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#226 12/02/2020 00h03

Membre
Réputation :   76  

Oui, 3% de la somme retirée je crois.
Noter que c’est la date du 1er versement qui fait partir le compteur des 3 ans, on a donc tout interet a mettre un minimum (comme une centaine d’euros) dés le depart sur ALT2 pour debloquer le compteur.
Pour la condition des 50%, vous mentionnez donc qu’on ne peut pas investir directement a 100% immobilier sans passer avant soit par le fond euro general, soit par d’autres UC.
Pour etre sur de la maniere de proceder : J’ai 10k, je veux 100% SCPI, je met 5000e en SCPI et 5000e sur d’autres supports non-immobiliers, puis j’arbitre ces 5000e vers de l’immobiler, c’est bien de cette maniere qu’il faut proceder ?

Dernière modification par colia (12/02/2020 18h50)


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#227 12/02/2020 21h20

Membre
Réputation :   29  

Oui il est possible de faire ça.
Et ne pas oublier le rappel très juste de Woyal concernant le fds euros ALT.


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Favoris 1    #228 15/02/2020 15h08

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je cherche actuellement une ou plusieurs SCPI sur lesquelles investir une somme totale de 12000€, sur un contrat d’AV Linxea Spirit. Je précise que je possède déjà d’autres AV alimentées en fonds euros et OPCVM.
J’ai un horizon de placement de 8/10 ans. Je n’ai jamais acheté de SCPI jusqu’ici, vos conseils sont les bienvenus.

J’ai repéré ces 5 SCPI disponibles sur mon contrat. J’ai cherché selon ces critères : frais d’entrée < 6.5%, bon TOF, perf 2019 dans la moyenne haute.

Pouvez-vous s’il vous plait partager vos avis ? J’ai du mal à prioriser les critères entre le TOF, le RAN, l’écart de valorisation souscription/reconstitution.

> SCPI Epargne Foncière
+ Ancienneté
+ Revalorisation probable en 2020
+ RAN élevé (37%) et TRI 10 ans 7,87%
+ TOF 91%

> SCPI Eurofoncière 2
+ TOF 93%
+ RAN 28%
+ Revalorisation probable en 2020
- Petite capitalisation 231M€

> SCPI Primovie
+ TOF 95,2%
+ Secteur eductation et santé
- RAN 4,6%
- Pas de revalorisation à prévoir

> SCPI Primopierre
+ RAN 13%
+ TDVM 2019 5,92%
+ Ecart revalo 8,33%

> SCPI PFO2
+ SCPI Verte
+ RAN 11%
- Pas de revalorisation à prévoir

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#229 15/02/2020 17h05

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Mon conseil, pour 12 000 € serait de n’en retenir qu’une (et au max 2) et de vraiment lire ses informations (statut, rapport annuel, bulletin d’information), avant de souscrire comme ensuite. Ne confondez pas diversification et émiettement.

Des arguments sur laquelle choisir et pourquoi figurent dans moultes autres discussions, et on ne va pas les remettre ici.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#230 15/02/2020 19h28

Membre
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse. Étant nouveau ici, existe-t-il un topic récapitulant les critères de choix ? Idéalement j’aurais aimé que des investisseurs sur l’une ou l’autre de ces scpi partagent leurs expériences.

Par ailleurs, j’ai effectivement pensé "émietter"  mes 12000 euros et je ne comprends pas vraiment en quoi cela serait une mauvaise décision si tant est que l’ ensemble des supports choisis soient bons. Peut être que cela n’apporte rien mais n’est ce pas une façon de diluer un peu le risque ?

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#231 15/02/2020 19h31

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   447  

aimge a écrit :

Étant nouveau ici, existe-t-il un topic récapitulant les critères de choix ?

Il y a un outil de recherche par mots-clés en haut à droite.

Dernière modification par dangarcia (15/02/2020 19h32)

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#232 16/02/2020 11h52

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Il y a une discussion dédiée pour chacune des 5 SCPI que vous envisagez, et au moins une sur les critères de choix.

Je vous laisse les trouver (trop macher le travail n’est pas rendre service, dans les circonstances présentes).


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#233 16/02/2020 12h49

Membre
Réputation :   76  

aimge a écrit :

Par ailleurs, j’ai effectivement pensé "émietter"  mes 12000 euros et je ne comprends pas vraiment en quoi cela serait une mauvaise décision si tant est que l’ ensemble des supports choisis soient bons. Peut être que cela n’apporte rien mais n’est ce pas une façon de diluer un peu le risque ?

En AV je ne pense pas que ce soit un souci de multiplier les petites lignes, certains trouvent ca embetant question gestion/surveillance, d’autres vont preferer,  mais il n’y a pas, comme en direct, de formalites administratives supplementaires a prendre en compte, ce sont de simples lignes d’UC, sans la paperasse du direct .
Pour le risque cela se discute : vous attenuez la repercussion financiére cas de coup dur sur une ligne, tout en augmentant les chances qu’une ligne se comporte mal, vu que vous en avez +. Vous attenuerez mecaniquement la variance.
Pour moi cela a du sens si une partie assez importante de votre capital est engagé, afin de niveller le risque global, sinon l’interet sera nul voir négatif. Hors relatif gros investissement, si c’est juste le pretexte de diversification qui vous amene a prendre une SCPI que vous n’auriez pas choisit autrement, cela baissera la qualité attendue de votre poche SCPI inutilement.

Dernière modification par colia (16/02/2020 13h16)


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#234 16/02/2020 16h55

Membre
Réputation :   42  

"vous atténuez la répercussion financière en cas de coup dur sur une ligne, tout en augmentant les chances qu’une ligne se comporte mal, vu que vous en avez plus."
Euh… c’est bien connu, en effet, qu’une panne de moteur est plus probable sur un quadrimoteur que sur un bimoteur. :-)
Mais le poids de la défaillance est plus faible, évidemment.

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#235 16/02/2020 21h05

Membre
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses.
J’ai bien cherché sur le forum, je n’ai pas vraiment trouvé de consensus sur les critères à étudier avant d’acheter. Il y a beaucoup de conseils, qui pour la plupart semblent faire sens, mais j’ai l’impression qu’il y a plusieurs écoles qui s’opposent… il y aura toujours le contre-argument. Je crois avoir compris que si c’était si simple, ça se saurait !

Quoi qu’il en soit je vais investir sur 4 lignes en UC donc. Choix basé sur mes critères objectifs et un peu de feeling aussi.
Tant pis pour le côté "émiettement", mais je n’arrive pas à faire "un" choix. Le fait d’en avoir 4, sur des montants faibles va me permettre de mettre les pieds dedans et je pense de comprendre un peu mieux les rouages quand viendra l’heure d’investir davantage.

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#236 16/02/2020 21h58

Membre
Réputation :   76  

Quand j’ai vu votre sélection, je me suis dit "c’est pas mal", mais c’est mon avis, il n’y a pas de SCPI a priori a jeter ou a privilegier absolument dans ce contrat. Bien sur on a tendance a se fier au rendement en cours, mais il y a vraiment beaucoup de criteres a prendre en compte, lire les bulletins et tout analyser/comparer , cela prend un certains temp si vous voulez mieux connaitre chaque société.
Primovie, Primopierre et Patrimmo-commerce sont 3 SCPI pilier dans ce contrat et on, les voit souvent dans les choix. Elles me semblent assez solides et stables- meme si PC est sensible a la conjoncture du commerce- et sont un choix de base pour moi.
Prenez aussi en compte les augmentations de part ayant eu lieu en 2019, car si la SCPI a augmenté le prix de sa part, le rendement au moment ou vous achetez, a dividende égal, sera inferieur au TDVM 2019 annoncé.
Un tableau sur le rendement (de Surin) au 20 janvier est disponible sur ce forum. Immorente ou Efimmo sont aussi souvent citées, mais ne semblent pas repondre a vos criteres ?
Franchement vos choix et le nombre de lignes me paraissent corrects pour votre objectif et votre investissement, et je ne vois pas ou le coté "emiettement" -qui est tout relatif- pourrait gener dés lors que vous etes en AV


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#237 16/02/2020 23h33

Membre
Réputation :   53  

Bonsoir,

de mon côté, sur mon contrat MP liberté (mon AV orientée immobilier), j’ai 4lignes de scpi pour un faible montant… Mais ça m’a permis de faire mes choix (Primopierre, Primovie dans un premier temps suivis d’Efimmo et d’Atream Hotels plus récemment)… En AV, les montants minimum lors de versements libre sont faible et permet donc d’augmenter la taille de la ligne sans contrainte.

Mes choix sont ceux qu’ils sont, j’ai environ la moitié des sommes du contrat sur ALT2 (composé jusqu’à 2019 d’une bonne part de SCPI, on verra si tangram a réellement eu une influence sur la composition quand le reporting à fin décembre sortira).

Edit: Avec les faibles contraintes que ça implique en AV, avoir 4 petites lignes de SCPI ne faisant pas la même chose (sauf Efimmo & Primopierre dans mon cas) ne me semble pas problématique. C’est même moins compliqué que de suivre 4 entreprises côtées d’un secteur… Donc si ça convient à la personne, c’est le principal!

Dernière modification par Woyal (16/02/2020 23h37)

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Favoris 4   [+5]    #238 17/02/2020 10h11

Membre
Réputation :   48  

Mise à jour du tableau des SCPI disponibles sur SPIRICA (Liberté ou Spirit).

- J’ai choisi de faire un classement selon les années perdues. C’est à dire le nombre d’années avant que la SCPI commence à nous rapporter de l’argent. J’ai pris en compte le rendement actuel, les frais d’entrée et les frais d’UC (0,5%).

On voit par exemple qu’une SCPI comme Ficommerce avec un fort rendement (4,6%) ne commence à rapporter de l’argent qu’au bout de 2,2 ans en raison de ses frais d’entrée important qui font augmenter son prix d’achat réel en AV.

- Le prix d’achat réel en AV tient compte du prix de la part en AV augmenté des frais d’entrée.

- La décote permet de comparer l’économie que l’on fait en achetant la part en AV (frais d’entrée inclus) plutôt qu’en direct. Par exemple, économie de 4,92%  pour Primopierre. (il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de délai de jouissance en AV).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17185_scpi3.png

Dernière modification par gandolfi (18/02/2020 22h22)


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#239 17/02/2020 10h36

Membre
Réputation :   13  

aimge a écrit :

Quoi qu’il en soit je vais investir sur 4 lignes en UC donc. Choix basé sur mes critères objectifs et un peu de feeling aussi.
Tant pis pour le côté "émiettement", mais je n’arrive pas à faire "un" choix. Le fait d’en avoir 4, sur des montants faibles va me permettre de mettre les pieds dedans et je pense de comprendre un peu mieux les rouages quand viendra l’heure d’investir davantage.

L’émiettement ne me parait pas un problème en AV, car il n’implique pas de paperasserie supplémentaire. Au contraire il peut vous permettre de diversifier:
- société de gestion (vous pourriez par exemple intégrer une SCPI de Sofidy plutôt qu’en prendre deux chez Primonial ou LF…)
- localisation des actifs (Paris, régions, étranger)
- type de biens (bureaux, commerces, santé, hotels; et actifs prime ou pas)

@gandolfi:
Immorente devrait plutôt être classé commerces (environ 30% de bureaux seulement)…

Edit: ajout lien immorente

Dernière modification par justsayno (17/02/2020 10h40)

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Favoris 1    #240 17/02/2020 15h23

Banni
Réputation :   -5  

gandolfi a écrit :

Mise à jour du tableau des SCPI disponibles sur SPIRICA (Liberté ou Spirit).

- La décote permet de comparer l’économie que l’on fait en achetant la part en AV (frais d’entrée inclus) plutôt qu’en direct. Par exemple, économie de 4,92%  pour Primopierre. (il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de délai de jouissance en AV).

[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17185_scpi20199.png[/url]

Bonjour,

Quelle est votre calcul pour le montant de la décote ?
(Spirica indique -10.6% de la PP Primopierre)

Dernière modification par Fred0808 (17/02/2020 15h24)

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#241 17/02/2020 15h43

Membre
Réputation :   53  

Les -10,6% représentent la différence entre le prix d’achat et la valeur de retrait (prix de revente) dans le cas d’un achat en direct.

Sur le contrat, on achète les parts à la valeur de retrait, en payant des frais d’entrée pour avoir les parts.

En gros, si vous mettez 1000€ sur Primopierre sur ce contrat, 6% seront prélevés en frais d’entrée.
Les 940€ restant seront investis dans des parts, à 185,91€/part (valeur de retrait). Vous aurez donc 5,06 parts pour 1000€.

En direct, les 1000€ seront investis dans des parts au prix d’achat soit 208€ par parts.
Vous aurez donc 4,81 parts.

Après, l’économie est différente en fonction de votre point de vue (si vous regardez l’économie en €, la différence du nombre de parts…).

gandolfi a écrit :

(il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de délai de jouissance en AV).

Il y en a bien un, les parts entrent en jouissance le premier jour du mois suivant! (c’est quand-même plus cours smile ).

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#242 17/02/2020 15h54

Banni
Réputation :   -5  

Edit : Je ne trouve pas les memes décotes.
Comment trouvez vous 6.38% de frais d’achat pour Primopierre ?

Dernière modification par Fred0808 (17/02/2020 22h09)

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#243 17/02/2020 16h24

Membre
Réputation :   76  

Woyal a écrit :

gandolfi a écrit :

(il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de délai de jouissance en AV).

Il y en a bien un, les parts entrent en jouissance le premier jour du mois suivant! (c’est quand-même plus cours smile ).

On peut d’ajouter qu’il est préferable d’arbitrer a la fin du mois, afin de laisser l’argent travailler sur le FE, ou sur tout autre support produisant du rendement.
Le mois dernier par exemple, pour une SCPI en jouissance au 1er fevrier il aurait fallu arbitrer au + tard le 29 janvier avant 16.30h (ou le 28 apres 16.30h).
Si vous l’aviez fait a partir du 29/01 apres 16.30h, vos parts ne seraient entré en jouissance que le 1er mars.
Je crois que le samedi est un jour "effectif" sur Spirit, mais je n’en suis pas certain. Il vaut mieux prevoir un petit delai de securité d’1 jour mini, et compter les week-end comme inactifs pour etre certain que l’investissement effectué soit au 1er du mois qui s’annonce.

Cela est valable pour les arbitrages, pour les versements il faut encore + anticiper, car si on veut allouer 100% SCPI, s’ajoute le delai de J+3 jours ouvrés ainsi que la condition de 50% de versement maxi en supports immobiliers.
Verser une semaine a l’avance n’est donc pas de trop pour prendre en compte tous ces delais.

Dernière modification par colia (17/02/2020 16h30)


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#244 18/02/2020 13h50

Membre
Réputation :   0  

gandolfi a écrit :

Mise à jour du tableau des SCPI disponibles sur SPIRICA (Liberté ou Spirit).

- J’ai choisi de faire un classement selon les années perdues. C’est à dire le nombre d’années avant que la SCPI commence à nous rapporter de l’argent. J’ai pris en compte le rendement actuel, les frais d’entrée et les frais d’UC (0,5%).

On voit par exemple qu’une SCPI comme Ficommerce avec un fort rendement (4,6%) ne commence à rapporter de l’argent qu’au bout de 2,2 ans en raison de ses frais d’entrée important qui font augmenter son prix d’achat réel en AV.

- Le prix d’achat réel en AV tient compte du prix de la part en AV augmenté des frais d’entrée.

- La décote permet de comparer l’économie que l’on fait en achetant la part en AV (frais d’entrée inclus) plutôt qu’en direct. Par exemple, économie de 4,92%  pour Primopierre. (il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de délai de jouissance en AV).

[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17185_scpi20199.png[/url]

Très utile ! Où puis-je trouver le tableau complet svp ?
Cela me conforte dans mon choix : PrimoPierre, PrimoVie, FPO2, Epargne Foncière. Finalement j’étais arrivé un peu aux même conclusions que vous mais avec une analyse différente. J’avais écarté Alixia Cadence car ses frais d’entrée me paraissaient élevés… mais ils sont effectivement compensés par le rendement.

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#245 18/02/2020 22h21

Membre
Réputation :   48  

Mer ci Woyal pour avoir repondu à la question precedente.

Comment trouvez vous 6.38% de frais d’achat pour Primopierre ?

Petite erreur dans ma formule avec un mauvais arrondi. Merci

Cette colonne est superflu c’est pour comparer achat en direct et sur AV.

Très utile ! Où puis-je trouver le tableau complet svp ?

Vous avez déja mon tableau complet avec toutes les scpi dispos sur SPIRICA.

J’ai cru comprendre qu’InterPierre était dispo sur SPIRICA mais je ne vois rien sur le site mes-placements.fr

Dernière modification par gandolfi (18/02/2020 22h26)


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#246 19/02/2020 00h35

Membre
Réputation :   4  

La SCPI Interpierre n’est disponible que sur Linxea Zen…

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#247 01/03/2020 19h55

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Suite à de précédentes discussions sur ce forum et à différentes lectures, je projette d’ouvrir une 2ème AV, en plus de mon AV Linxea Avenir (60% fonds euro et 40% ETF World). Je vais donc ouvrir une AV Linxea Spirit avec les SCPI suivantes :
- Primopierre
- Primovie
- Patrimmo Commerce
- Epargne Foncière
- PFO2

Que pensez-vous de ce choix de SCPI, qui me semble relativement classique?
Je pars sur 50% de mon versement initial sur ALT 2, et 10 % sur chaque SCPI.
Est-ce trop "éparpillé" à votre avis ou non?

Dernière question : pour mon AV linxea avenir, je procède à un versement mensuel programmé. Ce n’est pas possible pour les SCPI. Par conséquent, vaut-il mieux effectuer un 1er versement relativement important ou est-il préférable de faire manuellement un versement mensuel ?

Merci d’avance pour vos avis.

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#248 01/03/2020 20h34

Membre
Réputation :   76  

Sur les SCPI, vous avez tout interet a mobiliser au depart, si cela est possible, le maximum de la somme que vous comptiez mettre, en tout cas si cette somme ne risque pas de vous etre + utile dans vos projets.
Sauf a avoir besoin entre-temps d’une partie des fonds que vous n’auriez pas investi a la souscription, attendre pour verser au fur et a mesure est moins interessant car il faut absorber les frais d’entrée assez consequents. Donc autant charger dés les depart, pour profiter le + vite possible des loyers.

En AV je ne pense pas que ce soit un probleme d’investir sur plusieurs SCPI, a partir du moment ou il n’y a pas d’autre gestion que l’arbitrage lui-meme.
Il ne faut evidement pas choisir une SCPI que vous n’auriez pas prise sous pretexte de diversifier, mais la diversification en elle-meme ne vous apportera pas de contrainte en AV.
Si vous estimez 10 SCPI etre complementaires la question ne se pose pas, il faut profiter de l’AV pour prendre autant de ligne que vous estimez necessaires, sans en ajouter, et si par ex. vous les estimez égales, cela permet de niveller le risque qui pourrait peser sur une en particulier. 
Le choix est relativement restreint en AV, et peut s’averer delicat. Etudiez bien les bulletins, l’historique, le prix des parts, le patrimoine, l’equipe de gestion, et pas que le rendement de l’année derniere, afin d’avoir le +  d’elements pour choisir une société conforme a vos objectifs longs ou moyen-terme..


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#249 22/04/2020 12h10

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Bonjour,

Mon ouverture de contrat Linxea Spirit s’est faite fin février comme il est indiqué dans mon espace perso ("date d’effet du contrat"), avec un peu de primovie et primopierre pour commencer.

La prise en compte de l’achat de part en AV se fait le 1er jour du mois suivant la souscription.

Les intérêts sont trimestriels, donc sauf erreur de ma part en avril j’aurais dû percevoir le mois de mars. Or il n’en est rien.

Pensez vous que je me trompe quelque part?

EDIT: orthographe

Dernière modification par Kyro (22/04/2020 12h19)

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[+1]    #250 22/04/2020 12h15

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Réputation :   43  

Bonjour
Vous toucherez normalement le mois de mars
Mais attendez le 30 avril.
En janvier, c’est arrivé en date de valeur le 31

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