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#1 15/03/2019 20h33 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour,

Je vais prochainement acquérir ma RP et je suis en plein calcul et stupéfait des taux proposés par Boursorama Banque notamment (0.64% sur 7 ans pour 100K€).

Le projet total est de 200K€ et j’ai 150K€ d’épargne (livret A, LDD, super livrets etc.)

Du coup l’idée m’est venu de prendre un plus gros crédit et d’investir mon épargne à hauteur de 130K€ en AV .
Dans l’idée 50% fond en euro dynamique type "Euro allocation long terme" + des SCPI. On ne peut pas mettre des SCPI à crédit en AV mais là c’est un moyen indirect de le faire smile

Certains d’entre-vous ont-t-ils déjà eu cette réflexion et voudraient bien partage leur réflexions à ce sujet ?

Dernière modification par Garfield1983 (15/03/2019 20h34)

Mots-clés : apportrep, assurance-vie, scpi

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#2 15/03/2019 21h48 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Selon sa situation personnelle, il est effectivement souvent bien plus intéressant d’emprunter au maximum pour sa RP sur une longue durée plutôt que d’y mettre son épargne (si tant est qu’on est prêt à placer une partie de celle-ci sur des supports rémunérateurs).

Par ailleurs, les taux de boursorama ne sont pas mauvais mais on peut trouver sensiblement mieux dans les banques physiques (a voir les autres frais cependant).

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#3 15/03/2019 21h53 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonsoir,

Dans votre question je vois 2 parties:
Faut il faire un apport ou investir le cash?
Si j’investi le cash, quelle est la meilleure allocation d’actif?

La dernière question est très vaste….. Dans la plupart des discussions sur ce forum les gens partagent leur réflexions à ce sujet.

Pour la première: en principe avec les taux actuels il est judicieux d’investir le cash plutôt que faire plaisir à la banque en faisant un apport très important. Après il faut nuancer par rapport à vos objectifs. Quelle échéance êtes vous prêt à assumer? Avez vous d’autres projets à moyen terme, comme investissement locatif par exemple? etc.
En gros il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse sans savoir plus de détails sur votre situation.

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#4 15/03/2019 22h05 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je n’ai pas d’autre projet dans le locatif, j’en fais déjà en LMNP et j’auto-finance totalement mes opérations. Donc même si je récidivais avec un 4ème bien, je ferai un copier-coller de mon montage.

Je peux m’engager pour 8 ans je ne vois pas quel autre gros projet je pourrai avoir dans ce laps de temps, sachant que les fonds en AV ne sont pas bloqués et relativement liquide (à part pour les SCPI).

Je suis entrain de faire des calculs partant sur un rendement de 3% par an et effectivement il y a facilement moyen d’éponger le cout du crédit en investissant en AV !

Dans l’idée sur une base de 90K€ en AV ; contrat mes placement liberté
30K€ Euro allocation Long Terme
30K€ SCPI PFO2
30K€ Patrimmo Commerce

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#5 15/03/2019 22h12 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Dans ce cas je ne vois aucun intérêt pour vous de faire un tel apport. Mieux vaut de figer le taux bas et investir.
Après comment investir le cash en AV ou pas, dans quels fonds et avec quelle repartition…… Ce sont les questions qui détermineront votre stratégie patrimoniale.

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#6 15/03/2019 23h27 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#7 16/03/2019 09h00 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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J’ai fait une manip dans les faits un peu similaire mais dans un esprit différent.

J’ai pour un achat de RP en vefa emprunté un peu trop de façon à couvrir une eventuelle moins-value de 20% sur la revente de mon ancienne RP qui devait avoir lieu 2 ans 1/2 plus tard. D’ailleurs c’est ce qui se passe avec un credit relais, la banque prête au mieux 80% de la valeur du bien à revendre pour solder le credit relais et en principe on se retrouve avec la difference en liquidités. Sauf que j’ai pris un pret immobilier plutot qu’un pret relais. Prêt que j’ai remboursé- ce n’est pas dans la ligne de ce forum mais j’assume pleinement de ne pas maximiser l’effet de levier.
L’ancienne RP ayant été vendue un peu mieux que le prix estimé deux ans avant, je me suis retrouvé avec plus de 20% de sa valeur en liquidités. J’ai utilisé ces liquidités à peu près comme vous le projetez (une partie etant toutefois affectée différemment pour alimenter un pea et pour des dépenses d’ameublement.). Si j’avais ete plus expérimenté avec le marché actions, j’aurais sans doute privilégié cette direction.

Je n’ai pas réfléchi à emprunter encore plus.

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#8 16/03/2019 13h06 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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MisterVix a écrit :

Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.

Pour les fonds euros : oui et non car c’est l’image de la compagnie d’assurance qui en dépend, et ces dernières vont continuer à diversifier les supports qu’elles utilisent pour les rendre plus dynamiques et ainsi continuer à doper la collecte en affichant des taux "élevés".
Pour l’érosion sur les fonds euros classiques je suis d’accord avec vous !

Pour la garantie en capital : 2/3 en SCPI diversifiés et 1/3 en fond euros dynamiques me semble un bon équilibre, sans prise de risque élevée.

PEA : comme vous le dite, même si fiscalement il y a un léger mieux, je pense que les risaues le sont également plus. J’ai lu Epargant 3.0 et il ne me semble donc pas judicieux de placer 100K€ en one shot sur un tracker monde par exemple big_smile
Comme vous le dite, pas de SCPI en PEA et avec du recul c’est ce qui fait l’intérêt de placer le cash sur ce type de support : les SCPI sont indirectement financer à crédit, comblant ainsi le principal défaut de cette méthode d’acquisition.

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#9 16/03/2019 13h40 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je pense que vous confondez scpi et siic : les scpi ne portent pas de dette, contrairement aux siic.

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#10 16/03/2019 22h22 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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C’est ce que j’ai fait il y a 2 ans assez naturellement.

Au départ, en pourcentage de la valeur de ma nouvelle RP, j’avais :
- une maison à vendre d’une valeur de 65% (sans dette)
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 20%

J’ai fait entièrement financé la construction de ma nouvelle RP (taux de 1,33% hors assurance sur 19 ans). j’ai vendu me précédente maison au début de l’emprunt de la nouvelle.

Et j’ai fini avec :
- une maison d’une valeur de 100%
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 85%

Bon depuis, grâce à ma capacité d’épargne et à la baisse du capital restant du, les proportions se sont plus qu’inversé, et j’investis la différence sur des ETF.

Psychologiquement, cela peut être difficile à vivre si vous n’avez pas confiance sur vos placements. Dans mon cas, je ne gagne au final même pas 1% après les taxes, si l’écart se ressert trop, il est fort probable que je rembourse partiellement mon emprunt. (ce qui est très simple à faire chez Boursorama au passage pour l’avoir testé pour ma première maison).

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#11 17/03/2019 13h06 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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J’ai fait quelques calculs.

Le projet s’élève à 196K€
J’ai 130K€ d’épargne liquide disponible (je garde 20K€ en sécurité et j’ai encore 2-3 autres Assurances Vie pour un montant de 20K€)

Je pense mettre 56K€ d’apport et financer à hauteur de 140K€ sur 8ans à 0,64% avec délégation d’assurance, coût du crédit + assurance : 4754€

Restent alors 74K€ d’épargne à placer en Assurance Vie.
Avec une hypothèse de rendement moyen de 2.5%/an j’obtiens cela en rendement net (après application du PFU) :

2 ans : 2613 €
3 ans : 3953 €
4 ans : 5318 €
8 ans : 11017 €

Conclusion :
J’en déduis qu’en 4 ans le crédit est intégralement "payé".
Au bout de 8 ans, le fait d’emprunter pour me loger m’a rapporté : 11017-4754 = 6263€

J’aimerais votre avis, si ma projection et conclusion semblent corrects et ce que vous en pensez smile

Grand merci !

Dernière modification par Garfield1983 (17/03/2019 13h07)

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#12 17/03/2019 17h49 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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La projection semble à peu près bonne , je n’ai pas refait le calcul .

Mais la chose à prendre en considération est la capacité à rembourser 140000 euros sur 8 ans soit au moins 1500 euros par mois sans toucher à votre épargne placé .

Car qui dit assurance vie à 2,5 % , dit argent bloque pendant 8 ans pour profiter au mieux des avantages fiscaux.

Si rembourser 1500 euros par mois via votre salaire , n’est pas un problème , dans votre cas , effectivement emprunter semble intéressant .

Dernière modification par Doc94 (17/03/2019 17h50)

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#13 17/03/2019 18h50 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Doc94 a écrit :

Mais la chose à prendre en considération est la capacité à rembourser 140000 euros sur 8 ans soit au moins 1500 euros par mois sans toucher à votre épargne placé .

Avec les nouveaux contrats d’assurance-vie c’est PFU de 30% de 0 à 8 ans !
Donc au pire je pourrais piocher dedans en cas de trésorerie faible mais c’est effectivement pas le but.

La mensualité de 1500€ correspond à 25% de mon salaire (et étant célibataire, il y a presque 25 autres % qui repartent directement…).

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