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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/09/2017 09h36

Membre
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Bonjour à tous,

La situation actuelle :
- propriétaire de ma résidence principale (… y’a encore un crédit à payer)
- un appartement en location (régime LMNP au réel)
- de l’épargne de précaution (Livrets A, LDD …)
- des assurances vie (avec un rendement moyen)
- de l’épargne salariale

Les objectifs :
- diversifier nos investissements
- investir avec un risque maîtrisé sur le long terme
- préparer la retraite (j’ai encore un peu le temps, "que" 33 ans)
- transmettre un patrimoine à mes descendants

Etat de la recherche :
- investir dans les SCPI, c’est à la mode (peut être trop ?) mais l’investissement n’est pas forcément très élevé pour un risque mutualisé
- somme à investir : 75000€ (à crédit bien sûr)
- proposition qui m’a été faite : prêt à 2,2% sur 20 ans et investissement dans 2 SCPI : Epargne Pierre (groupe VOISIN) à hauteur de 2/3 et Primovie (PRIMONIAL) à hauteur de 1/3
- en se basant sur un rendement de 5,5, les revenus locatifs potentiel sont de 350€
- le crédit est de 405€ / mois (assurance comprise)
- après impôts l’effort d’épargne serait de 108€ / mois


Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance.

Mots-clés : investissement, retraite, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 17/09/2017 10h33

Membre
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Si l’objectif est de diversifier, ayant déjà investi dans l’immobilier (résidence principale), puis encore dans l’immobilier (appartement en location), je ne continuerais pas dans l’immobilier (SCPI).
Sur un horizon très long terme, les actions (via des ETF le cas échéant) ne sont pas plus risquées mais offrent un meilleur rendement et un meilleur traitement fiscal (PEA).


Dif tor heh smusma

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#3 17/09/2017 11h10

Membre
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ETF ? smile
Pourrais-tu en dire plus ?

Hormis le fait qu’on peut penser que se lancer dans les SCPI n’est pas une diversification, y’a t-il des avis sur les SCPI sélectionnées ?
Que pensez-vous du ratio gain / risque ?

Dernière modification par youplaboom (17/09/2017 11h15)

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#4 17/09/2017 11h26

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Dans la catégorie "à la mode", avec Primovie on ne fait pas mieux ces derniers temps.
Difficile de vous conseiller, pour ma part je ne pense pas qu’il faille à tout prix diversifier en allant dans un autre domaine que l’immobilier si vous ne maîtrisez pas du tout. L’habitation n’a rien à voir avec des SCPI de bureau ou commerce.
Au final il y a une corrélation de l’ensemble actions/immobilier donc bon c’est complexe, si les actions baissent les entreprises vont mal et louent moins de bureaux aux SCPI qui finiront par baisser aussi.
L’avantage est que vous pouvez souscrire à crédit. Il faut bien prendre en compte que cela vous engage sur le long terme.
Le rendement de 5,5% ne devrait pas tenir sur 20 ans, comptez plutôt sur une érosion à court ou moyen terme.

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#5 17/09/2017 11h28

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En haut de l’écran : "Utilisez la recherche :".
Marche très bien pour "ETF" ou son synonyme "tracker",
ainsi que pour les 2 SCPI envisagées qui ont une file de discussion dédiée …

Ces 2 SCPI semblent très recommandées par les intermédiaires (qui touchent une rétro-commission ?)
mais personnellement j’ai des réserves dessus.


Dif tor heh smusma

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#6 17/09/2017 11h37

Membre
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Bonjour,

youplaboom a écrit :

- en se basant sur un rendement de 5,5

Comme déja mentionné, cette hypothèse de rendement n’est aucunement garantie.

Les scpi ont des frais importants (de souscription en particulier) : renseignez vous et refaites une simulation nette de frais.

Un exemple : vous empruntez 100k pour une scpi avec 5% de frais d’entrée soit 5k, alors le capital réellement investi n’est plus que de 95k… par contre vos frais pour votre emprunt eux sont bien sur 100k…

Faites aussi une recherche sur primovie, il y a déja d’autres files sur le sujet.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (17/09/2017 12h02)


=== Ressources anti-arnaques. === Ne pas nourrir les trolls… ===

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#7 17/09/2017 13h16

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Surin a écrit :

Dans la catégorie "à la mode", avec Primovie on ne fait pas mieux ces derniers temps.
Difficile de vous conseiller, pour ma part je ne pense pas qu’il faille à tout prix diversifier en allant dans un autre domaine que l’immobilier si vous ne maîtrisez pas du tout. L’habitation n’a rien à voir avec des SCPI de bureau ou commerce.
Au final il y a une corrélation de l’ensemble actions/immobilier donc bon c’est complexe, si les actions baissent les entreprises vont mal et louent moins de bureaux aux SCPI qui finiront par baisser aussi.
L’avantage est que vous pouvez souscrire à crédit. Il faut bien prendre en compte que cela vous engage sur le long terme.
Le rendement de 5,5% ne devrait pas tenir sur 20 ans, comptez plutôt sur une érosion à court ou moyen terme.

Alors dans ce cas, je ne vais pas me lancer dans des "ETF" où je n’y connais rien du tout…

@ArnvaldIngofson
Quelles réserves sur ces SCPI ? Je suis curieux d’en savoir plus.

@EricB
J’ai refait quelques simulations en partant sur un revenu locatif moindre (340€ au départ), 1% de revalorisation du loyer et 0,5% de revalorisation de la part.
Grosso modo, l’investissement devient positif à partir de 28 ans, c-a-d après avoir comblé l’ensemble de l’effort d’épargne des 20 ans premières années dû au crédit. Alors oui, c’est du long terme et il m’est impossible de tout prévoir.

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#8 17/09/2017 13h26

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youplaboom a écrit :

@EricB
J’ai refait quelques simulations en partant sur un revenu locatif moindre (340€ au départ), 1% de revalorisation du loyer et 0,5% de revalorisation de la part.

Bonjour,

Vous pouvez regarder l’évolution des dividendes versés par les SCPI sur ces dernières années, c’est en baisse quasiment partout.
J’émets de grands doutes sur vos hypothèses de départ et je serais plutôt partisan de prendre des loyers en baisse et un prix de part stable.

Le conseiller vous a sûrement vendu une simulation avec ces revalorisations, mais elles paraissent irréalistes dans le contexte actuel (relocation avec loyers négocier, nouveaux baux signés à loyers inférieurs aux précédents, etc).
Lisez les derniers rapports trimestriels/annuels des SCPI qui vous intéressent, vous y apprendrez beaucoup de vous-mêmes.

Cordialement,

Fabipm

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#9 17/09/2017 13h38

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J’ai volontairement sous-estimé les simulations qui m’ont été faites.
De base, c’était un loyer de 354€, 1% de revalorisation loyer et 1% de revalorisation de part.
Sans revalorisation de loyer, l’opération est rentable à partir de 33 ans… effectivement, en y regardant, 28-33 ans c’est long et beaucoup d’incertitudes sont présentes.

Du coup, j’suis perdu…
Comme expliqué entre les lignes dans mon premier post, l’objectif n’est pas d’avoir un gain dans la seconde, mais de prévoir l’avoir en faisant des choix réfléchi.
Les SCPI restent quelques choses, à mon sens, d’abordables et de compréhensibles, à l’inverse, toujours à mon sens, de la bourse ou encore les ETF, les trackers et autres mots grossiers big_smile

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#10 17/09/2017 14h43

Modérateur
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Allez lire les discussions sur les 2 SCPI en question… (et aussi leurs bulletins trimestriels et rapports annuels). C’est le minimum avant d’investir.

Vous devriez vite comprendre que Primovie a une collecte pléthorique (et ça implique  de sérieux inconvénients sur ses perspectives à moyen/long terme) et que Épargne Pierre est une SCPI très jeune, avec un patrimoine en pleine constitution  (et acheter les biens les plus rentables n’est pas vraiment la meilleure manière d’assurer sa pérennité et d’éviter les risques à terme) d’une société de gestion dont la gouvernance à récemment évolué. Même si les alternatives ne seront pas parfaites, ce choix cumule quand même beaucoup d’inconvénients…

Si votre "conseil" n’a pas évoqué ces aspects, quelle confiance devez-vous lui accorder ?

Bref, à  mon sens pas vraiment un bon choix pour diversifier et limiter les risques dans la durée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 17/09/2017 14h51

Membre
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Merci pour cette réponse.
Du coup, si on met de coté l’envie de diversifié, pensez-vous qu’il est plus judicieux / rentable / sécuritaire d’acheter un studio dans une ville étudiante avec le même investissement plutôt que dans des SCPI ?

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[+1]    #12 17/09/2017 14h53

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youplaboom a écrit :

Quelles réserves sur ces SCPI ? Je suis curieux d’en savoir plus.

Un informaticien vous dirait "RTFM" (demander à Wikipedia le sens de cette expression si nécessaire).
OK, pour Epargne Pierre c’est ici :
Accueil » Foncières non cotées »  SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ?
Pour Primovie, je vous laisse chercher …

D’accord avec Fabipm sur des simulations avec des hypothèses optimistes, vendeuses …
Vous trouverez sans doute de meilleurs conseils sur ce forum (désintéressés) mais il peut aussi y avoir des informations erronées. Quand Surin vous dit quelque chose, voir sa présentation, il sait de quoi il parle.

Dans vos propres simulations, ne pas oublier l’impact fiscal (IR et PS), sans doute pas négligeable pour un  "cadre dynamique, marié, 1 enfant".
En plus la fiscalité risque de changer, et pas dans un sens favorable pour les SCPI. Il est peut-être urgent d’attendre d’en savoir plus.

youplaboom a écrit :

Les SCPI restent quelques choses, à mon sens, d’abordables

Au contraire, c’est sans doute le placement avec les plus forts frais d’entrée (10  voire 12 %).

youplaboom a écrit :

pensez-vous qu’il est plus judicieux / rentable / sécuritaire d’acheter un studio dans une ville étudiante avec le même investissement plutôt que dans des SCPI ?

Je complète, n’ayant ps vu les 2 messages précédents à la création de celui-ci.
Plus rentable ? C’est possible, certains ici atteignent des rendements impressionnants !
Mais par rapport à des SCPI "0 souci 0 tracas", quel travail !

Plus sécuritaire ? Non.
Une SCPI diversifiée a un taux d’occupation variant de quelques % autour de 95 %.
Avec un studio, vous pouvez passer de 100 à 0 % en un instant (congé de votre locataire).

Dernière modification par ArnvaldIngofson (17/09/2017 15h27)


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#13 17/09/2017 15h14

Membre
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2 choses :
- j’ai déjà furté sur le net, merci je sais me servir d’un moteur de recherche…quant au RTFM sans commentaire
- pour le sujet, déjà lu… merci encore une fois

Pour les simulations, encore une fois merci, mais j’ai déjà pris en compte ma TMI ainsi que les PS (que j’ai volontairement mis à 17,2%, merci le gouvernement).
Autre chose, je me suis déjà les derniers bulletins trimestriels des 2 SCPI sus-nommées…

Je cherchais éventuellement des gens ayant le même profil et s’étant déjà posé les mêmes questions, des avis "d’experts" ou de personnes plus aguerries.

Je me suis dit que je pourrais trouver un peu d’aide, mais votre esprit condescendant que je vois apparaître au fil des posts, alors que clairement je ne suis pas un expert, me laisse pantois….
Aurais-je dû mettre "newbie" dans mon premier post ?

Message édité par l’équipe de modération (17/09/2017 15h47) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#14 17/09/2017 15h35

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Top 20 Réputation
Réputation :   659  

youplaboom a écrit :

Je cherchais éventuellement des gens ayant le même profil et s’étant déjà posé les mêmes questions, des avis "d’experts" ou de personnes plus aguerries.

Vous les avez trouvées.
Compte tenu du système de "réputation" de ce forum, l’intervention de GBL n’est pas anodine.
En plus, il est aimable et pédagogue (contrairement à moi qui a peu de patience).

youplaboom a écrit :

Aurais-je dû mettre "newbie" dans mon premier post ?

Non, mais avec un premier poste de présentation qui date d’Aujourd’hui 09h27, de quelques lignes, et une question "ETF ?", on ne sent pas une grosse expérience …
De plus, vous auriez pu éviter un pseudo qui porte à confusion avec Youplaboum :
Accueil » Nouveaux membres »  Youplaboum : présentation

Dernière modification par ArnvaldIngofson (17/09/2017 15h39)


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#15 18/09/2017 14h38

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Top 150 Réputation
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youplaboom a écrit :

Bonjour à tous,

Etat de la recherche :
- investir dans les SCPI, c’est à la mode (peut être trop ?) mais l’investissement n’est pas forcément très élevé pour un risque mutualisé
- somme à investir : 75000€ (à crédit bien sûr)
- proposition qui m’a été faite : prêt à 2,2% sur 20 ans et investissement dans 2 SCPI : Epargne Pierre (groupe VOISIN) à hauteur de 2/3 et Primovie (PRIMONIAL) à hauteur de 1/3
- en se basant sur un rendement de 5,5, les revenus locatifs potentiel sont de 350€
- le crédit est de 405€ / mois (assurance comprise)
- après impôts l’effort d’épargne serait de 108€ / mois


Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance.

Comme vous ne dites pas forcement beaucoup de chose sur vous sauf que vous etes
un jeune cadre dynamique ( avec une forte TMI? )
et que ce montage est pour votre retraite, peut-être n’avez vous pas besoin de revenu a court terme
Avez vous regarder un montage avec des SCPIs en Nue propriétés sur 10 ans ?

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