592416-comparatif.png


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#121 19/02/2019 19h43

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Excellent travail !

A la place (en complément) du ratio AV/direct, pourrais-tu mettre en nombre d’années et sur la base de frais de gestion de l’assurance-vie de 0,5% (le minima) combien représente l’écart de frais entre les deux enveloppes ?

Exemple : Actipierre europe
10,8 - 6,5 = 4,3 /0,5 = 8,6 années

Au delà de 8,6 années, l’assurance-vie prend tellement de frais de gestion que le gain sur les frais de souscription n’est plus suffisant.

Cela ne tient pas compte de la fiscalité de chacun.

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#122 19/02/2019 19h54

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- Le tableau avec les infos "ecart frais" pour savoir au bout de combien d’année l’AV devient plus chere
- Comment integre t’on la fiscalité ? Exemple TMi 14% ?

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/08/2/1550602376-capture.png


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#123 19/02/2019 20h05

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Est-ce mon dernier post qui vous a incité a faire ce tableau ? En tout cas c’est utile, en un coup d’oeil on a deja pas mal d’infos (dont des exclusives comme la durée d’avantage/AV ou l’economie/Direct).
C’est + compliqué pour y integrer le TMI, il faudrait soit un graphique soit plusieurs tableaux, soit plusieurs chiffres par case.
Vous pourriez faire votre tableau pour chaque taux de TMI , ce serait simple et resterait lisible…et trouver eventuellement ensuite un moyen de synthetiser tout ca dans un tableau multicolonnes ou un graphique, mais deja votre tableau pour chaque TMI serait super on aurait enfin en un coup d’oeil toutes les infos repondant a pas mal de questions que les gens interessés par les SCPI en AV Spirit se posent !
Je me pose une question: Quitte a y integrer l’incidence des impots, peut-etre serait-il mieux de prendre des chiffres nets de CSG pour que ce soit affranchi de toute fiscalité ?.

Dernière modification par colia (19/02/2019 20h12)


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#124 19/02/2019 20h15

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Oui c’est le dernier post qui m’en a donné l’idée. Je vais essayer de retrouver le sidées claires pour integrer les TMI au tableau. je suis sur plusieurs sujets à la fois et je surchauffe un peu

Si vous avez des formules exemples je veux bien smile


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#125 19/02/2019 22h51

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Pour les rendements, il faudrait prendre les chiffres 2018, qui sont ici :
Investissements immobiliers » Foncières non cotées » SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019

Cependant, on voit déjà que les SCPI disponibles sur ce contrat ne sont pas les meilleures …


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