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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/12/2016 19h21 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Bonjour à tous,

Anthony, 29 ans, j’ai décidé de passer à l’action dans l’investissement locatif. Après des recherches difficiles vers chez moi (91) et sentant la procrastination me dévorer, j’ai décidé de me faire aider pour me lancer dans le grand bain.

Petite présentation rapide:
Cadre secteur privé / 45k annuel / En couple / Un enfant a venir (février)

J’ai donc fais appel à quelqu’un proposant d’investir dans sa ville, quelqu’un de connu sur internet si je peux dire.
La personne en question a donc organisé une visite pour plusieurs investisseurs avec des visites d’immeubles (8 en l’occurrence).
On arrive au bien en question.
Immeuble de rapport de 5 appartements : 3 T2 / un studio / 1 T3 : surface totale des logements (hors parties communes) = 200m2

Bonne situation dans la ville
Prix affiché : 107000 €

Il ne m’a pas fallu longtemps pour comprendre que c’était une bonne affaire. Surtout qu’en allant visiter le bien, on pensait voir un taudis. ET bien pas du tout. Aucun problème structurel, il faudra bien entendu rafraîchir le tout. Pas de problèmes de façades/toiture notamment.

L’agent en question a donc négocié pour moi avec le vendeur. A noter qu’il n’avait pas vu le bien avant de nous le présenter et qu’il fut aussi très surpris lors de la visite.

Prix final = 87000€ net vendeur.
Prix FAI + notaire = 100 000€

Pour expliquer ceci on peut dire que le vendeur n’a apparemment pas de problèmes d’argent et l’immobilier n’est pas sa priorité. Rajouter à ça un divorce et un bien en SCI, il voulait juste s’en débarasser. J’ai donc signer le compromis courant de semaine. Il est "marrant" de noter que le bien leur avait coûter plus cher à l’achat en 1998.

Situation locative:
Le T3 est occupé par un couple de personnes âgées en place depuis 15ans. Loyer de 430€. Pas de changement prévu.

Les autres appartements sont vides.

Potentiel locatif : on peut viser dans les 2300€ de revenus.

J’ai fais passer un entrepreneur pour un premier devis travaux.
On part sur des travaux de type :
- Reprise des sols avec carrelage en cuisine/Sdb + parquet
- Peinture / 1 couleur blanc (a voir après si je fais de la déco)
- remise aux normes de l’électricité (poste qui risque de piquer un peu)
- reprise des sanitaires/sdb
- remplacement des cuisines
- les fenêtres sont ok (remplacement d’une seule)
- Reprise de l’isolation de la façade sur rue

Je pense avoir fait le tour. On ajoutera le ravalement aussi mais ca ne sera pas ma piorité.

Je vais voir ce que ça donne, j’anticipe 50/60k de travaux pour le moment. Étant donné que j’habite à 3h du bien, je ne pourrais pas faire intervenir une ribambelle d’artisans et faire chef de chantier, d’où l’entrepreneur.

Les questions que je me pose dés à présent:
- le bien étant à 3h de chez moi, vais-je faire une partie des travaux/achats ou vais-je laisser l’entrepreneur tout faire
- dois-je partir sur du lmnp dés le début ou faire une première location à nue pour passer en lmnp après
- dois-je prendre un comptable ou expert comptable, agrée de surcroît
- je doute pouvoir éviter la gestion locative d’une agence

J’ai bien sûr réalisé une série de simulation via rendement locatif.com notamment. Je vous passer les rendements nets estimés. Je préfère voir ce que dit la réalité !

D’autres questions ne manqueront pas de venir !

Au plaisir de partager mon projet avec vous.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé

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#2 11/12/2016 01h17 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

J’ai bien sûr réalisé une série de simulation via rendement locatif.com notamment. Je vous passer les rendements nets estimés. Je préfère voir ce que dit la réalité !

Doit-on rire?
Expliquez-moi comment vous trouvez 23% de rendement? Le t3 est loué 430€ et vous espérez donc louer les autres appartements, plus petits, plus cher? 500€ les T2 et 400€ le studio? J’avoue ne pas comprendre.
Votre estimation de loyers est optimiste et de toute façon même avec ces loyers, vu le montant de travaux que vous annoncez (hors façade, une fioriture), il vous faudrait 3000€ de loyers mensuels, sans vacance, pour arriver à 23% de rendement brut.
Bon courage.

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#3 11/12/2016 07h33 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Je ne crois pas que le but soit d’en rire. Vous avez bien compris que le rendement évoqué est juste la comparaison du prix d’achat au potentiel locatif. J’ai d’ailleurs écris "brut", ce qui je pensais limiterait les réactions de la sorte. C’est en effet un peu biaisé vu que je prend un bien ancien avec un potentiel de locatif après rénovation.

Bref on peut changer le titre si vous voulez, là n’est pas l’essentiel, on reste sur des rendements élevés et je voulais juste échanger sur mon projet. J’avancerai sur les questions de rendement au fur et à mesure du projet.

Quant aux loyers, effectivement je compte louer à ce prix là. Il ne vous a pas échappé que le T3 est loué depuis 15 ans à un couple de personnes âgées et qu’il est donc loué à un prix en dessous du marché, en notant qu’il n’est pas rénové, et encore moins meublé.

Au plaisir

Dernière modification par Azrog (11/12/2016 07h35)

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#4 11/12/2016 09h14 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Le titre est effectivement racoleur et ne correspond à aucune réalité smile

Azrog a écrit :

- dois-je partir sur du lmnp dés le début ou faire une première location à nue pour passer en lmnp après

Faites des simulations pour voir ce qui est le plus intéressant pour vous, cela dépend principalement de votre situation fiscale complète. Sachez cependant si vous passez au foncier, qu’il vous faudra attendre 3 exercices pour passer en LMNP.

N’oubliez pas de considérer quelle type de biens le marché attend.

Azrog a écrit :

- dois-je prendre un comptable ou expert comptable, agrée de surcroît

En lmnp indispensable, au foncier pas nécessaire.

Il n’y a pas d’EC spécifique "agrée" ou alors ils le sont tous, vous confondez peut-être avec le centre de gestion agrée CGA qui doit être prit également lorsque vous dégagerez des bénéfices comptable (en lmnp)

Azrog a écrit :

- je doute pouvoir éviter la gestion locative d’une agence

C’est un vrai problème, c’est souvent là que ça devient n’importe quoi. Si vous pouvez éviter, franchement essayez !

Azrog a écrit :

Il ne vous a pas échappé que le T3 est loué depuis 15 ans à un couple de personnes âgées et qu’il est donc loué à un prix en dessous du marché

Vérifiez bien le prix du marché, c’est souvent le cas mais dans certaines villes les loyers peuvent avoir été supérieur il y a 15 ans à aujourd’hui.

Bravo en tout cas d’avoir déniché ce bien, si sa rentabilité semble difficile à chiffre pour le moment, elle s’annonce sans doute très correcte. Quelle est la taille, dynamique de la ville ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 11/12/2016 09h43 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Merci de votre retour constructif DDtee.

D’accord pour le titre. Je ne sais pas comment le changer d’ailleurs.

Pour le LMNP, je suis à un TMI de 30% avec mon salaire de cadre assez standard. Je vais de toute façon avoir un appartement loué nu, celui occupé. Je crois que le mieux sera que je prenne rdv avec un expert comptable sur le sujet.
Le studio, je suis à peu prés sur de le meubler. Sur les 3 t2, deux sont plutôt grand avec 40/50m2 donc faut que j’étudie ça. Peut être faire un panaché serait-ce une bonne solution.

Je parlais en effet du CGA wink concernant le bénéfice comptable, un cash flow positif, c’est un bénéfice comptable ?

Effectivement pour la gestion locative, on parle souvent des 6/7% de gestion, mais j’avais pas fais attention au mois de loyer qu’ils prennent aussi à chaque changement de locataires…Je vais voir ce que l’agence propose. J’avais entendu via un podcast d’un site sur l’immobilier quelqu’un être passé par une plateforme de séniors notamment où il avait trouvé du coup quelqu’un sur place qui s’occupait de la gestion courante, entrée/sortie…A voir ce que ça peut donner.

Concernant les prix du marché j’ai en effet étudié le marché. J’ai aussi bien discuté avec l’agent qui fait de l’investissement locatif de la ville depuis longtemps donc il m’a confirmé le potentiel une fois rénové. Je suis aussi sur le bon coin les annonces, combien de temps elles restent en ligne etc.

Concernant la ville on est sur une ville de 55000 habitants, prix moyen de 1000€/m2, un pôle étudiant se développe. Après on est pas sur une cible de CSP+, il y a un taux de chômage pas négligeable et pas mal de retraités.

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#6 11/12/2016 11h17 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

Potentiel locatif : on peut viser dans les 2300€ de revenus.

Vous faites une erreur conceptuelle sur le rendement brut. On ne divise pas par le prix d’achat, mais par l’investissement initial, c’est à dire achat + travaux. Et c’est parfaitement logique, car c’est bien la somme de ce que vous investissez pour en tirer ensuite un revenu.
Votre rendement brut potentiel est donc 2300x12/(100 k + 50 à 60 k€ de travaux).
Imaginez celui qu retape un taudis. 30 k€ de prix d’achat, 130 k€ de travaux, 2300 € de revenus locatifs. Vous vous rendez bien compte que, pour avoir la rentabilité de son investissement, il doit diviser son revenu annuel par 160 k€ et non pas par 30 k€.

- le bien étant à 3h de chez moi, vais-je faire une partie des travaux/achats ou vais-je laisser l’entrepreneur tout faire

Faites le calcul de combien vous coûte un aller-retour et de combien de temps vous allez réellement pouvoir consacrer aux travaux sur un week-end, et vous avez votre réponse.

- dois-je partir sur du lmnp dés le début ou faire une première location à nue pour passer en lmnp après

Le LMNP au réel, avec l’amortissement de l’achat et des travaux, est globalement aussi intéressant fiscalement que la location nue.
Si vous louez en nu et déclaréz au réel, vous êtes engagé pour 3 exercices fiscaux, comme expliqué par DDTee.
Mais surtout, si vous louez en nu, votre locataire qui s’y trouve bien peut s’incruster indéfiniment. Vous vous retrouvez à ne pouvoir passer les appartements en LMNP qu’au fur et à mesure des départs de locataire, en meublant avant de relouer.
Donc, je pense qu’il faut être en LMNP au réel, dès le début.
Notez bien que pour les travaux relevant des parties communes, il y en aura une partie qui s’appliquera, au pro-rata des surfaces, sur l’appartement loué nu. Il vous faudra donc faire aussi une déclaration de revenus fonciers, et la faire au réel si vous voulez déduire ces travaux, ce qui fera des calculs d’apothicaires pour établir ces pro-rata.

- dois-je prendre un comptable ou expert comptable, agrée de surcroît

Expert-comptable pour le LMNP au réel. Prenez-le dès le début et suivez bien ses conseils, et ça roulera.

- je doute pouvoir éviter la gestion locative d’une agence

A voir. agence + GLI = 10 % des loyers. 10 % des loyers en moins c’est environ 1 % de rentabilité en moins. Au réel c’est un peu plus à cause des coûts de relocation (généralement 1 mois de loyer, supporté 50/50 par le bailleur et par le locataire). Si vous comptez une relocation par an en moyenne, l’agence vous prend environ 4 % de loyer en plus, soit 14 % pour le total gestion par agence + GLI. C’est supportable quand on part d’un rendement élevé comme c’est votre cas. Le tout est de trouver la bonne agence, efficace et réactive.
Notez enfin que la GLI sélectionne fortement les locataires. Vous risquez d’avoir du mal à louer, non pas par manque de candidats dans l’absolu, mais par manque de candidats répondant aux critères de la GLI. Si vous visez des personnes pas très argentées (type étudiants), la bonne vieille caution solidaire des parents sera mieux adaptée.

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2016 11h18)

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#7 11/12/2016 11h19 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

Je crois que le mieux sera que je prenne rdv avec un expert comptable sur le sujet.

Faites tout simplement une simulation en ligne comme ici Investissement locatif : Calcul du rendement net en modifiant les régimes fiscaux ou avec un tableur.

Azrog a écrit :

Je parlais en effet du CGA wink concernant le bénéfice comptable, un cash flow positif, c’est un bénéfice comptable ?

Le CF, c’est ce qui reste dans votre poche

Le bénéfice comptable peut être très différent, en lmnp le bien, hors valeur du terrain, est amorti et est donc une charge (virtuelle) pour de nombreuses années. Je vous conseil vivement d’aller voir les files du forum sur le lmnp

Azrog a écrit :

Effectivement pour la gestion locative, on parle souvent des 6/7% de gestion, mais j’avais pas fais attention au mois de loyer qu’ils prennent aussi à chaque changement de locataires…Je vais voir ce que l’agence propose.

La catastrophe ce n’est pas les coûts mais le fait que le plus souvent prendre une agence est la meilleure façon d’avoir les pires locataires, aucun suivit technique du bien smile

Azrog a écrit :

Concernant les prix du marché j’ai en effet étudié le marché. J’ai aussi bien discuté avec l’agent qui fait de l’investissement locatif de la ville

Faites vous votre propre opinion, l’agent immo est juge et partie !

Azrog a écrit :

Concernant la ville on est sur une ville de 55000 habitants, prix moyen de 1000€/m2, un pôle étudiant se développe. Après on est pas sur une cible de CSP+, il y a un taux de chômage pas négligeable et pas mal de retraités.

Une annonce fictive sur lbc pour mesurer le nombre d’appel et surtout la qualité des demandeurs serait peut-être une bonne idée…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#8 11/12/2016 11h49 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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DDtee a écrit :

Azrog a écrit :

Concernant la ville on est sur une ville de 55000 habitants, prix moyen de 1000€/m2, un pôle étudiant se développe. Après on est pas sur une cible de CSP+, il y a un taux de chômage pas négligeable et pas mal de retraités.

Une annonce fictive sur lbc pour mesurer le nombre d’appel et surtout la qualité des demandeurs serait peut-être une bonne idée…

J’ajoute que c’est à vous de choisir la cible que vous visez, en fonction de la nature de vos logements (studio meublé ? ou T4 en nu), de leur qualité (flambant neuf et qualitatif, ou bien retapé partiellement et à l’économie ?).
Même dans une petite ville avec un taux de chômage élevé, vous pouvez vous différencier de l’offre/demande habituelle, en mettant sur le marché des biens très qualitatifs et donc plus chers que les autres. Votre cible est alors étroite, mais comme l’offre est également étroite voire inexistante pour ces produits, vous pourriez être très bien positionné. Voir notamment le message 148 dans cette file de discussion  : (6/7) Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

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#9 11/12/2016 12h00 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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B2K, si je puis me permettre, il suffit de cliquer sur le #148 et cela donne un lien où l’on tombe directement sur le message: (6/7) Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…
Le message #147 le confirme et il me semble que Cricri aborde le sujet dans sa présentation, il évoque le fait qu’il met sur le marché des appartements qui présentent mieux que la moyenne tout en les laissant au prix du marché, cela lui permet d’attirer une clientèle plus aisée.
Je vous conseille de la lire Azrog, les 18% de Cricri sont un objectif à atteindre pour tout investisseur et semblent un maximum (hors exception), il n’y est pas arrivé du premier coup et certainement pas par le fruit du hasard, il a du talent. Il l’a travaillé.

Dernière modification par kc44 (11/12/2016 12h01)

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#10 11/12/2016 13h05 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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@Arzog : Sans connaître la commune et par conséquent son potentiel locatif (ni moi, ni vous apparemment), difficile d’évaluer le potentiel réel de votre bien.

A 800€/m2 tout compris (prix brut, FAI, FDN, travaux), c’est certain que le prix semble attractif. Mais si le potentiel locatif est médiocre, vous ferez une mauvaise affaire.

L’autre paramètre à évaluer est la fiscalité. Beaucoup s’orientent vers le LMNP pour neutraliser la fiscalité sur plusieurs années (d’autant plus intéressant dans votre cas que vous achetez majoritairement libre d’occupation, et que vous pourriez louer meublé dès le départ). Sous réserve qu’il y ait une demande pour ce type de produits.

Le fait que l’immeuble soit à 3h de votre domicile doit être vu comme un gros point négatif. Pour gérer correctement ce projet il vous faudra y aller régulièrement, et les aller-retours seront coûteux et épuisants. Même si au fur et à mesure que vous maîtriserez les spécificités de ce bien, vous pourrez vous permettre d’y aller moins souvent et/ou de déléguer tout ou partie de la gestion à un professionnel local.

Tous les autres paramètres (impôts locaux, CFE, assurance PNO, expert-comptable…) sont intéressants à prendre en compte pour estimer votre cash-flow mais finalement assez anecdotiques par rapport au paramètre "revenus locatifs".

Comme évoqués par d’autres, vous avez de nombreux moyens d’estimer la valeur locative de votre futur bien : interroger des AI et notaires locaux, passer des fausses annonces LBC, échanger avec d’autres bailleurs locaux (quitte à vous faire passer pour un locataire potentiel…)…

Ne vous découragez pas, et tenez-nous au courant de vos décisions

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#11 11/12/2016 14h23 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Edit: c’est dans la présentation de DDtee que vous trouverez ses messages qui parlent de biens mieux finis et équipés que d’autres, ce qui leur procure un avantage. Je vous conseille vivement de lire sa présentation de même que celle de cricri77700.

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#12 11/12/2016 14h51 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

D’accord pour le titre. Je ne sais pas comment le changer d’ailleurs.

Vous êtes l’initiateur de cette discussion donc sauf erreur de ma part, vous pouvez modifier à partir du premier message.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#13 11/12/2016 21h49 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Bernard2K a écrit :

Vous faites une erreur conceptuelle sur le rendement brut.

J’ai en effet admis ce point. Pour tout vous dire je ne m’occupe que du rendement net depuis le début de ce projet. C’est ce vers quoi se porte mes simulations. On oscille donc avec les informations que j’ai autour de 10% (avant que l’impôt me rattrape)

Bernard2K a écrit :

Faites le calcul de combien vous coûte un aller-retour et de combien de temps vous allez réellement pouvoir consacrer aux travaux sur un week-end, et vous avez votre réponse.

J’attends surtout le devis qui devrait être détaillé. Avec ça, je pourrais en effet comparé les déplacements et autre aux différents coûts. Mais je m’oriente plutôt sur le fait de tout faire faire vu les circonstances (on rajoutera que mes compétences manuelles sont limitées ^^)

Bernard2K a écrit :

Le LMNP au réel, avec l’amortissement de l’achat et des travaux, est globalement aussi intéressant fiscalement que la location nue.

J’avais en tête que le LMNP au réel était plus avantagé de par la "liste plus longue" des choses que l’on peut déduire et amortir. Vous terminez pourtant en disant qu’il vaut mieux partir sur du meublé. Voici des points que je vais devoir creuser, comprendre, apprendre, maîtriser…

DDtee a écrit :

Je vous conseil vivement d’aller voir les files du forum sur le lmnp

C’est ce que j’essaie de faire. J’ai au passage bien entendu suivi le fil des discussions sur le bien de notre cher CriCri. Après il faut accepter de devoir prendre son temps, parce que apprendrevia un forum, c’est autre chose qu’apprendre avec une information qui nous est destiné.

Pour revenir sur CriCri, je pense que l’achat en tant que tel me place sur de très bonnes bases de haut rendement. Tout le reste nous différenciera. Je n’habite pas une région où l’on peut investir. Je ne peux donc pas faire tout ce qui va avec, apprendre le marché/dvp un réseau de professionnel pour baisser les coûts et connaître les bonnes personnes/gérer mes biens en direct …
Il y a sûrement une part de talent dans tout ça, mais il faut déjà que ce soit possible à la base. Après ça ne m’empêche de suivre les fils et d’apprendre de tout ça.

Quant à mon positionnement locatif, j’envisage de rénover les appartements comme évoqué (je précise au passage que je pourrais en louer 3 sur 4 sans aucun travaux, ils sont tout à fait "habitables"). Je souhaite donc leur donner un certain standing/modernité qui les différenciera aisément des biens anciens que l’on trouve sur la ville. En contrepartie, j’envisage donc de louer au dessus du prix du marché, tout en restant mesuré bien entendu. Mais ça ne me pose pas de problèmes de louer cher un bien de qualité et bien équipé.

Job a écrit :

Vous êtes l’initiateur de cette discussion donc sauf erreur de ma part, vous pouvez modifier à partir du premier message.

Soit je ne suis pas doué, soit ce n’est pas possible de modifier le titre. Probablement la 1ère solution smile

Perecastor a écrit :

Ne vous découragez pas, et tenez-nous au courant de vos décisions

Certainement pas, l’aventure commence à peine ! wink

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#14 12/12/2016 02h09 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

Perecastor a écrit :

et tenez-nous au courant de vos décisions

Certainement pas, l’aventure commence à peine ! wink

Sympa smile ! Non je plaisante, on a bien compris que vous répondiez au "Ne vous découragez pas".

En effet je ne pense pas que vous puissiez changer le titre mais peu importe, vous vous êtes expliqué. Il fallait compter les travaux mais de toute façon avec 100k d’achat et 2300€ de loyer, je rappelle qu’il y a 12 mois dans une année, compter 2 mois de vacance serait très prudent et comme vous le dites, ce qui compte est le rendement net
Attention à vouloir louer au dessus du prix du marché. S’il y a du choix, il ne faut pas grand chose pour se retrouver sans même un appel pour les visites. Cela doit vraiment être justifié.
Cela me fait penser à ceux qui veulent vendre au dessus du prix du marché car leur bien a telle ou telle qualité, ils finissent par se raviser et ont au final perdu du temps.

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#15 12/12/2016 08h08 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

Bernard2K a écrit :

Le LMNP au réel, avec l’amortissement de l’achat et des travaux, est globalement aussi intéressant fiscalement que la location nue.

J’avais en tête que le LMNP au réel était plus avantagé de par la "liste plus longue" des choses que l’on peut déduire et amortir. Vous terminez pourtant en disant qu’il vaut mieux partir sur du meublé. Voici des points que je vais devoir creuser, comprendre, apprendre, maîtriser…

Je voulais dire "globalement, à très grosse maille".

Oui, en général le LMNP au réel est plus avantageux. Ce que je voulais dire est qu’il n’y a pas d’intérêt à commencer en location nue, à mon avis. Certains font quand même quelques années de location nue, car on peut déduire le déficit du revenu général à 10700 € la première année ; alors qu’en LMNP au réel le déficit est reportable mais pas déductible du revenu général. Si on a énormément de travaux à faire passer, la location nue est (peut-être) intéressante.

En fait, il n’y a que des cas particuliers. Ca dépend de votre TMI, du montant des travaux, du montant du bien, de la méthode d’amortissement retenue par votre expert-comptable en LMNP, du différentiel de loyer entre les deux formules… et de la demande locative locale pour chacune des deux formules (c’est ballot d’optimiser fiscalement et d’avoir ensuite beaucoup de mal à louer). Sans compter l’impact possible de l’année blanche fiscale !

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 08h17)

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#16 12/12/2016 09h35 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Bernard2K a écrit :

Certains font quand même quelques années de location nue, car on peut déduire le déficit du revenu général à 10700 € la première année ; alors qu’en LMNP au réel le déficit est reportable mais pas déductible du revenu général. Si on a énormément de travaux à faire passer, la location nue est (peut-être) intéressante.

Il y a un intérêt supplémentaire qui peut changer vraiment la donne, c’est la réévaluation.

Le bien est loué dans un premier temps en nu avec de nombreux travaux d’amélioration qui permettent un déficit foncier.
Au bout de quelques années (3 minimum et selon le départ des occupants) le bien amélioré par les travaux est évalué à la hausse et c’est cette somme qui est amortie en lmnp.

Si le bien à été bien négocié à l’achat, le différentiel avec la valeur estimée du marché est intégré dans la nouvelle évaluation

Si la valeur entre l’acquisition et la seconde évaluation est de 20% par exemple, c’est trèèès  intéressant de procéder ainsi !

NB : je compte le faire prochainement pour un de mes lots, le différentiel devrait être de l’ordre de 30% wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 12/12/2016 12h02 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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kc44 : merci pour l’astuce de citer directement le message.

DDTee : merci également pour avoir pointé du doigt cet avantage supplémentaire.

Mais il y a une dernière chose à intégrer dans l’équation : la possibilité que ce régime LMNP au réel soit remis en cause, comme il est régulièrement question de le faire.

Souvent, les avantages fiscaux remis en cause continuent à s’exercer pour ceux qui y avaient souscrits avant la remise en cause, mais ne sont plus accessibles aux "nouveaux". Ca serait un argument en faveur de passer en LMNP sans attendre.

Cela dit, je n’ai pas de certitude non plus que les LMNP actuels gardent leurs avantages. Les avantages fiscaux qui perdurent sont souvent ceux qui sont calés sur une durée, assortie d’un engagement : Scellier, Pinel… Pour les LMNP au réel, la mauvaise surprise pourrait concerner tout le monde (comme par exemple le calcul de la plus-value sur le mode des professionnels et non plus du particulier).

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#18 15/12/2016 21h56 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Merci messieurs pour vos commentaires, ça m’apporte de nouvelles visions des choses. Je pense en effet que le bien est sous estimé, il l’ était déjà à 107 000 donc d’autant plus à 87000. C’est aussi vrai que l’on connaît les lois d’aujourd’hui mais pas celles de demain. Louer en meublé m’oblige également à rajouter un certain montant.

J’ai du nouveau avec le devis de l’entreprise…

Je vous le libre comme tel :

Fourniture/pose 4 tableaux électriques + prises = 4x1200 = 4800
F/P 16 radiateurs électriques éonomes = 16*350 = 5600
Modif 4 sdb carrelage/faience/meuble vasque = 4*2500 = 10000
Lot décapage mural = 1000
F/P 2 couches de peinture blanc mat = 740m2 * 18 = 13 320
enduit mural faux plafond 520 m2 * 7 = 3640
F/P plan travail meuble de cuisine évier = 4 * 750 = 3000
F/P plinthes parquet flottant avec sous couche 160m2 * 35 = 5600
F/P ’ porte coupe feu 1/2h = 4 * 450 = 1800
Lo plomberie robinetterie mise aux normes =4 * 750 = 3000
Déplacement ballon ECS modif tuyauterie = 4 * 750 = 3000
Mises aux normes escaliers peinture = 120m2 * 18 = 2160
Chut poignées portes int et peinture = 16 * 50 = 800
Ravalement = 160m2 * 38 = 6080

Total HT= 63 800
TVA/10 = 6380

TOTAL TTC =70180

Des choses choquantes pour vous ?
Mon intermédiaire me dit que les prix ne le choquent pas. Il me dit aussi que je peux avoir moins avec un auto entrepreneur mais qu’il mettra plutôt 5/6mois et que l’entreprise en question annonce 1 mois.

Rapport rentabilité (via rendementlocatif.com):

Je peux avancer sur le calcul en prenant en compte ce devis :

Prix FAI = 92800
Notaire = 8000
Loyer mensuel = 2200
Provision charge locataire = 150
Taxe foncière = 3800
Charles non prévues = 1500 / an

LMNP au réel
Prix mobilier = 10 000
Revenus net = 30 000

Emprunt 20 ans
Taux 1,55%
Assurance 0,36%
Frais de dossier = 928
Garantie crédit logement = 1305

Frais agence = 7%
GRL GLI = 3%
Vacance = 1mois tous les 2 ans (donc "2,5" apparats libre 1 mois par an)
PNO = 300
TMI = 30%

RÉSULTAT :
Investissement = 183 213 euros
Coût du prêt = 43172
Rendement net = 8,8%
Cash flow = + 635euros (sans vacance année 1) et +455 euros/mois (vacance 2eme année)

On a plus précisément rendement net entre 9 et 10 pendant 7 ans puis 6 %.

Meilleur régime : selon rendementlocatif ca reste le LMP au réel juste devant le LMNP au réel suivi de prés par le borloo ancien 30% et le LMNP micro BIC.

Dernière modification par Azrog (15/12/2016 22h01)

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#19 15/12/2016 23h49 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Bonjour,

ce qui me choque c’est surtout que vous ne comprenez pas vos propres calculs :
- dans votre immeuble, il y aura un appartement en location nue (donc revenus fonciers) et le reste en LMNP (donc en BIC). Ca veut dire qu’il faut faire des calculs différenciés pour les deux parties.
- vous annoncez 2200 € de loyers mensuels et puis après 30 000 € de revenus nets. Il y a un petit problème de calcul.

Meilleur régime : selon rendementlocatif ca reste le LMP au réel juste devant le LMNP au réel suivi de prés par le borloo ancien 30% et le LMNP micro BIC.

C’est n’importe quoi :
- le régime LMP est exclu dans votre cas.
- le Borloo ancien est inapplicable au meublé, et de toute façon il a déjà disparu (remplacé par le futur Cosse).

Globalement, ça semble plutôt intéressant, mais il serait urgent que vous compreniez ce que vous faites ! Pour quelqu’un qui n’a pas l’éducation pour, je ne dis pas, mais vous êtes ingénieur. Au boulot !

Dernière modification par Bernard2K (15/12/2016 23h54)

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#20 16/12/2016 02h54 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Azrog a écrit :

Rendement net = 8,8%
(…)
On a plus précisément rendement net entre 9 et 10 pendant 7 ans puis 6 %.

Vous employez le mot "précisément" mais vos simulations se basent sur des (sur)estimations à la louche, notamment sur les loyers. On passe de 2300 à 2200€ mensuels puis 30k nets par an. Vous avez sous-estimé les travaux, pensez-vous qu’il n’y aura pas encore des frais supplémentaires?
Combien va-t-il vous rester à la fin, moins de 5%? Dans une ville où l’immobilier est en déroute?

Azrog a écrit :

Je pense en effet que le bien est sous estimé

Moi non.

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#21 16/12/2016 07h23 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Je précise un peu mieux ce que ça m’inspire :

- vous dites que le bien est sous-estimé. Vous savez maintenant qu’il y a 70 k€ de travaux, hors T4. Disons 10 k€ pour la rénovation du T4. On parle donc d’un bien avec 80 k€ de travaux pour remise en état. En gros, c’est un immeuble à 180 k€. Ca relativise fortement la "bonne affaire".

- vous ne vous intéressez pas beaucoup au bâtiment lui-même. Année de construction ? Etat de la charpente et de la toiture ? Simple ou double vitrage ? Murs extérieurs isolés ou non ? Vous parliez "d’isoler" la façade, l’artisan parle d’un ravalement. A 36 €/m², c’est un simple enduit, pas une isolation par l’extérieur.

Un immeuble vit, vieillit, a besoin d’entretien, a besoin d’être amélioré (isolation par exemple). Vous semblez ne pas prendre cela suffisamment en compte. Par exemple, si les murs et menuiseries sont non isolées, je trouve ça dommage de faire des gros travaux sans isoler.

- je le redis : vous appliquez des calculs automatisés d’un site internet, sans distinguer la location nue et la location meublée. Vous citez des rentabilités de régimes fiscaux dont la moitié sont inapplicables à votre cas. Vous avez signé le compromis en ayant très peu affiné votre projet ; on lit quand même "rendement brut 23 %" (ce qui est totalement faux) et "j’ai signé le compromis" dans le même premier message.
Ce n’est pas bon. Si vous êtes joueur, allez au casino ; si vous voulez investir sérieusement dans l’immobilier sans que ça soit un jeu de hasard, apprenez à faire vos propres calculs, apprenez tout ce qu’il y a à savoir.
Vous appliquez par exemple gestion par agence et GLI sur tous les appartements. Est-ce que les locataires du T4 sont éligibles à la GLI ? Quelle est la plus-value d’une agence sur un appartement déjà occupé, et pour longtemps ? Pour ma part je laisserais le T4 hors agence et sans GLI tant que les locataires sont là. Ne pas le charger avec des frais inutiles permet de compenser le moindre loyer.

- loyer peut-être surévalués, kc44 qui parle d’une ville dont l’immobilier est en déroute… Il a peut-être des infos que je n’ai pas, mais moi je ne peux pas juger vu que vous ne nous donnez aucune information sur la localisation. C’est à vous de faire le boulot de voir à combien peuvent se louer des meublés dans cette ville, je ne peux pas le faire à votre place. Si vos appartements ne se louent pas, ça va vous prendre des mois à savoir si c’est parce que les loyers sont surévalués, ou si c’est parce que l’agence ne fait pas son boulot, ou parce qu’il n’y a pas de demande locative sur du meublé ; et pendant ce temps-là vous devrez déjà rembourser un gros emprunt. Pour ne pas vous retrouver dans cette situation, bossez cette évaluation des loyers AUSSI. Perecastor vous a donnés d’excellentes pistes pour ce faire.

- et la banque ? 92 k€ FAI mais 70 k€ de travaux, ce n’est pas fréquent. On n’est pas dans un financement à 110 ni même à 130 %. Vous êtes-vous assuré qu’une banque vous finance l’ensemble ? A quel taux, sur quelle durée ? Si jamais le financement des travaux était sur un prêt plus court et à taux plus élevé, ça changerait la donne.

Franchement, c’est à vous de faire le boulot. C’est vos sous, votre investissement. Chiadez votre projet, calculez-le précisément, affinez tout, demandez plusieurs devis. Ou bien allez-y la fleur au fusil, si vous voulez, c’est votre choix. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2016 08h24)

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#22 16/12/2016 09h00 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Alors commençons par le début :

ce qui me choque c’est surtout que vous ne comprenez pas vos propres calculs

on commence en douceur apparemment

dans votre immeuble, il y aura un appartement en location nue (donc revenus fonciers) et le reste en LMNP (donc en BIC). Ca veut dire qu’il faut faire des calculs différenciés pour les deux parties.

J’ai l’air très stupide mais je l’avais en effet noté ! J’ai commencé un tableau avec des calculs séparés pour différencier les cas, sachant que ce n’est pas possible en l’état sur le simulateur que j’utilise.

vous annoncez 2200 € de loyers mensuels et puis après 30 000 € de revenus nets. Il y a un petit problème de calcul.

30 000 = Revenus salariaux. Alleluiah.

C’est n’importe quoi :
- le régime LMP est exclu dans votre cas.
- le Borloo ancien est inapplicable au meublé, et de toute façon il a déjà disparu (remplacé par le futur Cosse).

Le simulateur compare les régimes fiscaux et adaptent donc les paramètres. D’accord pour le LMP.

Combien va-t-il vous rester à la fin, moins de 5%? Dans une ville où l’immobilier est en déroute?

Quant à vous, vous n’hésitez pas à exprimer votre mépris depuis le 1er message et malgré quelques sursauts de "bonne humeur", le naturel revient au galop. Je pourrais vous répondre sur l’évaluation du bien, on pourrait argumenter de manière constructive et probablement intéressante, mais je suis le con qui n’y connait rien, vous l’opposé. On ne discute pas dans ces conditions.

Franchement, c’est à vous de faire le boulot. C’est vos sous, votre investissement.

C’est bien ce que je compte faire. Partir de grosses mailles pour affiner le projet dans les jours/semaines qui suivent. Il me semblait que le but de ce forum était d’échanger et je comptais donc réaliser ce travail via ce post. Apparemment il faut arriver avec un projet à la virgule sous peine de se faire rappeler à quel point on est un abruti qui ne comprend rien.

N’étant pas particulièrement adeptes des relations sado-masochistes, je m’arrêterais là sur le "partage" du projet.

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#23 16/12/2016 12h45 → Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%) (immeuble de rapport, immobilier, rendement élevé)

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Pour un premier projet, vous partez sur un immeuble entier, avec un seul logement loué, loin de chez vous, beaucoup de travaux, vous annoncez dès le premier message avoir déjà signé le compromis, mais pourtant vous donniez dans ce premier message un chiffre de rendement faux tout en posant des questions très basiques qui montraient tout de même une mauvaise maîtrise des paramètres de ce projet ; et j’ajoute le fait que vous n’indiquiez pas avoir approfondi le financement bancaire.

Ca fait quand même beaucoup de lumières rouges qui s’allument à la fois.

Que, dans ces conditions, on vous alerte sur les risques que vous prenez à vous lancer ainsi avec beaucoup d’inconnues sur un projet de cette importance et complexité, c’est plutôt normal. Que le ton de certains foreumeurs vous déplaise, c’est possible.

Se faire un peu "secouer les puces" sur un forum me paraît pourtant infiniment moins désagréable que de se retrouver dans un projet immobilier qui tourne mal parce qu’il a été insuffisamment préparé et calculé.

Vous préférez mettre fin au "secouage de puces" sur le forum, c’est votre choix. Ca ne rend pas votre projet mieux réfléchi. Vous dites avoir commencé un tableau de calcul adapté à la complexité de ce cas. A mon avis, le tableau aurait dû être prêt, posté et vérifié, depuis plusieurs jours déjà.

Vous dites n’avoir aucune affinité pour les relations SM. J’espère pour vous que ce projet ne tournera pas lui-même à l’expérience SM. Le SM sur un investissement à 170 k€, ça fait autrement plus mal que quelques remontrances sur un forum.

Bon courage et bonne chance !

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