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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/03/2019 20h33 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour,

Je vais prochainement acquérir ma RP et je suis en plein calcul et stupéfait des taux proposés par Boursorama Banque notamment (0.64% sur 7 ans pour 100K€).

Le projet total est de 200K€ et j’ai 150K€ d’épargne (livret A, LDD, super livrets etc.)

Du coup l’idée m’est venu de prendre un plus gros crédit et d’investir mon épargne à hauteur de 130K€ en AV .
Dans l’idée 50% fond en euro dynamique type "Euro allocation long terme" + des SCPI. On ne peut pas mettre des SCPI à crédit en AV mais là c’est un moyen indirect de le faire smile

Certains d’entre-vous ont-t-ils déjà eu cette réflexion et voudraient bien partage leur réflexions à ce sujet ?

Dernière modification par Garfield1983 (15/03/2019 20h34)

Mots-clés : apportrep, assurance-vie, scpi

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#2 15/03/2019 21h48 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Selon sa situation personnelle, il est effectivement souvent bien plus intéressant d’emprunter au maximum pour sa RP sur une longue durée plutôt que d’y mettre son épargne (si tant est qu’on est prêt à placer une partie de celle-ci sur des supports rémunérateurs).

Par ailleurs, les taux de boursorama ne sont pas mauvais mais on peut trouver sensiblement mieux dans les banques physiques (a voir les autres frais cependant).

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#3 15/03/2019 21h53 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonsoir,

Dans votre question je vois 2 parties:
Faut il faire un apport ou investir le cash?
Si j’investi le cash, quelle est la meilleure allocation d’actif?

La dernière question est très vaste….. Dans la plupart des discussions sur ce forum les gens partagent leur réflexions à ce sujet.

Pour la première: en principe avec les taux actuels il est judicieux d’investir le cash plutôt que faire plaisir à la banque en faisant un apport très important. Après il faut nuancer par rapport à vos objectifs. Quelle échéance êtes vous prêt à assumer? Avez vous d’autres projets à moyen terme, comme investissement locatif par exemple? etc.
En gros il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse sans savoir plus de détails sur votre situation.

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#4 15/03/2019 22h05 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je n’ai pas d’autre projet dans le locatif, j’en fais déjà en LMNP et j’auto-finance totalement mes opérations. Donc même si je récidivais avec un 4ème bien, je ferai un copier-coller de mon montage.

Je peux m’engager pour 8 ans je ne vois pas quel autre gros projet je pourrai avoir dans ce laps de temps, sachant que les fonds en AV ne sont pas bloqués et relativement liquide (à part pour les SCPI).

Je suis entrain de faire des calculs partant sur un rendement de 3% par an et effectivement il y a facilement moyen d’éponger le cout du crédit en investissant en AV !

Dans l’idée sur une base de 90K€ en AV ; contrat mes placement liberté
30K€ Euro allocation Long Terme
30K€ SCPI PFO2
30K€ Patrimmo Commerce

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#5 15/03/2019 22h12 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Dans ce cas je ne vois aucun intérêt pour vous de faire un tel apport. Mieux vaut de figer le taux bas et investir.
Après comment investir le cash en AV ou pas, dans quels fonds et avec quelle repartition…… Ce sont les questions qui détermineront votre stratégie patrimoniale.

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#6 15/03/2019 23h27 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#7 16/03/2019 09h00 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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J’ai fait une manip dans les faits un peu similaire mais dans un esprit différent.

J’ai pour un achat de RP en vefa emprunté un peu trop de façon à couvrir une eventuelle moins-value de 20% sur la revente de mon ancienne RP qui devait avoir lieu 2 ans 1/2 plus tard. D’ailleurs c’est ce qui se passe avec un credit relais, la banque prête au mieux 80% de la valeur du bien à revendre pour solder le credit relais et en principe on se retrouve avec la difference en liquidités. Sauf que j’ai pris un pret immobilier plutot qu’un pret relais. Prêt que j’ai remboursé- ce n’est pas dans la ligne de ce forum mais j’assume pleinement de ne pas maximiser l’effet de levier.
L’ancienne RP ayant été vendue un peu mieux que le prix estimé deux ans avant, je me suis retrouvé avec plus de 20% de sa valeur en liquidités. J’ai utilisé ces liquidités à peu près comme vous le projetez (une partie etant toutefois affectée différemment pour alimenter un pea et pour des dépenses d’ameublement.). Si j’avais ete plus expérimenté avec le marché actions, j’aurais sans doute privilégié cette direction.

Je n’ai pas réfléchi à emprunter encore plus.

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#8 16/03/2019 13h06 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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MisterVix a écrit :

Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.

Pour les fonds euros : oui et non car c’est l’image de la compagnie d’assurance qui en dépend, et ces dernières vont continuer à diversifier les supports qu’elles utilisent pour les rendre plus dynamiques et ainsi continuer à doper la collecte en affichant des taux "élevés".
Pour l’érosion sur les fonds euros classiques je suis d’accord avec vous !

Pour la garantie en capital : 2/3 en SCPI diversifiés et 1/3 en fond euros dynamiques me semble un bon équilibre, sans prise de risque élevée.

PEA : comme vous le dite, même si fiscalement il y a un léger mieux, je pense que les risaues le sont également plus. J’ai lu Epargant 3.0 et il ne me semble donc pas judicieux de placer 100K€ en one shot sur un tracker monde par exemple big_smile
Comme vous le dite, pas de SCPI en PEA et avec du recul c’est ce qui fait l’intérêt de placer le cash sur ce type de support : les SCPI sont indirectement financer à crédit, comblant ainsi le principal défaut de cette méthode d’acquisition.

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#9 16/03/2019 13h40 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je pense que vous confondez scpi et siic : les scpi ne portent pas de dette, contrairement aux siic.

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#10 16/03/2019 22h22 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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C’est ce que j’ai fait il y a 2 ans assez naturellement.

Au départ, en pourcentage de la valeur de ma nouvelle RP, j’avais :
- une maison à vendre d’une valeur de 65% (sans dette)
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 20%

J’ai fait entièrement financé la construction de ma nouvelle RP (taux de 1,33% hors assurance sur 19 ans). j’ai vendu me précédente maison au début de l’emprunt de la nouvelle.

Et j’ai fini avec :
- une maison d’une valeur de 100%
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 85%

Bon depuis, grâce à ma capacité d’épargne et à la baisse du capital restant du, les proportions se sont plus qu’inversé, et j’investis la différence sur des ETF.

Psychologiquement, cela peut être difficile à vivre si vous n’avez pas confiance sur vos placements. Dans mon cas, je ne gagne au final même pas 1% après les taxes, si l’écart se ressert trop, il est fort probable que je rembourse partiellement mon emprunt. (ce qui est très simple à faire chez Boursorama au passage pour l’avoir testé pour ma première maison).

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#11 17/03/2019 13h06 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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J’ai fait quelques calculs.

Le projet s’élève à 196K€
J’ai 130K€ d’épargne liquide disponible (je garde 20K€ en sécurité et j’ai encore 2-3 autres Assurances Vie pour un montant de 20K€)

Je pense mettre 56K€ d’apport et financer à hauteur de 140K€ sur 8ans à 0,64% avec délégation d’assurance, coût du crédit + assurance : 4754€

Restent alors 74K€ d’épargne à placer en Assurance Vie.
Avec une hypothèse de rendement moyen de 2.5%/an j’obtiens cela en rendement net (après application du PFU) :

2 ans : 2613 €
3 ans : 3953 €
4 ans : 5318 €
8 ans : 11017 €

Conclusion :
J’en déduis qu’en 4 ans le crédit est intégralement "payé".
Au bout de 8 ans, le fait d’emprunter pour me loger m’a rapporté : 11017-4754 = 6263€

J’aimerais votre avis, si ma projection et conclusion semblent corrects et ce que vous en pensez smile

Grand merci !

Dernière modification par Garfield1983 (17/03/2019 13h07)

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#12 17/03/2019 17h49 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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La projection semble à peu près bonne , je n’ai pas refait le calcul .

Mais la chose à prendre en considération est la capacité à rembourser 140000 euros sur 8 ans soit au moins 1500 euros par mois sans toucher à votre épargne placé .

Car qui dit assurance vie à 2,5 % , dit argent bloque pendant 8 ans pour profiter au mieux des avantages fiscaux.

Si rembourser 1500 euros par mois via votre salaire , n’est pas un problème , dans votre cas , effectivement emprunter semble intéressant .

Dernière modification par Doc94 (17/03/2019 17h50)

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#13 17/03/2019 18h50 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Doc94 a écrit :

Mais la chose à prendre en considération est la capacité à rembourser 140000 euros sur 8 ans soit au moins 1500 euros par mois sans toucher à votre épargne placé .

Avec les nouveaux contrats d’assurance-vie c’est PFU de 30% de 0 à 8 ans !
Donc au pire je pourrais piocher dedans en cas de trésorerie faible mais c’est effectivement pas le but.

La mensualité de 1500€ correspond à 25% de mon salaire (et étant célibataire, il y a presque 25 autres % qui repartent directement…).

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#14 15/04/2019 13h04 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je rouvre la discussion, je suis entrain d’étudier l’allocation de cette épargne et j’ai entre temps lu le livre sur les foncières cotées.

En résumé je pense garder une ligne de 30K€ en SCPI PFO2 (l’approche écologique des bâtiments est pour moi un thème d’actualité) et utiliser l’autre du même montant pour des REITs canadiennes et nord américaines.

Disposant déjà d’immobilier locatif direct (3 biens) et indirect (via des OPCVM européennes) cela permettrait un bonne diversification.

Je ne dépasserai pas 15% de mon patrimoine, et me demande déjà s’il est mieux de passer par un tracker, pour bien diversifier et si possible sans trop de frais : exemple VNQ de Vanguard me semble un bon véhicule, et aussi à quel rythme je pourrais investir ces 30K€.

Auriez-vous des conseils ?

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[+1]    #15 16/04/2019 20h14 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour,

tout dépend du temps que vous voulez passer à gérer votre portefeuille, des risques et de votre durée de mobilisation des fonds.

Dans mon cas :

- Remplir son PEA petit à petit avec un ETF world capitalisant (achat une fois tous les mois ou 2 mois pour lisser) est une méthode qui parait efficace et demande peu de temps.
- Des fonds euros optimisés avec SPIRICA
- Quelques SCPI pour faire un peu mieux que les fonds euros et contrebalancer les actions.
- Des SIIC sur AV SPIRICA toujours en lissant

Vous etes ainsi diversifier en fonds euros, ETF World, SCPI et actions SIIC.

Si on a plus de temps :
- Un portefeuille avec des aristocrates sur PEA pour toucher des dividendes sur la durée.
- Voir sur CTO pour élargir à l’international

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#16 25/04/2019 12h09 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Bonjour,

Je propose de démarrer un nouveau thread, la problématique de base ayant été résolue grâce à vos diverses interventions smile

Encore merci

Voici le lien : Portefeuille d’actions de Garfield1983 (stratégie immobilier passif hors Tracker)

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#17 06/05/2019 08h47 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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J’ai relu cette discussion.

Dans le cas d’achat de la RP. On est, je pense, la majorité à penser qu’il faut utiliser le crédit étant donné les taux très bas.
Le problème c’est que l’on s’endette au yeux de la banque et que l’on ne pourra plus utiliser ce levier avant le remboursement.

Comment conserver une capacité d’endettement ou bien utiliser au mieux ce levier ?

- Empruntez le maximum (apport minimum selon le taux proposé ? integrer des frais supplémetaires à cause de travaux) pour réinvestir cet argent en SCPI/SIIC…
- Empruntez d’abord pour un bien à louer qui s’autofinance si possible avant d’emprunter pour une RP qui ne génère aucun cash flow pour la banque ?

Une autre solution ?

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#18 06/05/2019 09h20 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Si votre bien s’autofinance, je pense qu’une banque vous prêtera quel que soit votre taux d’endettement.
D’autre part, si vous négociez l’absence d’IRA, vous pouvez faire un crédit maximum et conserver votre épargne. Il sera toujours temps de faire un remboursement anticipé ensuite. Alors que si vous utilisez votre épargne, vous ne pourrez plus a posteriori emprunter d’argent pour votre RP.

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#19 06/05/2019 09h50 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Emprunter sur des durées plus longues pour plusieurs raisons:
- fixer les taux bas actuels et être sûr d’en profiter sur le long terme
- minimiser l’effort d’épargne et donc garder une meilleure capacité d’investissement
- effet de boule neige sur le long terme du différentiel (rendement placement  - Tx emprunt immo)

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#20 06/05/2019 10h16 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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gandolfi a écrit :

Le problème c’est que l’on s’endette au yeux de la banque et que l’on ne pourra plus utiliser ce levier avant le remboursement.

Pas forcément. En fonction de votre situation (de vos revenus notamment) vous avez -ou pas- une certaine capacité d’emprunt auprès de la banque. Une fois atteinte, il faut soit rembourser des dettes existantes soit augmenter vos revenus pour pouvoir emprunter à nouveau.

gandolfi a écrit :

- Empruntez d’abord pour un bien à louer qui s’autofinance si possible avant d’emprunter pour une RP qui ne génère aucun cash flow pour la banque ?

Aucun cash flow pour la banque ?
La banque réclamera sa mensualité tous les mois, quelque soit l’investissement réalisé (bien locatif ou RP) ! Et en général c’est le contraire, les banques sont moins frileuses à financer la RP, en devenant propriétaire vous ne payez plus de loyer vous devez donc pouvoir rembourser l’emprunt à la place.

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#21 06/05/2019 10h39 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Je me suis mal exprimé ce que je voulais dire : c’est que pour la RP il n’y a aucune rentrée d’argent en dehors de mon épargne ou salaire. Donc la banque ne peut pas fermer les yeux sur l’endettement de ce pret là ou contraire d’un achat pour un bien à louer.

- Par contre savez vous comment les banques calculent la couverture (loyer ? prix du bien ?) pour ne plus comptabiliser l’endettement d’un pret dans le cas d’un bien à louer ?

Par exemple pour un appart coutant 60.000 euros et un loyer mensuel de 400 euros. Faut il forcement avoir une mensualité de 400 euros max ? voir moins si on compte les charges, taxe fonciere ou eventuelles vacances locatives ?

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#22 06/05/2019 10h46 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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gandolfi a écrit :

Je me suis mal exprimé ce que je voulais dire : c’est que pour la RP il n’y a aucune rentrée d’argent en dehors de mon épargne ou salaire.

Il n’y a pas de rentrée d’argent mais il y a une dépense en moins : le loyer que vous ne payez plus quand vous devenez propriétaire. 

gandolfi a écrit :

Par exemple pour un appart coutant 60.000 euros et un loyer mensuel de 400 euros. Faut il forcement avoir une mensualité de 400 euros max ? voir moins si on compte les charges, taxe fonciere ou eventuelles vacances locatives ?

Pas sûr d’avoir bien compris la question mais en bref, la banque se fiche de savoir si le bien locatif que vous achetez s’autofinance ou pas, ce qui lui importe c’est votre capacité à rembourser le prêt, que ce soit avec les loyers perçus et/ou d’autres ressources.

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#23 06/05/2019 10h46 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Classiquement les banques considèrent 70% des loyers comme flux entrants, ca leur donne une marge de sécurité pour le calcul du taux d’endettement.

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#24 06/05/2019 11h35 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Le taux d’endettement, c’est charge / revenus. C’est ce ratio qui doit valoir habituellement moins de 33%

Dans les revenus :
-    Salaires réguliers
-    70% des loyers perçus (question : parle-t-on des loyers charge comprise ou hors charge)

Dans les charges :
-    Mensualités de tous vos crédits
-    Votre loyer si vous êtes locataire (même question : parle-t-on des loyers charge comprise ou hors charge)

Si vous empruntez pour acheter votre RP, votre loyer n’est plus pris en compte. Donc 1000€ de loyer se transforment en 1000€ de capacité d’endettement.

(Petite subtilité : si vous êtes logés à titre gratuit (chez vos parents par exemple), la banque considère que ce n’est pas une situation pérenne, donc applique un loyer fictif (600€ sur Toulouse par exemple))

Certaines banques (je ne sais pas lesquelles, c’était le cas du Crédit Foncier notamment) appliquent un calcul de taux d’endettement différentiel : les loyers perçus, au lieu d’être ajoutés aux revenus (au dénominateur) sont déduits des charges (au numérateur). Ce calcul est plus favorable à l’investisseur.

Je n’ai pas l’impression qu’on prenne en compte les autres charges (impôts, taxe d’habitation, taxe foncière…). Il me semble de mémoire qu’il y a quelques subtilités qu’on m’avait expliquées sur la pension alimentaire par exemple : pour celui qui la paye, c’est compté en charges, mais pour celui qui la reçoit, c’est pas compté en revenu parce que c’est pas considéré pérenne… Et quid des allocations par exemple, ou des revenus du patrimoine ?

Dernière modification par Hazdrubal (06/05/2019 11h46)

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#25 06/05/2019 12h34 → Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ? (apportrep, assurance-vie, scpi)

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Comme déjà maintes fois répété : chaque banque calcule un peu différemment, et ce taux d’endettement n’est qu’un des critères pris en compte. Il sert surtout dans le cas "normal" d’un emprunt pour acquérir sa RP. Le "reste à vivre" (revenus -charges) est un autre critère pris en compte (et avec un reste à vivre suffisant, le 1er ratio peut tout à fait dépasser 33%).

Il n’est pas très utile de trop phosphorer sur les détails des différents paramètres permettant d’élaborer ces critères.

En effet, il a aussi bien d’autres éléments qui participent à la qualité d’un dossier (par ex un fonctionnaire, avec forte visibilité sur ses revenus pro à  venir, sera apprécié différemment qu’un auto-entrepreneur avec bien moins de visibilité) (par ex le dossier d’un client avec un gros patrimoine sera apprécié différemment que celui dun client sans patrimoine).

Il y a sur le forum quelques témoignages d’investisseurs dont le ratio charges/revenus dépasse très largement les 50% (avec des investissements immobiliers avec CF positif, on y arrive !).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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