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#1 18/06/2017 12h08

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Bonjour à tous,

Après avoir parcouru les différents sujets traitant des SCPI, je me suis lancé et ai demandé à ma CGP ce qu’elle pouvait me proposer en termes de SCPI.
J’ai le choix entre Fructi Régions, Lafitte Pierre, Fructi Pierre et Foncie Pierre Rendement.

En première analyse voici que j’ai retenu.

Foncia Pierre Rendement.
Un excellent TOF, mais ce qui me chagrine c’est une augmentation très significative du prix de la part et une nette baisse du dividende en 2016. A quoi est-ce dû et que faut-il en penser pour le futur ?
Le RAN s’est effondré depuis 2012 (9,47 € par part contre 5,93 € en 2015).
Par contre PGR à 13 % en 2015. Pas de gros travaux en prévision ?
La valeur d’achat est de 960 €, la valeur de reconstitution en 2015 était de 904 € !

Fructi régions.
Idem, ce qui m’interpelle c’est que le dividende est « boosté » par le versement de plus-value 2 années sur les 3 dernières. Une manière de « compenser » la perte de rentabilité ?
Le RAN a augmenté significativement depuis 2013.
PGR 41 % en 2015, il y a beaucoup d’immeubles anciens et de travaux en prévision ?
Le prix de la part est à 94 % de la valeur de reconstitution, que faut il en penser ?

Lafitte Pierre.
Prix de la part et dividende assez stables depuis 3 ans.
Par contre le RAN a nettement chuté ces 5 dernières années.
PGR 27 % en 2015

Fructi Pierre.
Prix de la part en augmentation et dividendes à la baisse.
Le RAN aussi baisse.

Je n’ai à ma disposition que les bilans jusque l’année 2015 et je suis novice dans l’examen de SCPI.

J’ai actuellement un TMI de 14 %, très très limite 30 %, il faut donc que j’achète à crédit pour essayer de ne pas passez à 30 %. Je pourrais ajuster mon revenu fiscal en faisant des versements sur la Retraite Mutualiste du Combattant à laquelle je peux souscrire (c’est pas exceptionnel mais je peux déduire les versements de mon revenu fiscal).

Alors que pensez-vous ?

ps : pour info c’est un investissement qui viendra en complément d’un PEA.

Dernière modification par Electraxx (18/06/2017 12h20)

Mots-clés : 2017, choix, scpi

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#2 18/06/2017 13h51

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Bonjour,
Sur Foncia Pierre Rendement, regardez les recettes locatives de 2015 et 2016 et ce qui a été mis dans le RAN. Vous pouvez aussi les comparer aux recettes locatives des autres années (prenez le revenu par part par exemple).
Sur Fructirégions Europe, vérifiez vos chiffres. Son prix de part était de 244,16€ au 31 mai dernier, sa valeur de reconstitution est de 235,15€ au 31/12/2016 donc elle surcote. Prenez bien la valeur de part frais inclus pour la comparer à la valeur de reconstitution.
Elle se paie cher en ce moment, il y a surchauffe à l’achat sur le carnet d’ordre et peu de vendeurs.


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#3 18/06/2017 13h51

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Plutôt que vos critères, vous devriez regarder le "résultat courant" de ces SCPI (bien meilleur critère que le rendement du dividende ou la RAN).

Savez-vous que (avec un changement de plan comptable des SCPI)  la PGR constituée avec un % des loyers perçus va disparaître en 2017 (elle sera reversée sur le RAN comptablement) et qu’il y aura à la place une PGE (Provision Gros Entretien) constituée sur la vase d’un plan de travaux immeuble par immeuble, et certains petits travaux qui deviendront des "charges" ordinaires, et d’autres des immobilisations travaux, avec aussi des impacts potentiels sur la RPV qui risque d’être bien réduite ?
Ceci aura des impacts significatifs, sur le résultat courant, et le montant du RAN et RPV en particulier.
De nombreuses SCPI évoquent ceci dans leur rapport annuel 2016, et on en a parlé plus en détail dans l’analyse de Immorente.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 21/06/2017 09h44

Membre (2016)
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Surin a écrit :

Bonjour,
Sur Fructirégions Europe, vérifiez vos chiffres. Son prix de part était de 244,16€ au 31 mai dernier, sa valeur de reconstitution est de 235,15€ au 31/12/2016 donc elle surcote. Prenez bien la valeur de part frais inclus pour la comparer à la valeur de reconstitution.
Elle se paie cher en ce moment, il y a surchauffe à l’achat sur le carnet d’ordre et peu de vendeurs.

Je suis d’accord sur la surcôte, peu de vendeurs en ce moment… Pour moi Fructi Régions était le plus intéressant mais avec le prix d’achat, mon choix est difficile du coup, je ne sais pas trop quoi faire….

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#5 22/06/2017 11h19

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Bonjour Electraxx,

Quelque chose m’interpelle sur votre sélection : Fructi régions, Lafitte Pierre, Fructi Pierre sont toutes de la même maison de gestion NAMIAEWEurope liée à Banque Populaire.

Avez-vous conscience que ce choix est très biaisé, est-ce que votre CGP a des intérêts avec cette maison de gestion ?

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#6 22/06/2017 11h47

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D’autant plus que BP doit pouvoir vous proposer d’autres SCPI aujourd’hui, notamment celles de Primonial.


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#7 04/08/2021 00h56

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N’ayant pas trouvé de file dédiée à Lafitte Pierre j’en parle ici. Merci de déplacer mon message si une file existe.

En regardant le bulletin du t2/2021 je me pose quelques questions:

1/ la valeur de reconstitution a baissé ce qui anormal pour un patrimoine censé être core parisien

2/ au point que la valeur de part est désormais supérieure à la valeur de reconstitution

3/ le rendement est vraiment au plancher pour une SCPi de bureaux

4/ les souscriptions s’effondrent donc les demandes de retraits pourraient rapidement être supérieures aux souscriptions

J’ai cette SCPI en portefeuille depuis un temps suffisant pour ne pas perdre d’argent à la revente de mes parts car le prix de part a suffisamment augmenté depuis mon achat

Ceux qui lisent mes messages acerbes savent que j’ai déjà arbitré Atream Hotel (j’ai pris ma perte en mai 2020 mais les fonds dégagés ont été réinvestis dans des supports à fort rendement) puis Patrimmo Commerce (pas de perte car le prix des parts avait progressé depuis mon investissement au lancement de cette SCPI)

Je m’interroge à larguer Lafitte. Je n’y perdrai pas, le dividende est au plancher, les perspectives bof et le marché peut être bientôt bloqué.

Je suis curieux de connaître votre opinion, surtout si vous avez des arguments pour « conserver » car je n’en vois, à date, pas beaucoup

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#8 06/08/2021 14h08

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Si j’étais à votre place, je vendrais sans état d’âme, vous prenez la plus-value, le potentiel de revalorisation et amélioration du résultat est quasi nul donc aucun intérêt de prendre le risque de garder pour se retrouver bloqué.
Beaucoup de SCPI sont en train de voir leur marché se bloquer et - chose aberrante - du moment que la balance souscriptions/retrait est en faveur des souscriptions, ces SCPI investissent comme une course sans fin alors qu’un minimum d’anticipation devrait inciter à la prudence.

Je n’ai pas de recette miracle pour ces SCPI :
_Baisser le prix de part, ça n’attire pas les acheteurs en ce moment et c’est un mauvais signal, l’expérience Aestiam sert.
_Limiter les souscriptions : ça reste la solution la plus pertinente à mes yeux mais c’est le gérant qui décide et quand le gérant est habitué à collecter les millions, pourquoi se tirerait-il une balle dans le pied ?
_Ne rien faire, c’est la voie que prennent la majorité des SCPI concernées (les Aestiam Placement Pierre, Fiducial, certaines de plus en plus nombreuses de AEW - Pierre plus en tête, ici Laffitte Pierre, Perial ? …). Et advienne que pourra.

Rien de dramatique mais dans ce contexte il faut s’attendre à ne pas pouvoir récupérer ses fonds quand bon vous semble.


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#9 16/11/2021 20h47

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Selon le BT Q3/2021, Lafitte Pierre est bloquée avec 2000 parts en attente de retrait. La SDG réagit vigoureusement avec une baisse du délai de jouissance de 6 à 2 mois et une augmentation du dividende. La SCPI bénéficie aussi du fait qu’elle est présente dans de nombreux OPCI (y/c hors Ciloger), SCI en AV donc qu’il y a des acheteurs zinzins nombreux. Cela suffira peut être à fluidifier son marché.

Pour ma part je suis sorti il y a deux mois et j’en suis bien content.

Dernière modification par Asn540 (16/11/2021 20h47)

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#10 01/03/2023 19h43

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Le prix de la SCPI Laffitte Pierre baisse hélas au 1er mars 2023 de 450€ à 412€.
Source : site internet AEW Patrimoine, rubrique Actualités.

Dernière modification par Fanscpi (02/03/2023 06h22)

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#11 01/03/2023 21h10

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Wow la claque. La valeur de reconstitution 2021 était de 438 euros (pour 450 euros de prix de souscription) Donc bien au-dessus des 412. Il faut attendre le rapport annuel pour savoir si elle s’est effondrée en 2022 ou si la SDG a décidé de placer le prix de souscription sous la valeur de reconstitution pour stimuler la collecte (effet « bonne affaire »)

Je suis bien content d’en être sorti. C’est porteur de deux enseignements pour moi :
- fuir AEW. On a déjà évoqué par ailleurs leur stratégie de poulet sans tête (une SCPI de commerces en Europe qui achète des bureaux en Allemagne en 2021 puis des commerces en France en 2022 par exemple)
- les « grosses » SCPI sont les plus menacées par la hausse des taux. Elles ne collectent plus autant donc ne peuvent plus acheter de biens avec les nouveaux taux de rendement et leur poids du corps est tellement orienté vers les taux de rendement du passé qu’inverser la tendance demanderait de doubler leur taille ce qui est impossible…

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#12 01/03/2023 22h27

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Si je lis le dernier bulletin :

BT4T a écrit :

Compte tenu des acquisitions (109 M€) et des cessions (13 M€) de l’exercice, l’expertise immobilière valorise le patrimoine à 1,03 Md€ (988M€ à la clôture de l’exercice précédent).

109-13=96 M€
988+96=1086 M€
Il manque donc 56 M€ évaporés dans les évaluations à dire d’expert ou je ne sais quel immeuble à la Défense et cela correspond à une baisse d’environ 5,7% du patrimoine hors nouvellement acquis.

La baisse du prix de souscription de 8,44 % - ce qui est énorme - serait donc supérieure à la baisse de celle des expertises.

Voici une SCPI qui a trop grossi trop vite suite à son passage à capital variable. Les immeubles nouvellement acquis n’ont pas l’air de s’apprécier et surtout servent un rendement dilutif pour les anciens associés.

Dans le bulletin aussi :

BT4T a écrit :

Compte tenu de l’objectif de distribution, le taux de distribution 2023 est prévu à 4,02%, à prix de souscription inchangé.

La baisse était difficilement prévisible en lisant cela. Au moins cela leur laissera davantage de facilité pour servir 4%. De toute façon le prix de référence sera celui au 1er janvier.


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[+3]    #13 03/03/2023 08h15

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Surin, le 01/03/2023 a écrit :

Il manque donc 56 M€ évaporés dans les évaluations à dire d’expert ou je ne sais quel immeuble à la Défense

Soyons un peu plus factuel :
AEW Ciloger acquiert la Tour Prisma à la Défense pour le compte de plusieurs de ses fonds grand public
Actualité du 8 novembre 2018 où AEW annonce fièrement l’acquisition de cet immeuble pour la modique somme de 217 M€. Les voici qui arrivent dans la cour des grands, les Primonial et Amundi n’ont qu’à bien se tenir, un nouveau concurrent débarque les poches pleines (oui je sais, je ne peux pas m’empêcher d’être moqueur voire condescendant …)
Dont 23,06 % pour Laffitte Pierre et 9,21 % pour Fructirégions Europe (source RA).

Page 16 du rapport annuel de Laffitte Pierre :

On découvre que les participations financières dans des SCI ont fait l’objet de 344 316 118 € de coûts d’acquisition mais que leur actif net réévalué est de 281 366 182 €. En gros ce patrimoine a perdu la bagatelle de 63 M€ en quelques années (baisse de plus de 18 %), dans un marché où tous les actifs immmobiliers professionnels se sont appréciés.
Mais revenons à la Défense, la tour Prisma a donc perdu un peu plus de 24 % (49 183 016 € à l’achat, valeur 37 369 946 €, 11,8 M€ évaporés pour Laffitte Pierre).
Elle ne vaudrait plus que 160 M€ soit là même plus de 26 % de baisse en rapport aux 217 M€ fièrement annoncés.
Etrangement, je n’ai pas retrouvé d’actualité sur leur site où ils expliquent comment peut-on perdre 57 M€ en un seul achat.
Je peux vous dire que la brigade financière s’empare de dossiers bien plus légers que cela mais si personne ne se plaint …
Pour Fructirégions Europe ce sont 5,315 M€ qui se sont évaporés (là on retrouve les 26,25 % de baisse …), source page 16 du rapport annuel 2021 de Fructirégions Europe.

-------------------

A la question "pourquoi sur telle SCPI la baisse est de 24 % quand pour l’autre c’est 26 %" => demandez à AEW mais la baisse pour cet immeuble est bien de 26,25 ou 26,26 % d’après mes chiffres.

A la question "pourquoi ne nous aviez-vous pas prévenus Mr SURIN du Forum d’une telle déblâcle avant que la valeur de part ne perde plus de 8% ou plus de 2 années de dividende ?" => je réponds que vous n’aviez lire le rapport annuel en page 15 pour vous faire une idée bien claire :

Finalement rien de bien surprenant au vu de l’évolution de la valeur de reconstitution …

Voici ce qui se passe lorsqu’on passe une SCPI à capital variable avec pour seule stratégie un objectif de collecte générateur de millions pour le gérant.

AMF/SG(qui nous lit) : associé qui se moque du qu’en dira-t-on.


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#14 03/03/2023 11h05

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S’il peu paraitre en effet étonnant qu’un actif perde 1/4 de sa valeur sur une période pourtant haussière globalement sur tous les marchés, l’explication est surement a rechercher au niveau d’une dégradation de l’état locatif.

Soit une surface importante a été libérée, soit des baux en place ont été renégociés fortement à la baisse.

Dans tous les cas ce n’est pas une belle affaire, mais si l’explication trouve son origine dans la hausse de la vacance sur l’actif, cela laisse l’espoir de voir celle-ci fortement remonter en cas de relocation…

Sans avoir fait d’analyse précise de ce dossier, je remarque déjà que 217 M€ pour 27 700m² cela fait une valeur au m² de 7834 €/m². C’est très haut de fourchette pour le secteur concernant un immeuble de 1998, certes restructuré depuis, mais qui n’est pas au standard des toutes dernières tours (notamment la tour alto toute proche).

L’espoir de rebond m’apparait ainsi assez mince.


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#15 30/03/2023 17h48

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Une info qui a l’air de passer inaperçue, la part de la SCPI Laffitte Pierre est modifiée et passe de 450 à 412 €. Je pense donc que l’on est dans la continuité de ce qu’évoquait Surin dans son dernier message… Le moins que l’on puisse dire c’est que la société de gestion est avare en commentaires.

La SCPI LAFFITTE PIERRE modifie son prix de souscription | AEW Patrimoine

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#16 07/04/2023 20h55

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A lire : un article de MeilleurSCPI sur LafittePierre

De deux choses l’une. Soit c’est un publi-rédactionnel et ce n’est pas écrit donc c’est de la publicité déguisée, c’est du pénal en France

Soit ce n’est pas du publi-rédactionnel et c’est confondant de nullité dans l’analyse.

Bref ce site ne m’inspirait déjà pas beaucoup confiance mais là on touche le fond…

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#17 07/04/2023 22h11

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C’est du publi-redactionnel, on trouve le même article à peu de chose près sur le site AEW : SCPI LAFFITTE PIERRE: focus sur l?ajustement du prix de souscription | AEW Patrimoine

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#18 09/04/2023 08h13

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Ces 2 articles (usurpateurs) ont un point commun : quand est évoquée la hausse du dividende de 8,83 % (ou hausse de la distribution), une astérisque y est accolée mais sans qu’elle ne soit visible quelque-part.
Je suis flatté car le binôme AEW/le vendeur de SCPI MeilleureSCPI qui se moque de l’après-vente me laisse le privilège de vous l’expliquer :

* le dividende 2023 devrait passer de 17,6 à 18 € brut d’imposition sur la plus-value et à l’étranger come le montre le graphique de l’article la pub. Cela fait une hausse de 2,27 %**.

** Oui mais une coquille s’étant glissée dans l’article usurpateur qui n’est qu’une publicité racoleuse, la distribution 2022 était non pas 17,6 € mais 17,7 € brut d’imposition sur les plus-values. Ca ne fait plus que 1,69 %*** d’augmentation de la distribution.

*** Oui mais AEW communique un taux de distribution de 4 % en 2022 pour un prix de part de 450 €, 4/100x450=18
Il y a bien donc déjà eu 18 € de distribution en 2022.

-----------

Bref, tout cela est bien flou. Vous allez me dire "mais Surin, vous évoquez 2,27 puis 1,69 puis 0 % de hausse mais pourquoi eux parlent de 8,83 % ?"
Ben parce qu’en abaissant le prix de la part de 8,44 %, à distribution égale en euros, on se retrouve avec un pourcentage de distribution en hausse de … 9,22 %, c’est mécanique :
2022 : 18€/450=0,04 soit 4 % de distribution
2023 : 18€/412=0,043689 soit 4,37 % de distribution
Car pour revenir à 450 €, il faudra que le prix de part augmente de 9,22 %.

Je vous ai perdus ? Aucune importance, cependant je n’aimerais pas être celui qui rédigera le bulletin T4 de 2023 pour Laffitte Pierre car pour calculer le taux de distribution, il faut prendre en compte le prix de part du … début de l’année soit 450 €.
Les "perspectives de distribution 2023 de la SCPI de rendement (sont) en hausse de 8,83%* " vont être bien difficile à argumenter !


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#19 19/05/2023 08h24

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Basquilest, le 30/03/2023 a écrit :

Le moins que l’on puisse dire c’est que la société de gestion est avare en commentaires.

Le BT T1 2023 en dit un peu plus.

AEW a pris la décision de baisser le prix de souscription de la part à 412 € à compter du 1er mars 2023, pour le repositionner proche de sa valeur de reconstitution

On ne connait pas encore la valeur de reconstitution, mais on peut donc l’imaginer "proche de 412 €".
Elle était de 438,29 € au 31.12.2021.
Si elle est à 415 € au 31.12.2022, la baisse serait alors de - 5% environ.

Dernière modification par maxicool (19/05/2023 08h25)


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#20 31/05/2023 16h20

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Rapport annuel Laffitte Pierre 2012

Valeur de reconstitution : 412,34 (-5,92% p/r à 2021).
Evolution depuis le 31.12.2019 : -10,75%

Le prix de la part depuis le 01.03.23 correspond à cette VR.


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#21 31/05/2023 19h02

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Pour faire écho à mon message du 1er mars : Fructi Régions, Lafitte Pierre, Fructi Pierre vs Foncia Pierre Rendement ?

La tour Prisma a perdu un peu plus de 38,39 % (50 703 066 € à l’achat - contre 49 183 016 dans le RA précédent, erreur qui explique probablement les différences constatées dans mon message du 1er mars … -  valeur à ce jour 31 236 912 €), [soit b]19,466 M€[/b] évaporés pour Laffitte Pierre, une baisse de valeur de 38,39 % pour un immeuble acheté à La Défense, c’est impressionnant.

La valeur de reconstitution de la SCPI Laffitte Pierre a perdu 10 % en 3 ans.


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#22 31/05/2023 19h39

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Visiblement les associés apprécient cette excellente gestion et en redemandent si j’en crois ceci puisque AEW a très fortement collecté au T1, passant de la place de 9e collecteur à celle de 4e…

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#23 06/08/2023 11h16

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Problème de liquidité : 1,47% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Source : bulletin trimestriel

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#24 02/10/2023 17h32

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Nouvelle baisse substancielle pour Laffitte Pierre, la deuxième de l’année, - 9,71 % !
Personne ne l’a vue venir celle-là.

SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, AEW COMMERCES EUROPE, AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE et LAFFITTE PIERRE :  focus sur l’ajustement du prix de souscription | AEW Patrimoine


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#25 02/10/2023 20h57

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ISTP

J’en suis sorti en 2021 plutôt à cause de la gestion calamiteuse que d’une prévision sur l’évolution des taux mais s’ils continuent de baisser la valeur de part ils vont réussir à m’y refaire rentrer

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