Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Sondage

#351 14/02/2024 19h15

#352 14/02/2024 19h29

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#364 16/02/2024 08h57

#365 16/02/2024 09h53

#366 16/02/2024 10h11

#367 16/02/2024 10h39

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#369 16/02/2024 13h04

#370 18/02/2024 22h59

#371 18/02/2024 23h55

#372 19/02/2024 05h19

#373 19/02/2024 08h08

#374 19/02/2024 08h19

[+1] #375 19/02/2024 10h10

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Asn540 a écrit :

sm94 · #351

Un prix en baisse pour les acheteurs, un prix quasiment stable pour les vendeurs…

On assiste peut-être à l’amorce d’un mouvement de baisse des commissions de souscription, favorisée par la crise, stimulée par la création récente de SCPI sans frais d’entrée? On peut rêver…

Si les SG veulent continuer à collecter sur les anciennes SCPI, ce changement serait nécessaire.

FCP · #352

Surin a écrit :
Quelle est la source de ce message

Primonial REIM à nouveau dans la tourmente - L’Agefi

Me demander l’article par MP.

Dernière modification par FCP (14/02/2024 19h32)

Benbo · #353

Primonial vient de mettre à disposition une note d’information dans l’Espace client qui confirme :
- Prix de souscription : 168,00 euros
- Commission de souscription : 8,00 euros
- Valeur de retrait : 160,00 euros

et une prime d’émission de 4,76 % qui est temporaire :

SCPI Primopierre - Note d’information a écrit :
Il résulte de ce prix de souscription que la prime d’émission est insuffisante à couvrir
l’intégralité des commissions normalement dues par la Société à la Société de gestion ainsi
que les prélèvements opérés sur la prime d’émission pour couvrir notamment certains frais
de la Société et la reconstitution de son report à nouveau. A titre commercial et temporaire
dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale à 150 €
afin de rétablir une prime d’émission de 18 € à la souscription, la différence entre le montant
de la prime d’émission et les commissions et frais dus par la Société (en ce inclus la
reconstitution du report à nouveau par part), habituellement financé par la prime d’émission
payée par les souscripteurs, est supportée par la Société de gestion.

Surin · #354

J’ose espérer que les associés seront sufisamment intelligents pour voter massivement (ou au moins majoritairement) contre cette mesure.

Je ne connais pas le conseil de surveillance mais si j’y étais, je me poserais sérieusement la question de rechercher un autre gérant histoire de renverser Primonial, leur bilan est accablant, leurs communications honteuses et irrespectueuses envers l’investisseur.

sm94 · #355

’On peut rêver…’
Oui, je rêvais donc bien !

Herstal · #356

Le taux de rendement pour un entrant 2024 ne fait pas bien rêver…

Le T4 2023 est disponible.

Dernière modification par Herstal (15/02/2024 16h58)

Surin · #357

A noter qu’il s’obstinent à afficher -6,11 % sur le prix de part alors que c’est -6,67 %.
Ils ont fait le calcul sur la base de 169 € au lieu de 180, à croire que c’est ce prix qui initialement avait été choisi puis au dernier moment ils seraient passé à 168 €.

Dans le dividende affiché, ils ne comptent pas le reset fiscal c’est donc bien 4 % de dividende en 2023 et 4,285 % d’objectif 2024 sur la base du prix de 168 € (s’il ne baisse pas).

Etant associé, je n’ai pas vu passer les +4,1 % de loyers facturés grâce à l’indexation. J’ai plutôt constaté -9,1 % de dividende entre 2021 et 2022 suivi de -20,92 % entre 2022 et 2023 soit -28,2 % en 2 ans.
Voir tableau Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2024
L’indexation je n’y crois pas. J’y décroîs même.

Dernière modification par Surin (15/02/2024 17h10)

Woyal · #358

A noter la signature 9 Nouveaux baux pour un montant annuel total des loyers égal à 1 163,57 k€ vs la libération de 9 locaux soit une perte annuelle de loyer d’un montant total de 5 893,58 k€.

A noter que seulement 75,5% des surfaces détenues facturent des loyers.

Bon courage à ceux qui se sont endettés et doivent faire face aux manquements de cette société de gestion. J’espère qu’ils pourront survivre à une baisse de la distribution (9,36€ par part en 2021 vs 6,72€ en 2023…).

28% de baisse de la distribution en 2 ans (chiffres hors reset fiscal), comment c’est possible avec un gestionnaire sérieux, dans un contexte de loyers en hausses ? C’est simple, ils n’arrivent pas à relouer. Et là, il s’agit clairement d’une défaillance de gestion

Asn540 · #359

Surin a écrit :
Je ne connais pas le conseil de surveillance mais si j’y étais…

Il y a 5 postes à pourvoir. Haut les coeurs.

Surin · #360

J’ai candidaté.

Asn540 · #361

SCPI Primopierre - Note d’information a écrit :
dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale à 150 €

Donc en fait ils annoncent une baisse du prix de retrait 1 mois à l’avance ? (Le temps de faire l’AG). C’est de la folie pure : les assureurs vont se prendre des ventes panique en masse. Quand on baisse le prix d’un produit illiquide on l’annonce pas 1 mois à l’avance sinon bonjour les dégâts chez celui qui garantit la liquidité. Les assureurs de la place de Paris doivent être verts de rage. C’est le pompier pyromane la…

Thortue · #362

Non, ils baissent la valeur nominale, pas la valeur de retrait.

Après, l’argument sur la reconstitution du RAN est assez savoureux car dans le contexte actuel, il n’y a pas de parts nouvelles et donc pas de ponction sur la prime d’émission pour reconstitution du RAN… Mais gérer c’est prévoir !

Dernière modification par Thortue (16/02/2024 08h44)

Asn540 · #363

Pour moi le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe.

Si le prix de souscription est de 168 euros

Si la valeur nominale est abaissée à 150 euros pour reconstituer une commission de souscription de 18 euros

Alors à combien sera le prix de retrait ?

Surin · #364

Concrètement les associés vont se prendre 10 € ou presque de valeur de retrait en moins d’ici quelques semaines.
Si certains en AV ont la possibilité de sortir à 160 € net vendeur pour une SCPI dont le patrimoine net vaut moins de 130 €, ils auraient tort de s’en priver (voir valeur de réalisation de 129,38 €).
Quant à la valeur de reconstitution, à 154,44 €, elle est plus de 8 % en dessous du prix de part, la SCPI à 168 € surcote largement, il est donc fort probable que les baisses de prix continuent.

Les immeubles à La Défense et en région parisienne souffrent et surtout les plus gros il faut croire, je pense qu’ils paient aussi le poids de la dette qui évolue défavorablement. C’est même très inquiétant car on est à 32,7 %, indicateur qui ne cesse de monter, dans l’absolu à cause des intérêts en hausse et mécaniquement avec le patrimoine qui se rétrécit en valeur. Leur dernière action visant à passer de 30 à 40 % de ratio de dette les a sauvés mais pour combien de mois ?

Je suis impressionné par le parcours de cette SCPI qui me semble faire pire que des PFO2 ou certaines SCPI Amundi qui me semblaient aller dans le mur, Primopierre semble en première ligne pour se le prendre, les mauvaises nouvelles ne sont pas finies et la conjoncture a intérêt à aider les intérêts des associés car il ne faut pas compter sur Primonial, largement dépassé par les évènements.

Thortue · #365

Asn540 a écrit :
Pour moi le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe.

Si le prix de souscription est de 168 euros

Si la valeur nominale est abaissée à 150 euros pour reconstituer une commission de souscription de 18 euros

Alors à combien sera le prix de retrait ?

Je viens de relire le communiqué. Il est assez flou quand même. J’imaginais que la SdG acceptait de réduire durablement la commission qu’elle perçoit à la souscription et que l’abaissement de la prime d’émission devait permettre simplement de ponctionner pour d’autres besoins (RAN,…).

Il est question d’une prime d’émission de 18€ pas d’une commission de souscription de 18€ mais le calcul de la commission "historique" à 168 € aboutit bien à environ 150 € de valeur de retrait ce qui renforce votre argument.

Il me paraissait possible que la commission de souscription passe à 8 € et que les 10 € restants permettent d’autres ponctions sur la prime d’émission (RAN,…). Après échange avec vous, ce raisonnement me paraît assez naïf… Vous avez probablement raison, l’intention est de maintenir la commission normale (ou une commission proche).

Édit : peut-être une valeur de retrait légèrement supérieure à 150 pour permettre les ponctions mentionnées plus haut.

A fuir en AV donc…

Dernière modification par Thortue (16/02/2024 09h59)

Sisco2117 · #366

PROMIAL est dans la mxxx et fera tout pour enfler ses clients/investisseurs pour s’en sortir même si à mon avis ça sera contreproductif pour cette société sur le moyen/long terme.
--> Le prix de retrait sera de 150€

Asn540 · #367

Il n’est pas possible d’avoir une valeur de part < 150 euros. Donc si nouvelle baisse il doit y avoir ils devront faire un reverse split …

sm94 · #368

Surin a écrit :
Si certains en AV ont la possibilité de sortir à 160 € net vendeur pour une SCPI dont le patrimoine net vaut moins de 130 €, ils auraient tort de s’en priver (voir valeur de réalisation de 129,38 €).

Pour les sorties de part en AV, selon les annexes de souscription (pour les AV du courtier linxea):

Spirica: la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription. Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation)

Suravenir: La valeur retenue pour valoriser l’unité de compte d’une SCPI est la valeur de retrait des parts de la SCPI en question. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.

Apicil: Pour un ordre de désinvestissement, le prix de transaction applicable à la SCPI correspond à la valeur de cession par l’assureur des parts de la SCPI. Par valeur de cession, il faut entendre le prix de retrait évalué par la société de gestion de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent être cédées à ce prix, le prix retenu sera la valeur de la réalisation calculée conformément à la note d’information de la SCPI.

Mon interprétation: sortie possible chez Spirica au prix de retrait. Chez Suravenir et Apicil, les assureurs feront valoir que les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées à la valeur de retrait car le marché est bloqué, donc sortie à la valeur de réalisation.

Thortue · #369

Asn540 a écrit :
Il n’est pas possible d’avoir une valeur de part < 150 euros. Donc si nouvelle baisse il doit y avoir ils devront faire un reverse split …

Bon point, les prix de souscription pour certaines SCPI risquent maintenant d’être donc fixés en fonction de la valeur nominale miminale d’une part (tant que c’est possible dans le tunnel de la valeur de reconstitution). C’est déjà le cas pour PFO2 par exemple me semble-t-il.

Dernière modification par Thortue (16/02/2024 13h05)

mercators · #370

Sm94, votre interprétation est bonne , je suis sorti cette semaine en assurance vie linxea spirit à 160 euros, vers du remake live.

Sm1le22 · #371

Vous confirmez donc que si j’effectue l’opération demain avec une valeur de primopierre à 160€ alors ça sera bien le prix pris en compte et non pas un autre prix ?

Je pense faire la même action que vous suite à ces annonces..

Surin · #372

Tout dépend si vous détenez les parts en AV ou non, et quelle AV.
_Si parts détenues en AV, se référer au message de sm94 ou regardez les conditions générales du contrat.
_Si parts détenues en direct, oui la valeur de retrait sera 160 € mais comme la SCPI est bloquée, vous ne pourrez pas vendre. Si le prix de retrait évolue à la baisse tant que vous n’avez pas vendu, Primonial vous enverra un courrier (recommandé a priori) vous demandant si vous maintenez votre ordre de vente mais au prix en baisse, ou si vous le retirez alors vous gardez vos parts.

Sm1le22 · #373

Merci Surin,

Je pensais avoir précisé dans le message. Je détiens ces parts dans l’assurance Vie Spirit 2.

Je vais arbitrer avec une valeur de 160e, je pense effectivement que la baisse n’est pas terminée..

sm94 · #374

Si cela ne figure pas dans les conditions générales du contrat, cela figure dans l’annexe de souscription signé au moment de l’achat des parts (et/ou chez certains assureurs dans un avenant dédié à l’achat de SCPI).

Par exemple, chez Générali (contrat Altaprofits-vie), l’avenant au contrat indique que ’Lors d’un désinvestissement sur l’unité de compte SCPI EPARGNE FONCIERE, la valeur retenue qui correspond à la valeur de réalisation est minorée de 2 %.’

pogman · #375

Et Voilà, de retour de congés, 2 courriers reçus de Primonial je me doutais que ça ne sentait pas bon…

si encore la prévision d’avoir des loyers en légère hausse pouvait être tenue ce serait une moindre peine car en l’état je suis bloqué de chez bloqué…

Olivier

Dernière modification par pogman (19/02/2024 12h11)

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