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#1 27/07/2011 21h27 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Nexity annonce le versement d’un dividende exceptionnel de 4 euros par action, offrant un rendement de plus de 13 %.

Son carnet atteint 3,35 milliards d’euros à fin juin, en hausse de 23 % sur un an, et représente l’équivalent de dix-neuf mois de son activité de promotion.

Bref la valeur me parait peu risquée a ces niveaux et le rendement est tout de même attrayant !

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Message édité par l’équipe de modération (12/03/2016 18h34) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : nexity, promotion, services immobilier


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#2 28/07/2011 01h01 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Cet événement (divid exceptionnel) ne devrait pas constituer une motivation particulière pour acheter le titre.

Un dividende exceptionnel ne fait pas un rendement (qui est supposé relativement stable sur le long terme). La valeur de l’action baissera de 4€ (environ) le jour du détachement de ce dividende exceptionnel, et vous n’aurait pas gagné grand chose smile

Pour savoir si la valeur est chère ou pas au niveau de cours actuel (ce qui constituerait une raison pour acheter ou non le titre), il faut faire une analyse détaillée. Je ne l’ai pas faite, donc je n’ai pas d’avis la-dessus.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 28/07/2011 08h39 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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GoodbyLenine a écrit :

Cet événement (divid exceptionnel) ne devrait pas constituer une motivation particulière pour acheter le titre.

cf débat identique concernant Unibail en octobre 2010 versant un div exc de 20 €


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 28/07/2011 10h20 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Comme GoodbyLenine l’a dit, ce dividende exceptionnel n’a rien de récurrent et est probablement du à la loi Scellier qui a boosté les résultat de Nexity.

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#5 28/07/2011 10h28 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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En fait, il est lié au produit de la vente d’Eurosic. Et ce n’est pas, à lui seul, une raison d’acheter Nexity, à mon humble avis.

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#6 31/07/2011 00h41 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Les dividendes exceptionnels peuvent etre intéressants pour faire de la MV
à bon compte.
Ne concerne pas les PEA, les personnes touchant déja beaucoup de dividendes ou
fortement imposés.
Calculer le nombre d’actions à acheter pour atteindre environ 2500 EUR de dividende
pour une personne seule.
Faire un achat la veille du détachement.
Vendre le jour de bourse suivant, mécaniquement les cours sont diminués du dividende.
Les dividendes sont moins imposés que les PV, cela permet de réduire ces dernières
du montant du dividende.
Cdlt

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#7 22/09/2011 21h26 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Bonsoir,

Que faut-il penser d’une société qui propose de tels rendements ? 7% en 2010, 24% en 2011, 9% en 2012…

J’imagine qu’il y a un loup et que la prudence s’impose…

Dividende Nexity - Trading Sat

A+ Sergio

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#8 20/10/2011 11h16 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Nexity est une très belle valeur de rendement.

Par contre ce n’est pas une valeur défensive, elle est très exposée au cycle immobilier.
Pas endettée, belle visibilité et un rendement de 9% au cours actuel.
Nexity a très bien traversé la crise de 2008 et verse un dividende en nette augmentation (irrégulière mais nette) depuis 7 ans.
Si on a peur de faire -50% sur une valeur à un instant T il ne faut pas acheter Nexity, si on espère faire 100% avec une prise de risque limitée c’est un bon pari.

Ma stratégie sur ce genre de valeur est de rentrer petit à petit (tous les 12% pour cette valeur) . A tout prendre je préfère 100 fois Nexity qui me permet de faire beaucoup d’aller-retours que FTE qui passe son temps à baisser avec une lenteur désespérante…


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#9 12/03/2016 04h02 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Belle progression de +13.7% en un mois.

Aussi achat d’insider: Alain Dinin, CEO, a acheté pour 629K€ d’actions début mars …

Cela cache-t-il quelque chose d’autre que les bons résultats publiés en février ?

Dernière modification par WhiteTiger (12/03/2016 04h03)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#10 12/03/2016 08h19 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Rien que de très banal, dans le même temps KOF a fait 23% si on tient compte du dividende.
La sortie de BPCE était l’occasion de se renforcer sur NXI.
L’immobilier débarrassé des délires du début du quinquennat, aidé par le nouveau prêt à taux 0 et par Super Mario repart.


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#11 08/08/2016 13h48 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Hello,

Après avoir regardé Kaufman & Broad ici , regardons Nexity.
L’activité de Nexity est beaucoup plus varié. En plus de la promotion immobilière (qui reste l’activité majeure de l’entreprise), on a aussi de l’administration de bien (syndic de copropriété) et des agences immobilières (en format franchises : Century 21 et Guy Hoquet Immobilier).

Nexity a eu beaucoup recours à la croissance externe d’où un goodwill important (23% de l’actif) avec quelques dépréciations (on y reviendra).

Un actionnaire majoritaire (BPCE) a cédé la totalité de ses parts début 2016 (pour rappel, BPCE détenaient 33,4% fin 2014). La capital de l’entreprise a ainsi évolué (comme Kaufman & Broad) et a permis un renforcement au capital de l’équipe dirigeante à travers Newbridge. Dans le détail on a désormais :
-    73,5% de flottant,
-    13% Alain Dinin (PDG de Nexity), Newport et autres managers qui agissent de concert,
-    5,5% Crédit Mutuel Arkéa,
-    5,2% Prédica,
-    2,4% FCPE et autres salariés.

Nexity procède à de nombreuses acquisitions surtout dans l’administration de biens (Oralia en 2014, en 2015 plusieurs entreprises pour 20,4 MEUR soit un peu moins de 1,5 fois les ventes). Ciloger a été cédé en 2015 pour 19,9 MEUR.

L’activité de promotion immobilière a déjà été vu avec Kaufman & Broad.

L’administration de biens (syndic de copropriété) revient à gérer des copropriétés. En général, on ne peut pas s’en passer (sauf à être en syndic bénévole), la rémunération est fondée sur un fixe annuel et un variable sur les différents travaux. Leur travail consiste à gérer la copropriété (payer la concierge, payer les fournisseurs, faire des appels d’offre…) et à tenir une fois par l’AG des copropriétaires.  Ils proposent tous un service d’agence immobilière (ventes/locations d’appartements). Un des attraits d’un syndic est qu’il gère la trésorerie de la copropriété (en cas de solde positif, ils peuvent placer l’argent). Il existe une petite menace sur ce point : la possibilité de mettre en place un compte de copropriété séparé. Ce dernier empêche (de ma compréhension mais je peux me tromper) le syndic de profiter de cette trésorerie.

Cela se traduit dans l’item « autres actifs courants «  et plus particulièrement dans la catégorie « trésorerie des comptes mandants ». En 2015, cela représente 684,1 MEUR.  Ces comptes produisent des produits financiers qui sont considérés comme du CA.

Le réseaux d’agences immobilières gagne de l’argent avec les transactions (pourcentage sur les ventes). Classiquement, plus il y a de ventes (liées notamment au niveau des taux d’intérêts), plus l’agence immobilière gagne de l’argent. Pour que cela soit parfait, il faut que les biens en vente se vendent rapidement. L’activité est cyclique  mais on peut penser que l’activité de location vient apporter un peu plus de récurrence. Le réseau semble à présent stabilisé. La dynamique commerciale est plus forte côté Century 21.

Le périmètre des différentes activités évolue avec des acquisitions et des cessions. Parmi les opérations récentes, dans le domaine de l’administration de biens, Nexity a payé à 1,5 fois le CA. Pour la promotion immobilière on est plutôt à 0,56 le P/S pour un acteur régional.

Avances/produits constatées d’avance
Le charme de ces différentes activités (promotion, administration de biens…) est qu’elles procurent des produits constatés d’avance, des avances et acomptes (représentant respectivement 42,1 MEUR et 564,7 MEUR). Du cash est généré même si c’est les taux actuels de rémunération sont faibles.

Endettement
Au 30 juin 2016, la moitié est liée aux programmes immobiliers et l’autre peut-être librement utilisé (croissance externe…).

Le dividende est classiquement élevé (management présent au capital, nécessité de remonter le dividende. Nexity s’est d’ailleurs déjà engagé sur le dividende pour l’année prochaine (2 euros similaire à celui de cette année),

Valorisation

La valeur comptable par action (l’activité de promotion immobilière est de très loin l’activité principale avec plus de 88% du CA) mais quelques retraitements peuvent être effectuées :
-    des dépréciations de goodwill qui se répètent pour représenter un total de 350 MEUR entre 2009 et 2015. La grande majorité concerne l’activité services et réseaux. Cela peut-être un indice que certaines acquisitions n’ont peut-être pas été achetées au meilleur prix.
-    une partie de la dette Oceane (obligation convertible) est en fonds propres : 34,5 MEUR.
-    Toute la trésorerie n’est pas disponible (les comptes courants des syndics appartiennent aux copropriétaires)
-    On retiendra que certaines activités ne sont pas de la promotion immobilières (agences immobilières, administration de biens), l’approche par les flux est plus pertinente.

Pour le nombre d’actions, on a 59,9 millions d’actions qui prend en compte tant de la dilution potentielle (7,5%) de l’OCEAN et des plans de stocks options (2,5%).
Pour les capitaux propres (CP), on a 1 581,4 MEUR moins 34,5 MEUR d’Oceane soit 1544,6 MEUR.
Avec un prix de l’action de 48 euros, on un P/CP de 1,9. L’historique de dépréciations et l’importance du goodwill, peut-être que les CP peuvent être considérés de qualité un peu moindre. Pour répercuter cela on peut dire que le P/B est plutôt de 2,1.

Une valorisation VE/EBIT pourrait être tenté (Nexity a fourni un objectif de ROC de 300 MEUR à 2018) mais reste imparfaite du fait de l’importance de la promotion immobilière. Avec le ROC de 2018 (qui ne prend pas en compte les variations de valeur de goodwills), on aurait un rendement locatif de 9,8%.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Nexity.

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#12 26/07/2017 15h16 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Hello,
pour le suivi. Les chiffres du S1 sont publiés.
Réservations pour le résidentiel: +10% en volume.
Carnet de commandes résidentiel: +8,1%.
Le niveau de pré-commercialisation des opérations est à 79% contre 72%. En d’autres termes, 79% des programmes sont déjà vendus.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Nexity.

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#13 26/10/2017 15h59 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Hello,
pour le suivi:
- Révision à la hausse du marché français du neuf. Ils l’attendent désormais en légère croissance. Nexity prévoit une PDM en hausse de 1% pour s’établit à 13,5%,
- ROC 2017: ils visent au moins 300 MEUR contre 300 MEUR auparavant,

forte demande tendancielle de logements neufs, notamment en zones tendues, cette dynamique est saine et ne s’accompagne pas  de tensions sur le prix de vente".
"après une deuxième trimestre volontairement prudent en termes de politique commerciale, Nexity a comme anticipé, enregistré une accélération des réservations de logements neufs au cours du 3ème trimestre".

- sur 9 mois, hausse des réservations sur le logement est de + 7% hors opérations de croissance externe,
-

sur le seul troisième trimestre 2017, la progression des réservations nettes de logements neufs en France est de 26% en volume et en valeur à périmètre constant

= beau T3 qui s’explique par

un rattrapage faisant suite au ralentissement des réservations observé au second trimestre dans un contexte de période électorale, au décalage de ventes en bloc et à une demande sous-jacente soutenue

- le niveau de pré-commercialisation est de 79% contre 72% à la même époque l’année dernière.
- carnet de commandes: +16,6% sur l’immobilier résidentiel-logement.
- augmentation de capital réservée aux salariés de Nexity représentant 0,99% du capital et qui a été souscrit par 3300 salariés. 16,2% du capital est détenu par les managers et les collaborateurs de Nexity.

Je trouve la dynamique du T3 bonne et intéressante.

Cheers
Jeremy
Pas d’actions Nexity.

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#14 21/02/2018 16h50 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Actionnaire heureux de Nexity (+10% après les résultats du jour) j’apprécie de pouvoir loger une société qui a le statut de SIIC dans un PEA.
l’activité de promotion a je pense encore de beaux jours devant elle; dans un marché encore morcelé (quelques gros acteurs), les capitaux affluent . Dune par des institutionnels: les assureurs continuent de substituer l’immobilier aux obligations d’Etats; la récente tension sur les taux longs n’efface pas une prime historique entre les rendements prime (environ 3%) et l’OAT 10 ans (1%). D’autre part des particuliers dont l’appétit pour les SCPI et OPCI en direct et via l’assurance vie reste soutenu. Mon expérience m’enseigne qu’une des principales difficultés de ces SCPI est de sourcer des biens.
Dans cet environnement je reste serein quant aux perspectives du développeur français, et c’est bien par gourmandise que j’écrête (+10%, ces jours-ci c’est dur de résister) un bout de ma grosse position structurelle sur cette entreprise. La visibilité sur un dividende en hausse est aussi appréciée.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#15 29/05/2018 10h00 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Après moults hésitations, je me suis décidé à acheter du Nexity ce matin (à 47,98€ + les frais).

Je visais un achat autour des 45/46€, mais je ne suis pas persuadé qu’elle y aille avant dividende.

Pourquoi ? Ce marché est porteur, les chiffres publiés ne sont pas mauvais, et j’ai déjà du CBO Territoria, donc plutôt que de renforcer CBOT, je décide d’ajouter NEXITY pour diversifier mes investissements "promotion immobilière en PEA" en répartissant sur 2 sociétés (et si Kauffmann baisse encore, peut-être une 3e société).

De plus le dividende de la semaine prochaine m’intéresse. Après détachement mardi prochain, ou bien elle baissera encore et je doublerais ma ligne, ou bien elle remontera et je la laisse telle quelle, ou bien elle stagne (ça c’est pas grave).

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#16 29/05/2018 19h20 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Bonjour,

C’est un titre qui m’intéresse mais je me demande si une analyse en tant qu’action fait du sens pour une activité de promotion immobilière.

Il ne s’agit effectivement pas d’une SIIC (sauf erreur de ma part) donc elle ne peut pas être analysée comme telle mais pour autant une analyse basée sur le PER, le P/B ainsi que d’autres indicateurs basés sur le résultat net ou les FCF est-elle pertinente ?

Dernière modification par Ribeiro (29/05/2018 19h22)

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#17 29/05/2018 19h41 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Pas une SIIC en tant que telle en effet, sinon elle serait inéligible au PEA, ce qui ne m’aurait pas arrangé wink

En tant qu’action, pourquoi serait-elle à analyser différemment des autres ? Je ne vois pas de contre-indications, mais si d’autres plus pointus que moi (c’est pas dur !) y voit à redire, n’hésitez pas à intervenir.

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#18 29/05/2018 19h45 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Merci pour votre retour Philippe,

Ma question était posée dans le sens ou une SIIC ou une REIT ne s’analyse pas de la même manière qu’une action de société "classique".

Par exemple, avec une REIT nous ne parlerons pas de PER mais plutôt de prix/FFO ou prix/AFFO étant donné que le RN n’est pas pertinent dans le cas d’une REIT (dépréciation des bâtiments, reventes exceptionnelles,…).

Dernière modification par Ribeiro (29/05/2018 19h47)

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#19 29/05/2018 21h16 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Bonjour Ribeiro,

Je me suis fait la même réflexion que vous fin décembre et me suis senti obligé de vendre l’action, incapable de l’estimer.

Activité immobilière + DCF particulièrement faiblard et encore plus pénalisé en tenant compte de la croissance (à cause de la faiblesse du ROIC). Je n’ai pas cherché plus loin pour une petite ligne.

Si vous êtes motivé, épluchez un rapport annuel pour mieux comprendre la structure des bénéfices de l’entreprise, le consensus est à 55 €, recherchez les analyses avec valorisation détaillée des analystes qui suivent la valeur, vous trouverez probablement la bonne méthode pour valoriser ce type d’activité.


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#20 29/05/2018 21h31 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Merci pour votre retour Bibike je vais y jeter un oeil (peut-être les deux smile),

La valeur me semble pourtant relativement intéressante avec une évaluation "classique" :

- Un dividende qui semble pérenne (tx de distribution sur FCF à 70%)
- Une valorisation plutôt raisonnable si l’on regarde les différents ratios : EV/EBITDA à 9
- Une rentabilité "passable" mais qui reste correcte : ROE à 12%, ROIC à 7% et CROIC à 7%
- Un endettement plutôt maîtrisé : Dettes / EBITDA à 1,32 et couverture par l’EBIT de 9,6
- Un bêta à 0,6

En reprenant tous les chiffres d’actualités j’obtient les valorisations suivantes :

- Multiples historiques : 57€
- DCF (taux de croissance de 5% sur 3 ans avec ROIC à 7% et WACC à 6%) : 47€

Pondéré à 50% chacun on obtient une estimation à 52€ environ.

Autour des 40/45€, la valeur me semble donc intéressante pourtant que cette analyse ai du sens pour ce type d’action…

Dernière modification par Ribeiro (29/05/2018 21h32)

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#21 29/05/2018 21h57 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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A l’époque j’avais utilisé les comptes 2016 moins bons que ceux de 2017.

Vous utilisez le beta, moi pas, ce qui fait une grosse différence sur le DCF vu son niveau très faible.

Avec les taux historiques (4+5.5) + un beta de 0.6 j’obtiens 50€ de DCF sans croissance, et si je passe le beta à 1 pour avoir un CCP de 9.5% (ce que j’utilise systématiquement) cela donne un WACC de 7.5% et je tombe à 37 €. C’est ce qui m’a chagriné.

Je suis probablement trop exigeant en terme de CCP, mais je me sens plus à l’aise ainsi.
Si vous utilisez les taux sans risque + prime 2018 alors notre écart s’agrandit encore.

Votre approche classique est probablement tout à fait rationnelle, avez-vous essayé de regarder du côté des multiples des comparables ?

A voir comment procèdent d’autres IH pour valoriser NXI ??

Edit : cela m’intrigue, j’ai écrit à Gilbert Dupont, en espérant qu’ils acceptent de me répondre…

Edit2 : comme précisé dans le message #11 de Jeyfox, toute la trésorerie n’appartient pas à l’entreprise, donc il convient d’être davantage pointilleux sur le DCF.

Dernière modification par bibike (29/05/2018 22h34)


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#22 19/06/2018 13h15 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Bonjour

Communication "journée investisseurs" bien accueillie. Bonne nouvelle pour le dividende jusqu’en 2021

Nexity’s Investor Day: New prospects for growth by 2021 | 4-Traders

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