Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

Surin · #201

Je déconseille l’achat de SCPI en nue-propriété : les clés ne sont pas attrayantes et le risque de baisse de prix de part est trop élevé, pour le nu-propriétaire c’est la double peine car il subit la baisse sur 100 % des parts alors qu’il n’en a payé que 70 ou 80 % environ.

De plus acheter en NP sur 5 ou 6 ans (5 ans + délai de jouissance minimum) sera forcément perdant, les frais de souscription faisant perdre tout intérêt à l’opération (j’achète en payant 81 % aujourd’hui et je revendrai seulement 89 % dans 5,5 ans si le prix de part se maintient, s’il baisse, je peux revendre au prix d’achat voire en dessous).
C’est de l’épargne immobilisée pour rien avec un risque de perte.

Globalement je conseille la plus grande prudence sur les SCPI à capital variable, y compris celles sans frais.

frtronel · #202

Bonjour

Information trouvée ce matin sur le site france transactions

Assurance-vie : la sortie d’investissements de SCPI suspendue jusqu’à nouvel ordre auprès de l’assureur ORADEA VIE - Guide épargne

Un assureur qui bloque le rachat de scpi..

GoodbyLenine · #203

Attention : Selon cet article de l’AGEFI, qui ne contredit d’ailleurs en rien celui cité dans le message de frtronel, mais ajoute une précision, cet assureur a bloqué les arbitrages des UC SCPI (en application des clauses de leurs contrats prévoyant explicitement un tel blocage lorsque la liquidité des parts de ces SCPI n’est plus assurée), mais pas les rachats de ces UC SCPI…. (Un assurée peut donc toujours faire un rachat partiel sur son AV, en rachetant des UC SCPI).

Dans tous les cas, c’est une pierre de plus dans le jardin de ceux qui avertissaient sur les limites de la liquidité assurée par les assureurs au niveau de leurs UC SCPI.

Yvan · #204

Article intéressant faisant un petit bilan :

- De la collecte au cours du 3ème trimestre

- ainsi que de la décollecte

L’article n’est bien sûr pas exhaustif mais ça permet d’avoir un petit aperçu des bons et moins bons élèves du trimestre.

Yvan

InvestisseurHeureux · #205

Immorente et Effimo ne sont pas dans la liste, mais il était impossible de revendre ses parts le mois dernier, comme je l’ai mentionné dans leurs files respectives, courrier de Sofidy à l’appui.

NicolasV · #206

On peut rêver mais j’espère qu’une fois la tempête passée, l’ASPIM ou l’AMF essayeront de tirer des leçons de cet épisode.

A priori les institutionnels sont responsables de la majorité de la décollecte (pour le moment) et surtout ont été les premiers à dégainer. Après derrière les instits il y a souvent des particuliers mais ce serait bien de pouvoir faire la part des choses. J’espère que les particuliers ne payent pas la liquidité des instits.

Les SCI sont accusées à demi-mots, pas surprenant quand on voit qu’elles étaient vendues par les CGP et courtiers comme des alternatives aux fonds €. A mon avis ce support doit être mieux encadré.

Lien entre décollecte et présence d’une SCPI en AV. Il doit y avoir un effet mais de quel ordre ? Et difficile de qualifier d’avantage les difficultés que mettent certaines SDG à réaliser un ordre de vente en direct (même quand tout va bien). Il me semble néanmoins anormal que des SDG n’indiquent pas le poids des instits dans le capital de leurs SCPI.

De la même manière, difficile de souhaiter des frais d’entrée démentiels, qui servent bien plus les SDG et intermédiaires que les épargnants selon moi (je vois que des SDG profitent du contexte pour clamer le contraire..)

J’espère en tout cas que la conclusion ne sera pas de vouloir instaurer une liquidité à tout instant. Cela existe déjà avec les OPCI et les inconvénients qu’on connaît.

Dernière modification par NicolasV (17/12/2023 17h14)

FCP · #207

Audio intéressant ici :

« Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe… » – Pierre Schoeffler, IEIF
Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe- Pierre Schoeffler

Retour sur les baisses du prix des parts de certaines SCPI en 2023. Et sur le sujet de leur liquidité. Ces problèmes vont-ils perdurer en 2024 ? S’accentuer ? Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, conseiller du président de La Française, n’exclut pas que certaines SCPI soient contraintes de repasser en capital fixe… Interview.

FCP · #208

Les problèmes de liquidité s’aggravent encore pour certaines SCPI

L’analyse des premiers bulletins trimestriels (T4 2023) publiés par les SCPI montre que les problèmes de liquidité se sont encore aggravés pour certaines SCPI en panne de collecte. Il faut en effet rappeler que dans le cas le plus courant de SCPI à capital variable, lorsque des investisseurs veulent vendre leurs parts, la demande de retrait se fait prioritairement en contrepartie des nouvelles souscriptions. Lorsque les demandes de retrait augmentent trop vite et dépassent la collecte, les ventes ne peuvent pas être exécutées et un volume très excédentaire de parts en attente de retrait peut donc caractériser un problème de liquidité.

Une douzaine de SCPI concentrent actuellement les problèmes de liquidité les plus sérieux, sachant qu’une bonne moitié des 215 SCPI du marché n’avaient, de leur côté, aucune part en attente de retrait à fin septembre 2023. Les choses peuvent cependant rapidement évoluer car le plus souvent, ces problèmes de liquidité sont consécutifs à un afflux assez récent de demandes de retrait à l’initiative d’investisseurs institutionnels et plus particulièrement d’assureurs dans le cas des SCPI distribuées en assurance vie.

(…)

Les problèmes de liquidité s?aggravent encore pour certaines SCPI

Dernière modification par FCP (08/02/2024 12h23)

Surin · #209

Si l’article présente un certain intérêt, je me demande pourquoi omettent-ils sciemment les Rivoli Avenir Patrimoine, PFO2, Edissimmo et multiples autres SCPI ce qui réclame un travail fastidieux.
Ce sont des dizaines de SCPI bloquées voire on doit être à la centaine.
Le phénomène n’est pas près de se calmer.

Greyna · #210

@Surin:

Pour PFO2, on a bien l’info dans l’article.

Concernant les SCPI d’Amundi, ça vient peut-être du fait que les rapports au 31/12 n’ont été publiés que le 5 février, à un moment où l’analyse était probablement déjà bouclée. Ils pourraient cependant éditer pour rajouter les infos.

Surin · #211

Mea culpa pour PFO2.
Quid des PFO, PF Grand Paris, Ficommerce, Buroboutic, Accimmo Pierre, Accès Valeur Pierre, Aestiam Placement Pierre, Primopierre, Selectinvest 1, Efimmo 1, Immorente, Novapierre Résidentiel, Laffitte Pierre, Fructirégions Europe, Interpierre, liste non exhaustive en effet car les bulletins ne sont pas tous sortis mais beaucoup dans ma liste non exhaustive le sont déjà.

Dernière modification par Surin (08/02/2024 14h35)

Flouzamax · #212

FCP, le 12/01/2024 a écrit :
« Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe… » – Pierre Schoeffler, IEIF
Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe- Pierre Schoeffler

Pour ce que ça vaut, j’ai eu un entretien récemment (il y a quelques semaines) avec un banquier du secteur (BNP REIM), visiblement bien informé. Il m’a avoué que selon lui il y avait de fortes chances pour qu’en 2024 il y ai des SCPI qui passent en capital fixe.

Je le pense sincère, car ce qu’il m’a dit n’était clairement pas dans son intérêt compte-tenu de notre discussion en cours. Cette opinion a été corroborée a mi-mot un peu plus tard avec un autre CGP, qui a eu par contre plus de mal à l’avouer (encore une fois clairement pas son intérêt d’où la réticence).

Le secteur va sans doute être tenté de ne pas ébruiter l’affaire. Si la rumeur se répand qu’une SCPI pourrait passer en capital fixe, on imagine très bien ce qui va se passer au niveau des achats… et ça devient clairement une prophétie auto-réalisatrice! Qui achèterai au prix fort aujourd’hui une SCPI qui sera potentiellement vendu avec une grosse décote demain?

Peut-être de bonnes opportunités sur les SCPI en 2024 ou 2025?

cedREIM · #213

Évidemment, j’ai envie de dire la prévision n’est pas très risquée.
C’est prévu par le CoMoFi dès lors que 10% des parts en attente depuis 12 mois me semble-t-il.
J’ai du poster le détail il y a quelques mois je crois.

Il me semble aussi que certaines SCPI ont atteint le seuil de 10% déjà au T3, donc si la situation ne se résorbe pas… c’est inévitable.

Des aménagements statutaires seront peut-être parfois nécessaire (ne serait-ce que pour fixer les niveau de commissionnement sur le marché secondaire) il y aurait alors des AGE au préalable si on touche aux statuts.

Ces dossiers correspondent déjà à des SCPI qui ne collecte pas/plus et qui n’ont pas vraiment un trio rendement/risque/liquidité très attractif.

Soyons positif : c’est bon pour les deniers publiques !
L’État percevra 5% de droits de mutation sur les échanges là ou il ne touche rien sur une opération retrait/souscription ;-)

On creusera un chouilla moins le déficit en 2024…

Dernière modification par cedREIM (08/02/2024 15h45)

Surin · #214

Justement à propos de ces droits de mutation, je trouve que c’est une perte énorme pour le gérant non ? Dès lors quel intérêt aurait-il à prendre les devants et passer à capital fixe avant de créer un fonds de remboursement et d’atteindre la limite des 10 % de parts en attente sur plus d’un an ?

cedREIM · #215

Clairement pas très incitatif, je pense aussi que d’autres mesures seront explorées avant.

FCP · #216

Les fonds immobiliers grand public en 2023

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) dévoile aujourd’hui les statistiques de souscriptions et de performances des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière pour l’année 2023.

M. Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM souligne : « L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier. Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024. »

Les fonds immobiliers grand public en 2023

ArnvaldIngofson · #217

Des chiffres intéressants …

Mieux Vivre Votre Argent Par Léo Monegier Publié le 8 févr. 2024 à 11:54 Mis à jour le 8 févr. 2024 à 12:02 a écrit :
SCPI : le rendement n’a pas bougé en 2023
Si le taux de distribution est resté stable l’année dernière, la valeur des parts en attente de retrait représentait, à fin 2023, 2,3 % de la capitalisation du marché.

4,52%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2023, selon les chiffres publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), soit un niveau stable par rapport à l’année 2022.
Un rendement qui va de 4,1 % pour les SCPI à prépondérance « bureaux » à 5,9 % pour les SCPI « logistique et locaux d’activité ».
« Pour l’exercice 2024, les gérants ont fait part à l’Aspim d’anticipations globalement positives sur l’évolution des dividendes par part. En effet, 38 % du marché en valeur anticipe une augmentation du dividende par part en 2024 tandis que 36 % prévoient une stabilité ne laissant que 26 % des acteurs anticipant une diminution », indique l’Aspim.

2,1 milliards d’euros de parts en attente de retrait
Chiffre important au regard du phénomène de baisse des prix de parts, qui agite le marché depuis l’été dernier : au 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait représentait 2,1 milliards d’euros, soit 2,3 % de la capitalisation du marché.
Le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023.
« Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023 avant la clôture de l’exercice », poursuit l’Aspim.

La situation des parts en attente est cependant « très contrastée » selon les véhicules, souligne l’Aspim : sur un total de 216 SCPI, 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 31 décembre 2023. En revanche, 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date.

La collecte nette des SCPI a atteint 5,7 milliards d’euros, marquant un retour à la moyenne de 2018-2020.
A noter, du côté des autres fonds immobiliers, la performance globale décevante des sociétés civiles en unités de compte immobilières : -6,8 %, ainsi que celles des OPCI grand public (-7,6 %).

« Une année charnière pour le marché immobilier »
« L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier.
Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile, explique Jean-Marc Coly, président de l’Aspim. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024. », anticipe le président de l’association.

SCPI : le rendement n’a pas bougé en 2023
Dans le décompte des SCPI, 99 + 121 = 220 et pas 216 …
Il est bien optimiste le président de l’Aspim !

Greyna · #218

Vidéo très intéressante sur la chaine Et + encore

A partir de la 28ème minute le passage en capital fixe est évoqué. Ca risque bien d’arriver chez certains en effet.
Notez qu’il pourrait y avoir des bons coups à faire coté acheteurs car les prix de certains SCPI pourraient s’effondrer.

Mais si les assureurs, gros porteurs de parts et donc gros votants aux AG, y sont opposés alors ça pourrait bien ne pas se faire.

A voir.

Surin · #219

Surin, le 08/02/2024 a écrit :
Ce sont des dizaines de SCPI bloquées voire on doit être à la centaine.
Le phénomène n’est pas près de se calmer.

J’y étais :

Primaliance a écrit :
on retrouve actuellement sur le marché 99 SCPI avec des parts en attente de retraits pour un montant total de 2,1 milliards d’euros au 31/12/2023, soit 2,3% de la capitalisation totale du marché des SCPI selon l’ASPIM.

Sachant que la situation n’a pu qu’empirer depuis le 31/12.
Certaines SCPI voient leur file d?attente s?allonger pour les rachats de parts - Primaliance

Cet article est d’autant plus intéressant qu’il évoque ceci :

Primaliance a écrit :
lorsque les demandes de retraits de parts dépassent le volume des souscriptions, la liquidité de ces fonds se retrouve rapidement bloquée. En effet, la variabilité du capital de ces SCPI n’est pas symétrique. N’étant limitée à la hausse que par le capital maximal statutaire, elle ne peut se matérialiser à la baisse que de façon très contrainte via des compensations sur de la collecte récente ou l’activation de fonds de remboursement par nature limités en taille.

C’est un problème que je dénonce depuis longtemps et qui est très bien représenté avec cette dissymétrie de la variabilité de ce type de SCPI, cet adjectif est tout à fait approprié et je le reprendrai volontiers.

CaptainCupcake · #220

C’est un problème que je dénonce depuis longtemps et qui est très bien représenté avec cette dissymétrie de la variabilité de ce type de SCPI, cet adjectif est tout à fait approprié et je le reprendrai volontiers.

--> Pas faux. "SCPI à capital croissant" peut-être ?

Surin · #221

C’est approprié en effet.
Ce que je constate actuellement, c’est que la meilleure façon pour les SCPI "à caital variable" de diminuer rapidement leur capitalisation est de … tout simplement voir leur patrimoine se dévaluer entraînant avec le prix de la part à la baisse !
On va sur des -25 % pour des SCPI ayant des milliards d’euros de capitalisation.

Hadrumetum · #222

- 25%

Alors après la purge, les bonnes affaires vont commencer pour les amateurs de "rente".

Super_Pognon · #223

CaptainCupcake, le 07/04/2024 a écrit :
C’est un problème que je dénonce depuis longtemps et qui est très bien représenté avec cette dissymétrie de la variabilité de ce type de SCPI, cet adjectif est tout à fait approprié et je le reprendrai volontiers.

--> Pas faux. "SCPI à capital croissant" peut-être ?

Je contre avec "capital variable et commission croissante"

Stinky · #224

On est à -35% par rapport à il y a un an au mois de Mai 2023 sur AEW Fructipierre une SCPI que je possède.
AEW Fructipierre

J’ai toujours un ordre de vente en attente à 553€ net vendeur (ça partait à ce prix là à l’époque) et j’ai loupé la vente à peu de choses. Depuis c’est la dégringolade avec vraisemblablement un prix de valeur de la part qui va passer et rester un moment à 343€ (4666 parts en vente sur un seul ordre soit plus que le nombre de parts échangées sur les 5 derniers mois).

Avec une commission de souscription de 9.03% et si le dividende est maintenu à 24.40€ cela fait un rendement à 24.4/373.97 = 6.52% net avant impôt

Valeur de réalisation 2022 : 558.26€

Du coup je vais en reprendre une petite louche et je pense qu’il y a pas mal de SCPI "historique" à capital fixe qui ont dégringolé et qui deviennent à nouveau intéressante. Je vais aller me reprendre la file classement des SCPI pour faire une petite sélection et suis preneur si vous avez des bons plans ^^.

Ayant un petit capital à placer dans une optique Buy & Hold, l’idée serait de rentrer sur des SCPI avec une forte décote sur valeur de réalisation pour profiter de la crise et bénéficier des dividendes.

Dernière modification par Stinky (08/04/2024 19h39)

Surin · #225

Super_Pognon a écrit :
Je contre avec "capital variable et commission croissante"

La commission a cru avec les augmentations de prix de part et le nombre pléthorique de parts créées ces 10 dernières années.
Par contre là c’est la double dégringolade : les échanges sont nettement réduits et comme le prix diminue, la commission, indexée, diminue d’autant, sur le peu de parts échangées.

Stinky a écrit :
Je vais aller me reprendre la file classement des SCPI pour faire une petite sélection et suis preneur si vous avez des bons plans ^^.

Tout y est
Pour info j’ai stoppé le classement de la "côte sur ANR" car du jour où je l’ai publiée, une SCPI qui me faisait de l’oeil a vu son carnet d’ordres se réveiller subitement. Il (m’)a fallu attendre des mois qu’il se calme.

Vous trouverez mieux que 6,5 % et attention pour Fructipierre :

Attention car ce 6,5 % se base sur un dividende bien éloigné du résultat courant. La distribution de plus-values, c’est fini je vous l’annonce.
De plus, vous vous basez sur la valeur de réalisation 2022. Elle a dû diminuer d’au moins 15 %, probablement 20 voire 25 % donc prudence.

Nous sommes en avril et ignorons la plupart des valeurs de réalisation des SCPI, c’est anormal, nous devons nous baser sur ce que le peu de sociétés de gestion ont communiqué, notamment Primonial pas mal critiqué mais qui a tout publié dans le bulletin précédent (T4 2023).
Ca vous donnera une idée précise sur le patrimoine parisien.

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FCP, le 12/01/2024 a écrit :

#213 08/02/2024 15h44

#214 08/02/2024 16h08

#215 08/02/2024 16h41

[+2] #216 08/02/2024 17h48

[+1] #217 09/02/2024 09h39

Mieux Vivre Votre Argent Par Léo Monegier Publié le 8 févr. 2024 à 11:54 Mis à jour le 8 févr. 2024 à 12:02 a écrit :

2,1 milliards d’euros de parts en attente de retrait

« Une année charnière pour le marché immobilier »

#218 09/02/2024 10h08

#219 05/04/2024 18h37

Surin, le 08/02/2024 a écrit :

Primaliance a écrit :

Primaliance a écrit :

#220 07/04/2024 11h09

1 #221 07/04/2024 23h12

#222 08/04/2024 12h03

#223 08/04/2024 19h11

CaptainCupcake, le 07/04/2024 a écrit :

#224 08/04/2024 19h38

#225 08/04/2024 20h38

Super_Pognon a écrit :

Stinky a écrit :

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