Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2024

J’ai pris en compte votre remarque Thortue en effet.
A noter que la lanterne rouge de ce classement en terme de rendement global est Primopierre.
C’est la double peine, une baisse substancielle du prix de part assortie d’une baisse encore plus importante du dividende, quand celui de l’an dernier avait déjà baissé de plus de 9 % !
Résultat, contrairement à d’autres SCPI qui voient leur dividende en pourcentage augmenter du fait de la baisse du prix de part, celui de Primopierre diminue encore. 4 % malgré les baisses importantes de prix.

Ma plus grosse erreur avec Cap’Hébergimmo que je commence à regretter sérieusement aussi.

Il semble y avoir une erreur d’écriture de résultat pour Aestriam cap’h
Noté  -22,58% .. en vert ?

Je suis d’accord avec 7Moneymaker.

’Selon les expertises réalisées par les évaluateurs externes et revues par l’évaluateur interne’ signifie t’il: je demande une évaluation indépendante puis je la modifie si je l’estime nécessaire?

Quel degré de concordance entre évaluations? Que combien de % la revue interne corrige t’elle l’évaluation indépendante? sur quel argumentaire?

En ce qui concerne les expertises, de toute façons, les experts externes n’indiquent qu’une valeur pour chaque immeuble (sachant que cette valeur dépend beaucoup des informations que la SCPI leur a fourni, par ex sur le bail en vigueur, ou le locataire), et rejette toute responsabilité (et ne donne aucun chiffre) au niveau de l’évaluation des SCI ou autres structures détenant ces immeubles (c’est écrit noir sur blanc dans de nombreux rapports annuels de SCPI, et tous les experts semblent alignés sur ce point). La valeur de reconstitution résulte ensuite de différents calculs et retraitements effectués par les équipes internes de la SdG (et semble-t-il vérifiés par les CaC, à confirmer, qui toutefois n’engagent pas leur responsabilité sur ce point). Ceci pour toutes les SCPI.

Pour ma part, je ne vois, en l’état, pas ce qui pourrait rendre les valeurs de reconstitution de telle SCPI (par ex celles de Corum) plus discutables que celles de telle autre.

Comparer les dernières valeurs d’expertise aux prix auxquels des immeubles sont vendus, serait, si on constatait un fort biais systématique, un argument convaincant pour polémiquer. Or, on constate plutôt des prix de vente cohérents avec les expertises les plus récentes (même si le prix de vente est parfois -et c’est normal- un peu plus haut, ou plus bas, que la valeur d’expertise).
Ceci est vrai pour l’ensemble des SCPI (qui certes ne vendent chaque année qu’une fraction très limitée de leur patrimoine) et encore plus pour les quelques SCPI qui ont été liquidées (où il a généralement été constaté des valeurs d’expertise sous-estimant, parfois significativement, la valeur des immeubles, telle qu’obtenue lors de leurs ventes).
Donc ces polémiques me semblent à ce jour infondées.

Polémiquer par exemple sur le niveau des frais des SCPI, en considérant les chiffres (publics) des bénéfices des SdG, au regard de leurs masses salariales (à priori la principale justification du niveau de ces frais, en plus des commissions reversées aux apporteurs de capitaux), comme initié ici, semblerait plus pertinent (mais ne motivait pas grand monde… au moins tant que la collecte explosait) !

CsylvainC, le 02/03/2024 a écrit :

Peut-être en fonction du taux d’actifs européens de la SCPI ?!

Sans blague Sylvain ?! Non je ne vais pas me vexer pour cette question disons naïve, merci j’y ai pensé
Je parle des SCPI 90 % européennes minimum, en les comparant entre elles.
Exemple Corum XL je trouve 21 % ok peu représentatif mais Origin on est à plus de 20 % aussi et pour LF Europimmo on a ça :

P9 du RA2022.
0,22 % sur 4,34 % ça représente 5 % d’imposition à l’étranger, face à 20 …
Il faudrait faire un panel de toutes les SCPI investies à plus de 90 % en europe, voire faire un prorata pour celles ayant moins de 50 % en europe en ne prenant que la part investie à l’étranger (tout en précisant le pays le plus représentatif).

Vous venez d’apporter une preuve de plus que, le brut d’imposition à l’étranger, c’est du n’importe quoi.
Ca ne sert qu’à gonfler le rendement affiché.

Surin, le 03/03/2024 a écrit :

Vous venez d’apporter une preuve de plus que, le brut d’imposition à l’étranger, c’est du n’importe quoi.
Ca ne sert qu’à gonfler le rendement affiché.

Pas vraiment [*]. C’est juste très compliqué, et différent selon le pays (voire le contexte de l’investissement).
   [*] sauf si "n’importe quoi" signifie "compliqué et pas partout pareil".
Pourquoi voudriez-vous que l’imposition des revenus fonciers suive des règles homogènes et similaires (par ex à celle d’en France, qui sont sans doute assez incompréhensible pour un Allemand ou un italien non spécialisé dans l’immobilier en France) dans différents autres pays ? Pourquoi voudriez-vous que ça y soit ’simple" ? Pourquoi voudriez-vous que ça ne dépende pas aussi (au moins dans certains pays) de certains choix réalisés par le détenteur des biens ?

Pour quelques détails sur l’imposition des revenus fonciers en Allemagne, vous pouvez lire par exemple ceci (sans certitude que ce soit exact et à jour), qui indique notamment que l’imposition de revenus sur des biens immobiliers localisés en Allemagne tient compte d’un amortissement du bien (hors terrain) et des couts d’acquisition, des travaux, frais d’entretien et d’ameublement, et d’une longue liste d’autres charges (dont peut-être certaines peuvent même être récupérées sur le locataire, sachant que les baux professionnels y sont bien moins contraints par la loi qu’en France), en plus de l’impôt foncier (Grundsteuer) dont le montant dépend de la ville.

Pour quelques détails sur l’imposition des revenus fonciers aux Pays-Bas, j’ai trouvé ceci qui indique qu’il n’y a pas d’impôts sur les revenus immobiliers aux Pays-Bas. Il y a en revanche une taxe sur le patrimoine, mais que le fisc Hollandais prend en compte l’ensemble du patrimoine (immobilier et financier) et considère qu’il rapporte 4%, et applique sur ce rendement « fictif » de 4% une taxe de 30%.

Je vous laisse chercher ce qu’il en est de l’Italie, l’Espagne, l’Irlande, UK, etc. et d’autres, où les SCPI que vous citez ont investi.

Je n’ai aucun doute sur le fait que les situations sont donc très variées, selon les pays, et même selon les régions dans ces pays, ou selon les choix faits par l’acheteur d’un bien, sans oublier que dans certains cas la "transparence fiscale" des SCPI doit avoir un impact, et dans d’autres aucun, sur la fiscalité de ces revenus à l’étranger. Donc la variété des situations peut tout à fait expliquer le peu d’homogénéité des ratios "imposition étrangère/revenus bruts".

Et quand on en arrive à la fiscalité sur les plus-values (qui restent une part très minoritaire du résultat des SCPI), ça pourrait être encore plus varié.

S’il y a des volontaires pour élaborer un document de synthèse sur la fiscalité des revenus de biens immobiliers dans plein de pays européens, afin de permettre à de courageux membres de CS d’aller creuser en détail ce qui se pratique au niveau de leur SCPI, je leur dirais bravo (et bon courage).

Absolument. Et quand bien même on trouve des explications, les critère qui compte pour l’investisseur est ce qui reste dans sa poche après imposition.
Le critère brut d’imposition est à géométrie variable selon les pays mais on peut se demander aussi s’il est calculé de la même manière selon les sociétés de gestion. Il convient donc de considérer le net d’imposition à l’étranger, qu’il faudra aussi comparer à un net d’imposition française ce qui rend l’exercice d’autant plus difficile.