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[+7]    #1 18/03/2018 17h49

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Appartement 100 m² reconfiguré pour une colocation à 5 sur Toulouse


Voici une présentation du premier projet immobilier que ma conjointe et moi avons entrepris en 2017.

Caractéristiques :


Lieu : En copropriété dans un quartier à proximité du centre-ville, à 5 minutes à pied du métro.
Demande locative : +++ (l’appartement a été loué sans difficulté sur une des périodes les moins facile : décembre)
Source : Leboncoin.fr
Motif de vente  : Succession, l’appartement était en vente depuis 5 mois environ. Une offre à 130 000€ a été refusée par les vendeurs.
Configuration : : Appartement T5 traversant avec 2 balcons, double salon, 4 chambres, 2 salles d’eaux, 2 toilettes, 1 cellier.
L’appartement nécessitait d’être rénové intégralement.

Prix annoncé : 143 000€ FAI
Prix négocié : 128 000€ FAI (pour un premier investissement, les projections de rentabilité indiquaient un autofinancement de l’appartement hors négociation, nous avons préféré ne pas être trop gourmand en évitant de trop tester les limites des vendeurs pour un premier projet théoriquement rentable).
Travaux : : 63 700€ : reconfiguration en intégrant une nouvelle chambre : ouverture d’une cuisine toute équipée sur salon en supprimant une partie du couloir et certains placard, toutes les pièces ont été refaites en intégrant en plus le double vitrage (13 fenêtres dont 6 portes-fenêtre et une porte). Idem pour les toilettes et salles d’eau en mauvais état où tout a été changé.
Plomberie et électricité à refaire, intégration d’une VMC, double plafond, murs + plafonds et sol à refaire.

Un appartement qui aura coûté 191 700€ hors frais de notaire, soit 1 917€ le m².
A ce jour, le prix moyen du m² sur le quartier est de 2 816€.
Bien entendu, tous les appartements du même quartier ne se valent pas mais c’est juste pour donner un ordre d’idée.

Frais de notaire : 10 750€
Frais d’agence : 11 000€ (intégré dans les 128 000€ négocié)
Frais bancaire : 250€ de frais de dossier + 2 200€ pour l’organisme de cautionnement
Ameublement : ~ 7 000€ (canapé, écran géant UHD, grande table, lave linge, sèche linge, équipement de cuisine, décoration, lit/bureau/armoire/chaise pour chaque chambres etc.)

Coût projet total : ~ 212 000€

Charges diverses :


Taxe foncière : 1 100€
Charges de copropriété : 140€ / mois (la copropriété est bien capitalisé et provisionné).
Expert comptable : 600€ HT la première année puis 400€ HT.
Assurance PNO : 15€ / mois
CFE : 500€ par an (estimation)
Entretien chaudière : 85€ / an

Financement :


Apport : 0€
Durée : 25 ans
Taux : 1.45% + 0.21% assurance locative
Mensualité de crédit : 845€
Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) : Exonéré après une carence de 6 ans

Rentabilité ~12%


Bail unique de 5 chambres de ~10 m² louées à 417€ HC, soit un loyer mensuel de 2 085€, une provision sur charge de 60€ est également intégré, ce qui correspond à 477€ de loyer TTC
Les colocataires sont un mix entre des jeunes actif et des alternants que nous avons sélectionné nous même. Pour information la majorité des colocataires sont des jeunes actifs (52% contre 48% d’étudiant).
Chacun dispose d’un garant et une clause de solidarité a été mise en place =>  une sorte de garantie loyer impayé en quelque sorte.

Pour augmenter la valeur ajoutée de la prestation, une formule tout inclue a été mise en place (Electricité, gaz, eau, internet, charges de copro, assurance locative).
Afin de favoriser la convivialité et augmenter la valeur perçue de la pièce principale grâce à son écran 55 pouces 4K UHD (effet wahou !), l’abonnement Netflix a été offert.
A noter qu’une formule toute inclue a l’avantage de lever des craintes lorsque ce sont les locataires qui doivent s’occuper des abonnements/forfait, en effet un élément irritant au sein d’une coloc est lorsque celui qui est titulaire de l’assurance ou de certains forfaits/abonnements doit partir, cela peut occasionner des sources de tensions.
De plus, avoir l’assurance locative à sa charge permet de gagner en réactivité en cas de sinistre
Idem, un des points sensible d’une colocation est la nuisance sonore, donc le mobilier comme les portes de placard ou les toilettes ont des freins amortisseur, toutes les fenêtres ont un système de blocage pour aérer sans crainte de claquement.

En conclusion, grâce à la mutualisation de certaines charges d’exploitation et de dépenses d’investissement, nous avons 950€ de free cash flow par mois.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_mazades_graphique.png

Le souhait d’un crédit à 25 ans sert à optimiser le cashflow, mais également à optimiser fiscalement (plus d’intérêt d’emprunt) tout en réduisant le taux d’endettement (pour de nouveaux projets).
En effet vu les taux actuels, je pense être capable de réinvestir en bourse à un retour sur investissement supérieur que le coût de l’endettement. Le désendettement n’est donc pas la priorité pour le moment (nous avions droit à une période de préfinancement de 3 ans sans remboursement du capital permettant ainsi d’obtenir un FCF de 1 450€ mais nous avons dû passer en amortissement du capital pour entamer de nouveaux projets).

Fiscalité :


Investir en LMNP dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) en régime  réel simplifié permet d’optimiser la fiscalité et repousser la taxation si on multiplie les projets.

Pour cela, des pertes comptables permettent d’éviter tout frottement fiscal pendant quelques années (environ 4-5 ans pour ce projet).

>Des dépenses importantes one-shoot :
Frais de notaire : 10 750€
Frais d’agence : 11 000€

>Un amortissement (dépense comptable non cash) :
L’appartement s’amortit sur 25 ans à hauteur de 90% du montant de l’achat
Les travaux s’amortissent sur 10 ans en moyenne (montant supérieur à 500€ sinon ça passe directement en charge)
Le mobilier sur 7 ans en moyenne (si > à 500€ sinon charge)

>Charges et taxes d’exploitation + intérêt d’emprunt

Ainsi, l’ensemble des charges courantes + amortissements + intérêts d’emprunt permettent d’éponger un maximum de chiffre d’affaires. Permettant de limiter le grignotage du déficit généré par les charges exceptionnelles (frais de notaire + frais d’agence).

Photos avant/pendant/après :


Un petit échantillon (photos réalisées avec un appareil grand angle) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_mazades_photo_1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_mazades_photo_2.png

Contact :


Etant très satisfait des prestations des membres de notre équipe, n’hésitez pas à me contacter si vous recherchez dans le périmètre de Toulouse :
- Courtier en crédit (suivi professionnel et disponibilité pour faire bouger les banques)
- Courtier en travaux (apporte une vrai valeur ajouté en terme de conseil pour trouver le meilleur rapport qualité/prix + contacts d’artisan de qualité)
- Notaire (réactive et très professionnelle)
- Expert Comptable (réactif, compétent, bon conseils)

Suite :


Comme indiqué dans ma présentation, nous réitérons sensiblement le même playbook pour 2 nouveaux projets en cours (toujours sur Toulouse).

Je vous remercie pour votre attention.

Bien à vous.

Dernière modification par Zera (18/03/2018 18h01)

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp

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#2 18/03/2018 18h30

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Bonjour Zera,

Belle opération et bonne rentabilité.

Dommage qu’on ne puisse pas zoomer sur les photos pour avoir une inspiration niveau déco smile

Quel est le loyer moyen en colocation à Toulouse? J’aurais tendance à croire qu’il est de 350 400 donc vous semblez avoir pu louer au dessus du prix du marché en décembre. Les 500€ auraient pu être atteints pendant l’été.
Après quelques minutes de recherche je vois que vos chambres se louent aussi cher qu’un studio, c’est inspirant pour mon projet.

Concernant les salle d’eau, est-ce le fait de partager une salle d’eau à 3 n’a pas été un frein pour les locataires?

Ce qui me surprend le plus c’est que la clause de solidarité a été signée alors que les locataires ne se connaissant à priori pas! Comment avez-vous amené le sujet?

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#3 18/03/2018 18h37

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Zera a écrit :

L’appartement s’amortit sur 25 ans à hauteur de 90% du montant de l’achat

Juste une remarque ne passant.
10% pour le terrain exclu de la valeur globale pour amortissement est possible dans une petite ville. Mais je crains qu’à Toulouse cela puisse être considéré comme insuffisant.
Qu’en dis votre Expert Comptable ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#4 18/03/2018 19h43

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Super projet et super rentabilité sur le papier.
Avez vous fait les travaux vous même ?
Etes vous sur place pour la gestion locative de cette colocation ?


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#5 18/03/2018 21h30

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@yademo :

Zera a écrit :

- Courtier en travaux (apporte une vrai valeur ajouté en terme de conseil pour trouver le meilleur rapport qualité/prix + contacts d’artisan de qualité)

Félicitations Zera, très beau projet, mené intelligemment avec un excellent résultat ! Vous faites fort pour votre 1er locatif…

La brouette de neige immobilière est lancée.


Parrain InteractiveBrokers IngDirect SENZYDB Bourse Direct Boursorama Degiro Fortuneo 12470190  eBuyClub Poulpeo iGraal

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#6 19/03/2018 00h31

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Félicitations pour ce superbe projet, belle rentabilité. Habitant moi même à Toulouse, je n’aurais pas cru que de tels loyers étaient possible en coloc’… Mais je dois reconnaitre qu’un appartement comme ça doit attirer beaucoup de monde!

Zera a écrit :

Pour augmenter la valeur ajoutée de la prestation, une formule tout inclue a été mise en place (Electricité, gaz, eau, internet, charges de copro, assurance locative).

Ceci ne vous met-il pas dans la situation ou vous revendez de l’électricité (ce qui il me semble est interdit)? Ou est-ce toléré pour les colocations?

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#7 19/03/2018 13h25

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Zera a écrit :

Les colocataires sont un mix entre des jeunes actif et des alternants que nous avons sélectionné nous même. Pour information la majorité des colocataires sont des jeunes actifs (52% contre 48% d’étudiant).

Euh, vous avez combien de locataires au total, 25 dont 13 jeunes actifs et 12 étudiants ?

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#8 19/03/2018 14h38

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Juste pour information, vous avez réussi à trouver un bien rénové complètement à moins de 2000e par m² à Toulouse ? Bien situé ? Chapeau !

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#9 19/03/2018 14h54

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Bonjour à tous; Bonjour Zera

Très joli projet ! Continuez wink.

sven337 a écrit :

Zera a écrit :

Les colocataires sont un mix entre des jeunes actif et des alternants que nous avons sélectionné nous même. Pour information la majorité des colocataires sont des jeunes actifs (52% contre 48% d’étudiant).

Euh, vous avez combien de locataires au total, 25 dont 13 jeunes actifs et 12 étudiants ?

Je pense que Zera parle de la distribution de population en général sur ce type de location.

benje a écrit :

Ceci ne vous met-il pas dans la situation ou vous revendez de l’électricité (ce qui il me semble est interdit)? Ou est-ce toléré pour les colocations?

De ce que je sais à mon sens,
Il n’est pas interdit de revendre de l’électricité, il faut juste ne pas le faire avec une marge;

D’ailleurs ces charges font partie des charges récupérables de ce que je comprends du texte.

www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … eTexte=vig

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[+1]    #10 19/03/2018 20h18

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Pryx : déjà très longuement discuté ici :
Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

Et notamment ce passage :

Bernard2K a écrit :

Les charges récupérables sont fixées par une liste limitative. Il est illégal de récupérer auprès du locataire des charges qui ne sont pas prévues dans cette liste.
Source : legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … 0006066149

Une lecture rapide fait apparaître « dépenses relatives … A l’électricité ». Donc on peut refacturer de l’électricité ?

En fait, il faut prendre le temps de bien lire, avec une mise en forme correcte. Par exemple :
uncllaj.org/legislation-pdf/liste-d … rables.pdf

On voit que l’électricité est mentionnée en tant que dépense récupérable pour :
- Ascenseurs et monte-charge.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
- Espaces extérieurs

Il est donc clair et net qu’il ne s’agit que de l’électricité des équipements collectifs : ascenseur, chaufferie de chauffage collectif, parties communes intérieures et extérieures (éclairage, interphone, portail…).

DONC, cette liste limitative des charges récupérables ne liste pas l’électricité alimentant un logement. Donc, un bailleur n’a pas le droit de récupérer cette charge auprès de son locataire.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 20/03/2018 09h59

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Tout d’abord, merci pour vos retours et encouragements.

FrancoisM a écrit :

Quel est le loyer moyen en colocation à Toulouse? J’aurais tendance à croire qu’il est de 350 400 donc vous semblez avoir pu louer au dessus du prix du marché en décembre. Les 500€ auraient pu être atteints pendant l’été.
Après quelques minutes de recherche je vois que vos chambres se louent aussi cher qu’un studio, c’est inspirant pour mon projet.

Concernant les salle d’eau, est-ce le fait de partager une salle d’eau à 3 n’a pas été un frein pour les locataires?

Ce qui me surprend le plus c’est que la clause de solidarité a été signée alors que les locataires ne se connaissant à priori pas! Comment avez-vous amené le sujet?

>Merci FrancoisM.
Je pense que dans un cas général, nous avons souvent des croyances limitantes : à la base nous étions parti pour louer à 387€ HC. Nous avons mis 417€ et nous avons eu de très bon retour.
Plusieurs éléments jouent en jeu : notamment la qualité de rédaction de l’annonce + de belles photos. D’après ce que j’ai constaté, je trouve qu’il y a plein d’appartement de qualité qui ont du mal à se louer, tout simplement parce que la valeur perçue est faible.
Je ne sais pas si ce simulateur est très pertinent mais il peut aider à se donner un ordre d’idée.
>Je pense qu’un ratio de 3 colocs pour une salle de bain est vraiment le plafond, ici nous sommes à 5/2 soit 2.5. D’après les retours, ça se passe plutôt bien car les jeunes actifs ont des amplitudes de travail différents (il y a donc moins de croisement qu’on pourrait le penser).
Après j’imagine qu’une coloc d’étudiant de la même promotion pourrait avoir quelques complications mais comme pour tout : l’adaptation entraîne l’organisation.
>Concernant la clause, il y a une touche d’expérience managériale. Développer la confiance et le feeling à travers des paroles concrétisées en actes. Le but est de les responsabiliser et non de leur agiter une épée de Damoclès.
Il suffit donc d’expliquer le principe de la clause en fin de visite (déjà si l’appartement leur plait ce n’est pas un grand frein).
- chaque locataire a un garant
- si un locataire s’en va, ils sont responsables de trouver son successeur.
- l’application de la clause n’est pas stricte, c’est à dire que si les locataires ont démontré leur bonne foi en essayant de trouver quelqu’un mais que manque de chance ça n’a pas aboutit, nous sommes prêt à faire un effort. En revanche, s’ils ont fait absolument aucun effort pour trouver un remplaçant, ils devront alors assumer (on leur avons démontré derrière la "facilité" de trouver un remplaçant comme nous l’avons fait quand nous avons publié l’annonce, surtout dans Toulouse où il y a de la demande).
Un peu comme en management, c’est du cas par cas et on essaye de faire preuve de "bon sens".

DDtee a écrit :

Juste une remarque ne passant.
10% pour le terrain exclu de la valeur globale pour amortissement est possible dans une petite ville. Mais je crains qu’à Toulouse cela puisse être considéré comme insuffisant.
Qu’en dis votre Expert Comptable ?

>Merci pour la remarque DDtee.
De mémoire, c’était la répartition que nous avions vu ensemble en premier lieu, si c’est moins, ce sera moins. Nous nous sommes donnés suffisamment de marge de sécurité dans nos calculs pour encaisser un imprévu de ce type.

yademo a écrit :

Super projet et super rentabilité sur le papier.
Avez vous fait les travaux vous même ?
Etes vous sur place pour la gestion locative de cette colocation ?

>Merci yademo.
Non, les travaux ont été délégué. J’ai fais appel à un courtier en travaux dont nous avons beaucoup accroché avec sa vision faisabilité/prix. Au final, l’appartement a fini avec un meilleur rendu que celui que nous avons imaginer initialement.
>Oui, nous gérons la gestion locative pour 2 raisons : avoir le feeling avec les locataires dans la sélection (plutôt qu’une personne tierce dont les intérêts ne sont pas forcement aligné avec celui des bailleurs) et parce que j’aime bien gérer l’aspect humain (surtout aujourd’hui où on peut facilement se démarquer de ses concurrents quand on présente un aspect plus abouti là où il y a généralement peu d’attente. Le SAV d’une entreprise est un bon exemple. Ensuite nos clients ou locataires deviennent nos ambassadeurs).

bibike a écrit :

Félicitations Zera, très beau projet, mené intelligemment avec un excellent résultat ! Vous faites fort pour votre 1er locatif…

>Merci bibike, c’est grâce à des personnes comme vous qu’on améliore notre procecss d’investissement (exemple du portefeuille boursier).
Avec des feedback, on peut mieux structurer ses pensées et améliorer notre façon de procéder.
La chance a sans doute une part dans l’équation du résultat final mais je dirai que pas mal de choses se jouent au niveau de nos croyances et dans un second temps de nos peurs.

benje a écrit :

Ceci ne vous met-il pas dans la situation ou vous revendez de l’électricité (ce qui il me semble est interdit)? Ou est-ce toléré pour les colocations?

>Merci benje et très bonne remarque.
Nous nous en sommes rendu compte après l’établissement du bail, j’ai déjà été locataire en meublé et je payais la provision au propriétaire (je ne savais pas que c’était illégal).
Pour le moment je compte gérer ça à l’amiable et les locataires n’ont aucun problème à ce sujet. En parallèle, j’ai eu des échos comme quoi un des colocataires allait partir en début d’été. Ce sera l’occasion de modifier le bail et de passer au forfait (qui est plus simple à gérer) au lieu d’une provision sur charge. (au moins sur la première année, j’aurai collecté suffisamment de donner pour me donner un ordre d’idée des réels consommations).

AleaJactaEst a écrit :

Juste pour information, vous avez réussi à trouver un bien rénové complètement à moins de 2000e par m² à Toulouse ? Bien situé ? Chapeau !

>Merci AleaJactaEst.
Je pense que c’est un quartier sympa, mais comme l’atteste le prix au m² : 2 816€, nous ne sommes pas en plein hyper centre genre quartier du Capitole où le prix est à 4 098€ le m².
L’avantage étant l’accès métro pour se rendre en moins de 10 minutes en plein centre ville (porte à porte). Ainsi, nous pouvons présenter un loyer correct pour un prix au m² intéressant.

@Pryx et Bernard2K > Merci pour vos interventions.

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[+1]    #12 20/03/2018 12h40

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Zera a écrit :

>Merci benje et très bonne remarque.
Nous nous en sommes rendu compte après l’établissement du bail, j’ai déjà été locataire en meublé et je payais la provision au propriétaire (je ne savais pas que c’était illégal).
Pour le moment je compte gérer ça à l’amiable et les locataires n’ont aucun problème à ce sujet. En parallèle, j’ai eu des échos comme quoi un des colocataires allait partir en début d’été. Ce sera l’occasion de modifier le bail et de passer au forfait (qui est plus simple à gérer) au lieu d’une provision sur charge. (au moins sur la première année, j’aurai collecté suffisamment de donner pour me donner un ordre d’idée des réels consommations).

C’est tout aussi illégal de récupérer les charges d’électricité au forfait qu’au réel. Si le système fonctionne et que les locataires sont contents, je pense que le mieux est de garder ce système, malgré son illégalité.

Si vous bien lu le fil que j’ai mis en lien, la jurisprudence montre qu’une fourniture consommée reste due, même si le contrat était illégal. Donc, en fait, au pire du pire, si un locataire vous traînait devant le tribunal, la clause du bail prévoyant la récupération de l’électricité serait invalidée, mais l’argent qu’il vous a versé pour l’électricité resterait dû, vous n’auriez pas à le rendre. Donc, au final, le risque est faible, en pratique.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 12h43)


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#13 20/03/2018 12h45

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Pour le forfait, mon avis un peu différent de celui de Bernard. Dans votre forfait de charges vous pouvez considérer que l’électricité est gratuite et facturer votre forfait dans sa globalité.

Par contre, il semblerait que depuis la loi ALUR chacun soit en droit de choisir son fournisseur d’énergie.

Cependant pour une collocation, vous pouvez laisser les co locataires choisir leur fournisseur et payer leur électricité. Vous seriez dans ce cas, simplement le gérant de la collecte de fond pour qu’ils payent leur électricité.

Dernière modification par AleaJactaEst (20/03/2018 12h57)

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#14 28/04/2019 14h45

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Bonjour Zera et merci pour ce partage très détaillé de ton cas d’école à Toulouse. Après avoir fait plusieurs investissements en studio LMNP, je réfléchis à me lancer dans ce même projet de colocation. Avec maintenant plusieurs mois de recul, quel est ton retour d’expérience? toujours aussi positif?

Emilie

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[+3]    #15 29/04/2019 13h08

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Bonjour milytoulouse,

Je vais me permettre de donner mon point de vue, et celui ci n’engage que moi.

Le marché de la colocation s’est beaucoup développé ces dernières années notamment dans Toulouse, ceux qui ont été dans les premiers (dont je peux plus ou moins m’intégrer dedans) ont eu beaucoup plus de facilité pour prospérer.

Ce qui est beaucoup moins le cas aujourd’hui pour les nouveaux entrants :
- Les investisseurs comme moi qui ont pu en profiter, continuent de reproduire le même playbook si c’est possible. Donc un nouveau entrant a bien moins d’expérience et de contact qu’un investisseur plus expérimenté.
- Une partie de ces mêmes investisseurs cherchent à monnaitiser ce savoir faire, du coup de plus en plus de personnes sont ou commencent à se former sur le sujet. Augmentant encore la concurrence.
Des séminaires immobilier (dont le premier qui a eu lieu à Toulouse il n’y a pas longtemps et dont j’ai participé), m’a fait constaté qu’il y a beaucoup de débutants avides et qui boivent les paroles de ces intervenants sans le moindre esprit critique. C’est normal, le marketing est bien ficelé et joue beaucoup sur l’émotionnel.
D’ailleurs pour l’anecdote, quand certains de ces débutants me parlent de leur projet de colocation (je connais moins la division de lot ou la location courte durée donc je ne me prononce pas pour ces cas là). Non seulement il y a un manque d’expérience, mais je constate que le marge de sécurité est extrêmement faible. Si le marché se consolide et devient ultra concurrentiel, dans le cas le plus extrême je peux presque diviser par 2 mes loyers pratiqués sans me mettre dans le rouge. Ce qui n’est absolument pas le cas de la très très grande majorité qui arrivent tout juste à l’autofinancement si tous les astres sont alignés.
- Face à une augmentation de la demande, l’offre s’est rationalisé et les prix des appartements sur ce genre de surface ont augmenté en conséquence.
- Au niveau de la location, pour justifier des prix "intéressant" à la location, l’offre s’est professionnalisé et s’apparente plus à de l’entrepreneuriat. Il y a donc un facteur temps à investir plus important qu’avant. (bien entendu, beaucoup de choses peuvent s’automatiser).

En résumé, nous avons de plus en plus de personnes qui sont intéressés et qui, je crains, risquent de se brûler les ailes (ou alors c’est mon côté pessimiste qui parle). Je suis assez effaré par le nombre de personnes qui me contacte à ce sujet.
On dit qu’en bourse, quand votre coiffeur commence à vous conseiller quelles actions achetées, cela devient les signes avant-coureur qu’une bulle est en train de se former.
Il n’y a pas longtemps, ma propre banquière m’a appelé pour me demander si mon entreprise de chasseur immobilier était opérationnel, car une de ses clientes était intéressé pour investir en colocation sur Toulouse. Si je croise en plus, avec tous les newcomers rencontré dans un simple séminaire immobilier qui souhaitent également investir en colocation sur Toulouse. Cela m’incite à de la prudence (sans parler des MP de ce forum alors que je suis un membre inactif).
Néanmoins, cela ne m’a pas empêché de refaire une opération à 11-12% de rentabilité l’année dernière, mais sachez (en dehors de tout égo), que les opérations que j’ai effectué sont vraiment l’exception plutôt que la règle. Aujourd’hui, en toute transparence je doute fortement d’être capable de reproduire ce genre de rentabilité (dans Toulouse du moins). Et les rentabilités ou cashflow que je présente, sont vraiment mais vraiment mais vraiment très très rare (même chez ceux qui ont investi en même temps que moi).
Comme dans tout marché, il y a d’abord un effet d’aubaine puis ensuite cela finit par se consolider et devenir concurrentiel.

Je m’efforce de donner un point de vue honnête (sans doute arbitraire car je ne peux être 100% objectif) car même si les formations procurent tout de même de la valeur en terme de connaissance (et encore c’est discutable), l’essentiel de leur revenu ne vient pas de leurs réalisations vantées dans l’immobilier, mais plutôt de la vente de leur contenu (formation, séminaire, mastermind). Probablement une répartition 5%/95% pour les plus gros d’entre eux.
Je ne dis pas que c’est impossible de faire de bonnes affaires, je dis juste que c’est bien plus difficile qu’avant.

Un autre exemple, je suis sur le point de me professionnaliser sur l’investissement clé en main. Le but n’est pas de faire de la pub mais de souligner l’avantage que cela me procure par rapport à un investisseur lambda qui entre dans mon terrain de jeu.
Au niveau d’un agent immobilier, artisans, banquiers ou autre. Les marges de négociations sont beaucoup plus importantes car il y a une optique de gagnant/gagnant et de partenariat à long terme.
Lors de la réalisation d’un investissement pour un ami et membre du forum, l’agent immobilier a préféré privilégier mon offre par rapport à un autre car l’idée de créer un partenariat long terme gagnant/gagnant était plus attrayante (car je peux lui assurer une rotation rapide de ses biens pour des clients potentiels où l’étape de l’étude de dossier bancaire a été réalisé).
Sans parler que ces agents me privilégient dans leur liste de diffusion, avant même que l’annonce soit publier sur leur site ou sur un site tel que leboncoin.

Bonnes recherches pour vos investissements.

Dernière modification par Zera (29/04/2019 13h16)

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#16 29/04/2019 16h37

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Bravo Zera pour vos projets ! Je partage le même point de vue que vous sur les Formateurs en imobilier. Je suis aussi sur un projet de colocation et c’est vrai que j’ai l’impression que ce mode d’investissement devient de plus en plus concurentiel et ce peut importe la ville.

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#17 29/04/2019 16h46

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Je partage également le point de vue concernant la situation sur le marché de la colocation. Dans mon marché aussi, qui n’est pas Toulouse, la concurrence est de plus en plus nombreuse tandis que la demande bien que présente n’est pas extensible. Les prix sont tirés vers le bas et je ne suis pas sûr à 100% que le fait d’avoir une ancienneté sur ce marché constituera un avantage concurrentiel sur le moyen terme. Outre l’augmentation de la concurrence en terme de volume, je perçois également une amélioration qualitative de l’offre. Méfiance, donc.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#18 29/04/2019 19h08

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Merci Zera de cette réponse détaillée.  Je ne suis pas surprise. Je connais bien le marché Toulousain pour avoir réalisé 6 projets les 5 dernières années (1 RP et 5 locatifs dont 4 LMNP) et j’ai pu constater l’évolution du marché, des acteurs , etc… notamment depuis 1 ans. Nous gérons tout nous même avec mon compagnon (mon métier initial est la finance donc je suis effectivement obsédée par la rentabilité nette nette nette réelle:)…) et en effet pour obtenir un bon rendement cela est chronophage et nécessite de proposer une offre qualitative, bien selectionnée les dossiers, etc… 
Je suis d’accord sur le fait que beaucoup de gens surestiment la rentabilité du marché au prix actuel des appartements (notamment en hypercentre).

Merci encore pour ce retour d’expérience. De mon côté je continue à murir ma réflexion:)

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#19 29/04/2019 21h55

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Etant moi-même investisseur sur Toulouse, je partage tout à fait l’analyse.
La colocation est devenue banale, avec une offre qui a explosée et des "néo-investisseurs" toujours prêts à rogner sur la rentabilité en proposant des biens exagérément de bonne qualité et sur-équipés pour un loyer toujours plus bas.
Il faut passer sur un autre secteur non exploité

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#20 30/04/2019 22h41

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Est ce que cette évolution du marché a impacté votre projet sur le taux d’occupation, sa rentabilité?

Plus généralement, quel retour pouvez vous nous faire sur la colocation en terme de gestion à la fois humaine et matérielle?
C’est souvent ces points qui font hésiter l’investisseur monolocataire à se lancer dans la colocation.

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#21 02/05/2019 09h54

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@Zera
Vous évoquez le fait d’être régulièrement contacté par des "newcomers", sur ce forum ou ailleurs.
Je serais curieux de savoir comment se répartissent les demandes que vous recevez :
- au niveau du contenu (du plus violent au plus convenable) : demande  brutale de contacts voire d’annonces / demande de conseils / demande de discussion et d’échanges
- au niveau des demandeurs : opportuniste sans expérience, débutant averti (mais sans XP), investisseur avec XP < 5 produits, investisseur fortement expériementé

J’espère pour vous que vous êtes assez contacté pour avoir un bon échantillonnage mais pas assez pour être harcelé !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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[+1]    #22 02/05/2019 17h45

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Bonjour,

Oui j’ai un peu plus de difficultés à relouer depuis quelques mois.
Mais c’est cohérent. La coloc était un marché de niche où il était facile d’avoir des renta à 2 chiffres.
Aujourd’hui c’est un marché banale et il y aura toujours des propriétaires prêts à accepter une rentabilité de plus en plus faible (certains investissent même en pinel wink

En terme de gestion, c’est largement plus chronophage que mes appartements qui ne sont pas en colocation. Il y a plus de turnover, plus de dégradations et plus gestion (car public plus jeune et qui sollicite pour pleins de sujets)

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