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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/09/2017 14h22 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

j’avais une grosse partie de mes investissements en fonds actions, je souhaiterai aujourd’hui les investir dans la pierre-papier, mais je ne sis pas trop vers quoi me diriger :
- SCPI en direct (50k crédit + 50k cash)
- SCPI en direct (50k cash)
- SCPI en AV (50k cash)
- OPCI en AV (50k cash)
- foncière cotée ?
- autre ?

Je dispose de 6 contrats d’AV (un de chaque chez LinXea & Bourso Vie)
TMI de 30%

Que me conseillez-vous ?
Avez-vous également des noms de produit ou des maisons de gestion à me conseiller ?

Merci par avance

Mots-clés : assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 06/09/2017 15h08 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour, voici une réponse rapide,  excluant le sujet des foncières cotés que je ne maîtrise pas du tout.

L’arbitrage entre fonds EUR (sécurité mais rendement relativement faible) et SCPI (ou autres supports immobiliers) fait partie de ma stratégie.

Aujourd’hui je dispose d’environ 50kEUR en fonds euro "dynamique" (fonds exclusif boursorama) et de 70kEUR environ en SCPI entièrement chez Spirica (via mes placements).

Je trouve que c’est un contrat qui propose un nombre relativement large de SCPI avec des frais "raisonnables" (0.5%/an) permettant (pour le moment en tout cas) un investissement 100% en SCPI.

Toutefois, l’offre de SCPI en AV en général est limitée (16 chez Spirica) et permet d’adresser qu’une fraction des 178 SCPI répertoriées en 2016.

J’estime pour ma part qu’il est intéressant de mixer SCPI en AV et SCPI en nue propriété ce qui permet de diversifier un peu les investissement (il faut regarder attentivement l’impact fiscal pour la période qui suivra l’investissement en NP en fonction du TMI prévisionnel)

Par ailleurs, il est fort probable que les rendements des SCPI en 2017 diminuent et la collecte est toujours très élevée avec un risque de pénurie de biens intéressants.

Sauf erreur de ma part, impossible d’obtenir 5% brut désormais via AV, les "stars" actuelles ont nettement augmenté le prix de leurs parts, Primopierre, Primovier, Multi 2 etc.

Elles permettent d’obtenir cette année un rendement prévisionnel (loyers 2017 / prix de la part actuel) entre 4.5% et 4.8% brut (avant frais AV et avant CSG).

PS: je ne mentionne pas les OPCI discutées ici

Dernière modification par maxlille (06/09/2017 15h21)

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#3 06/09/2017 15h14 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Par curiosité, quel est votre portefeuille de SCPI ?

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#4 06/09/2017 15h20 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Voici mon portefeuille, j’essaye de diversifier l’allocation même si il est tentant (j’investis 1.000e/mois) de se renforcer uniquement sur celles qui délivrent le rendement le plus élevé (Primopierre, Primovie, Multi 2):

Primopierre => 16kEUR
Patrimo commerce => 13.5kEUR
Primovie => 10.5kEUR
Multimmobilier 2 => 10kEUR
Actipierre Europe => 9.5kEUR
Edissimmo => 9kEUR
Rivoli Avenir Patrimoine => 1kEUR

En NP: Immorente, pierval santé que je préfère à Primovie et peut être prochainement une louche de Corum

Je suis par ailleurs très attentif aux bulletins trimestriels de chacune de ces SCPI.
Sur la base de prix de la part actuel et des loyers du second trimestre, le portefeuille génère un rendement de 5% brut (avant frais de l’AV).

Dernière modification par maxlille (06/09/2017 15h23)

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#5 06/09/2017 15h29 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,
Votre question est bien trop vague pour que l’on y réponde avec précision.
A priori si vous avez la possibilité d’emprunter, je vous le conseille mais on ne connait pas vos objectifs ni votre situation.

OPCI je vous déconseille, voici un retour d’expérience sur celui qui a le plus de succès mais on a déjà vu que la question des frais sur les autres OPCI était un problème:
OPCI Opcimmo d’Amundi Immobilier : vos avis sur Opcimmo ?

Dernièrement il y a eu des échanges intéressants sur les SCPI en AV dans la discussion sur Primovie et j’en suis arrivé à une conclusion qui peut vous aider dans cette réflexion entre en direct et en AV:

kc44 a écrit :

J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Autre point, au fur et à mesure que le dividende baisse ou baissera, les frais sur UC représenteront une part plus importante du dividende, point à ne pas négliger à mon avis.

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#6 06/09/2017 15h56 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

en objectif, c’est simple : capitaliser, pas de nécéssité de rente à proprement parler.
en horizon de placement, je dois avouer qu je ne sais pas trop. J’habite Paris et souhaite y rester encore un peu, mais ne souhaite pas y acheter ma RP compte tenu des prix actuels.

Bien qu’étant locataire (1500 €/mois) je pense que nos revenus (6000€ /mois) nous permettraient d’emprunter.

Merci par avance pour vos retours

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#7 06/09/2017 16h19 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Renseignez-vous sur la nue-propriété pour éviter l’achat en cash et l’idée d’un crédit pour en acheter en direct est très bonne aussi donc un mix des deux par exemple.

Dernière modification par kc44 (06/09/2017 16h22)

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#8 06/09/2017 16h37 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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kc44 a écrit :

J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Autre point, au fur et à mesure que le dividende baisse ou baissera, les frais sur UC représenteront une part plus importante du dividende, point à ne pas négliger à mon avis.

Bonjour smile

Pourquoi ? Quel est l’impact fiscal de la Nue Propriété vs l’Assurance Vie sur les scpi ? Et l’impact en terme de transmission ?


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#9 06/09/2017 16h44 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le paragraphe que vous citez ne traite pas de la nue-propriété mais de achat en direct versus AV.

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#10 06/09/2017 17h05 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Rebonjour,

je viens de regarder les SCPI sur LinXea Spirit, et sauf erreur de compréhension de ma part, les valeurs de sousriptions me paraissent super chères…

Exemple PFO2 :
Taux de distribution 2016 : 4,55%*
Prix acquéreur 01/06/2017 : 194 €
Dividende 2016 : 8,76€
Valeur de réalisation 2015 : 162,29€
Valeur de reconstitution 2015 : 192,72€

Frais d’entrées = 1 - 162,29/194 = 16.3 %

La valeur de réalisation a plus d’un an, mais ça me parait tout de même très cher…

Est-ce que je me trompe ?

Merci

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#11 06/09/2017 17h07 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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On a beaucoup parlé des SCPI et OPCI.
Mais ne pas oublier les foncières cotées.

Je leur trouve 2 avantages.

Frais d’achat minimes (bourse) vs frais d’entrée exorbitants des SCPI (environ 10 %).

Rendements un peu supérieurs : les foncières offrent en général plus de 5 % (exception : Unibail-Rodamco "seulement" 4,8 %) voire 6 % (exemple : MERCIALYS, mais ce n’est pas un conseil d’achat).
De plus rendements stables ou prévus en hausse les prochaines années, alors que ceux des SCPI ont une nette tendance à baisser.

Mais aussi des inconvénients.

Volatilité, étant cotées sur les marchés actions.

Fiscalité défavorable : pas d’abattement de 40 % sur les revenus de l’activité foncière, pas éligible au PEA.
Quoique des ETF (EPRE par exemple) et des foncières-promoteurs (CBO Territoria par exemple) sont éligibles au PEA.
Certains contrats d’assurance-vie sont ouverts aux actions donc aux foncières.
Par exemple AltaProfits [email protected] :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_altaprofits_titresvie_foncieres.jpg
Le premier groupe est celui des foncières de commerces, et leurs mauvaises performances depuis le début de l’année n’est sans doute pas l’effet du hasard.

Pas finançables par un crédit dédié.
Mais comme les actions voir possibilité de SRD, crédit lombard, avance assurance-vie, etc.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (06/09/2017 17h23)


Dif tor heh smusma

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#12 06/09/2017 17h27 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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kc44 a écrit :

Le paragraphe que vous citez ne traite pas de la nue-propriété mais de achat en direct versus AV.

au temps pour moi, c’est la question que je voulais vous poser.
Du coup: j’ai toujours pensé que posséder des scpi via AV était plus intéressant qu’en direct.
Vous dites que sur le très long terme (jusqu’a la mort), les posséder en direct est mieux.
Pour quelles raisons ? Fiscales ? Transmission ?


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#13 06/09/2017 17h40 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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ArnvaldIngofson a écrit :

Certains contrats d’assurance-vie sont ouverts aux actions donc aux foncières.
Par exemple AltaProfits [email protected] :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_altaprofits_titresvie_foncieres.jpg[/url]
Le premier groupe est celui des foncières de commerces, et leurs mauvaises performances depuis le début de l’année n’est sans doute pas l’effet du hasard.

Question peut-être un peu bête mais tant pis, je la pose quand même…

Lorsque vous détenez des foncières cotées au sein d’un contrat d’assurance-vie, comment ça se passe pour le dividende ? Détachement et versement comme sur un CTO ou un PEA ? Les nouvelles liquidés ainsi obtenues sont affectées au fonds euros ?

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#14 06/09/2017 17h57 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Question pas bête du tout, même essentielle !
Elle se pose aussi pour les revenus de SCPI en AV. Certains assureurs en retiennent 15 %.

Mais je n’ai pas la réponse à cette excellente question, n’ayant pas de foncières ni de SCPI en AV.
A priori pas de versement mais réinvestissement sur le support ou le fonds euro.
Ca doit se trouver en lisant bien la documentation du contrat …

Si maxicool passe par là, il ferait une meilleure réponse …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (06/09/2017 17h58)


Dif tor heh smusma

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#15 06/09/2017 18h14 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bon, sauf s’il y a eu des changements depuis, j’ai trouvé une réponse à mes questions avec cet article :

cBanque - Quand l’assurance-vie se prend pour un Plan d’épargne en actions

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#16 07/09/2017 00h08 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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dfranck a écrit :

Du coup: j’ai toujours pensé que posséder des scpi via AV était plus intéressant qu’en direct.
Vous dites que sur le très long terme (jusqu’a la mort), les posséder en direct est mieux.
Pour quelles raisons ? Fiscales ? Transmission ?

Je démontre cela ici et à cause des frais principalement mais sans parler de la question de transmission et bien sûr en fonction de la situation fiscale de chacun cela peut changer et devenir intéressant plus longtemps en AV (à calculer, je ne peux plus).
Je précise que l’on parle des contrats d’AV avec le moins de frais donc attention à ceux qui en ont davantage.

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#17 07/09/2017 05h23 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Froidevaux,

Je dispose de Klepierre et Unibail sur mpn contrat Linxea Spirit. Les dividendes ont été versés sur le fonds en euros.
Si pas de fonds euro (ça peut arriver), réinvestissement sur le support.

Les foncières sur AV sont certes intéressantes mais le problème, c’est le montant du ticket d’entrée qui est souvent de l’ordre de plusieurs milliers d’euros. Ainsi, sur Spirit, il faut investir au minimum 10000 euros par titre.
Pour les SCPI, moins de contraintes en terme de montants de versement.

Pour info, je précise que j’ai bénéficié d’un bug informatique puisque sur Spirit, j’ai pu acheter du Klepierre et du Unibail pour un montant très nettement inférieur aux 10000 euros requis.

Dernière modification par Isild (07/09/2017 05h25)

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#18 07/09/2017 07h13 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci pour vos réponses, ArnvaldIngofson et Isild.

Isild, oui j’ai vu moi aussi l’inconvénient du ticket d’entrée. L’autre inconvénient, selon moi, c’est qu’il y a, d’après ce que j’ai pu comprendre, un décalage d’une journée pour la date de valeur, que ce soit lors d’un achat ou d’une vente, ce qui n’est pas terrible, surtout pour des sommes quand même importantes, en cas de forte volatilité de l’action en votre défaveur le lendemain du jour où vous passez votre ordre. Finalement, même si la fiscalité est moins intéressante, c’est peut-être (sans doute ?) mieux de les détenir sur un CTO.

Dernière modification par Froidevaux (07/09/2017 07h19)

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#19 07/09/2017 08h28 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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A mon sens ce n’est qu’à moitié un inconvénient, d’un jour sur l’autre il y a pile une chance sur deux que ca monte ou ça baisse. Comme le montant d’investissement, c’est sûr que si ça baisse sérieusement le lendemain il y a de quoi être ennervé. Mais statistiquement ça n’a acun impact. C’est sûr qu’on préfererait pouvoir investir sur des petites sommes et jouer sur la loi des grands nombres.

Après, quel est l’intérêt par rapport à un ETF SIIC ? Un ETF est quand même plus diversifié, et vous pouvez y investir de petites sommes. Vous êtes sûr de pouvoir choisir les SIIC qui vont surperformer ? Vous voulez éviter les frais de gestion de l’ETF (0,35%) ? Vous n’aimez pas les ETF ? Vous n’aimez pas les ETF à réplication synthétiques ?
Il y aurait plein de raisons, mais il faut que vous les connaissiez.

Et pourquoi pas cet ETF SIIC sur un PEA ?

Mais attention les SIIC/REIT sont assez souvent très correllées aux actions (mais ce n’est pas toujours le cas). Les SCPI le sont moins. Donc si c’est pour diversifier des actions, le pouvoir diversifiant est plus fort du côté des SCPI. Mais en échange vous avez beaucoup plus de frais.

Dernière modification par Fructif (07/09/2017 08h30)

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#20 07/09/2017 18h11 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Froidevaux a écrit :

L’autre inconvénient, selon moi, c’est qu’il y a, d’après ce que j’ai pu comprendre, un décalage d’une journée pour la date de valeur, que ce soit lors d’un achat ou d’une vente, ce qui n’est pas terrible.

Cet aspect "passage d’ordre en aveugle" avec un délai d’une journée est également un problème pour moi, c’est pour cela que j’effectue peu d’arbitrages sur mes contrats d’AV.

Froidevaux a écrit :

Isild, oui j’ai vu moi aussi l’inconvénient du ticket d’entrée.

Le ticket d’entrée : sur Spirit j’ai pris du Klepierre pour 2000 euros et du Unibail pour 1000 euros et c’est quand même passé !
Si vraiment les foncières sur AV vous intéressent, vous pouvez tenter le coup, sait-on jamais. Dans le pire des cas, le système informatique bloquera l’opération et vous ne pourrez pas la finaliser. Vous n’avez rien à perdre.
En plus, Spirit a référencé récemment quelques foncières de qualité : Icade, Foncière des régions qui sont un peu plus à la fête en ce moment qu’Unibail et Klépierre.

Dernière modification par Isild (07/09/2017 18h11)

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#21 10/09/2017 20h44 → Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ? (assurance vie, assurance-vie, immobilier, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je suis en train de faire un montage assez simple sur l’assurance-vie Linxea Spirit de ma grand-mère (qui s’était bien fait avoir au niveau conseil par le Crédit Agricole soi-dit en passant) : 60% sur Euro Allocation Long Terme (le maximum possible) et le reste en foncières cotées.

Les dividendes vont sur un fonds euro donc ça tourne tout seul avec la possibilité de faire des rachats partiels en cas de besoin.
J’avais jeté un coup d’oeil aux SCPI car ce contrat est vraiment top au niveau des frais et des possibilités d’investissement. Mais le coût d’achat des SCPI + le problème de liquidité m’ont fait renoncé à l’idée.
Il faut juste oublier la valeur d’achat et se concentrer sur les flux lorsque l’on achète une SIIC comme si on achetait en dur pour résister à la pression psychologique de la volatilité.


“prediction is very difficult—especially if it is about the future.” Niels Bohr

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