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#126 19/02/2019 23h14

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Non justement, les chiffres du tableau de Surin sont ceux d’un achat en direct, frais compris.
Les frais etant moins elevés en AV, du moins au depart, ce ne sont pas les + pertinents, le rendement AV est superieur (au moins 8 ans…)
Pour etre + precis, il faudrait prendre le rendement donné par Spirit (loyers/prix payé) en le calculant ou mieux en le verifiant/confirmant pour chaque SCPI par ce qui est reellement versé, en gardant a l’esprit que 0.125% des parts s’evanouissent chaque trimestre.
Ce seraient des chiffres + juste que ceux du tableau de Surin, mais uniquement valables au debut de la souscription.
Un graphique serait l’ideal pour voir tout cela, je ne sais pas le faire techniquement, gandolfi si vous y arrivez…rien ne presse prenez votre temps c’est deja bien ce que vous avez fait la.


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#127 20/02/2019 02h30

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Le problème déjà lorsqu’on parle des frais est qu’il faut les compter de la même manière. Autrement dit on prend la valeur de retrait, on la divise par le prix de souscription et on enlève 1.
Au hasard ceux de Epargne Foncière (7,5%), Primopierre (10,62%) et RAP (8,39%) sont faux dans le dernier tableau du message #122, celui de Primovie (9,15%) est correct. Je ne les ai pas tous contrôlés.

En AV c’est ce qui se fait, on investit 100 avec 6% de frais, 6€ partent en frais et 94 sont investis.
Ce que je ne comprends pas non plus dans le tableau du message #115 est le fait que la valeur de retrait en % du prix de souscription soit différente de 94 si 6% de frais. Est-ce en fait la colonne des frais en direct ? Je ne sais pas, pour Actipierre Europe ça ne colle pas et auquel cas il aurait fallu laisser les mentions (1), (2) etc… pour que l’on comprenne.

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#128 20/02/2019 08h01

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J’ai pris les chiffres de rendement et cout d’achat sur ce site
Choisir une SCPI de rendement, investir dans une SCPI de rendement, les meilleures SCPI de rendement

- En connaissez vous un mieux et pls à jour ?
- Je veux bien essayer de faire le tableau mais il va falloir un peu m’aider pour les formules car je suis un peu perdu dans vos posts. Je vous ai laissé également mon fichier excel à dispo si certains veulent le modifier


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#129 20/02/2019 08h23

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Chaque société de gestion calcule les frais à sa manière, sur la base du prix de retrait, sur la base du prix de souscription ou parfois par d’autres subterfuges comme Primopierre pour laquelle je n’ai pas d’explication ou pour Epargne Foncière où les frais sont annoncés TTC mais on ne paie pas la TVA.
Bref, il faut prendre l’information à la source, dans le bulletin et se baser sur la valeur de retrait et non pas les frais de souscription annoncés.
Pour Primopierre, la valeur de retrait est 185,92€, prix d’achat 208€ donc frais = 10,61538%

Dernière modification par kc44 (20/02/2019 08h24)

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[+1]    #130 20/02/2019 09h37

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Mise a jour avec les chiffres 2018 et en tenant compte des remarques de KC44 (modif calcul frais en direct).
Infos prises sur ce site SCPI : investissement, conseils, classement SCPI, comparatifs - MeilleureSCPI.com

- Frais d’achat AV correct ?
- Pouvez vous me rappeler les bases imposition SCPI en direct et AV ?

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/08/3/1550651715-capture-2.png


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#131 20/02/2019 11h49

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Je (re)précise que la colonne ECART FRAIS correspond à l’écart en nombre d’années. En réalité ça diffèrera car on ne peut pas additionner les pourcentages tel que fait ainsi.
_Prenons le premier exemple, Actipierre Europe, après 5 ans on disposera de 91,644 parts pour 10 achetées avec 0,5% de frais annuels alors qu’en direct on aura 91. C’est entre la 6ème et la 7ème année que le nombre de parts en AV passera sous les 91.
_Il faut aussi tenir compte du délai de jouissance qui peut différer selon que l’on est en direct ou en AV, en général à l’avantage de l’AV.
_Par ailleurs je n’ai plus en tête la subtilité mais le dividende versé en AV et en direct sera différent du fait des frais de souscription moindre en AV, encore une fois à l’avantage de l’AV les premières années, à son détriment ensuite.

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[+1]    #132 20/02/2019 16h23

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Modif.

J’ai compris que l’on ne calculait pas la meme chose.
- En AV on preleve les frais au moment de l’achat. Ils sont déduits de l’investissement et minore donc le nombre de parts acquises. Alors qu’en direct on va payer directement le nombre de part avec un prix majoré affiché.
- J’ai donc calculé le prix de revient (prix à mettre - frais d’entrée) d’une part en AV.
- Dans les frais de souscription, j’ai comparé la valeur d’achat d’une part (AV et Direct) par rapport à sa valeur de retrait (identique AV et direct).
- Pour l’écart de frais j’ai tenu compte des interet emboités   F4 = (LOG(H4/J4)/LOG(1-$B$21))
Cela me donne le nombre d’années avant d’avoir le meme nombre de part compte pour une meme somme versée.

SOURCE   SCPI Actipierre Europe en Assurance Vie mes-placements Liberté

- Qu’en pensez vous ?
- Il me manque le calcul de la carence du délai de jouissance


https://image.noelshack.com/fichiers/2019/08/3/1550676192-capture.png

Dernière modification par gandolfi (20/02/2019 19h41)


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#133 20/02/2019 18h00

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Le calcul de la carence du délai de jouissance on en tient factuellement pas compte que ce soit en direct ou en AV,  les rendements sont tjrs donnés sans s’occuper de ce delai, au souscripteur d’en tenir compte ensuite.
Vous ne pouvez de toute facon pas calculer un rendement prenant en compte ce delai, sauf a connaitre la durée exacte d’investissement.
Son incidence decroit au fur et a mesure du temps, et puis devient presque negligeable sur la durée recommandée de detention… je pense qu’il y a deja les autres facteurs a prendre en compte sans s’occuper de celui-ci, l’exercice est deja assez compliqué en l’etat !


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#134 21/02/2019 05h49

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N’hesitez pas à me faire des retours sur le tableau an cas d’erreur ou pour amélioration.

Que peut on en tirer ?

- La colonne "Ecart FRAIS" nous permet de savoir environ combien de temps garder les SCPI en AV avant de perdre trop de part par rapport à l’achat direct  ?
- autre chose ?


Si la valeur de la part varie (augmente ou diminue)

- comment est ce répercuté étant donné que c’est l’AV qui est la propriétaire des parts ? La valeur de retrait sera t’elle toujours identique tout au long de la détention de la part ?
- Cela peut etre une sécurité contre la baisse mais un manque à gagner en cas de hausse par rapport à l’achat direct ?


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#135 21/02/2019 06h00

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Non, la valeur des parts en AV suit l’évolution de la valeur de part de la SCPI en direct.

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#136 21/02/2019 07h29

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Merci. J’avais un doute car j’avais lu sur un article que comme la part appartient au courtier il pouvait se garder la plus value si elle augmente.

- Du coup la valeur de retrait peut varier alors  ? Si oui, c’est à surveiller pour ne pas que cela vienne grever les dividendes.


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#137 21/02/2019 08h27

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La valeur de retrait peut varier à la hausse comme et la baisse et la revente n’est pas garantie. Elle dépend des conditions de marché. C’est l’inconnue car nous n’avons pas de recul concret mais nul doute que si la SCPI est bloquée à la revente, les parts en AV ne serons pas davantage vendables.
Le dividende ne dépend pas du prix de part car il est en euro et peut rester constant si la valeur de part varie. C’est le pourcentage que représente le dividende qui variera avec la valeur de part.

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#138 21/02/2019 09h06

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Pourquoi met-on en avant la liquidité des SCPI en assurance vie ?

Hors si je comprend bien si cela devait aller mal disons une hausse des taux d’intérêts qui mettrait en difficulté les assureurs et déclencherait la loi Sapin 2 , les parts de scpi ne serait pas davantage vendable qu’en direct.

Pour les loyers ce serait même avantage au direct , car en direct on toucherait ses loyers mensuellement ou trimestriellement alors qu’en assurance vie il se peut que l’assureur bloque tout rachats.

Je pars peut-être dans un scénario trop noir.

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#139 21/02/2019 09h16

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Surin a écrit :

La valeur de retrait peut varier à la hausse comme et la baisse et la revente n’est pas garantie. Elle dépend des conditions de marché. C’est l’inconnue car nous n’avons pas de recul concret mais nul doute que si la SCPI est bloquée à la revente, les parts en AV ne serons pas davantage vendables.
Le dividende ne dépend pas du prix de part car il est en euro et peut rester constant si la valeur de part varie. C’est le pourcentage que représente le dividende qui variera avec la valeur de part.

J’ai également lu sur plusieurs sites que l’avantage d’une AV c’est que la SCPI appartient au courtier et qu’il est obligé de la racheter.
Comparatif : SCPI en direct vs. SCPI en Assurance-Vie   (en bas de page)

Pour les dividendes en fait je soulever le point du rendement entre ce que rapporte le dividende et le prix de la part à la revente. On peut y perde ou faire quitte si la baisse de la part est trop importante non ?


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#140 21/02/2019 09h25

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Bonjour

je ne vois pas la note disant que les parts appartiennent au courtier. c’est impossible au mieux le teneur de compte / la compagnie d’assurance.
Par definition le courtier n’est qu’un apporteur d’affaire et n’a pas de prise sur le contrat et les titres et part detenus.
cdt

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#141 21/02/2019 09h33

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gandolfi a écrit :

il est obligé de la racheter.

C’est faux. Entre ce que l’on lit dans la presse et la réalité des petites lignes des assureurs, il y a un monde. Je vous mets au défi de trouver une mention explicite de ce que vous venez d’écrire dans les conditions générales d’une assurance-vie avec des SCPI.

Oui un prix de part peut baisser plus vite que le dividende, les exemples sont légions sur les SCPI à capital fixe. A capital variable il y a un risque pour celles qui sont illiquides comme Sélectinvest 1. Si l’on revend, c’est au prix de fonds de remboursement donc on perd les frais + la décote du fonds, de 15 à 20%. Pas sûr que l’assureur les rachète à la valeur de retrait mais ça se tente.

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#142 21/02/2019 09h54

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Merci pas évident de faire le tri dans tout ce qu’on lit.
C’est la folie la fiscalité en France je trouve.

Dans un premier temps, je vais tenter les SCPI qui me semblent plus stables que les SIIC. Meme si on a moins de sécurité que ce que l’on pourrait nous faire croire.

J’ai également noté que Selctinvest 1 est illiquide. Je ne sais pas trop ce que cela veut dire mais je vais l’eviter. comment connaaitres les autres SCPI illiquides du contrat spirit ?


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#143 21/02/2019 09h57

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Dans votre tableau il n’y a qu’elle. Revenez vers nous une fois que vous avez fait une première sélection.

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#144 21/02/2019 12h53

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En lisant les conditions générales du contrat Linxéa spirit et les conditions particulières liées aux SCPI, je n’ai pas trouvé mention d’un traitement différent d’un arbitrage avec des SCPI par rapport à un autre support. Ce qui tendrait à laisser l’assureur gérer la revente des parts (aux titulaires de ce contrat ou de celui de Mesplacements-liberté car même assureur, via la société de gestion sur le secondaire …) et assurer la liquidité du produit tel que définie par la gestion du contrat.

Je viens de poser la question à Linxéa par mail. Attendons leur réponse.

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#145 21/02/2019 13h17

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Cependant l’assureur peut bloquer grâce à la loi sapin 2 tout arbitrage ou rachat si la situation va mal.
Donc ça m’étonnerait que cela soit aussi liquide que ça si hausse des taux intérêts et rachats en masse des scpi.

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#146 21/02/2019 14h44

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L’assureur n’a aucun pouvoir, c’est l’ACPR qui peut ordonner des mesures à prendre en cas de mise en danger d’un assureur ou de ses clients (Code monétaire et financier - Article L612-33)

Et je ne pense pas que la faible liquidité d’une SCPI soit de nature à mettre en péril un assureur-vie. Attendons de voir la réponse de Linxéa.

Dernière modification par Skarklash (21/02/2019 14h45)

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#147 22/02/2019 08h03

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Pour les SCPI je pense investir sur 4:

- PRIMOVIE: Santé est un secteur plus stable, grosse capitalisation importante (2 000M), rendement 4.5 et ecart de 7 ans environ. MAIS report un peu faible à 1.36%

- PRIMOPIERRE : Ecart frais important de 10 ans, rendement de 4.5%, Capitalisation importante  2400 M, le pri des parts à augmenter

- PF02 : Capitalisation importante, Ecart frais moyen environ 5 ans, Le dividende a augmenté, report confortable de 7%

- Patrimo commerce : Rendement 4.6% , Ecart frais de 6,5 ans, la part a augmenté. Mais le secteur commerce est un peu plus soumis aux aléas et la capitalisation plus faible 635 M.

- Epargne fonciere est étrange avec un report énorme de 27.7 % et un écart frais faible de 3.2 ans


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#148 01/03/2019 15h53

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Deux nouvelles SCPI font leurs entrées dans le contrat linXea Spirit ainsi que sur celui de mes-placements Liberté qui sont Gérés par Spirica . Il s’agit de PF Grand Paris et LF Grand Paris Patrimoine avec des rendements de 4.4 et 4% respectivement. Pas folichon surtout pour PF Grand Paris qui voit se dégrader au 4ieme trimestre son taux occupation à 88,36% contre 90.43% précédemment. Certainement des locaux vieillissant et des loyers hors de prix.  Mais pour jouer éventuellement sur l’augmentation des parts avec un patrimoine majoritairement parisien. Pour PF Grand Paris 81% dans le Grand paris. La valeur de reconstitution de 2018 devrait encore augmenter et certainement une revalorisation des parts aussi.

PF Grand Paris est la transformation d’une SCPI déjà existante (PF 1). Elle permet aux épargnants de :

→ profiter d’un potentiel de revalorisation du prix des parts :

    sa valeur de reconstitution 2017 (544,49 €) est supérieure de 10,66 % à son prix de souscription (492 €) ;
    l’AMF impose à chaque SCPI d’augmenter le prix de sa part lorsqu’il s’éloigne de plus de 10 % de la valeur de reconstitution ;
    il est donc fortement probable que la SCPI PF Grand Paris soit amenée à revaloriser le prix de sa part dans les semaines à venir.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (01/03/2019 15h59)

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#149 02/03/2019 14h38

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Avec en plus 7% de frais d’investissement sur PF Grand Paris, ça fait pas rêver.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11034_tableauscpi_v3.jpg

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#150 02/03/2019 17h11

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Contre 11.4% de frais en direct, je trouve que le spread est tres correct, comparé aux autres SCPI presentes au contrat.
Dommage que la part prenne 13% sur 2017/2018 et encore 4.9% sur 2018, sans cela j’en aurait surement pris.


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