Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Sondage

[+1] #276 21/05/2023 11h54

#277 23/05/2023 10h01

[+1] #278 23/05/2023 11h52

#279 26/05/2023 09h20

#280 02/06/2023 13h43

#281 02/06/2023 14h09

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Atteindre l’indépendance financière

NicolasV · #276

Puisqu’on en parle, voici le lien : RA 2022

Pour reprendre les chiffres de maxicool sur les revenus fonciers :
- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57 + 1,54 + 1,92 = 6,81 soit - 16,3%

Le résultat par part est lui en baisse de 9,2%.

Taux moyen de locaux occupés (hors franchises) :
- 2021 : 86,7%
- 2022 : 78,8%

A noter que l’immeuble Between à la Défense, déjà bien vide, a perdu son dernier locataire. Il avait été acquis en 2016 pour 168,5M€, peu de temps après avoir été "restructuré". Valeur comptable 186M€ (~20M€ de travaux). Valeur estimée dans le RA : 110M€, soit une sacrée MV. Cela fait des années que cet immeuble est +/- vacant et des années que la SDG répète qu’il ne s’agit pas de "vacance structurelle".

Valeurs de réalisation :
- 2019 : 190,33
- 2020 : 184,68
- 2021 : 183,98
- 2022 : 171,83 soit -6,6%

La distribution régulière des PV de cessions pour soutenir le TD n’aide sans doute pas.

Pas un mot du conseil de surveillance sur la situation.

FailliteClub92 · #277

Bonjour, sans vouloir défendre la société de gestion, je souhaitais remercier NicolasV dont le compte rendu m’a interpellé et partager mes trouvailles en complément:

- Primonial a publié fin 2022 un communiqué sur la stratégie de Primopierre qui dessine 2 axes : des rénovations et transformations d’actifs désuets mais à potentiel (avec une baisse du taux d’occupation attendu) et la cession d’actifs moins stratégiques mais permettant de réaliser des plus-value distribuables (reste à savoir si c’est possible dans le creux de marché actuel)

- l’immeuble Between se vide pour être détruit et remplacé par un nouvel ensemble qui s’appelle Odyssey. Cette acquisition il y a 8 ans n’était clairement pas une affaire mais au moins on s’explique la vacance!

Je partage votre avis sur le dernier rapport trimestriel qui ne peut susciter que défiance et pessimisme

cedREIM · #278

Effectivement il faut relativiser la vacance, dans la mesure ou c’est une vacance voulue pour cause de travaux.

Le site des Mirroirs est bien celui qui acceuillera le projet Odyssey :
Site de Primonial
site de Paris La Défense

Ceci dit, cette vacance va durer longtemps. Etant donné la dimension du projet, les 1ers revenus locatifs ne sont pas tout a fait pour demain…
On est actuellement en phase de désamiantage du site.

Ce type d’opération est extrêmement créatrice de valeur.
Reste a voir comment va s’opérer ce partage de valeur entre Primopierre et les autres parties prenantes.
Reste a savoir si l’opération va aller au bout (cf le projet Tours Hermitage à 2 pas de là)

Est-ce qu’une SCPI est un véhicule adapté pour mener ce genre de projet ? Je ne pense pas

bg57 · #279

Pour tous ceux qui ont acheté des SCPI via un contrat AV assuré chez Spirica, voici un début d’explication de Spirica sur les ratés récents de versement de coupons :

explication Spirica

NicolasV · #280

Merci je ne savais pas pour Between/Miroirs/Odyssey. Je doute que les 20M€ de travaux sur l’immeuble qui va être détruit auront eu le temps d’être amortis. Si je comprends bien Primopierre n’aurait qu’une des 3 futures tours, mais vu l’ampleur du projet cela reste une très grosse opération. Je ne comprends pas pourquoi ce n’est pas mentionné dans le RA, surtout que l’acceptation du permis de construire date de fin 2021 ! Décidemment la transparence chez Primopierre ce n’est pas ça.

Dernière modification par NicolasV (02/06/2023 13h45)

corsaire00 · #281

Bonjour,

j’ai parcouru le rapport annuel 2022 afin de comprendre la chute de la valeur de reconstitution de la part.

je n’ai rien trouvé.
La distribution des plus values de cessions explique 1,5% de baisse de la valeur de part. Il reste un delta de 5,5% pour lequel nous n’avons pas d’informations. C’est une baisse nettement supérieure aux autres SCPI

Par contre, j’ai calculé la rémunération brute moyenne par collaborateurs chez PRIMONIAL par curiosité et ca donne 83 KE brut annuel.

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