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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/11/2018 11h06

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Bonjour,

Après discussion avec un consultant en patrimoine, celui-ci nous propose :

3 SCPI à crédit 100k€ avec un tx à 1,60% sur 20ans

Avec :
- 30% via Primovie
- 40% via Epargne Pierre Immo
- 30% Eurovalys

Son calcul est le suivant :

Achat de 100.000 € de parts de SCPI
Hypothèse de rendement : 4,55 % annuel
Donc Revenus de la SCPI = 100.000 x 4,55% = 4550 € / an soit 380 € / mois

Pour être franc, nous y connaissons pas grand chose, avant cela nous avons ouvert des AV (Linxea, Boursorama, ING, Wesave), mais nous souhaitons diversifier nos investissements, sachant que nous payons pas mal d’impôts.

Aujourd’hui nous nous posons deux questions, à savoir : Que vaut cette proposition de SCPI à crédit ? La seconde quelles alternatives voyez vous ? (En SCPI ou autres placements)

Quelques informations en plus, Nous sommes :
- Pas marié
- TMI 30
- Crédit auto 300€/mois
- Maison en location

Souhait:
- Pas plus de 400€/mois à investir

Par avance merci,

Kevin

Dernière modification par Kevin7 (04/11/2018 11h08)

Mots-clés : epargne pierre immobilière, eurovalys, primovie, scpi rendement à crédit

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[+1]    #2 04/11/2018 11h29

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Bonjour Kevin7,

vu votre situation, vous pourriez lire avec intérêt la file suivante :
Investir en SCPI au travers d’une SCI à l’IS
et si vous aimez les histoires à rebondissements, vous pourrez également jeter un coup d’oeil à :
Portefeuille de SCPI de Malolechat.

Pour le choix des SCPI, la proposition ne me semble pas forcément la plus opportune (que des SCPI jeunes notamment).

Bien à vous,
cat

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[+1]    #3 04/11/2018 12h11

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Bonjour,

Je vais être plus direct que le message ci dessus : je ne sais pas si on peut faire pire choix en ce moment de scpi

D’autre part vu votre TMI le montage me semble peu adapté (30% = 30+17,2% de prélèvements soit 50% des revenus touchés qui partent en impôt durant la phase de capitalisation)

Je vous conseille de changer de "conseiller"

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#4 04/11/2018 12h24

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Vous exagérez roudoudou, je peux vous trouver bien pire ;-). Néanmoins je pense que l’on peut aussi conseiller (nettement) mieux.

Epargne Pierre immo, c’est bien le Epargne Pierre de Voisin ou je fais erreur?

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#5 04/11/2018 12h26

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Encore Epargne pierre cela peut encore aller mais Primovie et Eurovalys…

Pour vous faire une idée lisez la file primovie…

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[+1]    #6 04/11/2018 12h29

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Bonjour Kevin7.

Effectivement, le choix de votre conseiller n’est pas très judicieux.

Vous dites payer trop d’impôts actuellement. Détenir des parts de SCPI de la sorte va engendrer le versement de loyers, ce qui va augmenter vos revenus et probablement vos impôts. Ou alors il faudrait choisir des SCPI à fiscalité étrangère.

Après, concernant les alternatives. Vous êtes dans une maison en location où vous avez un bien avec des locataires? Dans le premier cas, investir en SCPI rognera votre capacité d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. Dans le second cas, louez-vous votre bien en nue ou en LMNP?

A bientôt.
Contraryo.

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#7 04/11/2018 12h32

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@ roudoudou
C’est à moi que vous conseillez d’aller lire la file Primovie :-)?

Pour eurovalys, je ne connais pas suffisamment, vous voulez dire qu’elle souffre de la comparaison avec Novapierre Allemagne? (pour prendre 2 SCPI sur le même créneau).

@ contraryo
Il y a déjà une part non négligeable de revenus étrangers dans la proposition du conseiller.

Dernière modification par cat (04/11/2018 12h33)

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#8 04/11/2018 12h53

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Non, à l’auteur de la file.

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#9 04/11/2018 15h06

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roudoudou a écrit :

Bonjour,

Je vais être plus direct que le message ci dessus : je ne sais pas si on peut faire pire choix en ce moment de scpi

D’autre part vu votre TMI le montage me semble peu adapté (30% = 30+17,2% de prélèvements soit 50% des revenus touchés qui partent en impôt durant la phase de capitalisation)

Je vous conseille de changer de "conseiller"

Est-ce que les revenus issus d’un investissement en SCPI peuvent être soumis au PFU (donc dans le cas de l’auteur 30% au lieu de 30%+17.2%) si les SCPI sont détenus dans un contrat d’assurance vie?

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#10 04/11/2018 15h14

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Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses. Vos premiers retours confirme mon premier ressenti et mes premières recherches.

@Cat : Merci pour vos retours je vais regarder les liens que vous m’avez fait passer.

@Roudoudou : Effectivement un changement de "conseiller" s’impose, avez vous des structures ou personnes de bons conseils à m’indiquer ? Et quel montage me conseillez vous ?

@Contraryo : Nous ne voulons pas absolument réduire nos impôts, mais pas en payer plus serait bien… Avez vous des pistes concernant les SCPI à fiscalités étrangère ?

Actuellement nous sommes dans une maison en location (location nue), mais nous avons un projet d’achat de notre résidence principale dans un avenir proche (en fonction des opportunités).

Merci pour ces premières réponses,

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[+1]    #11 04/11/2018 16h33

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oui dans le cadre d’une AV même moins que le PFU avec les systèmes d’exonération et abattements. Par contre vous aurez les frais de gestion annuels en plus.

Kevin7 a écrit :

@Roudoudou : Effectivement un changement de "conseiller" s’impose, avez vous des structures ou personnes de bons conseils à m’indiquer ? Et quel montage me conseillez vous ?

Merci pour ces premières réponses,

Comme Cat, sci IS pour capitaliser, pour le structures et personnes de bon conseil, je connais un bon CGPI (envoyez moi un MP) mais sinon il faut un peu piocher à droite à gauche sur le forum, vous avez de bonnes idées

Dernière modification par roudoudou (04/11/2018 16h34)

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#12 04/11/2018 17h49

Membre
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Ok ok, je vais effectivement continuer à parcourir le forum à la recherche d’informations.

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#13 04/11/2018 18h51

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Vous avez un dénommé Stéphane sur le forum qui est spécialisé dans les scpi

Chtirentier

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#14 04/11/2018 18h55

Membre
Réputation :   0  

@Chtirentier

Je vais essayer de le contacter pour en discuter, :-)

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#15 05/11/2018 13h11

Membre
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roudoudou a écrit :

Encore Epargne pierre cela peut encore aller mais Primovie et Eurovalys…

Bonjour Roudoudou,
Quel(s) grief(s) particulier avez-vous contre cette SCPI ?


Parrain ING : ASMYFZA

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#16 05/11/2018 13h19

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cedREIM, quand vous dites "cette SCPI", vous parlez bien d’Eurovalys?

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[+1]    #17 05/11/2018 13h24

Modérateur
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Je vous suggère d’argumenter sur ces SCPI dans les discussions dédiées à chacune de ces SCPI (plutôt qu’ici), à savoir  SCPI Primovie (Primonial REIM) et SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? et  SCPI Eurovalys : une SCPI investie en Allemagne gérée par Advenis Investment Managers .
Ainsi, d’autres lecteurs pourront plus facilement capitaliser sur vos arguments.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#18 05/11/2018 14h11

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Après discussion avec un consultant en patrimoine, celui-ci nous propose :

Quel était le projet à la base ? Avez vous déjà fait l’acquisition d’une résidence principale ? (je n’ai pas trouvé l’info sur votre présentation). Quels sont vos revenus mensuels ?

Si vous n’avez pas encore de RP, il est peut être judicieux de ne pas souscrire un prêt immo dans l’immédiat pour l’acquisition de parts de SCPI.

Votre capacité d’emprunt serait diminuée durablement (cash flow négatif, taux d’endettement).
Vous avez déjà un crédit auto, vous seriez à environ 800e/mois de remboursement de prêts, soit entre 18% et 25% de vos revenus environ (je ne connais pas votre situation précise).

Si vous avez déjà une RP, ou que vous ne souhaitez pas en acquérir, pourquoi ne pas étudier l’immobilier locatif?

Un bon investissement permet de limiter la génération négative de cash, voire même d’en générer positivement.

Pour en revenir à la proposition de votre "conseiller", pour la proposition SCPI via prêt immo, un calcul très rapide avec votre TMI => vous allez devoir "sortir" 230 EUR mensuel lors de la première année et ce chiffre sera croissant au fur et à mesure que le montant des intérêts déductibles de votre revenu foncier décroitra.

Pour être franc, nous y connaissons pas grand chose, avant cela nous avons ouvert des AV (Linxea, Boursorama, ING, Wesave).

Si vous êtes plus à l’aise avec le fait d’investir un montant tous les mois sur un support, et dans une logique de diversification, pourquoi ne pas regarder l’investissement en SCPI via assurance vie? Ou bien par exemple l’achat de REIT ?

mais nous souhaitons diversifier nos investissements, sachant que nous payons pas mal d’impôts

Personnellement je fuis tout type d’investissement qui fait miroiter une économie d’impôt, la plupart du temps ils enrichissent surtout les intermédiaires (Pinel, FCPI etc)

Dernière modification par maxlille (05/11/2018 16h22)

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#19 05/11/2018 16h14

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cat a écrit :

cedREIM, quand vous dites "cette SCPI", vous parlez bien d’Eurovalys?

Oui c’était bien cela, pour Eurovalys.
@roudoudou vous pouvez me répondre sur la file dédié comme le suggère GBL


Parrain ING : ASMYFZA

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#20 05/11/2018 19h22

Membre
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Bonsoir,

@maxlille Notre projet est de diversifier nos placements. Concernant notre choix de commencer par les AV, c’était la solution de facilité. Mais pourquoi pas diversifier via les AV. Pour info, nos revenus sont d’environs 5000€net/mois.

Sinon, nous sommes en cours recherche pour acquérir notre résidence principale, mais rien d’arrêté pour le moment. Nous hésitons toujours entre acheter notre RP ou investir dans de l’immobilier locatif et continuer à louer notre RP.

Après, on ne cherche pas particulièrement à faire des économies d’impôts, mais bien investir durablement et que cela soit bénéfique pour nous (plus que les livrets), d’où notre positionnement assez ouvert à différentes pistes.

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#21 09/05/2019 20h27

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Bonjour Kevin7,

Avez-vous finalisé l’opération ?


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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