Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Bonjour, sans vouloir défendre la société de gestion, je souhaitais remercier NicolasV dont le compte rendu m’a interpellé et partager mes trouvailles en complément:

- Primonial a publié fin 2022 un communiqué sur la stratégie de Primopierre qui dessine 2 axes : des rénovations et transformations d’actifs désuets mais à potentiel (avec une baisse du taux d’occupation attendu) et la cession d’actifs moins stratégiques mais permettant de réaliser des plus-value distribuables (reste à savoir si c’est possible dans le creux de marché actuel)

- l’immeuble Between se vide pour être détruit et remplacé par un nouvel ensemble qui s’appelle Odyssey. Cette acquisition il y a 8 ans n’était clairement pas une affaire mais au moins on s’explique la vacance!

Je partage votre avis sur le dernier rapport trimestriel qui ne peut susciter que défiance et pessimisme

Pour tous ceux qui ont acheté des SCPI via un contrat AV assuré chez Spirica, voici un début d’explication de Spirica sur les ratés récents de versement de coupons :

explication Spirica

Bonjour,

j’ai parcouru le rapport annuel 2022 afin de comprendre la chute de la valeur de reconstitution de la part.

je n’ai rien trouvé.
La distribution des plus values de cessions explique 1,5% de baisse de la valeur de part. Il reste un delta  de 5,5% pour lequel nous n’avons pas d’informations. C’est une baisse nettement supérieure aux autres SCPI

Par contre, j’ai calculé la rémunération brute moyenne par collaborateurs chez PRIMONIAL par curiosité et ca donne 83 KE brut annuel.

Entre les bulletins qui ne disent rien , les retards recurrents sur les contrats d’assurance vie à chaque trimestre et les performances plus que mauvaises y a rien à sauver sur cette scpi.

Le taux d’occupation ( hors franchises etc ) est encore plus mauvais que chez amundi and co.

On note que cette societé de gestion est egalement sur patrimmo commerce une des pires scpi et tout le monde s’attend à des baisses.

La question etant de savoir si la societe de gestion a ete rapide ou pas pour faire ce que reclamait l’amf…

Pour une fois que leur incompetance pourrait nous profiter !

J’espere pouvoir m’en debarasser apres le versement du trimestre qui va encore se faire fin aout à coup sur …

Avec un contrat d’assurance vie je pense m’en debarasser plus facilement que vous mais j’espere que d’ici la le versement pas de baisse de part ne sera appliqué.

Dernière modification par Mcgill (28/07/2023 11h48)

Ce n’est clairement pas la norme. Mais je trouve cela bénéfique pour les associés, sans que cela ne soit pénalisant pour les associés restant en place car si cela peut éviter de bloquer une SCPI sur plusieurs mois, c’est dans l’intéret de la SCPI.

Ce qui n’est clairement pas la norme non plus est d’afficher une collecte positive sur un trimestre tout en ayant des milliers de parts en attente, ce n’est pas ce que j’attends d’un gérant, je n’ai pas envie d’y chercher des explications de dates ou autre, c’est un parti pris de la SG que de pénaliser les porteurs de parts souhaitant sortir, alors même qu’ils représentaient jusque là une ultra minorité.

Mcgill je vous souhaite de sortir au prix de retrait actuel, je serai curieux de suivre le dénouement, je ne suis pas très optimiste.

Surin a écrit :

Ce que je peux vous dire pour l’instant est que la SCPI est bloquée, un ordre passé depuis plus de 2 mois n’est toujours pas exécuté, Primonial explique rapidement dans un courrier que cela ne passe pas le premier mois puis après plus rien.
Ce qui me chagrine dans l’histoire c’est de voir la collecte largement positive du premier trimestre alors même que des parts sont restées en attente en fin de trimestre et n’auraient pas trouvé preneur.

Primonial est en train de racheter Icade Santé (en fait ce sont des fonds gérés par Primonial qui vont contribuer pour 1,1 milliard), donc se pourrait-il que Primonial ait décidé de conserver la collecte de ses SCPI des derniers trimestres pour financer en priorité cet achat plutôt que de rembourser les porteurs souhaitant céder des parts de SCPI?

Primonial donne des nouvelles.

Si baisse de prix de part il doit y avoir (ce qui me semble presque certain pour Patrimmo Commerce et probable pour Primopierre), ce sera donc pour septembre ou octobre.

Primovie va mieux que Primopierre et Patrimmo Commerce. Une surcote minime au 31/12, une collecte qui reste solide etc etc. Je serais surpris d’une baisse cette année.

j’ai craqué j’ai préféré " sauver mon cul "" plutôt que d’attendre les versement de Primonial ( même si depuis ils ont communiqué tout tout allait très bien et que ils finissaient leurs audit pour septembre/octobre … on verra ce qu’il se passera)

J’ai dégagé PFO2 dans un 1 er temps après le versement du trimestre.

Et hier primopierre , primovie et Efimmo( un peu à regret) et je n’ai gardé que immorente et epargne pierre.

J’estime qu’avoir 4.4% ou moins vs 3.75 en monétaire ( ou 4 en septembre) était très insuffisant sachant qu’ils vont très certainement défoncer les prix de parts si c’est pas en fin d’année ça sera début 2024…

Peut etre que j’aurai les versement de primovie et primopierre dans xx jours quand ils auront décidé de verser , apparemment quelqu’un avait fait ça en janvier sur le forum linxea il a eu son du même apres l’arbitrage qui avait eu lieu avant le versement du trimestre?

Sinon pareil que vous date de valeur 1 er aout pour l’arbitrage spirit, après y’a pas de soucis ils doivent donner la valeur de retrait comme c’est prévu dans les conditions du contrat…

je songe également a dégager les fonds euro ALT2 et le fonds euro général de spirica qui n’a rien en réserve et pour ALT2 est un débarras de scpi amundi et tangram etc donc à mon avis pas grand chose à espérer de leur part …

Dernière modification par Mcgill (01/08/2023 22h53)

Mcgill, le 01/08/2023 a écrit :

Sinon pareil que vous date de valeur 1 er aout pour l’arbitrage spirit, après y’a pas de soucis ils doivent donner la valeur de retrait comme c’est prévu dans les conditions du contrat…

Je viens de jeter un oeil sur mon compte Netlife/Spirica. 
Le statut de l’opération d’arbitrage est "En attente de valorisation" avec date de valeur 01/08/2023

Donc a priori je pensais que c’était raté pour une mise à jour temps réel.

Sauf que par hasard je viens de regarder aussi le relevé de situation de mon compte (pdf à télécharger).
Lui contient bien une situation à jour, incluant mon arbitrage du 31/07, valorisé au 01/08/2023 comme promis. La valeur de part utilisé pour l’arbitrage est 185.92€

Et il y a quelques secondes je viens aussi de recevoir le document officiel de confirmation d’arbitrage, avec exactemement les mêmes informations

Chez Primonial la valeur de retrait est affichée ce jour à 185.92€ , et c’est bien la même valeur de part qui est affichée chez Spirica.

Donc pour mon cas cela semble avoir été exécuté en seulement 1-2 jours et avec les bonnes valeurs …

Dernière modification par bg57 (02/08/2023 14h43)

Intéressant, je faisais partie des sceptiques quand certains affirmaient que l’assureur "assurait" ou "garantissait" la liquidité, il semble en tout cas qu’il la permette plus longtemps qu’en direct …
Reste à voir combien de semaines/mois cela durera.