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#101 12/06/2020 18h44

Membre
Réputation :   12  

PierreP, le 03/07/2018 a écrit :

J’ai proposé un simulateur ici : Simulateurs pour l’achat de SCPI #20
Vous y trouverez, 4 simulations :
+ à crédit
+ en direct (sans crédit)
+ démembrement (acquisition en nue-propriété)
+ sur assurance vie.

Vous pouvez confronter vos calculs aux résultats obtenus grâce à mon fichier.

Vous indiquez dans votre simulateur:

En général, pour un investissement SCPI, on applique le TMI aux dividendes perçus pour estimer son imposition.

Lorsque nous faisons cela, systématiquement, nous faisons une 1re erreur : la base du calcul n’est pas le dividende annuel perçu mais le résultat fiscal (ma dénomination est probablement incorrecte, des lecteurs plus rigoureux me corrigeront) par part de la SCPI. Sur le long terme, cet écart est probablement négligeable mais je n’ai pas d’élément me permettant de justifier « cette pensée ».

Ainsi, nous distinguons le résultat fiscal (imposable) de la SCPI et les dividendes bruts distribuées par la SCPI.

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Merci,

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[+1]    #102 12/06/2020 20h23

Modérateur
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Réputation :   2329  

YoungInvestor a écrit :

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Ce "ratio" est différent pour chaque SCPI, et aussi pour chaque année, simplement parce que le dénominateur et le numérateur dépendent de facteurs largement différents.

Le dividende est juste une décision de la société de gestion, ensuite approuvée en AG. Son montant est dans une plage de valeurs très large, entre 0.00€ et la totalité du résultat distribuable (en utilisant tout le RAN et tout le RPV disponible), et il est rare d’être à une extrémité de la plage (quelques exceptions : Cifocoma et Cifocoma2 au T1/2020 qui ont distribué 0.00€, les SCPI de Corum qui ne constituent pas de RAN (en distribuant pour l’année N la totalité du résultat de l’exercice concerné) ni de RPV (en distribuant au plus vite les plus-values réalisées)).

On peut cependant considérer que, en moyenne, sur une longue période, l’évolution du RAN et de la RPV ne devrait pas être trop importante, ce ratio devrait osciller autour de 1,00.

A noter que pour les SCPI avec une partie du patrimoine hors de France, c’est plus compliqué, et ce ratio n’a même pas beaucoup de signification (lire SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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