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Forums des investisseurs heureux

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#51 15/02/2017 10h43 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

Donc avec un TMI à 14% l’achat à crédit serait à favoriser, cependant qu’en est-il si on est quasiment certain que son TMI va passer dans la tranche des 30% voire 41% dans la période du prêt ? Quelle serait la meilleure stratégie d’arbitrage à adopter ?

Florian

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#52 16/02/2017 19h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

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#53 22/08/2017 21h17 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   13 

Adrien,

Moi je le veux bien wink

Je suis à 30% de tmi, pas de cash (donc je pensais acheter à crédit amortissable ou in fine, infine il fausrait voir les garanties exigées)
Via une assurance vie, on ne profite pas de l’effet de levier, et on risque de payer les parts de plus en plus cher… (Car globalement je vois les prix des parts montées sur les scpi que je regarde)

J’ai pas mal d’immobilier en direct, avec deficit foncier. J’aurai tellement voulu acheter de la NP avec deduction des intérêts… Doux rêve wink


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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