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#1 25/04/2019 12h07

Membre
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Bonjour,

Suite à un premier thread et une décision liée à l’achat de ma RP ( Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l’apport de sa RP ? ), j’ai décidé de scinder 136K€ d’économies de la manière suivante :
- 65K€ en apport pour ma RP
- 71K€ en investissement immobilier indirect (objet de ce thread). Objectif : "payer mon crédit", c’est à dire générer un gain supérieur au coût du crédit+assurance ce qui est normalement le cas au bout de 4 ans avec un rendement de 3% net.

Patrimoine immobilier

Je précise que je possède déjà 3 biens immobiliers auto-financés en LMNP pour environ 150K€. Je fais également déjà de la gestion passive sur mon PEA à hauteur de 15K€ pour le moment (ETF world).

Si je tiens compte des sommes déjà amorties pour mes biens en LMNP + mon récent apport pour ma RP + ces 71K€ l’immobilier représente désormais 46 % de mon patrimoine (hors RP on retombe à 24%).

Projet d’investissement immobilier indirect soit 71K€ à répartir

L’idée est de faire uniquement de l’investissement passif en immobilier, d’environ 8 ans voir plus, car "j’associe" cette poche d’investissement à mon projet de RP.
Je souhaite mettre une partie sur un fond euros dynamique.
Je n’ai pas trouvé de Tracker intéressant (EPRE est trop exposé en UK selon moi) et
je ne souhaite pas inclure de SIIC dans ce projet (je le ferai peut-être via un autre, et de toute manière on retrouve déjà ses SIIC dans les SICAV sélectionnées)

Enveloppes et supports d’investissements

Je compte utiliser :
- une assurance-vie MesPlacementsLibertés ouverte en 2019 (permettant d’utiliser le Fond Euros Allocation Long Terme 2 déjà exposé en immobilier + des SCPI)
- une assurance-vie Fortuneo datant de 2014 (frais d’entrée réduits sur une des SICAV que j’ai choisi).
- une nouvelle assurance-vie Boursorama (offre de 100€ pour 1000€ sur le contrat, sans obligation d’UC)

Répartition

Fond € Alloc Lg Terme 2 : 25 K€
Fond € Boursorame : 1 K€

SCPI PFO2 : 5 K€
SCPI Primovie : 10 K€
SCPI Patrimmo Commerce : 10 K€


SICAV Allianz Foncier C/D : 14 K€
SICAV - Allianz Foncier C/D - FR0000945503
Immobilier zone Euro (97% Eurozone) - "FTSE EPRA Nareit Eurozone Capped NR EUR"
Frais d’entrée : 0% (Fortuneo)
Frais de gestion : 1.22%

SICAV AXAWF Fram Global : 6 K€
SICAV - AXAWF Fram Global Rl Est Secs E Cap EUR - LU0266012409
Immobilier international (52% US) - "FTSE EPRA Nareit Developed NR EUR"
Frais d’entrée : 0%
Frais de gestion : 2.52%

D’après mes relevés ces 71K€ seraient alors répartis à hauteur de 40% en bureaux, 20% en commerce et 40% en divers (logements allemands notamment)

Je vous sollicite pour


1. Vos suggestions d’optimisations (AV, CTO, partir en SIIC, choix des fonds, répartition), je suis ouvert à tout smile
2. Rythme d’investissement : est-ce raisonnable de partir en One Shot avec 14K€ sur une SICAV ?

Dernière modification par Garfield1983 (25/04/2019 12h10)

Mots-clés : immobilier passif, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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[+1]    #2 25/04/2019 21h23

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Bonsoir,

je me dis que c’est toujours dommage de payer 2 %+ de frais annuels pour avoir un indice passif immobilier en SICAV alors qu’on peut l’avoir pour 0,24% de frais en CTO par exemple sur le Amundi Nareit Global. Sur 10 ans, vous payez 20% en sicav voire plus contre 2,4%. vous avez regardé chez Lyxor et Amundi ?

pour moi une sicav doit apporter un vrai plus par rapport à un indice passif ou alors servir à se rabattre dessus quand on est coincé sur une enveloppe type PEE sans beaucoup de choix.
après je trouve que c’est mieux de passer par un indice immo passif d’ensemble plutot que de choisir deux foncières et tout miser dessus !

après on peut se demander pourquoi plutot un indice immo qu’un indice dividend aristrocrats par exemple ?

bonne soirée.


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#3 26/04/2019 11h35

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Bonjour,

Merci pour votre réponse me permettant de prendre du recul wink

Effectivement dans l’optique où je reste orienté 100% immobilier, je pourrais remplacer les 2 SICAV par ces 2 ETF :

SICAV - Allianz Foncier C/D - FR0000945503
Remplacé par BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF Cap | EEA
Frais d’entrée : 3%
Frais de sortie : 3%
Frais de gestion : 0.4%

SICAV - AXAWF Fram Global Rl Est Secs E Cap EUR - LU0266012409
Remplacé par Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR | EPRA
Frais d’entrée : 3%
Frais de sortie : 3%
Frais de gestion : 0.24%

Mon idée était de partir sur un projet global avec une orientation immobilier, tout mettre dans des enveloppes optimisées si possible (PEA) et choisir des fonds capitalisants, pour ne pas avoir à gérer quoi que ce soit. Puis le jour ou je revends ma RP, jeter un œil à ces enveloppes smile

Maintenant pourquoi pas partir sur un projet parallèle avec des "dividend aristrocrats" mais l’objectif ne serait pas le même. Sachant que je fais déjà du Lazy avec des ETF World.

D’ailleurs si je pars sur ces ETF immobiliers, à quel rythme me conseillez-vous d’investir dans ces dernières ?

Dernière modification par Garfield1983 (26/04/2019 11h37)

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#4 26/04/2019 11h52

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Bonjour,

Sauf erreur de ma part, les frais d’entrée et de sortie que vous citez pour ces deux ETF concernent le marché primaire, et ne s’appliquent pas au marché secondaire (d’après le DICI). Les seuls frais que vous aurez pour ces deux ETF sont donc les frais de gestion, ce qui est d’un coup bien plus intéressant !

Concernant votre rythme d’investissement, j’investirai une partie du capital à placer tous les mois, pendant un an par exemple, afin de lisser le prix d’achat des ETF. Mais ce n’est que mon avis.

Bonne journée !

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#5 27/04/2019 18h15

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Si quelqu’un peut confirmer la partie frais d’entrée et de sortie sur les ETF, mais effectivement à moins que ces frais sont bien cachés je n’en retrouve pas trace dans mes précédents passages d’ordres.

Je vais partir avec 50 K€ chez MesPlacementsLiberté

Fonds euro : 25K€ + les 25K€ avec les SCPI citées (ainsi la règle d’investissement en UC est respectée)

Répartition en tenant compte de l’immobilier du fond euros : 40% bureaux, 20% commerces, 20% immobilier divers (hôtels, entrepôts) + 20% divers (obligations, OPCVM…).

1K€ chez Boursorama (100€ offert c’est cadeau)

Reste 20K€ avec répartition à définir
- Profiter du cadre fiscal du PEA avec un des seuls fonds éligible :
Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF-C (EUR) | EPRE
Frais : 0,35%

- Ouvrir un CTO et y loger un "ETF Immobiler World" pas cher
Quel broker solliciter avec offre de parrainage / d’ouverture ?

Dernière modification par Garfield1983 (27/04/2019 18h16)

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#6 27/04/2019 18h38

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Garfield1983 a écrit :

- Ouvrir un CTO et y loger un "ETF Immobiler World" pas cher
Quel broker solliciter avec offre de parrainage / d’ouverture ?

Je suis plutôt content de DE GIRO qui propose des ETF Immo sans frais de transactions (ils font partie de l’offre gratuite).
Par exemple :

IE00B1FZS244   ISHARES PROP ASIA
IE00B0M63284   ISHARES PROP EURO
IE00B1FZS350   ISHARES PROP GLO
IE00B1FZSF77   ISHARES PROP US

Bon investissement !

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#7 29/04/2019 13h52

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Merci. J’ai pu lire que ce broker ne donne pas d’Imprimé Fiscal Unique. Ça complique un peu la chose je trouve.
Chez Binck il y a une offre avec des frais de courtage remboursés je pense partir chez eux, ou continuer avec Fortuneo, pas cher pour les ordres < 500€.

Je pense finalement investir ces 20K€ via un CTO, avec le gros avantage d’avoir la main sur les liquidités au cas où (je n’en aurais certainement pas besoin, mais de nature pessimiste).

Du coup il faudrait que je renomme le topic mais je ne sais pas si c’est faisable smile

Pour le choix de mes ETF :

Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR | EPRA
Global, 53% US
Frais 0,24%

BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF Cap | EEA
Eurozone, donc hors UK
Frais 0,4%

Rythme : 500€ / mois / par ETF

Et on laisse dormir ces 71K€ quelques années !

Ouvert à toute suggestion smile

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#8 29/04/2019 17h11

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Bonjour,

J’ai regardé dans les reportings / dici mais je ne trouve pas le rendement moyen de ces trackers.

Les avez-vous trouvés?

Mis à part faire une moyenne des rendements de chacune des lignes de l’ETF en tenant compte de la pondération je ne vois pas.

Merci

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#9 02/05/2019 14h16

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Je n’avais pas pensé à cela, et non je ne les ai pas trouvé.

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#10 06/05/2019 09h46

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Bonjour, trois réflexions (en vrac) :

Sur les frais d’entrée des sicav = il n’y en a pas quand vous les achetez sur une AV. Par contre, il y a des frais de gestion d’UC (par ex. 0,6% p/an chez Linxea).

Sur les frais de gestion et/ou de sur performance des sicav. C’est un non problème puisque les DICI indiquent les performances après prise en compte de ces frais. Ce qui rend la comparaison aux ETF possible.

Plus largement et sur le choix AV/CTO : en plus des coûts/bénéfices déjà mentionnés et classiques (frais AV, palette de choix des supports, fiscalité), il y a aussi l’aspect patrimonial. J’hésite en ce moment entre ouvrir un PEA et une AV - vais sans doute aller sur une AV, justement pour une question de cet ordre (l’AV est ’hors succession’ alors que le PEA entrerait dans l’actif successoral, comme un CTO).

Dernière modification par carignan99 (06/05/2019 09h47)

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#11 06/05/2019 10h40

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Vous pouvez également choisir de prendre un peu de foncières cotées sur votre AV MPL. Elles offrent un  bon rendement avec leur décote actuelle.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#12 08/05/2019 12h48

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carignan99 a écrit :

Bonjour, trois réflexions (en vrac) :

Sur les frais d’entrée des sicav = il n’y en a pas quand vous les achetez sur une AV. Par contre, il y a des frais de gestion d’UC (par ex. 0,6% p/an chez Linxea).

Oui, mais MPLiberté demande 10K€ par ligne et je ne trouve pas raisonnable d’entrer en One-Shot.
Chez Linxea par-contre savez-vous s’il y a un minimum ?

carignan99 a écrit :

Sur les frais de gestion et/ou de sur performance des sicav. C’est un non problème puisque les DICI indiquent les performances après prise en compte de ces frais. Ce qui rend la comparaison aux ETF possible.

Le delta est donc de 0,20 à peu près ?

carignan99 a écrit :

Plus largement et sur le choix AV/CTO : en plus des coûts/bénéfices déjà mentionnés et classiques (frais AV, palette de choix des supports, fiscalité), il y a aussi l’aspect patrimonial. J’hésite en ce moment entre ouvrir un PEA et une AV - vais sans doute aller sur une AV, justement pour une question de cet ordre (l’AV est ’hors succession’ alors que le PEA entrerait dans l’actif successoral, comme un CTO).

De mon côté même je pense partir sur un CTO avec ma ligne de 20K€ même si la fiscalité est certes un peu moins bonnes, vu le montant investi, le delta représente des peanuts.
Ainsi en CTO j’ai la possibilité de mieux diversifier, et d’avoir une réserve de liquidité (je n’ai pas besoin de cet argent, mais c’est toujours un plus)

yademo a écrit :

Vous pouvez également choisir de prendre un peu de foncières cotées sur votre AV MPL. Elles offrent un  bon rendement avec leur décote actuelle.

Bonjour,

En titres vifs le minimum d’investissement est également de 10K€ par ligne.

Les Titres-vifs en assurance vie - mes-placements Liberté

Pour moi c’est un mauvais choix, plutôt passer par un ETF / SICAV

Dernière modification par Garfield1983 (08/05/2019 12h52)

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#13 08/05/2019 18h47

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Certains membres ont testé avec succès d’investir moins que 10K dans une SIIC via leur AV LS ou MPL (à rechercher sur la file dédié aux foncières en AV).

Par contre, ils l’ont réalisé via un arbitrage et pas en apport en cash. En AV, il faut mieux mettre son cash sur le fonds euro et acheter des actions avec un délai court que de faire un virement d’un compte externe.

Si les SIIC vous intéresse, je tenterai le coup pour un montant initial à votre guise (1000 € par exemple). Au pire, rien. Au mieux, ça passe et vous pouvez faire des achats successifs si vous souhaitez lisser le prix de revient.

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#14 10/05/2019 13h46

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Je vous remercie pour cette astuce !
Je suis un peu débordé ces jours mais je regarderais ainsi, j’ai vu rapidement que la bourse baissait à cause de Trump, il n’y a donc pas urgence smile

Mes lignes de SCPI quant à elles vont passer ces jours smile

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