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[+2]    #101 30/09/2018 14h48

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J’ai retrouvé dans mes archives un article de 1997 sur les SCPI que je pense utile de partager avec ceux qui pensent que les SCPI sont un placement de tout repos.

J’extrais juste une phrase :" Il est impératif d’acheter sur le marché de gré à gré, avec une décote de 50 à 70% de leur valeur 1990-1991"

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4846_img118.jpg

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Favoris 1   [+2]    #102 30/09/2018 16h28

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Ce thème  (le fait que les SCPI peuvent entrer en crise, devenir peu liquide, perdre de la valeur, que l’immobilier peut baisser, etc.) a déjà été évoqué sur le forum : voir ce message (et ceux qui le précèdent ou le suivent) ou Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? ou Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais… ou Bulle dans l’immobilier de bureaux parisien : reportage de France 3… ou Illiquidité et ventes bradées sur des SCPI : tendance à venir ? ou Sondage : krach immobilier à Paris ? ou bien d’autres.

C’est d’ailleurs en 1997 (et les quelques années suivantes) qu’il fallait … acheter de l’immobilier et des parts de SCPI (bien choisies : voir [1]). A moins de préférer investir en bourse en étant capable de tout avoir vendu avant le recul de 2000 (pour réinvestir sur l’immobilier). Facile à constater à posteriori, quasi-impossible à réaliser à chaud (en 1997, peu de monde voulait acheter des parts de SCPI pestiférées, et que dire de la propension des banques à permettre de les financer à crédit)…

Je rappelle le graphique cité ici (qui a depuis disparu du site de l’IEIF, alors qu’il mériterait d’être tenu à jour) :
http://objectifrente.com/wp-content/uploads/2012/06/images_Performances%20historiques%20des%20SCPI.png

[1] à noter qu’aucune des SCPI citée dans l’article du JdF d’avril 1997 n’existe encore actuellement : toutes ont fusionnées. Les société de gestion citées dans l’article n’existent plus non plus… Et pourtant la durée moyenne d’un investissement en SCPI avoisine 50 ans, avec ~2% des anciennes parts vendues chaque année (donc les associés sont bien moins volatiles que les SCPI et les sociétés de gestion).


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#103 04/10/2018 10h47

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SCPI Bulle ou Boum ?
Un avis qui me semble éclairé, celui de scpi-solution.com.

scpi-solution.com a écrit :

Selon les professionnels, la réponse ne semble faire aucun doute. Pour Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, « les sociétés de gestion ont la volonté de conserver le contrôle du rythme de collecte des capitaux par rapport à celui des acquisitions d’immeubles ». Et cela afin de ne pas investir sous la contrainte, et donc de ne pas dégrader les rendements. Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, observe quant à lui « une reprise progressive des loyers, qui pourrait être catalysée par un retour de l’inflation et plus encore par la reprise économique ». Pour trouver du rendement, les gérants élargissent leur « terrain de jeu ». Ils ont sensiblement augmenté leurs investissements à l’étranger, en particulier en Allemagne.

scpi-solution.com (extrait de la conclusion) a écrit :

D’un point de vue perspectives à long terme nous restons optimistes. En effet l’économie est plutôt en bonne santé en France et en Europe. Ils restent certaines zones comme l’Allemagne, L’Autriche, Les Pays Bas, la Belgique qui offrent encore de très bons rendement. Il faut noter aussi l’évolution de l’économie et sa digitalisation. Mais aussi la place de plus en plus importante que prend l’industrie du loisir. d’où l’apparition de « nouveau biens professionnels ». Entrepôts, Stations Logistiques, Hôtels etc… Cette évolution et ces nouveaux biens devenant du coup de nouvelles cibles potentielles de rendement pour les maisons de gestion et donc les épargnants.

En tant qu’associé de différentes SCPI, c’est ce que j’ai envie d’entendre/d’écouter !
Un discours est fait pour celui qui l’écoute, mais, il est véridique que les sociétés de gestion sont allées investir dans de nouveaux secteurs ou, le plus souvent, de nouvelles zones géographiques pour dynamiser le rendement.
Est-ce au prix d’un risque plus grand ? Seul l’avenir nous le dira, non ?
En fait, le biais psychologique fait que je retiens les arguments qui me rassurent sur les décisions passées que j’ai prises. N’est-ce pas la même chose pour les professionnels du secteur ?

Disclaimer/Avertissement : client satisfait de scpi-solution.com, consultez le site de cet intermédiaire pour connaître ces offres commerciales.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#104 05/10/2018 22h22

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En tout cas, 20 ans après, il est savoureux de lire que le rendement des SCPI était tombé à un famélique 4 à 5%, et que le journaliste conseille de ne riens accepter en dessous d’un strict minimum de 9% de rendement.

20 ans de baisse des taux, de baisse de l’inflation, et de QE ont sacrément changé les critères des investisseurs.

Et quand la courbe des taux remontera (mondialement, dans les traces des US, et d’une remontée de l’inflation?)

A suivre…


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+4]    #105 05/09/2019 22h55

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Je me suis amusé ce soir à relire cette file. C’est parfois intéressant de regarder dans le rétroviseur.

Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise). Bilan:
- après avoir légèrement augmenté, les taux directeurs de la FED sont de nouveau orientés à la baisse
- la BCE a provisoirement mis en pause son QE mais n’a pas augmenté ses taux directeurs; la croissance européenne patine sérieusement, les taux souverains sont pratiquement tous nuls ou négatifs, malgré des taux de chômage en baisse l’inflation reste désespérément flat, la BCE et Christine Lagarde parlent sérieusement de maintenir une politique monétaire très accommodante, les termes ’QE for people’ et ’helicopter money’ reviennent de plus en plus souvent dans la presse économique
- le prix du m² de logement a Paris a dépassé les 10k€
- on peut emprunter à 20 ans à moins de 1%
- les fonds obligataires que l’on disait mourant voire dangereux ont permis de gagner entre 8 et 20% en 2018-2019
- Pour ce qui concerne l’immobilier non côté, ces 3 années ont été plutôt bonnes - à l’exception notable des SCPI de commerce de centre ville dont certaines sont clairement en difficulté -: pour les bureaux, l’hôtellerie, les entrepôts et le socio-médical, les revenus versé ont plutôt légèrement augmenté (surtout en 2018), les prix des parts se sont légèrement revalorisés, mais sans excès
- Du côté des SIIC européennes c’est aussi assez contrasté: l’année 2018 et le début 2019 ont été assez rudes, surtout pour les SIIC spécialisées dans l’immobilier commercial et les centres commerciaux; depuis la plupart ont bien repris des couleurs, sauf encore une fois l’immobilier commercial qui souffre toujours d’une décote énorme malgré des rendement incroyables (je pense qu’il faut y voir, à tord ou à raison, une anticipation de la part des marché d’une très forte concurrence du commerce physique par l’e-commerce). En Allemagne, une fronde populaire contre l’augmentation trop importante des loyers à Berlin et dans les grandes villes du pays a poussé les municipalités à prendre des mesures de gel des loyers, ce qui a causé quelques soucis à de grosses sociétés foncières de logements (comme quoi, le risque ne vient parfois pas forcément de là où on l’attendait…)

Bref, la bulle immobilière a lentement mais sûrement continué à gonfler. Ceux qui n’ont pas voulu suivre la vague par prudence ont placé leurs liquidités à des taux quasi-nuls, ou ont subit la volatilité des marchés. Ceux qui ont investi dans l’immobilier (SCPI ou SIIC) n’ont dans l’ensemble pas dû faire de mauvaises affaires. Personnellement, étant de nature très prudente (trop pour devenir réellement ’riche’), j’ai suivi une stratégie médiane (comme toujours)… Pour ce qui est de l’immobilier (un gros tiers de mes investissements), j’ai investi modérément et de manière extrêmement sélective - mais un peu tout de même - en SCPI (pratiquement pas en immobilier commercial, ouf !), surtout en nue-propriété, et je n’ai pas eu à m’en plaindre. J’ai également investi en SIIC, essentiellement après le mini crash de début 2019, avec là aussi de plutôt bons (voire très bons) résultats: Covivio, Icade (Merci à LREM pour le PFU sur les dividendes des SIIC)… Sauf pour Unibail Rodamco Westfield, le couteau qui n’en fini pas de tomber…

Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?

Ah, si je pouvais investir dans un bon palantir financier d’occasion wink… mais j’ai pas encore trouvé sur LBC.

Rendez-vous dans 3 ans !

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[+1]    #106 27/10/2019 10h14

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Polaris
"Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise)" … "Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?"

Oui, c’est toute la question pour des investisseurs heureux!
Avis en mode résumé:
Dans un scénario de maintien de taux bas 2/3 ans, la valorisation actuelle par comparaison, des actifs immobiliers, actions, reste  très faible aussi surprenant que cela puisse paraitre. Donc on pourrait dire: Aucune bulle actuelle des actifs. Pas de frilosité, on ose et vite!

Le scénario de Japonisation ( et ses taux bas durable) peut produire des effets secondaires trop complexes…   
 
Le scénario de remonté de taux trop rapide, reste très improbable à court terme, et serait bien sûr, instantanément négatif pour les actifs actions puis immobiliers, les +values obligataires s’effondraient aussi …

Bulle actuelle  SCPI (ou boursière)?  Non, on ne peut guère l’affirmer. Mais la seule évolution des taux pourrait en décider !
Donc, à guetter cette satanée courbe et ses indicateurs avancés … sans oublier les élections usa, ses possibles politiques inflationnistes… 
( NB: En décembre 2018, et on l’oublie trop, c’est la petite remonté des taux US par la FED, qui a entrainer  la chute brutale des marchés USA et par contagion, l’ensemble des marchés mondiaux !)
Bien à vous

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Favoris 1    #107 09/06/2020 20h45

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Bonsoir à tous, j’ai une petite question suite à la lecture de l’article suivant lerevenu.com/immobilier/scpi/scpi-un-piege-eviter . Dans ce dernier, ils affirment :

Le Revenu a écrit :

le prix d’achat des parts des SCPI est lié à la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans. Cette fréquence de revalorisation des actifs est adaptée lorsque les prix de l’immobilier évoluent lentement mais n’est plus adaptée lors d’un choc de prix, tel que celui qui se profile actuellement.

    En effet, le confinement a fait entrer notre économie en récession. Des faillites de commerces et de sociétés de service sont attendues, entrainant un taux d’occupation plus faible des bureaux et locaux commerciaux ainsi que des renégociations à la baisse des loyers.

    Avec des taux d’occupation plus faibles et des loyers en baisse, la valeur des actifs immobiliers professionnels a techniquement baissé, mais ces baisses de prix n’ont pas encore été intégrées aux valorisations des SCPI car la réévaluation des actifs n’a pas encore eu lieu. C’est un processus qui prend du temps, avec des experts, sur la base de données de transactions…

Je voulais avoir les avis des plus éclairés et informés sur ce forum… Vaut-il donc attendre que les prix soient réévalués afin d’acheter des parts moins chers et profitez ainsi d’une valorisation plus tard ? Si oui, avez-vous une idée du délai nécessaire à cette ajustation ?

Merci d’avance de vos réponses.

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#108 09/06/2020 20h57

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L’article en question a déjà été évoqué (et commenté) il y a une semaine ici….


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#109 09/06/2020 22h49

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En effet, je n’ai pas tapé pas les bons mots clés quand j’ai fait la recherche sur le forum …

Par rapport à ce que vous écrivez sur ce post :

GoodbyLenine, le 02/06/2020 a écrit :

Je n’ai pas changé d’avis depuis que j’ai écrit ceci, à propos des SCPI, début avril :

GoodbyLenine, le 04/04/2020 a écrit :

…/…
Ce qui me semble probable :
   - les dividendes distribués pour les prochains trimestres devraient baisser (peut-être pas ceux de T1/2020), mais difficile d’évaluer de combien, et pendant combien de trimestres, et toutes les SCPI ne seront pas impactées pareil (pour certaines, ça ne baissera pas);
   - ceux qui détiennent de l’usufruit, surtout de courte durée, vont souffrir (et les clés de démembrement devront s’ajuster); les nu-proprietaire sont bien moins impactés (c’est les loyers dans 5 ou 10 ou 20 ans qui les concernent, et nul ne sait si le Covid--19 aura un quelconque impact dessus);
   - la collecte va beaucoup diminuer (mais pas se tarir complètement, cf taux des prêts toujours bas, et rendement des placements alternatifs toujours très faibles) au moins pendant quelques trimestres (jusqu’à ce que la visibilité s’améliore);
   - l’impact sur toutes les SCPI ne sera pas homogène : l’immobilier de commerce (et de loisir) va être plus dans la tourmente (ces locataires vont souffrir du confinement), l’immobilier lié à la santé sera moins/peu impacté, certaines zones géographiques seront plus impactées que d’autres, etc. Selon leur exposition à ces marchés, et leur manière de choisir et gérer leurs locataires (la proximité sera un atout), les SCPI s’en sortiront plus ou moins bien. On verra aussi de grosses différences dans leurs manières de communiquer avec leurs associés.

… ni depuis que j’ai écrit il y a 18 mois celà : dans de nombreux cas, "il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI", et c’est encore plus vrai actuellement, alors que les valeurs (volatiles) des SIIC ont bien baissées, contrairement à celles (figées dans leur marché "buy-only) des SCPI, pour des investissements dans les mêmes types d’actifs. On fera le bilan dans 10 ans (sur les 10 ans passés, le bilan est clair)…

Je suis d’accord avec votre analyse quant aux SIIC, mais bon je n’ai pas de compte-titres et débute à peine avec mon PEA et comptait profiter de l’effet de levier du crédit. Pour plus tard quand mon pseudonyme ne sera plus adapté à mon style d’investissement 😄

En revanche, concernant le point quand à la revalorisation des parts SCPI, il ne me semble pas que ce point ait été discuté et j’aimerais bien avoir vos avis.

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[+3]    #110 10/06/2020 00h32

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A mon avis, le prix des parts des SCPI à capital variable ne va pas bouger avant quelques trimestres au moins. (Celui des -généralement plus petites- SCPI à capital fixe devrait baisser,  sauf pour quelques exceptions de SCPI avec un patrimoine leur permettant de tirer leur épingle du jeu, ou pour celles qui sont déjà largement "au tapis"). A plus long terme, je n’en sais rien.

Je n’ai encore pas vu (depuis un peu plus de 10 ans que je suis ce marché) une société de gestion baisser le prix d’une part (d’une SCPI a capital variable), même lorsque le blocage du marché secondaire était installé (ce qui est arrivé pour quelques SCPI, même si le marché de l’immobilier "pro" était globalement haussier sur la période, en relation avec les taux baissiers), et qu’une baisse du prix de la part était sans doute pertinente. D’autres "moyens" ont été privilégiés, comme le "laisser bloqué", ou créer un fond de remboursement, ou faire absorber la SCPI par une autre plus liquide (souvent avec des parités peu engageantes pour les associés de l’absorbée).

J’ignore ce qui se passerait si les experts étaient obligés de dégrader significativement les valeurs d’expertises, par exemple parce que les taux de rendement des actifs acceptés par le marché auraient augmenté, ou/et parce que les SCPI devraient entériner de fortes baisses de valeur locative (donc baisser les loyers pour éviter que la vacance locative n’explose). Mais ça,arrivera bien un jour…

Sur un produit comme les SCPI, largement "buy only", ceci aurait sans doute pour conséquence un blocage du marché secondaire de beaucoup de SCPI (donc impossibilité de vendre des parts, sauf à attendre un très long moment, ou à consentir d’importants rabais). Ceci ne se produira que lentement, car il pourrait toujours rester quelques acheteurs se satisfaisant de 2 ou 3% de rendement (et n’ayant guère d’intention de revendre un jour, donc pas trop préoccupé d’acheter en fait très cher). Ceci ne gênera pas forcément les associés, qui ont plus l’oeil rive sur le montant distribué, que sur le prix de la part, ou en tout cas moins qu’une baisse des montants distribués.

Certaines SCPI me semblent mieux armées que d’autres pour ces tempêtes qui s’annoncent. Elles ont pour caractéristiques
- des durées fermes de baux longues (plus longues que ce qui est possible avec les baux 3-6-9 en France, donc une fraction significative du patrimoine hors de France);
- une dépendance limitée à la collecte (ou une maîtrise du réseau de collecte, qui peut aussi être une distribution quasi exclusive via certains réseaux bancaire susceptibles d’accorder des prêts), et surtout moins de risques de "retour de papier" (institutionnels détenant beaucoup de parts, susceptibles de vouloir les vendre);
  - un endettement limité (et les engagements pris pour des VEFA sont de l’endettement);
  - un patrimoine et des locataires à même de "résister" à la crise (pas facile de les identifier avec certitudes, mais certains domaines d’activité des locataires, ou certaines localisations des biens, par exemple, devraient être des atouts, sous réserve que les valorisations actuelles ne surestiment pas déjà ces atouts) et une bonne maîtrise des relations avec les locataires (pas quand la SdG connaît mal ses locataires, et passent par des intermediaires).
A mon avis, les "reserves", que ce soit le RAN, la RPV ou les plus-values potentielles sur le patrimoine, ne sont pas vraiment une caractéristique discriminante, et pourraient juste retarder un peu les éventuels dégâts.

On peut déjà avoir une illustration des différences, en constatant la visibilité que chaque SdG semblait avoir récemment de la situation de ses SCPI, et qu’elle reflétait avec plus ou moins de transparence vers les associés. Certaines semblent tenir le gouvernail, même si ça tangue, quand d’autres ont surtout sorti le parapluie (en baissant préventivement la distribution "au cas où") et attendent le retour du calme…


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#111 10/06/2020 12h26

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Il semble être impossible de faire des prévisions gérérales tant les situations de bailleurs comme des locataires est variable.
Et tant que l’on n’est pas certain que dans tel ou tel secteur la reprise sera en V, en U ou en virgule.
Un exemple pour le secteur des commerces de bricolage.
Je reproduit le communiqué du groupe Thermador (robinetterie, etc…):

THERMADOR GROUPE - Coronavirus, impact sur le chiffre d’affaires

A Saint-Quentin-Fallavier – le 9 juin 2020 – 18h00

Nos activités dans le négoce professionnel ont poursuivi assez régulièrement leur remontée lors des deux dernières semaines du mois de mai. Dans le même temps, nous avons constaté une très forte et très soudaine reprise des commandes provenant des grandes surfaces de bricolage…"

Un exemple de courbe de reprise en V.

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#112 10/06/2020 13h07

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Pour les SCPI, elles ne sont pas les seules à potentiellement souffrir du contexte.

Cependant, la recherche de rendement est d’année en année de plus en plus difficile aux vues des taux bas.

Il semble très peu probable dans le contexte que les taux remontent significativement à court et moyen terme. Les mesures de soutien à l’économie apporteront globalement des liquidités. Certains seront nécessaire pour la survit et la relance des entreprises, mais il y a toujours des effets de bord et certains acteurs chercheront du rendement pour ces liquidités.

Le risque augmente de manière générale, sur les marchés actions et obligataire, pas que sur l’immobilier.

Aussi, certains français ont épargné pendant cette crise.

Au total, même si on imagine que les SCPI vont globalement souffrir de la crise, elle ne seront pas les seules et seront sans doute toujours attractives pour certains flux d’épargnes à venir.

Après, certaines s’en tirerons mieux que d’autres, ça c’est sur, mais je dirais comme dans tous marché.

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#113 10/06/2020 13h51

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Une spécificité des SCPI (à capital variable) est que le prix des parts n’est pas vraiment gouverné par le marché, l’offre et la demande, ou alors avec une forte inertie et un retard de plusieurs mois voire années. Une "bulle" (décoréllée d’une éventuelle bulle du marché immoblier) peut donc se former et perdurer pendant assez longtemps.

Ceci est assez évident quand on compare l’évolution récente du prix des parts de ces SCPI et celle des actions de foncières en situation assez comparable (même type de patrimoine), même en corrigeant des différences entre les patrimoines , par exemple au niveau des endettements.

Ceci est dû au fait que le prix (des parts de SCPI à capital variable) est choisi par la société de gestion, certes avec quelques limites (entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution constatée, laquelle est basée sur des valeurs d’expertise datant de quelques mois à plus d’un an, sans prise en compte de tout ce qui a pu arriver depuis), alors que le cours des foncières résulte de la confrontation de l’offre et de la demande de manière quasi instantanée (ce qui peut aussi générer des excès).
Ceci est aussi dû au fait que ces SCPI sont en permanence en train de lever de nouveaux capitaux, avec diverses implications (effet dilutif/relutif de la collecte, dépendance plus ou moins importante de la valeur des parts à … ce qu’il sera possible d’acquérir sur le marché à l’avenir), alors que les foncières ont un patrimoine beaucoup plus stable (très stable même, avec pour seules exceptions les impacts d’éventuelles augmentations de capital -assez rares-, de fusions/absorptions, et les activités de développement de nouveaux actifs -promotion immo par exemple-).

Ceci peut être un inconvénient (si on anticipe des risques significatifs de baisse du marché immo) ou uen opportunité (dans le cas inverse)…


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#114 10/06/2020 14h15

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Entièrement d’accord, si le prix de l’action de foncières côtées était "borné" entre 90% et 110% du dernier ANR connu, ça aurait psychologiquement un effet "rassurant" comme peut l’être la stabilité du prix de la part de SCPI

Pourtant, volatilité = opportunités

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#115 10/06/2020 14h17

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Interview de Boursorama avec le DG Jean-Marc Peter de la SDG Sofidy, sorti ce jour même:

Covid-19, est-ce le moment de vendre ses SCPI ?

Très peu d’élements de réponse mais il se veut rassurant (un avis qui ne peut pas être objectif évidemment).
Il indique que dans le pire de tous les scénarii envisagées, le rendement baisserait de 10% en 2020. 2021 sera beaucoup mieux.

Je vous invite également à lire le top commentaire de cette vidéo, qui se veut très pessimiste.

Pour en revenir à l’article du Revenu:

Le Revenu a écrit :

Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans. Cette fréquence de revalorisation des actifs est adaptée lorsque les prix de l’immobilier évoluent lentement mais n’est plus adaptée lors d’un choc de prix, tel que celui qui se profile actuellement. Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans

L’avantage d’un cycle de revalorisation très lent c’est que l’immobilier peut rebondir avant même que les SDG ne doivent répercuter une potentielle baisse liée à ce "choc" pour les SCPIs à Capital Variable. On parle déjà d’une certaine reprise des marchés financiers, grace aux plans de relance. Va-t-elle durer? Est-ce une desillusion ou réalité? L’immobilier va-t-elle suivre?

Ayant investi dans des SCPIs avec comme horizon >20ans. Je ne suis pas inquiet smile

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#116 10/06/2020 16h01

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GoodbyLenine a écrit :

Je n’ai encore pas vu (depuis un peu plus de 10 ans que je suis ce marché) une société de gestion baisser le prix d’une part (d’une SCPI a capital variable), même lorsque le blocage du marché secondaire était installé (ce qui est arrivé pour quelques SCPI, même si le marché de l’immobilier "pro" était globalement haussier sur la période, en relation avec les taux baissiers), et qu’une baisse du prix de la part était sans doute pertinente. D’autres "moyens" ont été privilégiés, comme le "laisser bloqué", ou créer un fond de remboursement, ou faire absorber la SCPI par une autre plus liquide (souvent avec des parités peu engageantes pour les associés de l’absorbée).

Personnellement, je l’ai vu, en 2008 ou 2009 de mémoire avec Sélectinvest 1 où après une augmentation du prix de la part durant 3 années consécutives, la société de gestion, La Française pour la nommer, a baissé le prix de la part et ne l’a plus revalorisé depuis.

Message édité par l’équipe de modération (10/06/2020 18h57) :
- ajout de lien et de balises Url


Parrainage pour Binck (100 €)

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#117 10/06/2020 18h53

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L’avis du Crédit Agricole IdF sur la question : Rendement des SCPI : une baisse contenue.


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#118 13/06/2020 22h15

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Je me permets de partager cet article : Les rendements des SCPI vont-ils baisser en 2020 ? | Le Revenu

Ça vaut ce que ça vaut, mais je commence à penser que la valeur des parts ne baissera effectivement pas, ou alors à la marge, et qu’il n’est peut-être pas utile d’attendre l’an prochain pour commencer à investir dans les SCPI. Les arguments donnés dans l’article, et déjà lus pour certains sur ce forum, me semblent pertinents.

Dans cette optique, le plus difficile est sans doute de décider si les SCPI sélectionnées il y a quelques mois sont toujours les meilleures solutions…


Parrainages possibles sur Boursorama, Linxea, et Bourse Direct

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#119 14/06/2020 09h10

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J’avais dans l’idée d’acheter de l’US court de part de SCPI pour ma SCI.
Au vu des clés de répartition actuelles et de l’impact covid je suis réticent à finaliser la souscription.
Peut on s’attendre à un ajustement des clés de répartition dans les prochains mois à votre avis?
Certaines sociétés de gestion ont elles déjà communiqué sur le sujet ?

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#120 14/06/2020 10h03

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Perso j’ai arrêté tout achat d’US tant que l’impact ne sera pas connu sur le prix de l’immobilier et sur la rentrée des loyers. Si ça se passe mal on aura sans doute un ajustement des clés. Si ça rentre dans l’ordre on pourra toujours y aller en 2021 ou 2022.

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#121 14/06/2020 17h19

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Je sors de toute logique liée au COVID, par rapport au sujet d’une éventuelle bulle, ce qu’on peut constater c’est que globalement ces dernières années ( même peut être décénnie ? ) les rendements perçus ont eu tendance à baisser sur les SCPI , a une époque ils étaient même aux alentours de 8% de mémoire.

Peut-on émettre la possibilité que dans le futur les rendements des SCPI que l’on détient deja j’entends, puissent remonter, par exemple en période inflationniste, avec peut être une augmentation des loyers plus grandes..

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#122 14/06/2020 20h46

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Ce qu’il faut mesurer, ce n’est pas le rendmeent des SCPI dans l’absolu, mais l’écart de rendement entre celui des SCPI et les taux des emprunts (dont le taux sans risque, actuellement négatif) et ceux d’autres placements.

Tous le staux ont baissé sur les dernières années.
Quand les SCPI distribuaient 8% (quand donc ?), les emprunts devaient avoir des taux vers 5%.
Vers 2010-2011, quand j’ai commencé à investir dans des SCPI, les DVDM moyens étaient plus proche de 6% (que des 4% ou 4.5% actuels), et les taux des emprunts immobiliers étaient plus proches de 4% (que des 1.5% ou 2% actuels).
Il n’y a pas si longtemps il y avait même des SICAV de trésorerie rapportant plus de 5%.

Si, dans quelques années, les SCPI distribuent 8% de DVDM, il est plus probable que la valeur de l’immobilier qui constitue leur patrimoine (et donc le prix des parts de SCPI) ait été divisé par deux, que leurs locataires acceptent (et soient capables) de payer des loyers du double d’aujourd’hui pour les même locaux. Ceci surtout avec la crise économique conséquente qui s’annonce pour les prochains mos et années, avec une forte probabilité pour que les taux restent au tapis pendant longtemps.


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