Les SCPI protègent-elles de l'inflation ?

Il semble qu’on puisse à présent répondre à la question originelle, avec quelques exemples récents.

Si je prends l’exemple de PFO2, qui était plébiscitée il y une dizaine d’année pour son positionnement "qualitatif" sur les immeubles de bureaux :



Et pour 2023, la valeur de part est :

Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Donc ni le dividende, ni la valeur de part ont suivi l’inflation.

Pour mémoire, un exemple de bullshit marketing que l’on pouvait lire sur PFO2 :

Touslesplacements a écrit :

Lancée en 2009 la SCPI PFO2 se positionne principalement sur des murs de bureaux récents ou rénovés afin de limiter la consommation d’énergie et d’eau des bâtiments. L’idée est de coller aux besoin actuels des entreprises: des bâtiments économes en eau et en énergie et configurés pour optimiser l’utilisation de l’espace afin de réduire les coûts. Ce positionnement écologique, central depuis le lancement de PFO2, a valu la SCPI d’être parmi les premières à recevoir le label ISR Immobilier (Investissement Socialement Responsable) fin 2020.

Son positionnement atypique et sa taille, qui lui permet d’être largement diversifiée, en font une vraie SCPI « coeur de portefeuille » qui peut convenir à l’immense majorité des projets d’investissement en immobilier.

--

Lot de consolation : peu de foncières cotées ont vu leurs dividendes suivrent l’inflation, et quand ça a été le cas, vu les plongeons boursiers récents, elles ne font guère mieux, voire pire, à cet instant t.

Le prix des part stagne ou diminue, il ne faut pas attendre de changement, la baisse n’est pas terminée pour plusieurs SCPI, d’autres devront y venir même si elles tentent de résister.
Conséquence directe : le rendement en % augmente pour le nouvel investisseur. On trouve du 5 % facilement, 6 % voire 7 % relativement pérenne.

Le dividende en € stagne malheureusement comme vous le constatez.
C’est décevant.
Les indices augmentent mais les renégociations sont en faveur des locataires qui peuvent obtenir des remises ou menacer de partir car la vacance augmente.
Si le taux d’occupation des SCPI diminue, les loyers auront beau augmenter, ça ne suffira pas à compenser et le rendement continuera de diminuer.

Par certain de ces conclusions. Exemple : puisque l’on parle de Sofidy, Immorente a augmenté son dividende en euros de 7% cette année. C’est plus que l’inflation donc méfions nous des généralités. Surin a publié son excellent classement qui montre des hausses de dividendes en euros pour un nombre non négligeable de SCPI. Sous son contrôle :
+7% pour Vendomes Regions
+13% pour PFO
+7% pour Immorente donc
+7% pour Actipierre Europe
pour ne prendre que quelques exemples de SCPI diverses en termes de SDG, distribution, secteur.

Commençons par rappeler que l’Etat a empêché les bailleurs d’augmenter les loyers commerciaux au niveau de l’inflation. Quand vous avez une inflation à 6 et des hausses de loyers cappées à moins de 4 il ne faut pas s’étonner que les SCPI françaises ne protègent pas de l’inflation. Ce n’est pas lié aux SCPI mais à l’Etat qui se mêle de tout.

Ensuite rappelons que le rendement « pré-inflation » était dopé par les délais de jouissance multipliés par la hausse vertigineuse de souscriptions en SCPI. Quand tous les mois vous avez plus de souscriptions que le mois passé et qu’il y a 6 mois de délais de jouissance, le rendement est dopé. Quand les souscriptions s’arrêtent brusquement vous avez le phénomène inverse. Donc vous ne pouvez pas comparer un rendement 2023 avec un rendement 2022 dopé par ce phénomène…

Enfin par rapport à la remarque plus haut sur Sofidy qui reloue moins cher. Plusieurs points à noter. 1/ Ce ne sont pas les renouvellements qui affichent majoritairement des loyers en baisse mais les relocations, nuance 2/ Ce n’est pas toujours vrai selon les SCPI (Immorente s’en tire bien, Efimmo est en baisse quasi systématique) 3/ Etes-vous vraiment étonné qu’un immeuble de bureau acheté il y a 10 ans et à peine entretenu se reloue moins cher quand le locataire s’en va ?

Pour conclure le rendement de la majorité des SCPI (mais pas toutes) en 2023 est effectivement décevant car elles ont acheté des biens de mauvaise qualité et chers pendant la période d’euphorie.

Plutot que les dividendes versés il me semble plus pertinent de regarder le compte de résultat de la SCPI et en particuliers le resultat courant par part (voir carrément le revenu brut / part).
Le dividende versé est beaucoup trop manipulable pour être un bon révélateur : distribution de plus values suite à la vente d’immeubles détenus depuis très longtemps, distribution du report à nouveau, délai de jouissance important associé à une forte collecte rapidement investie…

Je poursuis avec deux autres SCPI bien connues : Sofidy Immorente et Corum Origin. (Je détiens des parts des deux, et ne suis vendeur d’aucune).

Corum Origin

(La distribution 2018 étant exceptionnellement haute, j’ai considéré la moyenne des distributions 2017 et 2019).

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a baissé de 14,4% entre l’estimation de la part non-exceptionnelle 2018 et 2023.

Le prix de la part, en Euros constants, a baissé de 6,6% depuis 2018.

Sofidy Immorente

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a baissé de 6,4% entre 2018 et 2023.

Le prix de la part, en Euros constants, a baissé de 9,6% depuis 2018.

Ces données ont pour but d’inciter à la réflexion. Elles ne suffisent en aucun cas à prendre des décisions éclairées. En ce qui me concerne, compte tenu d’autres paramètres comme les modes de détention, le taux des crédits utilisés, mon taux d’imposition et mon horizon de placement, je note toujours la perspective d’un rendement net légèrement supérieur au taux souverain net pour la période considérée.

Dernière modification par Phaeton (14/04/2024 20h27)