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Forums des investisseurs heureux

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#51 15/02/2017 10h43 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Donc avec un TMI à 14% l’achat à crédit serait à favoriser, cependant qu’en est-il si on est quasiment certain que son TMI va passer dans la tranche des 30% voire 41% dans la période du prêt ? Quelle serait la meilleure stratégie d’arbitrage à adopter ?

Florian

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#52 16/02/2017 19h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

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#53 22/08/2017 21h17 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   16 

Adrien,

Moi je le veux bien wink

Je suis à 30% de tmi, pas de cash (donc je pensais acheter à crédit amortissable ou in fine, infine il fausrait voir les garanties exigées)
Via une assurance vie, on ne profite pas de l’effet de levier, et on risque de payer les parts de plus en plus cher… (Car globalement je vois les prix des parts montées sur les scpi que je regarde)

J’ai pas mal d’immobilier en direct, avec deficit foncier. J’aurai tellement voulu acheter de la NP avec deduction des intérêts… Doux rêve wink


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#54 28/09/2017 01h00 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Réputation :   13 

Bonjour,
J’envisage d’investir en SCPI afin de pondérer  ma poche immobilier, actuellement constituée de biens physiques en direct et en nue-propriété. J’ai un crédit sur une de ces nues-propriétés, et pas de revenus fonciers.

J’hésite entre deux stratégies:

PERP: j’ai décidé de faire un ultime versement car ma TMI actuellement de 45% baissera à partir de l’an prochain. J’ai actuellement un PERP Gresham avec la SCI Capimmo mais je la trouve trop chargée (1,6% des actifs, 2% de frais d’entrée) et je  pense  ouvrir Linxea PERP pour y loger des SCPI (et pas une SCI) que je n’ai pas encore choisies, mais la lecture de ce forum devrait m’aider.

SCPI en direct: ( dans ce cas je peux choisir un autre sous-jacent pour le PERP). Et j’ai aussi un petit crédit de 150k @ 1% qui,  me donne donc potentiellement un déficit foncier d’environ 1500 euros par an, decrescendo. Je pourrais alors acheter des SCPI à hauteur de cette somme (après CSG) et avant impôts, et compenser avec ce déficit.  Mon raisonnement est-il pertinent? Donc avec 40 000 euros, à 4,5% d’hypothèse de DVM, et après une CSG de 17,2,%, il devrait me rester environ 1500 de revenus que je peux mettre en face de mes intérêts. (Le crédit est sur un petit appartement parisien en démembrement).
Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Que feriez-vous à ma place? Où mettriez-vous les SCPI?

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#55 28/09/2017 08h59 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   144 

Bonjour,

A quel niveau baissera votre TMI ? si c’est 30% je pense que cela peut valoir le coup de monter une SCI IS en maitrisant les couts (pour ma part je m’en sors à 0 de frais bancaires et 500 ttc de compta/an). Désavantage, il faut refaire un emprunt etc…

Si c’est plus bas, peut être en effet que l’investissement en direct se pose et vous pouvez sauf erreur de ma part déduire les interets d’emprunt sur le pret existant. A moins que votre TMI ne chute drastiquement, le plus avantageux sera le PFU et non la CSG à 17.2 + TMI

Pour Capimmo en effet beaucoup de frais, et en cas de choc de marché je ne sais pas trop comment elle peut se comporter car elle est investi dans un mix de scpi, opci et foncières cotées.

Pour le PERP je ne connais pas bien ce support donc pas d’avis mais j’ai cru comprendre que ca devenait interessant proche de la retraite (déblocage) ou avant l’achat d’une première RP (déblocage)

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#56 29/09/2017 09h33 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Bonjour Flavius,

Flavius a écrit :

Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Les cotisations sociales sont calculées à partir des revenus fonciers nets : si ceux-ci sont nuls, vous ne paierez ni IR, ni cotisations sociales.

L’idée d’essayer d’ajuster des revenus fonciers provenant de SCPI en direct pour profiter des charges d’emprunt déductibles me semble pertinente mais vous pourriez aussi vous contenter de l’usufruit avec une durée ajustée sur la période où les charges d’emprunt sont significatives. Au-delà de cette période, vous risquez d’y laisser pas mal en prélèvements obligatoires.
Vous pourriez même calculer pour avoir des revenus fonciers en dessous de 1500 euros et reporter votre déficit foncier les premières années pour essayer de gommer au mieux vos revenus avec vos charges déductibles sur la durée (cela doit se calculer en faisant quelques hypothèses).

Pour le PERP, aucune connaissance, aucun avis.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (29/09/2017 09h52)

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#57 29/09/2017 18h32 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Reçu mail de Linxea à l’instant.
Linxea propose désormais des SCPI en direct.

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