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[+1]    #1 25/07/2015 07h13

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Bonjour
Pour resumer :
en direct : deduction des interets d emprunt et effet de levier par l endettement. Imposition au revenu foncier.
en Av : pas de deduction des interets d emprunt donc pas d effet de levier. Duree de detention du contrat d Av pour profiter des avantages fiscaux 8 ans permettant a terme une imposition reduite des plus values de l assurance vie (7.5% sur retrait + csg 15,5%). Frais de gestion du contrat Av.
Quel est votre tmi ?

Dernière modification par skywalker31 (25/07/2015 07h15)

Mots-clés : scpi


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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[+1]    #2 04/01/2016 17h43

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A 41% de TMI, le plus intéressant en rendement net de fiscalité est la NP si vous avez le cash.

Si vous n’avez pas le cash, le montage achat à crédit in-fine d’un mix SCPI de rendement et de capitalisation, afin de gommer la fiscalité, avec une assurance-vie alimentée régulièrement afin de rembourser le prêt sera plus rentable qu’une AV en SCPI alimentée petit à petit.

Le but est de cumuler un meilleur rendement pour les SCPI et pour l’AV que le coût global du crédit, ce que l’on appelle l’effet de levier.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/01/2016 17h45)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #3 04/02/2017 13h51

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Un argument que je crois n’avoir pas lu et qui me semble en faveur de l’assurance vie.

En AV, les moins value équilibrent les plus values financières du reste du contrat. Cela fait réduire le risque.
- Déjà, les frais sont imputés en moins value au départ du contrat. Cela fait économiser 15,5% (csg-crds) de ces frais + 7,5% d’impôt au delà de l’abattement… si on a des plus values financières sur UC.
- Si il y a une baisse des SCPI vous pourrez utiliser ces moins values pour contrebalancer les plus values sur fonds euros ou actions. Si vous êtes en direct les moins value ne peuvent pas effacer des plus values financières…ni immobilières. Ainsi en direct, si vous avez des plus values sur certaines scpi et des perts sur d’autres scpi, vous paierez des impôts même si vous êtes négatif au global.

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 13h53)

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[+2]    #4 04/02/2017 14h18

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Je suis aussi sur mes-placements.
Je suis d’accord qu’ils n’aparaissent pas en moins value … mais si on regarde le montant global du contrat ils sont finalement comptés en moins value.

Il y a trois montant:
- La somme totale versée
- La somme totale investie (qui enlève les frais d’entrée)
- L’épargne atteinte (de fait c’est la valeur après avoir payé les frais)

La performance historique du contrat, calcultée en %, correspond à l’épargne atteinte / somme totale versée (avant les frais). Et c’est bien cela qui est retenu par les impôts.

Je viens de vérifier, ça devrait être pareil chez vous.

Si on regarde la FAQ de mes-placements ils expliquent bien :
https://mes-placements.fr/fo/img/faq-calcul.jpg?v=1486214305

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 14h21)

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[+1]    #5 11/02/2017 03h13

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En réponse à ma question (#42), voici quelques échanges que j’ai eu en MP avec Fructif que je relate en résumant un peu et avec son accord:

Fructif a écrit :

Je suis en train de faire les calculs, et je n’arrive pas à m’y retrouver avec tous les messages SCPI sur les forums.
Est-ce que vous auriez une idée des taux à 10 et 15 ans :
                    - top canon
                    - plus classique chez CFF
                    en ce moment ?

                    Pas de surprise c’est sûr qu’avec un crédit à 1,5% sur 15 ans et un TMI à 14% on dépasse 6% de TRI… c’est sûr que c’est sympa !
                    Mais dans le cas d’un TMI supérieur on n’a pas accès à ces supers taux et l’on descend en dessous de 3% de TRI.

                    La nue pro fait aux alentours 3,4% net d’impôt, ce qui commence à être sympa (mais quand même pas très liquide). Si on est imposable à l’ISF ça devient pas mal du tout.

                    Sur l’AV (très bonne AV) on est entre 3 et 3,5% en fonction des hypothèses (rendement du fonds en euros où vont les loyers). C’est un peu moins bien que la nue pro, mais c’est (beaucoup) plus souple. Par ailleurs, les baisses font moins mal car elles peuvent venir équilibrer les plus-values financières

                    Si il y a des plus-values, j’ai l’impression que l’AV est moins intéressante car il n’y a pas l’effet de levier et finalement la fiscalité hors AV n’est pas catastrophique à cause des abattements.
                    Et il y a tous les avantages et inconvénients listés dans les différents posts.

                    Donc pas de surprise par rapport à ce que les autres ont calculé.
                    => TMI 41%+ -> AV (Spirica) mais la nue pro se regarde (surtout si ISF)
                    => TMI 30% -> Les différents modes se regardent en fonction de la situation personnelle
                    => TMI 14%- -> Emprunt

                    Voilà, un peu en vrac

Surin a écrit :

Votre résumé se tient, je suis surpris que le TRI diminue autant si le taux d’emprunt est moins bon.
                Pour répondre à la question des taux à 10 et 15 ans, en général on rajoute 0,5% minimum par rapport au taux que l’on aurait sur un achat immo classique. Selon la relation que l’on a avec son banquier, le taux peut être meilleur surtout si bien sûr on lui achète des SCPI maison mais je pense que la norme est plutôt entre 0,5 et 1% au dessus des meilleurs taux (même s’il y aura toujours des membres pour prétendre le contraire).
                J’avais eu 2,7% mi 2014 pourtant pour des SCPI maison. Cela restreint trop le choix de SCPI donc un achat à crédit comporte bien des inconvénients. Personnellement aujourd’hui je me sens plus à l’aise avec des achats sur le marché secondaire en visant les SCPI décotées, de préférence lors d’un "creux de marché".
               
                Mes derniers achats sont en NP et toutes les parts ont pris de la valeur. J’apprécie fortement l’effet de levier que cela procure d’autant plus que les dividendes baissent, non pas que je m’en réjouisse mais cela me conforte dans le choix de la NP. Pourtant je suis peu voire pas imposé mais niveau crédits je suis au maximum, j’en ferai peut-être un dernier mais c’est franchement compliqué pour un dossier à 50k.

Fructif a écrit :

J’ai regardé différents simulateurs de TRI d’achat de SCPI, et peu me conviennent.

            J’ai des gens qui me soutiennent pouvoir avoir ces taux là (entre 1,5 et 2,5%), ce n’est pas mon cas. Il faudrait que je le fasse sur du 3% (voir 3,5% assurance comprise)

            En septembre 2016, voilà ce que m’avait dit un (ami) CGPI, qui fait aussi du courtage en prêt:
            "sans garanti Crédit Logement vous serez autour de 3% voire 3.60 ou 3.75 % en in fine
            Avec Crédit Logement vous serez à 2.15 sur 20 ans et 1.90 sur 15 ans"
            Sachant qu’au même moment il me disait qu’il avait organisé un emprunt sur de l’immo classique à 1,2% sur un très bon dossier

            Je vais plutôt vers l’AV et même les fonds en Euros immobilier, car la liquidité et la souplesse sont un critère important pour moi.
            Mais j’aimerais bien diversifier vers un peu de SCPI en NP. J’ai du mal à ne pas diriger mon épargne vers des actions … (qui est pour moi la meilleure classe d’actif).

Edit:      Il faut que je synthétise mon avis sur un (ou des posts) de mon blog, et notamment comment cela s’insère dans un portefeuille Lazy. Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs.

J’ai été un peu dur avec l’AV (j’aime bien être dur avec les solutions que je préfère "a priori"). On est à un petit peu plus de 3% si on met l’argent sur un (mauvais) fonds en Euros, mais si on réinvesti dans la SCPI on dépasse les 3,8% … ça devient donc plus intéressant que l’emprunt et la nue pro dès que l’on a un TMI>30%.

A 5% sur DVM on obtient un taux AV de 5,3% (car frais de 6% et non de 10%).
Sur Spirica, on a 100% des loyers et des frais sur UC de 0,5 pts. On tombe donc à 4,8%, auxquels on enleve la CSG CRDS et potentiellement 7,5% d’IR (si on dépasse le plafond de l’abattement). On arrive vers 4%.
Mais sur les dividendes réinvestis on paye bien sûr des frais (6%).
Au final ça fait dans les 3,8%.

Evidemment, c’est loin d’être le cas sur toutes les AV.
Et il y a tous les avantages et inconvénients autres que le TRI.

Si on réinvesti sur un fonds en Euros à 2% (le fonds euros général de Spirica) on tombe vers 3,2% mais ce n’est pas comparable à mon avis.

"Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs."
=> je ne peux que vous y encourager. Quand on lit le questionnement de Gbl ((2/3) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?) c’est que le sujet est complexe mais chacun peut apporter ses éléments de réponse à son niveau.

Dernière modification par kc44 (11/02/2017 03h24)

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[+1]    #6 14/02/2017 19h11

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Je suis d’accord sur le principe avec vos objections GBL, toutefois, elles ne concernent que (très) peu de personne à mon avis :
- difficile d’obtenir un crédit sur 30 ans pour des SCPI
- ce n’est pas tout le monde qui va faire plus de 50 000 euros de PV en SCPI, surtout qu’il serait possible de la ventiler sur 2 ou 3 ans

Après avoir refait le calculs, pour des durées de détention entre 10 et 20 ans, et une PV inférieure à 50 00 euros, on obtient une fiscalité entre 15% et 29%, pas trop loin de mon message initial (dommage que je ne puisse l’éditer pour le rendre encore plus précis).
A 25 ans de détention, on tombe à 7%, mais encore faut-il pouvoir obtenir un prêt sur 25 ans, ou patienter en supportant une fiscalité très lourde sur les dividendes.

Je ne développe pas plus car "l’upside" est un point accessoire de ce qui me préoccupe.
Je trouve que ce qui est le plus pénalisant c’est le "downside" : être lourdement imposé sur les dividendes alors qu’on peut être globalement en moins-value si le prix de la part a beaucoup baissé.

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[+1]    #7 14/02/2017 19h23

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Black a écrit :

- difficile d’obtenir un crédit sur 30 ans pour des SCPI

La durée de détention n’est pas liée à celle du crédit. Il est parfaitement possible d’acheter des SCPI avec un crédit sur 10 ou 15 ans, de profiter ensuite des dividendes, et les revendre enfin après 30 ans avec les conditions fiscales favorables.

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[+1]    #8 15/02/2017 09h04

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Un bémol, sur les SCPI détenues dans une SCI IS avec un emprunt une baisse du prix de la part compense la fiscalité sur les dividendes.

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[+1]    #9 16/02/2017 19h02

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Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

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[+2]    #10 24/12/2017 15h08

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article paru hier dans Investir qui compare les deux modes d’investissement. Tableau récapitulatif en fonction du TMI et des frais de gestion :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14543_231217.png

Vue un peu simplifiée car en assurance-vie, on obtient en général un rabais sur les frais d’entrée / sortie et une meilleure liquidité des parts lors de la revente

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[+1]    #11 30/12/2017 09h18

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J’ai l’impression que seule l’imposition sur les rendements est prise en compte dans cette simulation. Mais lors de la revente des parts s’il y a une plus-value il y aura également une différence de fiscalité entre une détention en direct versus assurance-vie.
La plus-value des parts sera imposée à un taux de 30% hors abbatement sur l’assuranve vie alors qu’elle sera imposée avec le barème des plus-values immobilières et donc avec un net avantage à la détention en direct si revente après 22 ans ( en plus de l’économie des frais de gestion annuel qui doivent commencer à piquer après un délai de détention aussi long). Je me trompe ?

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[+1]    #12 30/12/2017 11h23

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oliver68 a écrit :

L’un des avantages de la SCPI dans l’AV c’est que l’assureur garanti la liquidité des part. Ca évite de se retrouver coincé dans une SCPI en déclin.

Désolé de revenir là-dessus car le message est ancien mais je tombe dessus.
C’est faux bien sûr.
Quelques exemples:
Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Spitrit:
"- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers"

Si le marché est bloqué, l’assureur ne s’engage à rien, vous avez vos UC. Il peut choisir de vous rembourser à la valeur du fonds de remboursement de la SCPI.

Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Avenir:
"- La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 262€ au 1er mai 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 239,29 € au 31 décembre 2016."

Donc ici perte de plus de 10%.

Springle:

Vous avez parfaitement raison. Surtout que les frais sur UC commencent à devenir pénalisants à partir de 8-10 ans, le gain sur le prix de souscription et délai de jouissance étant alors annulé par les frais sur UC. Donc si on veut acheter des SCPI pour les garder à moyen terme, l’AV est généralement avantageuse, si on pense les garder longtemps, bien évaluer le pour et le contre en fonction de son imposition, c’est parfois sur de se projeter dur aussi longtemps.

Dernière modification par kc44 (30/12/2017 11h44)

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[+1]    #13 30/12/2017 11h47

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Même si les notions de prix et liquidité sont liés l’assureur assure bien la liquidité, ce qui est écrit par olivier68 est juste. La liquidité est à la charge de l’assureur et il n’y a pas de clause permettant de livrer les titres en cas de non liquidité.

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[+1]    #14 01/01/2018 02h02

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C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

Dernière modification par roudoudou (01/01/2018 02h03)

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[+1]    #15 01/01/2018 03h36

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roudoudou a écrit :

C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Merci. Quelques exemples de contrats:

Pour Linxea Spirit:

conditions souscription Primovie a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

Pour Linxea Avenir:

bulletin Primovie Avenir a écrit :

La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 184.43 € au1er avril 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 169,12 € au 31 décembre 2016.

Pour Patrimea:

bulletin Primovie Patrimea a écrit :

L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti.
Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société ne garantissant, ni la revente de vos parts, ni le retrait.
En cas de blocage des retraits, les cessions de parts pourront être réalisées sur le marché secondaire, lors de la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI. En aucun cas les mêmes parts d’un associé ne peuvent faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et être inscrites sur le registre des ordres de vente sur le marché secondaire.

Donc à aucun moment l’assureur ne garantit quoique ce soit, ça dépend des conditions du marché. Je ne comprends pas pourquoi dans l’esprit des gens, l’assureur garantirait la liquidité. C’est une idée reçue qui est tout simplement fausse. Je suis teigneux mais je me permets d’insister, ça ne remet nullement en cause l’intérêt d’investir en AV, c’est juste qu’il n’y a pas d’avantage sur ce point à l’investissement en direct. Si pas de contrepartie, point de liquidité, on reste bloqué dans les deux cas.
Edit: pour les liens Linxea, cliquer sur l’onglet "immobilier" puis choisir la SCPI

roudoudou a écrit :

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

D’accord, je comprends le principe de "livrer les titres". Qu’est-ce que le PE et que cela signifie?

Dernière modification par kc44 (01/01/2018 03h45)

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[+2]    #16 05/01/2018 04h07

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Bonjour

Je me permet d’intervenir dans cette file que je trouve passionnante et qui traite d’un sujet que j’ai regardé pour moi et des membres de ma famille

Un point que je n’ai pas vu discute dans la file, c’est la qualité des supports

J’ai en effet pu constater que les supports scpi disponible dans les av ne sont certainement pas de la même qualité que celles que vous auriez choisi indépendamment de celles proposées dans les av

Les gérants de scpi qui ont une bonne rentabilité ne sont en général pas disponible dans les contrats d’av, car ils veulent pouvoir contrôler la collecte. La collecte des assureurs est incontrôlable.

Les assureurs devant pour leur part assurer une certaine liquidité se tournent vers des scpi le plus liquide possible.

Par exemple Epargne Pierre qui est prometteuse en rendement et revalorisions de la part ou encore Corum, ne sont pas disponible dans les contrats d’av.

Du coup dans les calculs ce gap de rentabilité ou de potentielle revalorisation de la part doit être intégré dans les comparatifs.

Le deuxième facteur qui a aussi impacte fortement a été la fiscalité, tranche 35, 41 ou 45 ça change la done

Et au bout du compte

Si l’on est peu imposé, une acquisition à crédit d’une scpi prometteuse donne de tres bon résultat pour la création de valeur. En deuxième l’acquisition en nu propriété donne de bon résultat. En dernier les scpi dans l’av

Car les assureurs ne proposent que des faibles rentabilité, se sucre de frais d’entrée et parfois de frais de sortie, ajoute des frais de gestion, et pour finir parfois prennent une part des loyers, se faisant ils érodent la rentabilité du placement.

Dans le context de l’IFi il y a peut être un intérêt si l’on est attaché à la pierre à investir sur des scpi via l’av. Autre motivation, si l’on souhaite lutter contre la baisse des fonds euros. Sinon, je pense que les assureurs ont vu l’opportunité de se faire un peu d’argent sans prendre aucun risque.

Évidement au delà des points précédents, ce qu’il faut considérer la capacité d’apport ou d’emprunt des personnes.

En conclusions nous avons fait des scpi investissant à l’étranger, soit en direct, soit avec un crédit, la fiscalité et la création de valeur étant les meilleures.

Polo

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[+1]    #17 03/07/2018 14h00

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Je ne comprends pas comment avec 6000€ de capital amorti par an + 3150€ loyer, votre patrimoine évolue que de 5000€ en année 1. Vous devriez être vers 7500€ environ (6000+3150-intérêt-ass).

De même, vous comparez un apport de 7550€ en AV vs un apport moindre en SPCI. Pour bien comparer, vous devez placer la même somme dans les deux cas (sortie de votre poche). Donc soit :
- 7550€ placer en AV vs 4400€ en SCPI + 3150€ en AV ou 3150 réinvesti en SCPI
ou
- 4400€ en AV et 4400€ en SCPI

Dernière modification par Kabal (03/07/2018 14h01)

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[+1]    #18 16/05/2020 01h00

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Sauf que

meilleurescpi.com a écrit :

"En pratique, l’impôt final reste inchangé pour des revenus de source étrangère quelle que soit la méthode utilisée. Sur 10 000 euros de revenus tirés d’une SCPI, l’impôt sur les revenus est de 5,88 %, peu importe le pays source du revenu, au lieu de 14 % pour des revenus de source française."

est complètement faux (aussi bien pour des revenus de source étrangère que française).

Pour les revenus immobiliers de source étrangère, lisez plutôt SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ? qui est moins fantaisiste.

Sinon, sur la fiscalité des SCPI en général, il y a Exclusif : le guide pour tout savoir sur la fiscalité des SCPI  (un ebook de 156 pages, d’une source à priori fiable….).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #19 12/06/2020 20h23

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YoungInvestor a écrit :

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Ce "ratio" est différent pour chaque SCPI, et aussi pour chaque année, simplement parce que le dénominateur et le numérateur dépendent de facteurs largement différents.

Le dividende est juste une décision de la société de gestion, ensuite approuvée en AG. Son montant est dans une plage de valeurs très large, entre 0.00€ et la totalité du résultat distribuable (en utilisant tout le RAN et tout le RPV disponible), et il est rare d’être à une extrémité de la plage (quelques exceptions : Cifocoma et Cifocoma2 au T1/2020 qui ont distribué 0.00€, les SCPI de Corum qui ne constituent pas de RAN (en distribuant pour l’année N la totalité du résultat de l’exercice concerné) ni de RPV (en distribuant au plus vite les plus-values réalisées)).

On peut cependant considérer que, en moyenne, sur une longue période, l’évolution du RAN et de la RPV ne devrait pas être trop importante, ce ratio devrait osciller autour de 1,00.

A noter que pour les SCPI avec une partie du patrimoine hors de France, c’est plus compliqué, et ce ratio n’a même pas beaucoup de signification (lire SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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