Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

Bonjour,

J’étais dans le même mood que vous. Volonté d’investir puis crainte de cette sur-médiatisation et finalement, j’ai pris le pli de ne pas le faire.

Dans la 1ère phase, j’avais étudié les différentes possibilités (nue-propriété, via crédit in-fine + placement écart épargne, cash+ autres placements, usufruit avec du cash pour emprunter plus pour pouvoir rembourser, via assurance-vie, via SCI etc…) et finalement le fait que cela soit un peu trop à la mode et que cela soit vanté par monts et par vaux m’a fait extrêmement réfléchir sur la pérennité des différentes hypothèses construites qui pouvaient s’étendre sur 20 ans.

Assurément devant un flot de liquidités qui vient avec cette publicité inespérée pour les sociétés de gestion, le choix d’actifs de bonne qualité avec la bonne rentabilité ou dans le bon secteur peut s’avérer plus complexe. Au delà de la faible revalorisation des parts qui doit être prise en compte dans des hypothèses plutôt "pessimistes", il y a peut-être un risque de voir la rentabilité s’amenuiser. De là à parler de bulle je ne sais pas mais peut-être que l’effet d’aubaine est derrière nous et que les hypothèses construites aujourd’hui doivent-être sacrément challengés avec un scénario pessimiste-réaliste.

Du fait peut-être faut-il se diriger plutôt vers le second marché des SCPI à capitaux fixes et effectivement aller vers des rendements de l’ordre de 4-5% mais il ne faut pas oublier la fiscalité donc la différence de net avec un vieux PEL ou un fond € par ex ne justifie peut-être pas le "risque" lié à l’immobilier.
A nouveau revient l’adage de l’immobilier, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement et bien sûr se palper de nombreux rapports de sociétés de gestion pour mettre son argent au bon endroit.

Pour ma part j’ai arrêté de creuser du coup, si j’ai des doutes, inutile de creuser moi-même pour me lever mes propres doutes !

La réponse à la question "y a-t-il une bulle sur les SCPI ?" me paraît évidente: OUI. C’est très clair, de manière générale il y a une bulle sur l’immobilier européen, et d’ailleurs même le DG de la société Corum AM est intervenu plusieurs fois sur BFM pour le dire clairement (ce qui est vraiment étonnant de la part du DG de cette SCPI par ailleurs assez "rentre-dedans" en termes de communication). C’est tout simplement lié au Quantitive Easing de la BCE, c’est-à-dire à la politique d’argent gratuit et aux taux zéro sur les obligations d’états. Les obligations souveraines ne rapportent plus rien (voire moins que rien avec les taux négatifs sur la dette allemande), les corporate de société pas trop risquées rapportent autour de 0.5 à 1% à 10 ans (il faut aller chercher des boites vraiment pourries - pardon, du High Yield - pour avoir des taux de 4%), mais on vous permet de vous endetter à taux quasi-nul pour acheter de l’immobilier: en toute bonne logique, si cette situation totalement absurde et malsaine était amenée à se prolonger, les prix de l’immobilier pourraient augmenter jusqu’à ce que le rendement locatif atteigne le taux des emprunts d’états de bonne qualité (zéro donc) plus la prime de risque, qui a tendance à décroître à 3%. Donc en théorie, sur la base d’un rendement locatif moyen pour l’immobilier professionnel de 5% brut actuellement, les prix pourraient encore augmenter de 66% !

C’est évidemment un calcul très théorique, mais il permet de se rendre compte que le QE de la BCE est totalement responsable de la bulle de l’immobilier (et des SCPI en particulier). Même chose d’ailleurs pour les marchés action (les PER sont au plus haut d’avant la crise de 2009 et même de 2001: autour de 18 en Europe et 23 aux USA alors que les profits des grandes entreprises sont loin d’être flamboyant et même en légère baisse), pour les obligations, pour le non-côté, pour les cours des forêts et des terres agricoles… En fait, TOUS les actifs financiers sont en bulle, et le resteront tant que les taux resteront à zéro ou presque. Il y a juste trop d’épargne et trop de monnaie gratuite à disposition, et trop peu de projets entrepreneuriaux rentables à mettre en face. Le jour où les taux de la BCE augmenteront, les prix de ces actifs baisseront immanquablement. LA question est donc: quand les taux remonteront’ils ? Et même, allons plus loin: remonteront-ils un jour ? La question ne me paraît pas stupide: les taux sont quasi-nuls au Japon depuis 25 ans, et aux Etat-Unis, malgré un chômage à un niveau plancher, l’économie est à ce point fragile (pas d’augmentation des salaires, forte précarisation du marché du travail, endettement massif des étudiants, baisse des profits des entreprises) que la Fed hésite fortement à remonter ses taux ne serait-ce que de 0.25 point; et même si elle le fait (ce qui n’est pas acquis), ce sera plus pour rassurer les investisseurs et se donner de la marge pour les baisser lors du prochain ralentissement, car dans l’absolu la situation économique fragile ne le justifie pas. Et même si les taux remontent, ils ne reviendront probablement jamais à leurs taux d’avant crise mais à peut-être seulement 1.5-2% à 20 ans (au lieu de 3.5-4%).

Bref, plus que jamais, les investisseurs que nous sommes se trouvent face à un terrible dilemme: soit être prudent, c’est-à-dire ne pas investir dans des actifs immobiliers manifestement surévalués, et attendre sagement la hausse des taux et la baisse des prix. L’ennui, c’est qu’en attendant il faut placer ses économies à un taux inférieur à 1% brut (donc autour de 0.5% net), donc accepter une quasi absence de rémunération de son épargne, et être conscient que cette situation peut, de manière réaliste, encore durer peut-être 5, 10 voire 20 ans. Même sur la durée d’une vie professionnelle, l’impact de cette absence de rendement sur la rentabilité globale sera très pénalisante. Sinon, il faut accepter de prendre des risques - même mesurés - et investir sur des actifs certes surévalués, mais qui gardent un rendement correct et qui seront peut-être encore plus surévalués demain. En étant conscient que les supports immobiliers étant par nature peu liquides, ils seraient très difficiles à revendre rapidement en cas de perception d’un début de hausse des taux (au contraire d’actifs plus liquides comme les actions et l’immobilier côté). Les stratégies intermédiaires, prudentes et diversifiées, sont évidemment possibles, en étant conscient que si elles sont à priori de nature à éviter la ruine totale d’un patrimoine, elles diminuent également l’espoir de rendement à long terme… Bref, à chacun de voir !

Je l’ai lu et le contenu est assez décevant. C’est davantage descriptif que véritablement analytique.

Il faut savoir que cette chère autorité, qui s’est rendu compte après coup qu’elle y a peu être été un peu fort, a lancé une consultation de place.
Les principaux acteurs de l’immobilier commercial (broker et gros asset manager) sont donc amené a donner leur point de vue sur cette question au HCSF, qui re-communiquera prochainement (pas avant 6 mois) sur un rapport actualisé et reprenant les positions des grands acteurs de la place.
Normalement on fait l’inverse mais c’est pas grave…

A la fin de la lecture, et pour connaitre l’immobilier commercial de l’intérieur depuis 2006, je me suis faite la réflexion suivante : ok, bonne description de l’évolution récente du secteur, mais le rapport fait complètement l’impasse sur le rôle de la politique monétaire dans ce constat. Pour moi c’est fondamental.

Avec les taux de rendement actuels, la boite dans laquelle je bosse, qui est un petit asset manager à taille humaine, aurait du voir son business model voler en éclat (car finalement ce qu’on vend c’est du rendement). Au final on s’en sort pas si mal grâce a des taux d’emprunt extrêmement bas et l’utilisation de l’effet de levier à bon escient.
D’où le fait que je pense que marché immo et politique monétaire (donc taux bas) doivent toujours être considérés en parallèle, a fortiori sur une classe d’actif qui s’est beaucoup financiarisée.

Le constat est le même partout en Europe (a part de la diversification, on ne va pas chercher d’autres cycles en Europe). Ceux qui vous disent le contraire font du marketing. Par contre il y a probablement du "picking" a faire pour qui connait bien les marchés locaux.

Bonsoir !

Une petite infographie sur la désaffection des commerces de ville (vacance commerciale). Certaines régions sont plus affectées que d’autres. Cela peut aider à sélectionner SCPI ou Foncières :

@whiteTiger

Vos assertions devraient être un minimum sourcées (charte: 10. Vos sources, toujours, vous préciserez) plutôt qu’édictées en vérité absolue.

Là on parle de blocage de montants, de décourager les potentiels investisseurs, de calmer l’afflux d’argent.

2011, oui c’est le redémarrage, mais il n’a rien à voir avec ce qui se passe ces 2 dernières années, on parle donc de +56% pour le 1er semestre 2017 sur un+30% en 2016.

Ci-joint dans le 2ème graphe (même s’il ne prend pas encore en compte le +56% de H1 2017, pour le coup l’analyse graphique a une utilité bien plus grande que pour titres vifs .



Donc je veux bien qu’on fasse croire que c’est un marronnier, mais en 2011 on ne parlait pas de décourager les souscriptions comme là en 2017. On voit bien au travers de ce graphe que le vrai redémarrage s’est fait depuis 2016 et nous avions échangé sur ce phénomène avant 2016 en s’interrogeant de la même façon que ma source du graph toujours valable aujourd’hui. Il y avait notamment autour de Corum qui avait le vent en poupe et dans d’autres échanges plus disparate.

Cette« attractivité remarquable » impressionne et provoque des interrogations sur les investissements réalisés (à contretemps du cycle ? trop cher ? de qualité moindre ?) lorsqu’on la met en perspective du rythme de collecte des années passées. L’énorme prime de risque par rapport aux autres rendements d’actifs financiers explique    I évidemment largement cet engouement. Du côté des OPCI « grand public », on retrouve la même tendance avec un total de collecte de 4,08 Md€, soit, constate l’ASPIM, « une hausse très sensible de 66,44 % par rapport à 2015 ». Outre les deux fonds leaders du marché (Opcimmo, d’Amundi Immobilier, et Selectiv’lmmo, deux tiers de cette collecte, l’ASPIM relève d’Axa) qui concentrent à eux seuls plus des « l’évidente montée en régime de trois autres réseaux ».

Ce n’est pas mon avis concernant les différences entre les marchés immobiliers.
Certes, elle existe, mais pas en tendance lourde.
Ayant investi en SCPI il y a plus de 20 ans, je constate depuis le parallèle avec le résidentiel.
Si j’ai pris le graphique de Friggit, c’est parce qu’il nous donne une vue avec recul sur le marché immobilier résidentiel. Et j’extrapole volontiers au marché commercial.
La bulle des années 90, le marché des SCPI a été plombé exactement comme dans le résidentiel.
C’est à cette époque que j’ai investi en SCPI… Des largesses m’ont alors été faites pour y entrer, parce que c’était plutôt la déroute généralisée.
On peut prendre cet autre graphique, il va dans le même sens et est ciblé bureaux en IDF, mais en moins parlant parce que limité aux 10 dernières années.



Me rétorquera-t-on qu’il cible l’IDF? Je l’estime digne d’être représentatif puisque l’investissement en IDF représente presque 50% du total investi en SCPI.

Pour le second graphique : ok… Je reconnais que ce n’est peut-être pas le meilleur.
J’en sors un autre. Il épouse l’orientation de celui de Clameur.



Quant aux facteurs de sensibilité … C’est toujours le même : les taux, rien que les taux.

Vous m’octroyez des propos que je n’ai pas tenu ("tout va bien") Ensuite,il me semble avoir répondu à votre question dans le mail précédent. Enfin, comme je vous perçois comme excessif et que je goûte assez peu votre ton suffisant, je préfère arrêter là notre discussion.

Cordialement,

J’ai retrouvé dans mes archives un article de 1997 sur les SCPI que je pense utile de partager avec ceux qui pensent que les SCPI sont un placement de tout repos.

J’extrais juste une phrase :" Il est impératif d’acheter sur le marché de gré à gré, avec une décote de 50 à 70% de leur valeur 1990-1991"

Je me suis amusé ce soir à relire cette file. C’est parfois intéressant de regarder dans le rétroviseur.

Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise). Bilan:
- après avoir légèrement augmenté, les taux directeurs de la FED sont de nouveau orientés à la baisse
- la BCE a provisoirement mis en pause son QE mais n’a pas augmenté ses taux directeurs; la croissance européenne patine sérieusement, les taux souverains sont pratiquement tous nuls ou négatifs, malgré des taux de chômage en baisse l’inflation reste désespérément flat, la BCE et Christine Lagarde parlent sérieusement de maintenir une politique monétaire très accommodante, les termes ’QE for people’ et ’helicopter money’ reviennent de plus en plus souvent dans la presse économique
- le prix du m² de logement a Paris a dépassé les 10k€
- on peut emprunter à 20 ans à moins de 1%
- les fonds obligataires que l’on disait mourant voire dangereux ont permis de gagner entre 8 et 20% en 2018-2019
- Pour ce qui concerne l’immobilier non côté, ces 3 années ont été plutôt bonnes - à l’exception notable des SCPI de commerce de centre ville dont certaines sont clairement en difficulté -: pour les bureaux, l’hôtellerie, les entrepôts et le socio-médical, les revenus versé ont plutôt légèrement augmenté (surtout en 2018), les prix des parts se sont légèrement revalorisés, mais sans excès
- Du côté des SIIC européennes c’est aussi assez contrasté: l’année 2018 et le début 2019 ont été assez rudes, surtout pour les SIIC spécialisées dans l’immobilier commercial et les centres commerciaux; depuis la plupart ont bien repris des couleurs, sauf encore une fois l’immobilier commercial qui souffre toujours d’une décote énorme malgré des rendement incroyables (je pense qu’il faut y voir, à tord ou à raison, une anticipation de la part des marché d’une très forte concurrence du commerce physique par l’e-commerce). En Allemagne, une fronde populaire contre l’augmentation trop importante des loyers à Berlin et dans les grandes villes du pays a poussé les municipalités à prendre des mesures de gel des loyers, ce qui a causé quelques soucis à de grosses sociétés foncières de logements (comme quoi, le risque ne vient parfois pas forcément de là où on l’attendait…)

Bref, la bulle immobilière a lentement mais sûrement continué à gonfler. Ceux qui n’ont pas voulu suivre la vague par prudence ont placé leurs liquidités à des taux quasi-nuls, ou ont subit la volatilité des marchés. Ceux qui ont investi dans l’immobilier (SCPI ou SIIC) n’ont dans l’ensemble pas dû faire de mauvaises affaires. Personnellement, étant de nature très prudente (trop pour devenir réellement ’riche’), j’ai suivi une stratégie médiane (comme toujours)… Pour ce qui est de l’immobilier (un gros tiers de mes investissements), j’ai investi modérément et de manière extrêmement sélective - mais un peu tout de même - en SCPI (pratiquement pas en immobilier commercial, ouf !), surtout en nue-propriété, et je n’ai pas eu à m’en plaindre. J’ai également investi en SIIC, essentiellement après le mini crash de début 2019, avec là aussi de plutôt bons (voire très bons) résultats: Covivio, Icade (Merci à LREM pour le PFU sur les dividendes des SIIC)… Sauf pour Unibail Rodamco Westfield, le couteau qui n’en fini pas de tomber…

Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?

Ah, si je pouvais investir dans un bon palantir financier d’occasion … mais j’ai pas encore trouvé sur LBC.

Rendez-vous dans 3 ans !

GoodbyLenine, le 16/09/2023 a écrit :

rentier2030 a écrit :

Les scpi sont tout simplement des placements insuffisamment rentables dans le contexte actuel ne serait ce que vs sicav monétaire.

Cette comparaison me semble un peu absurde, car on investi dans une SCPI pour au moins une decennie, généralement beaucoup plus, et pas du tout avec les mêmes objectifs que quand on investi dans une Sicav court terme.

Pourquoi dire que ce propos est absurde ? Vous l’avez-vous-même évoqué dans votre message #122 du 14/06/2020 de cette file. Je vous cite : « Ce qu’il faut mesurer, ce n’est pas le rendement des SCPI dans l’absolu, mais l’écart de rendement entre celui des SCPI et les taux des emprunts (dont le taux sans risque, actuellement négatif) et ceux d’autres placements. », puis « Il n’y a pas si longtemps il y avait même des SICAV de trésorerie rapportant plus de 5%. »
Cela s’appelle la prime de risque, et c’est bien le cœur du sujet aujourd’hui :
« Tous les investisseurs ont le regard braqué sur l’évolution des taux d’intérêt. Et tous lèvent la tête pour tenter d’y voir un plafond ou un palier. Car la donne a changé. Biberonnée aux taux d’intérêt nuls, voire négatifs, la filière doit se réhabituer à un rééchelonnement des primes de risque. D’abord de l’immobilier au regard des autres classes d’actifs. Mais aussi de tels ou tels segment d’actifs qui avaient vu fondre ses taux de capitalisation comme neige au soleil.» Business immo du 7/10/2022

La prime de risque représente le supplément de rendement qu’un investisseur demande pour investir dans un actif risqué par rapport à un actif sans risque, l’OAT 10 ans étant considérée comme la référence en France.
Lorsque les rendements des obligations d’État augmentent en raison d’une  hausse des taux d’intérêt, les investisseurs peuvent rechercher des investissements plus sûrs comme les obligations plutôt que l’immobilier commercial. Pour compenser le risque supplémentaire de l’immobilier, la prime de risque exigée pour les investissements immobiliers peut augmenter. Et pour atteindre ces rendements plus élevés, les prix des biens immobiliers commerciaux doivent baisser, ce qui entraîne une dépréciation de la valeur de ces biens.
La réalité est que la hausse des taux est très violente. Il suffit pour l’illustrer de prendre un exemple très basique purement théorique, mais révélateur quand même :
Soit un immeuble acheté 100 avec un rendement de 6 %, et des taux proches de zéro, l’OAT 10 ans étant à 0,5% : la prime de risque est à 5,5% et l’investisseur estime que le risque pris est correctement rémunéré.
Un an plus tard, l’OAT 10 ans est à 3.5%. Les loyers étant indexés sur l’inflation à 5% ,ils passent à 6.30% de rendement et la valeur de mon immeuble à 105, mais la prime de risque est tombée à 2,8 %.
Si l’ investisseur considère que la prime de risque de marché devrait être toujours de 5,5% par rapport à un actif sans risque, alors il investira dans l’ immeuble que si sa valeur a baissé de 26,50% à 73,50 !
Tout cela est évidemment purement théorique mais cela montre toutefois l’impact important d’une hausse des taux aussi brutale.
Il faut évidemment tempérer : « Toutes les classes d’actifs ne sont toutefois pas impactées de façon homogène et les évolutions sont plus ou moins marquées selon les typologies et les localisations. » dixit l’Aspim dans son communiqué de presse du 19/07/2023.

Certains analystes pensent que la notion de prime de risque n’est plus pertinente, car les taux sans risque subissent aujourd’hui des variations trop brutales, et que les obligations d’état ne sont plus vraiment « sans risque », c’est pourquoi elles ne devraient plus servir de référence.
Lire à ce sujet l’article de business immo : Et maintenant, quelle prime de risque pour l?immobilier ? - Business Immo

Dernière modification par ddazin (27/09/2023 14h30)

Pour ceux que ça pourrait intéresser :

https://hubs.ly/Q023PKny0

Dans un contexte de baisse de la demande immobilière et des transactions ainsi que d’une baisse des prix, les SCPI font l’objet d’une attention particulière.

Au programme de ce webinar, nous répondrons aux interrogations suivantes :

- Comment les SCPI traversent la crise immobilière actuelle ?
- Quelles sont les SCPI les plus impactées ? celles qui s’en sortent le mieux ?
- Quels secteurs sont les plus affectés ?
- Quelles stratégies sont mises en place par les SCPI dans ce contexte de baisse des prix de l’immobilier ?

Cette étude est basée sur l’évolution de la valeur du parc immobilier des SCPI de 2018 à 2022, ainsi que des dernières valeurs de reconstitution de 2023.

Les fonds immobiliers grand public en 2023

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) dévoile aujourd’hui les statistiques de souscriptions et de performances des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière pour l’année 2023.

M. Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM souligne : « L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier. Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024. »

Les fonds immobiliers grand public en 2023