Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 15/02/2017 10h43 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Donc avec un TMI à 14% l’achat à crédit serait à favoriser, cependant qu’en est-il si on est quasiment certain que son TMI va passer dans la tranche des 30% voire 41% dans la période du prêt ? Quelle serait la meilleure stratégie d’arbitrage à adopter ?

Florian

Hors ligne

 

#52 16/02/2017 19h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   28 

Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

Hors ligne

 

#53 22/08/2017 21h17 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   25 

Adrien,

Moi je le veux bien wink

Je suis à 30% de tmi, pas de cash (donc je pensais acheter à crédit amortissable ou in fine, infine il fausrait voir les garanties exigées)
Via une assurance vie, on ne profite pas de l’effet de levier, et on risque de payer les parts de plus en plus cher… (Car globalement je vois les prix des parts montées sur les scpi que je regarde)

J’ai pas mal d’immobilier en direct, avec deficit foncier. J’aurai tellement voulu acheter de la NP avec deduction des intérêts… Doux rêve wink

Hors ligne

 

#54 28/09/2017 01h00 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   34 

Bonjour,
J’envisage d’investir en SCPI afin de pondérer  ma poche immobilier, actuellement constituée de biens physiques en direct et en nue-propriété. J’ai un crédit sur une de ces nues-propriétés, et pas de revenus fonciers.

J’hésite entre deux stratégies:

PERP: j’ai décidé de faire un ultime versement car ma TMI actuellement de 45% baissera à partir de l’an prochain. J’ai actuellement un PERP Gresham avec la SCI Capimmo mais je la trouve trop chargée (1,6% des actifs, 2% de frais d’entrée) et je  pense  ouvrir Linxea PERP pour y loger des SCPI (et pas une SCI) que je n’ai pas encore choisies, mais la lecture de ce forum devrait m’aider.

SCPI en direct: ( dans ce cas je peux choisir un autre sous-jacent pour le PERP). Et j’ai aussi un petit crédit de 150k @ 1% qui,  me donne donc potentiellement un déficit foncier d’environ 1500 euros par an, decrescendo. Je pourrais alors acheter des SCPI à hauteur de cette somme (après CSG) et avant impôts, et compenser avec ce déficit.  Mon raisonnement est-il pertinent? Donc avec 40 000 euros, à 4,5% d’hypothèse de DVM, et après une CSG de 17,2,%, il devrait me rester environ 1500 de revenus que je peux mettre en face de mes intérêts. (Le crédit est sur un petit appartement parisien en démembrement).
Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Que feriez-vous à ma place? Où mettriez-vous les SCPI?

Hors ligne

 

#55 28/09/2017 08h59 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   213 

Bonjour,

A quel niveau baissera votre TMI ? si c’est 30% je pense que cela peut valoir le coup de monter une SCI IS en maitrisant les couts (pour ma part je m’en sors à 0 de frais bancaires et 500 ttc de compta/an). Désavantage, il faut refaire un emprunt etc…

Si c’est plus bas, peut être en effet que l’investissement en direct se pose et vous pouvez sauf erreur de ma part déduire les interets d’emprunt sur le pret existant. A moins que votre TMI ne chute drastiquement, le plus avantageux sera le PFU et non la CSG à 17.2 + TMI

Pour Capimmo en effet beaucoup de frais, et en cas de choc de marché je ne sais pas trop comment elle peut se comporter car elle est investi dans un mix de scpi, opci et foncières cotées.

Pour le PERP je ne connais pas bien ce support donc pas d’avis mais j’ai cru comprendre que ca devenait interessant proche de la retraite (déblocage) ou avant l’achat d’une première RP (déblocage)

Hors ligne

 

#56 29/09/2017 09h33 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   151 

Bonjour Flavius,

Flavius a écrit :

Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Les cotisations sociales sont calculées à partir des revenus fonciers nets : si ceux-ci sont nuls, vous ne paierez ni IR, ni cotisations sociales.

L’idée d’essayer d’ajuster des revenus fonciers provenant de SCPI en direct pour profiter des charges d’emprunt déductibles me semble pertinente mais vous pourriez aussi vous contenter de l’usufruit avec une durée ajustée sur la période où les charges d’emprunt sont significatives. Au-delà de cette période, vous risquez d’y laisser pas mal en prélèvements obligatoires.
Vous pourriez même calculer pour avoir des revenus fonciers en dessous de 1500 euros et reporter votre déficit foncier les premières années pour essayer de gommer au mieux vos revenus avec vos charges déductibles sur la durée (cela doit se calculer en faisant quelques hypothèses).

Pour le PERP, aucune connaissance, aucun avis.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (29/09/2017 09h52)

Hors ligne

 

#57 29/09/2017 18h32 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   41 

Reçu mail de Linxea à l’instant.
Linxea propose désormais des SCPI en direct.

Hors ligne

 

#58 24/12/2017 15h08 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   25 

article paru hier dans Investir qui compare les deux modes d’investissement. Tableau récapitulatif en fonction du TMI et des frais de gestion :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14543_231217.png

Vue un peu simplifiée car en assurance-vie, on obtient en général un rabais sur les frais d’entrée / sortie et une meilleure liquidité des parts lors de la revente

Hors ligne

 

#59 27/12/2017 18h37 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   15 

C’est dommage qu’ils n’aient comparé qu’avec le PFU
En dessous de 150 000€ de cotisations nettes d’AV, ça reste le prélèvement libératoire à 7,5% qui est applicable, plus 17,2% de prèl sociaux soit 24,7%

En comptant l’abattement annuel, ça veut dire que même pour la tranche à 30% la SCPI via AV reste meilleure à vue de nez.

Hors ligne

 

#60 27/12/2017 19h06 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   97 

FXB67 a écrit :

En comptant l’abattement annuel, ça veut dire que même pour la tranche à 30% la SCPI via AV reste meilleure à vue de nez.

C’est également ma conclusion.

Hors ligne

 

#61 30/12/2017 09h18 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   13 

J’ai l’impression que seule l’imposition sur les rendements est prise en compte dans cette simulation. Mais lors de la revente des parts s’il y a une plus-value il y aura également une différence de fiscalité entre une détention en direct versus assurance-vie.
La plus-value des parts sera imposée à un taux de 30% hors abbatement sur l’assuranve vie alors qu’elle sera imposée avec le barème des plus-values immobilières et donc avec un net avantage à la détention en direct si revente après 22 ans ( en plus de l’économie des frais de gestion annuel qui doivent commencer à piquer après un délai de détention aussi long). Je me trompe ?

Hors ligne

 

#62 30/12/2017 11h23 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   565 

oliver68 a écrit :

L’un des avantages de la SCPI dans l’AV c’est que l’assureur garanti la liquidité des part. Ca évite de se retrouver coincé dans une SCPI en déclin.

Désolé de revenir là-dessus car le message est ancien mais je tombe dessus.
C’est faux bien sûr.
Quelques exemples:
Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Spitrit:
"- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers"

Si le marché est bloqué, l’assureur ne s’engage à rien, vous avez vos UC. Il peut choisir de vous rembourser à la valeur du fonds de remboursement de la SCPI.

Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Avenir:
"- La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 262€ au 1er mai 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 239,29 € au 31 décembre 2016."

Donc ici perte de plus de 10%.

Springle:

Vous avez parfaitement raison. Surtout que les frais sur UC commencent à devenir pénalisants à partir de 8-10 ans, le gain sur le prix de souscription et délai de jouissance étant alors annulé par les frais sur UC. Donc si on veut acheter des SCPI pour les garder à moyen terme, l’AV est généralement avantageuse, si on pense les garder longtemps, bien évaluer le pour et le contre en fonction de son imposition, c’est parfois sur de se projeter dur aussi longtemps.

Dernière modification par kc44 (30/12/2017 11h44)


Rentier en voyage et dans les îles

Hors ligne

 

#63 30/12/2017 11h47 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   213 

Même si les notions de prix et liquidité sont liés l’assureur assure bien la liquidité, ce qui est écrit par olivier68 est juste. La liquidité est à la charge de l’assureur et il n’y a pas de clause permettant de livrer les titres en cas de non liquidité.

Hors ligne

 

#64 31/12/2017 00h39 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   565 

roudoudou a écrit :

La liquidité est à la charge de l’assureur

Avez-vous une source, un exemple? Je ne remets pas en question mais je préfère le lire dans un cas concret.

roudoudou a écrit :

il n’y a pas de clause permettant de livrer les titres en cas de non liquidité.

C’est contradictoire non? En tout cas je ne comprends pas la phrase (livrer les titres?), que voulez-vous dire?

Je trouve justement la question intéressante et selon moi, elle ne se résume pas à "l’assureur garantit la liquidité des part". Je n’y crois pas et ne demande qu’à ce que l’on me démontre le contraire.


Rentier en voyage et dans les îles

Hors ligne

 

#65 01/01/2018 02h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   213 

C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

Dernière modification par roudoudou (01/01/2018 02h03)

Hors ligne

 

#66 01/01/2018 03h36 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   565 

roudoudou a écrit :

C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Merci. Quelques exemples de contrats:

Pour Linxea Spirit:

conditions souscription Primovie a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

Pour Linxea Avenir:

bulletin Primovie Avenir a écrit :

La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 184.43 € au1er avril 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 169,12 € au 31 décembre 2016.

Pour Patrimea:

bulletin Primovie Patrimea a écrit :

L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti.
Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société ne garantissant, ni la revente de vos parts, ni le retrait.
En cas de blocage des retraits, les cessions de parts pourront être réalisées sur le marché secondaire, lors de la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI. En aucun cas les mêmes parts d’un associé ne peuvent faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et être inscrites sur le registre des ordres de vente sur le marché secondaire.

Donc à aucun moment l’assureur ne garantit quoique ce soit, ça dépend des conditions du marché. Je ne comprends pas pourquoi dans l’esprit des gens, l’assureur garantirait la liquidité. C’est une idée reçue qui est tout simplement fausse. Je suis teigneux mais je me permets d’insister, ça ne remet nullement en cause l’intérêt d’investir en AV, c’est juste qu’il n’y a pas d’avantage sur ce point à l’investissement en direct. Si pas de contrepartie, point de liquidité, on reste bloqué dans les deux cas.
Edit: pour les liens Linxea, cliquer sur l’onglet "immobilier" puis choisir la SCPI

roudoudou a écrit :

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

D’accord, je comprends le principe de "livrer les titres". Qu’est-ce que le PE et que cela signifie?

Dernière modification par kc44 (01/01/2018 03h45)


Rentier en voyage et dans les îles

Hors ligne

 

#67 01/01/2018 09h20 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   188 

Bonjour,
Roudoudou faisait allusion à la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015. Loi qui permet de détenir dans son assurance vie jusqu’à 10% de titres non cotés (Private Equity). La difficulté de la liquidité étant « contournée » par la remise aux bénéficiaires des titres (en pratique cela ne semble pas vraiment aussi simple pour des problèmes d’acceptation).

Crown

Dernière modification par Crown (01/01/2018 09h24)

Hors ligne

 

#68 01/01/2018 10h18 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   213 

kc44 a écrit :

Merci. Quelques exemples de contrats:

L’assureur est propriétaire des parts de SCPI je ne vois pas comment il pourrait vous livrer des parts de SCPI ou vous bloquer les rachats en dehors de ce qui est prévu par le contrat. A un instant t-il sera obligé de respecter son engagement et de vous rendre le cash.

Ce que vous soulignez dans les citations, à juste titre c’est qu’il n’y a aucune garantie sur combien il va vous rendre et que pour assurer cette liquidité il peut céder à un prix "désavantageux"

Hors ligne

 

#69 01/01/2018 11h16 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   319 

Bonjour !

Je profite du propos "L’assureur est propriétaire des parts de SCPI" pour faire un rapprochement avec l’intéressant tableau, montré un peu plus haut, qui compare les revenus des SCPI dans et hors une AV.

Un propriétaire de parts de SCPI (en direct) qui a, par ailleurs, un bien immobilier loué et qui a opté pour le régime simplifié d’imposition aura droit à un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers, y compris les revenus de SCPI.
Si les SCPI sont investies via une AV, on n’est pas propriétaire des parts, et on ne peut pas profiter de cet abattement.

Dernière modification par M07 (01/01/2018 11h17)


M07

Hors ligne

 

#70 01/01/2018 12h05 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   22 

Si possible et opté, le microfoncier (pour les parts detenues en direct) est calculé sur les revenus bruts de la SCPI, pas 30% sur le dividende, pas sur d’etre gagnant donc et a etudier au cas par cas selon les frais deduits par la SCPI.

Hors ligne

 

#71 01/01/2018 12h08 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   531 

Surtout, il ne faut pas avoir uniquement avoir des SCPI ET un bien nu, tout en étant en dessous du seuil. Possible, mais restreint.

Hors ligne

 

#72 01/01/2018 15h16 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   319 

Re !

@Fructif, la limite pour le micro-foncier est de 15000 euros de loyers par an (et on ne compte que les locations nues en omettant les meublés).  Nombreux sont les petits propriétaires qui sont dans ce cas.
D’autre part, j’avais bien précisé qu’il fallait avoir au moins un bien déjà loué.

@Colia, vous avez raison de préciser qu’il s’agit des loyers bruts. Ils faut donc enlever des revenus des SCPI les montants correspondants aux plus-values, les remboursements de capital, etc.  Enlever cela des revenus abattables et du total pour le calcul du plafond. À noter aussi que les montants provenant des reports à nouveau ne sont pas imposables (ils ont déjà été imposés lors de la constitution du RAN).
Mais aussi, une SCPI ne distribue pas des dividendes, mais des revenus fonciers et des plus-values.


M07

Hors ligne

 

#73 05/01/2018 04h07 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Je me permet d’intervenir dans cette file que je trouve passionnante et qui traite d’un sujet que j’ai regardé pour moi et des membres de ma famille

Un point que je n’ai pas vu discute dans la file, c’est la qualité des supports

J’ai en effet pu constater que les supports scpi disponible dans les av ne sont certainement pas de la même qualité que celles que vous auriez choisi indépendamment de celles proposées dans les av

Les gérants de scpi qui ont une bonne rentabilité ne sont en général pas disponible dans les contrats d’av, car ils veulent pouvoir contrôler la collecte. La collecte des assureurs est incontrôlable.

Les assureurs devant pour leur part assurer une certaine liquidité se tournent vers des scpi le plus liquide possible.

Par exemple Epargne Pierre qui est prometteuse en rendement et revalorisions de la part ou encore Corum, ne sont pas disponible dans les contrats d’av.

Du coup dans les calculs ce gap de rentabilité ou de potentielle revalorisation de la part doit être intégré dans les comparatifs.

Le deuxième facteur qui a aussi impacte fortement a été la fiscalité, tranche 35, 41 ou 45 ça change la done

Et au bout du compte

Si l’on est peu imposé, une acquisition à crédit d’une scpi prometteuse donne de tres bon résultat pour la création de valeur. En deuxième l’acquisition en nu propriété donne de bon résultat. En dernier les scpi dans l’av

Car les assureurs ne proposent que des faibles rentabilité, se sucre de frais d’entrée et parfois de frais de sortie, ajoute des frais de gestion, et pour finir parfois prennent une part des loyers, se faisant ils érodent la rentabilité du placement.

Dans le context de l’IFi il y a peut être un intérêt si l’on est attaché à la pierre à investir sur des scpi via l’av. Autre motivation, si l’on souhaite lutter contre la baisse des fonds euros. Sinon, je pense que les assureurs ont vu l’opportunité de se faire un peu d’argent sans prendre aucun risque.

Évidement au delà des points précédents, ce qu’il faut considérer la capacité d’apport ou d’emprunt des personnes.

En conclusions nous avons fait des scpi investissant à l’étranger, soit en direct, soit avec un crédit, la fiscalité et la création de valeur étant les meilleures.

Polo

Hors ligne

 

#74 05/01/2018 07h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   13 

J’en suis arrivé à la même conclusion que vous notamment parceque les scpi qui m’interessent ne sont pas dans les AV habituelles et qu’il s’agit d’un placement de très long terme et dans ce cas le direct est plus interessant.
Pour un moins long terme je pense qu’il vaut mieux se tourner vers les foncières côtées

Hors ligne

 

#75 03/07/2018 11h42 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   

Étant en train d’étudier la question, je viens d’effectuer une simulation entre une assurance vie à 3% et des parts de SCPI à 5%. J’ai pris ces chiffres arbitrairement en sachant pertinemment qu’un simple fond en euro sera moins performant, tout comme les SCPI qui sont en moyenne à environ 4,5%.

https://image.noelshack.com/fichiers/2018/27/2/1530610487-tmi30.jpg

J’ai pris en compte :

- l’abattement de 4600€ sur l’AV
- 10% de frais d’entrée pour la SCPI (colonne patrimoine)
- un TMI de 30%

Je ne suis pas certain des chiffres et donc des calculs, donc n’hésitez pas à me remonter un oubli ou une erreur.

Dernière modification par Martinus (03/07/2018 11h42)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech