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[+1]    #1 27/08/2015 19h49

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Bonjour,

Je me pose de plus en plus de questions sur les SCPI.
Tout d’abord, le fait que tout le monde en parle et que l’on parle de plus en plus de bulle ne semble pas présager de bonne chose.

De plus avec l’indice des parts (dans le lien suivant), on arrive au niveau du krach des années 90.

http://www.ieif.fr/ieif-portail/chiffre … non-cotes/

http://objectifrente.com/wp-content/uploads/2012/06/images_Performances%20historiques%20des%20SCPI.png

En revanche aujourd’hui, le poids des SCPI et beaucoup plus importants et leur gestion aussi.

Une forte collecte avec un revenu en baisse peut-il avoir un impact seulement sur le rendement ou également sur le prix des parts ?

Mots-clés : bulle, prix, scpi

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[+1]    #2 29/08/2015 21h27

Membre
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Bonjour

@ChrisNC, vous trouverez les chiffres de la collecte des SCPI ici : ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM et les taux moyens sur l’assurance vie par exemple ici : Je gère mon épargne et mon patrimoine, Retraite, Assurance vie - MACSF

Amicalement,

R.

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[+1]    #3 01/04/2016 16h19

Modérateur
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Réputation :   549  

Bonjour,

J’étais dans le même mood que vous. Volonté d’investir puis crainte de cette sur-médiatisation et finalement, j’ai pris le pli de ne pas le faire.

Dans la 1ère phase, j’avais étudié les différentes possibilités (nue-propriété, via crédit in-fine + placement écart épargne, cash+ autres placements, usufruit avec du cash pour emprunter plus pour pouvoir rembourser, via assurance-vie, via SCI etc…) et finalement le fait que cela soit un peu trop à la mode et que cela soit vanté par monts et par vaux m’a fait extrêmement réfléchir sur la pérennité des différentes hypothèses construites qui pouvaient s’étendre sur 20 ans.

Assurément devant un flot de liquidités qui vient avec cette publicité inespérée pour les sociétés de gestion, le choix d’actifs de bonne qualité avec la bonne rentabilité ou dans le bon secteur peut s’avérer plus complexe. Au delà de la faible revalorisation des parts qui doit être prise en compte dans des hypothèses plutôt "pessimistes", il y a peut-être un risque de voir la rentabilité s’amenuiser. De là à parler de bulle je ne sais pas mais peut-être que l’effet d’aubaine est derrière nous et que les hypothèses construites aujourd’hui doivent-être sacrément challengés avec un scénario pessimiste-réaliste.

Du fait peut-être faut-il se diriger plutôt vers le second marché des SCPI à capitaux fixes et effectivement aller vers des rendements de l’ordre de 4-5% mais il ne faut pas oublier la fiscalité donc la différence de net avec un vieux PEL ou un fond € par ex ne justifie peut-être pas le "risque" lié à l’immobilier.
A nouveau revient l’adage de l’immobilier, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement et bien sûr se palper de nombreux rapports de sociétés de gestion pour mettre son argent au bon endroit.

Pour ma part j’ai arrêté de creuser du coup, si j’ai des doutes, inutile de creuser moi-même pour me lever mes propres doutes !


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[+1]    #4 01/04/2016 18h30

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MisterVix a écrit :

Comme plusieurs intervenants ici, je suis inquiet de la forte couverture médiatique sur les SCPI et de l’engouement visible du publique. Cela risque, si l’on se réfère à l’histoire de toutes les bulles, de conduire à des déconvenues.

Vos craintes liées à la surmédiatisation des SCPI sont pour ma parts infondées, dans le sens où même si elles ont le vent en poupe, elle ne représente encore quasiment rien dans l’univers du CRE.
Elles battent aussi record en record mais c’est lié au fait qu’elles partent de très bas.
Elles sont aujourd’hui encore très loin des fonds souverains, fonds de pension, assureur, et SIIC en terme de volume d’investissement.
Les SCPI ont représenté 8% des volumes en 2015 (Chiffres CBRE).
Un autre chiffres qui me parle encore plus : La plus grosse société de gestion AXA IM a investi rien qu’en 2015 l’équivalent du tiers de la collecte des SCPI depuis 50 ans, ou l’équivalent de 2 ans de collecte (base 2015) de toutes les SCPI du marché.
AXA IM - Real Assets atteint un volume de transactions record avec 10,8 Mds? en 2015 - Business Immo

Je pense qu’il faut toutefois rester sélectif et rester prudent tout de même aux effets de mode (Santé, ou diversification europenne). Le marché immobilier commercial français est un des plus sain et un des plus safe au monde… à condition de rester sur ce qui constitue le coeur de l’investissement : Le bureau en Ile de France.
Je ne dis pas qu’il faut faire que cela, mais puisque le sujet est la (non) prise de risque, si vous êtes tenté et que vous souhaitez minimiser les risques c’est la seule stratégie qui se tient.

En conclusion les SCPI à elles seules ne pourront pas provoquer de bulle sur le marché du CRE, par contre un fond souverains…


Parrain ING : ASMYFZA

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[+3]    #5 22/05/2016 16h40

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La réponse à la question "y a-t-il une bulle sur les SCPI ?" me paraît évidente: OUI. C’est très clair, de manière générale il y a une bulle sur l’immobilier européen, et d’ailleurs même le DG de la société Corum AM est intervenu plusieurs fois sur BFM pour le dire clairement (ce qui est vraiment étonnant de la part du DG de cette SCPI par ailleurs assez "rentre-dedans" en termes de communication). C’est tout simplement lié au Quantitive Easing de la BCE, c’est-à-dire à la politique d’argent gratuit et aux taux zéro sur les obligations d’états. Les obligations souveraines ne rapportent plus rien (voire moins que rien avec les taux négatifs sur la dette allemande), les corporate de société pas trop risquées rapportent autour de 0.5 à 1% à 10 ans (il faut aller chercher des boites vraiment pourries - pardon, du High Yield - pour avoir des taux de 4%), mais on vous permet de vous endetter à taux quasi-nul pour acheter de l’immobilier: en toute bonne logique, si cette situation totalement absurde et malsaine était amenée à se prolonger, les prix de l’immobilier pourraient augmenter jusqu’à ce que le rendement locatif atteigne le taux des emprunts d’états de bonne qualité (zéro donc) plus la prime de risque, qui a tendance à décroître à 3%. Donc en théorie, sur la base d’un rendement locatif moyen pour l’immobilier professionnel de 5% brut actuellement, les prix pourraient encore augmenter de 66% !

C’est évidemment un calcul très théorique, mais il permet de se rendre compte que le QE de la BCE est totalement responsable de la bulle de l’immobilier (et des SCPI en particulier). Même chose d’ailleurs pour les marchés action (les PER sont au plus haut d’avant la crise de 2009 et même de 2001: autour de 18 en Europe et 23 aux USA alors que les profits des grandes entreprises sont loin d’être flamboyant et même en légère baisse), pour les obligations, pour le non-côté, pour les cours des forêts et des terres agricoles… En fait, TOUS les actifs financiers sont en bulle, et le resteront tant que les taux resteront à zéro ou presque. Il y a juste trop d’épargne et trop de monnaie gratuite à disposition, et trop peu de projets entrepreneuriaux rentables à mettre en face. Le jour où les taux de la BCE augmenteront, les prix de ces actifs baisseront immanquablement. LA question est donc: quand les taux remonteront’ils ? Et même, allons plus loin: remonteront-ils un jour ? La question ne me paraît pas stupide: les taux sont quasi-nuls au Japon depuis 25 ans, et aux Etat-Unis, malgré un chômage à un niveau plancher, l’économie est à ce point fragile (pas d’augmentation des salaires, forte précarisation du marché du travail, endettement massif des étudiants, baisse des profits des entreprises) que la Fed hésite fortement à remonter ses taux ne serait-ce que de 0.25 point; et même si elle le fait (ce qui n’est pas acquis), ce sera plus pour rassurer les investisseurs et se donner de la marge pour les baisser lors du prochain ralentissement, car dans l’absolu la situation économique fragile ne le justifie pas. Et même si les taux remontent, ils ne reviendront probablement jamais à leurs taux d’avant crise mais à peut-être seulement 1.5-2% à 20 ans (au lieu de 3.5-4%).

Bref, plus que jamais, les investisseurs que nous sommes se trouvent face à un terrible dilemme: soit être prudent, c’est-à-dire ne pas investir dans des actifs immobiliers manifestement surévalués, et attendre sagement la hausse des taux et la baisse des prix. L’ennui, c’est qu’en attendant il faut placer ses économies à un taux inférieur à 1% brut (donc autour de 0.5% net), donc accepter une quasi absence de rémunération de son épargne, et être conscient que cette situation peut, de manière réaliste, encore durer peut-être 5, 10 voire 20 ans. Même sur la durée d’une vie professionnelle, l’impact de cette absence de rendement sur la rentabilité globale sera très pénalisante. Sinon, il faut accepter de prendre des risques - même mesurés - et investir sur des actifs certes surévalués, mais qui gardent un rendement correct et qui seront peut-être encore plus surévalués demain. En étant conscient que les supports immobiliers étant par nature peu liquides, ils seraient très difficiles à revendre rapidement en cas de perception d’un début de hausse des taux (au contraire d’actifs plus liquides comme les actions et l’immobilier côté). Les stratégies intermédiaires, prudentes et diversifiées, sont évidemment possibles, en étant conscient que si elles sont à priori de nature à éviter la ruine totale d’un patrimoine, elles diminuent également l’espoir de rendement à long terme… Bref, à chacun de voir !

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[+1]    #6 08/06/2016 15h22

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Selon le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les prix de l’immobilier commercial seraient surévalués de 20%, et même de 30% dans certains secteurs. Comment expliquer ce gonflement des prix ? Les épargnants qui ont investi dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) risquent-ils gros ? Eléments de réponses avec Laurent Saillard du Revenu. Ecorama du 8 juin 2016 présenté par David Jacquot, sur Boursorama.com.

video de 7mn sur le site de boursorama

Mon avis:
La réponse à la question est à mon avis liée à la courbe des taux d’interêts
Si vous considérez que les taux vont remonter fortement à CT ou MT (5 à 7 ans) oui il y a une bulle
Si vous considérez que le taux vont rester bas ou passer en taux négatif, non il n’y a pas de bulle.

Si les taux restent bas ou continuent à baisser, le rendement des actifs continuera à baisser et la valorisation des SCPI montera.

Dernière modification par corsaire00 (08/06/2016 15h23)


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[+1]    #7 08/06/2016 18h11

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Je l’ai lu et le contenu est assez décevant. C’est davantage descriptif que véritablement analytique.

Il faut savoir que cette chère autorité, qui s’est rendu compte après coup qu’elle y a peu être été un peu fort, a lancé une consultation de place.
Les principaux acteurs de l’immobilier commercial (broker et gros asset manager) sont donc amené a donner leur point de vue sur cette question au HCSF, qui re-communiquera prochainement (pas avant 6 mois) sur un rapport actualisé et reprenant les positions des grands acteurs de la place.
Normalement on fait l’inverse mais c’est pas grave…

A la fin de la lecture, et pour connaitre l’immobilier commercial de l’intérieur depuis 2006, je me suis faite la réflexion suivante : ok, bonne description de l’évolution récente du secteur, mais le rapport fait complètement l’impasse sur le rôle de la politique monétaire dans ce constat. Pour moi c’est fondamental.

Avec les taux de rendement actuels, la boite dans laquelle je bosse, qui est un petit asset manager à taille humaine, aurait du voir son business model voler en éclat (car finalement ce qu’on vend c’est du rendement). Au final on s’en sort pas si mal grâce a des taux d’emprunt extrêmement bas et l’utilisation de l’effet de levier à bon escient.
D’où le fait que je pense que marché immo et politique monétaire (donc taux bas) doivent toujours être considérés en parallèle, a fortiori sur une classe d’actif qui s’est beaucoup financiarisée.

Le constat est le même partout en Europe (a part de la diversification, on ne va pas chercher d’autres cycles en Europe). Ceux qui vous disent le contraire font du marketing. Par contre il y a probablement du "picking" a faire pour qui connait bien les marchés locaux.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #8 13/06/2016 13h40

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En fouillant sur le web j’ai retrouvé un article de 1997 de l’express:

SCPI dérapages à tous les étages

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[+3]    #9 29/10/2016 00h12

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Bonsoir !

Une petite infographie sur la désaffection des commerces de ville (vacance commerciale). Certaines régions sont plus affectées que d’autres. Cela peut aider à sélectionner SCPI ou Foncières :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9187_vacance_commerciale.gif


M07

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[+1]    #10 29/10/2016 11h20

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Je pense qu’il faut justement bien regarder en détail le patrimoine de chaque SCPI plutôt que se contenter de se tenir à l’écart des SCPI dîtes régionales.

Par exemple Fructirégions Europe (qui n’a d’Europe que le nom) possède plus de la moitié de ses immeubles dans la liste des villes citées par maxlille où la vacances est restée inférieure à 5%.
Sinon 20% sont en région parisienne.

A l’inverse Actipierre Europe, qui a 60% de son patrimoine en province donc en France (et en Europe aussi certains diront) a du patrimoine dans les villes en orange ou rouge sur la carte de M07 (Béziers, Saint-Nazaire, Clermont-Ferrand pour ne citer qu’elles).

Dernière modification par kc44 (29/10/2016 11h21)

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[+1]    #11 03/09/2017 00h51

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@whiteTiger

Vos assertions devraient être un minimum sourcées (charte: 10. Vos sources, toujours, vous préciserez) plutôt qu’édictées en vérité absolue.

Là on parle de blocage de montants, de décourager les potentiels investisseurs, de calmer l’afflux d’argent.

2011, oui c’est le redémarrage, mais il n’a rien à voir avec ce qui se passe ces 2 dernières années, on parle donc de +56% pour le 1er semestre 2017 sur un+30% en 2016.

Ci-joint dans le 2ème graphe (même s’il ne prend pas encore en compte le +56% de H1 2017, pour le coup l’analyse graphique a une utilité bien plus grande que pour titres vifs smile.

http://www.ieif.fr/wp-content/uploads/2017/04/Sans-titre-1-904x1030.jpg

Donc je veux bien qu’on fasse croire que c’est un marronnier, mais en 2011 on ne parlait pas de décourager les souscriptions comme là en 2017. On voit bien au travers de ce graphe que le vrai redémarrage s’est fait depuis 2016 et nous avions échangé sur ce phénomène avant 2016 en s’interrogeant de la même façon que ma source du graph toujours valable aujourd’hui. Il y avait notamment autour de Corum qui avait le vent en poupe et dans d’autres échanges plus disparate.

Cette« attractivité remarquable » impressionne et provoque des interrogations sur les investissements réalisés (à contretemps du cycle ? trop cher ? de qualité moindre ?) lorsqu’on la met en perspective du rythme de collecte des années passées. L’énorme prime de risque par rapport aux autres rendements d’actifs financiers explique    I évidemment largement cet engouement. Du côté des OPCI « grand public », on retrouve la même tendance avec un total de collecte de 4,08 Md€, soit, constate l’ASPIM, « une hausse très sensible de 66,44 % par rapport à 2015 ». Outre les deux fonds leaders du marché (Opcimmo, d’Amundi Immobilier, et Selectiv’lmmo, deux tiers de cette collecte, l’ASPIM relève d’Axa) qui concentrent à eux seuls plus des « l’évidente montée en régime de trois autres réseaux ».


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[+1]    #12 10/09/2017 18h01

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M07 a écrit :

Une autre réflexion à faire, c’est : en cas de bulle, et d’éclatement, une SCPI à capital fixe sera-t-elle mieux protégée qu’une SCPI à capital variable ?
Je crois que non, car, parmi les conséquences d’un éclatement, on aura une baisse des taux d’occupation, d’où une baisse des loyers, donc une baisse des rendements, et une forte augmentation des mises en vente des parts, ce qui entraînera une baisse de leur valeur. Et cela concernera toutes les SCPI.
Pour la question "bulle", je suis intimement convaincu qu’elle est déjà formée pour les SCPI de commerces, à cause du déclin des centres commerciaux et des commerces de centre-ville lié à la montée en puissance du commerce électronique ; déclin confronté à l’augmentation de la capitalisation des SCPI. Pour les SCPI de bureaux, il y a sans doute un répit, mais l’heure de leur déclin viendra aussi (dans combien de temps ?)

Je ne pense pas qu’il faut raisonner ainsi.
Une bulle n’est pas le fait d’un déclin d’un secteur d’activité, ici les commerces, mais le fait d’un écart grandissant entre le prix de l’immobilier et la capacité de pouvoir y investir.
A ce titre, le graphique réalisé par l’économiste et statisticien Jacques Friggit ne nous laisse pas beaucoup de doute sur la question de savoir s’il y a une bulle immobilière en France : Elle est bien présente et volumineuse comparée à celle de 1990.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_tunnel_de_friggit.gif

Le marché des SCPI me semble d’autant plus vulnérable qui renferme une part de spéculation causée par le même effet qui provoque la bulle :
La baisse continuelle des taux d’intérêt.
D’un côté, cette baisse a provoqué la formation de la bulle immobilière.
Et de l’autre, elle engage les épargnants à se détourner des fonds euros qui rapportent moins de 2% maintenant.
Comme l’écrit justement Ledep, la hausse des souscriptions sur les SCPI est phénoménale depuis l’année dernière.
Ce qui oblige les gestionnaires à acheter au prix fort, ou alors à se tourner vers des actifs de moindre qualité.
Dans les 2 cas, c’est l’épargnant qui en fera les frais.
Le DVM baisse depuis le début de l’actuel cycle commencé en 2000 (L’ASPIM a de beaux graphiques sur le sujet).
C’est normal, la hausse des loyers est largement moindre que la hausse du prix des parts.
Ce qui masque une autre réalité : les rendements baissent régulièrement depuis 4 ans :
-0,7% en 2014, -0,5% en 2015, -0,8% en 2016 et 2017.
Voir ce graphique de CLAMEUR sur la variation des loyers en relocation :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_variation_des_loyers_en_cas_de_relocation.gif

Les relocations sont difficiles et se négocient sous le loyer précédent.
J’ai parcouru quelques rapports annuels de SCPI :
Toutes font cette remarque de la difficulté de la relocation…. Sans parler des investissements qui se font parfois à des rentabilités brutes sous les 4%.
Pour l’instant, les gestionnaires des SCPI masquent la réalité des faits :
- En introduisant un délai de jouissance.
- En prélevant sur le RAN pour alimenter le dividende servi.
- Et en prélevant sur les souscriptions un pourcentage afin de l’attribuer au RAN… Et donc de le maintenir un minimum à flot.
Or, le RAN n’est pas fait pour ça : C’est une somme en réserve qui sert à couvrir un accident de parcours qui ne peut être que ponctuel.
Là, ce sont les nouveaux entrants qui financent en partie le RAN.
Ainsi, la réalité est masquée à l’épargnant.
Mais si le marché immobilier s’oriente à la baisse, les épargnants découvriront avec stupeur que leur capital fond!

Les SCPI a capital fixe seront impactées par un éclatement de la bulle immobilière.
Si le marché immobilier baisse de 10% dans la décennie à venir (hypothèse qui me paraît probable), la valeur des SCPI s’ajustera mathématiquement.
Le risque étant, à mon avis, un retrait massif des épargnants ayant investi dans les SCPI en assurance vie.
Ce qui aurait un effet amplificateur sur la baisse généralisée du marché de l’immobilier d’entreprise.
Les SCPI à capital fixe en subiraient alors les effets!

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[+1]    #13 10/09/2017 21h40

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Ce n’est pas mon avis concernant les différences entre les marchés immobiliers.
Certes, elle existe, mais pas en tendance lourde.
Ayant investi en SCPI il y a plus de 20 ans, je constate depuis le parallèle avec le résidentiel.
Si j’ai pris le graphique de Friggit, c’est parce qu’il nous donne une vue avec recul sur le marché immobilier résidentiel. Et j’extrapole volontiers au marché commercial.
La bulle des années 90, le marché des SCPI a été plombé exactement comme dans le résidentiel.
C’est à cette époque que j’ai investi en SCPI… Des largesses m’ont alors été faites pour y entrer, parce que c’était plutôt la déroute généralisée.
On peut prendre cet autre graphique, il va dans le même sens et est ciblé bureaux en IDF, mais en moins parlant parce que limité aux 10 dernières années.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_prix_bureaux_idf.gif

Me rétorquera-t-on qu’il cible l’IDF? Je l’estime digne d’être représentatif puisque l’investissement en IDF représente presque 50% du total investi en SCPI.

Pour le second graphique : ok… Je reconnais que ce n’est peut-être pas le meilleur.
J’en sors un autre. Il épouse l’orientation de celui de Clameur.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_rendement_immo_entreprises.gif

Quant aux facteurs de sensibilité … C’est toujours le même : les taux, rien que les taux.

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[+1]    #14 10/09/2017 22h53

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Graphiques issus d’une note d’analyse du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur le marché immobilier commercial.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_europe_prix_immobilier_moyen.gif

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12092_europe_rendement_locatif.gif

Il est certain que les gérants cherchent de la rentabilité hors de France.
La trouvent-ils?
Certains marchés sont étroits.
Le directeur de Corum fait remarquer dans le bulletin du T1 de cette année que les investisseurs français "contaminent progressivement le marché immobilier néerlandais en faisant monter les prix."
Des SCPI investissent en Allemagne avec un rendement brut de 4 à 4,5%.. C’est sans doute dans du "prime". Ils préservent la qualité de leur investissement. Mais le rendement s’en ressentira, comme en France.
Quant à diversifier ses investissements aux 4 coins de l’Europe : Est-ce rentable in fine?
Je pense qu’une bonne SCPI se démarque par l’expérience du marché qu’ont les gérants.
Et cette expérience est d’autant plus forte que le marché est réduit à une région.
Est-ce que l’on investit en Estonie ou en Irlande avec autant de chance de retour sur investissement qu’à Paris ou en IDF?
Autant de questions que je me pose sur ces SCPI qui sortent de nos frontières.

Quant à un éclatement de la bulle.
On voit sur le graphique ci-dessus des prix du m² qu’une crise généralisée comme celle des subprimes a impacté chaque marché proportionnellement à son évolution qui a précédé l’événement.
Une hausse des taux concernant tous les pays, à des degrés divers, impacterait aussi les marchés immobiliers au regard de l’évolution précédant l’événement.
Il y a alors, pourrait-on penser, beaucoup plus à craindre pour le marché français que pour le marché belge!

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[+1]    #15 12/09/2017 15h30

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Je ne parlerais pas en mois, mais en années.
Friggit estime à 40% la baisse que devrait subir le marché pour revenir à son niveau tendanciel de long terme.
J’ai essayé de calculer la capacité d’emprunt avec un emprunt à 5,5% pour 20 ans (taux équivalent à celui de 2000, date du sortie du canal immobilier de long terme).
A immobilier identique, il devrait baisser de 25% pour conserver le même remboursement mensuel entre le taux de 2% actuel et celui à 5,5%.
Mais comme le revenu progresse aussi au rythme de l’inflation.
Je dirais que l’immobilier pourrait baisser de 10 à 15% d’ici 5 à 10 ans.
Tout dépendra de l’évolution des taux.
Il y a 1 an on nous prédisait leur remontée imminente.
Certes, étant tombé à 0,1% sur le 10 ans, il n’y avait pas grand risque à en prévoir la remontée.
Aujourd’hui, on est à 0,6%. Les emprunts immobiliers n’ont pratiquement pas bougé.
Le dollar joue à brouiller les cartes et repousse la remontée des taux, tout au moins dans leur ampleur.
La situation peut durer ainsi longtemps, mais il me semble que le timing pour aller sur des SCPI n’est pas bon.
Ce n’est plus le moment pour investir en SCPI (je parle de SCPI courantes : bureaux, commerces, pas des SCPI fiscales).
Et ce, d’autant plus quand elles sont récentes, ou sont en phase de collecte importante. Là, je pense que la correction pourrait être bien plus grande.
Peut-être que les taux ne remonteront finalement pas parce que l’économie ne repartira pas.
Ce qui continuera de favoriser le transfert des fonds euros vers les SCPI.
Alors, investissez en SCPI si vous le souhaitez, mais en connaissance des risques actuels.

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[+2]    #16 12/09/2017 21h30

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Vous m’octroyez des propos que je n’ai pas tenu ("tout va bien") Ensuite,il me semble avoir répondu à votre question dans le mail précédent. Enfin, comme je vous perçois comme excessif et que je goûte assez peu votre ton suffisant, je préfère arrêter là notre discussion.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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[+1]    #17 08/11/2017 20h52

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poam5356 a ecrit:
Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

Oui, je suis d’accord avec un autre du forum, c’est du ponzi.
une souscription doit être affectée à une acquisition pour générer du rendement futur, et non alimenter le RAN. comment fera la scpi quand il ya aura beaucoup de demandes de retrait et pas d’actif en face à vendre. maddof avait réussi à lever plusieurs dizaines de milliards de dollars et était intouchable et impensable qu’il triche alors qu’il était président du nasdaq. on connait la suite…

ce qui me fait peur,
J’ai commencé à m’intéresser aux scpi il y a 10 ans a peu pres.
à l’époque, c’était un produit plus confidentiel, depuis, tout le monde vend ca comme un livret A sans trop parler de la fiscalité, de la sortie si un coup dur sur l’immobilier arrivait. les collecte sont énormes, les commissions pour les intermédiaires aussi, du coup, pourquoi tuer la poule aux oeufs d’or.

Le seul problème, avec l’afflux de capitaux, il y a une grosse concurrence sur les biens, on va meme sur toute l’europe pour dépenser l’argent accumulée et les rendements baissent, les RAN aussi.
Ayant lu le dernier bulletin de rivoli, on a encore plusieurs investissements qui générent pas plus de 3%.

au moindre grain de sable dans la machine, le réveil sera brutal et ca fera très mal.

Certaines scpi à capital fixe ont baissé un peu mais celles à capital variable ne font qu’augmenter le prix de la part et engrange les souscriptions.

Personnellement, je pense que l’on a passé le cap de non retour.

Un boursier americain dont je me souviens plus du nom avais dit:" lorsque que mon chauffeur de taxi m’a parlé qu’il allait acheter des actions et parlait de bourse, j’ai compris qu’il fallait sortir du marché".

là avec les scpi, comme disait certains pour une rolex, il a loupé sa vie si il a pas de scpi à 50ans…. c’est comme une mode sans en maitriser le principe et le risque.

Voila, c’est mon avis, je sais que je vais me faire tirer dessus car je ne donne pas de noms de scpi mais ce n’est pas la but, juste ouvrir les yeux et être plus que jamais sélectif.

Je préfére une petite scpi régionale à capital fixe qu’une grosse nationale à capitale variable.

Cordialement

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[+1]    #18 16/11/2017 13h56

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Bonjour,

Pour information la dernière discussion du Club Expert Immobilier entre les dirigeants de Perial, Primonial REIM, La Française REIM, Amundi Immobilier.

Club expert patrimoine novembre 2017

Sont abordés, les volumes de collecte, leur perception sur la flat tax et l’IFI ; la croissance, l’inflation, les taux et les leviers ; les investissements type "cœur défense", "le grand Paris", l’Europe ; leur vision du marché en 2018, la distribution, la revalorisation des parts, …

Bonne journée

Crown

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[+2]    #19 30/09/2018 14h48

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J’ai retrouvé dans mes archives un article de 1997 sur les SCPI que je pense utile de partager avec ceux qui pensent que les SCPI sont un placement de tout repos.

J’extrais juste une phrase :" Il est impératif d’acheter sur le marché de gré à gré, avec une décote de 50 à 70% de leur valeur 1990-1991"

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4846_img118.jpg

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Favoris 1   [+2]    #20 30/09/2018 16h28

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Ce thème  (le fait que les SCPI peuvent entrer en crise, devenir peu liquide, perdre de la valeur, que l’immobilier peut baisser, etc.) a déjà été évoqué sur le forum : voir ce message (et ceux qui le précèdent ou le suivent) ou Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? ou Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais… ou Bulle dans l’immobilier de bureaux parisien : reportage de France 3… ou Illiquidité et ventes bradées sur des SCPI : tendance à venir ? ou Sondage : krach immobilier à Paris ? ou bien d’autres.

C’est d’ailleurs en 1997 (et les quelques années suivantes) qu’il fallait … acheter de l’immobilier et des parts de SCPI (bien choisies : voir [1]). A moins de préférer investir en bourse en étant capable de tout avoir vendu avant le recul de 2000 (pour réinvestir sur l’immobilier). Facile à constater à posteriori, quasi-impossible à réaliser à chaud (en 1997, peu de monde voulait acheter des parts de SCPI pestiférées, et que dire de la propension des banques à permettre de les financer à crédit)…

Je rappelle le graphique cité ici (qui a depuis disparu du site de l’IEIF, alors qu’il mériterait d’être tenu à jour) :
http://objectifrente.com/wp-content/uploads/2012/06/images_Performances%20historiques%20des%20SCPI.png

[1] à noter qu’aucune des SCPI citée dans l’article du JdF d’avril 1997 n’existe encore actuellement : toutes ont fusionnées. Les société de gestion citées dans l’article n’existent plus non plus… Et pourtant la durée moyenne d’un investissement en SCPI avoisine 50 ans, avec ~2% des anciennes parts vendues chaque année (donc les associés sont bien moins volatiles que les SCPI et les sociétés de gestion).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+4]    #21 05/09/2019 22h55

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Je me suis amusé ce soir à relire cette file. C’est parfois intéressant de regarder dans le rétroviseur.

Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise). Bilan:
- après avoir légèrement augmenté, les taux directeurs de la FED sont de nouveau orientés à la baisse
- la BCE a provisoirement mis en pause son QE mais n’a pas augmenté ses taux directeurs; la croissance européenne patine sérieusement, les taux souverains sont pratiquement tous nuls ou négatifs, malgré des taux de chômage en baisse l’inflation reste désespérément flat, la BCE et Christine Lagarde parlent sérieusement de maintenir une politique monétaire très accommodante, les termes ’QE for people’ et ’helicopter money’ reviennent de plus en plus souvent dans la presse économique
- le prix du m² de logement a Paris a dépassé les 10k€
- on peut emprunter à 20 ans à moins de 1%
- les fonds obligataires que l’on disait mourant voire dangereux ont permis de gagner entre 8 et 20% en 2018-2019
- Pour ce qui concerne l’immobilier non côté, ces 3 années ont été plutôt bonnes - à l’exception notable des SCPI de commerce de centre ville dont certaines sont clairement en difficulté -: pour les bureaux, l’hôtellerie, les entrepôts et le socio-médical, les revenus versé ont plutôt légèrement augmenté (surtout en 2018), les prix des parts se sont légèrement revalorisés, mais sans excès
- Du côté des SIIC européennes c’est aussi assez contrasté: l’année 2018 et le début 2019 ont été assez rudes, surtout pour les SIIC spécialisées dans l’immobilier commercial et les centres commerciaux; depuis la plupart ont bien repris des couleurs, sauf encore une fois l’immobilier commercial qui souffre toujours d’une décote énorme malgré des rendement incroyables (je pense qu’il faut y voir, à tord ou à raison, une anticipation de la part des marché d’une très forte concurrence du commerce physique par l’e-commerce). En Allemagne, une fronde populaire contre l’augmentation trop importante des loyers à Berlin et dans les grandes villes du pays a poussé les municipalités à prendre des mesures de gel des loyers, ce qui a causé quelques soucis à de grosses sociétés foncières de logements (comme quoi, le risque ne vient parfois pas forcément de là où on l’attendait…)

Bref, la bulle immobilière a lentement mais sûrement continué à gonfler. Ceux qui n’ont pas voulu suivre la vague par prudence ont placé leurs liquidités à des taux quasi-nuls, ou ont subit la volatilité des marchés. Ceux qui ont investi dans l’immobilier (SCPI ou SIIC) n’ont dans l’ensemble pas dû faire de mauvaises affaires. Personnellement, étant de nature très prudente (trop pour devenir réellement ’riche’), j’ai suivi une stratégie médiane (comme toujours)… Pour ce qui est de l’immobilier (un gros tiers de mes investissements), j’ai investi modérément et de manière extrêmement sélective - mais un peu tout de même - en SCPI (pratiquement pas en immobilier commercial, ouf !), surtout en nue-propriété, et je n’ai pas eu à m’en plaindre. J’ai également investi en SIIC, essentiellement après le mini crash de début 2019, avec là aussi de plutôt bons (voire très bons) résultats: Covivio, Icade (Merci à LREM pour le PFU sur les dividendes des SIIC)… Sauf pour Unibail Rodamco Westfield, le couteau qui n’en fini pas de tomber…

Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?

Ah, si je pouvais investir dans un bon palantir financier d’occasion wink… mais j’ai pas encore trouvé sur LBC.

Rendez-vous dans 3 ans !

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[+1]    #22 27/10/2019 10h14

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Polaris
"Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise)" … "Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?"

Oui, c’est toute la question pour des investisseurs heureux!
Avis en mode résumé:
Dans un scénario de maintien de taux bas 2/3 ans, la valorisation actuelle par comparaison, des actifs immobiliers, actions, reste  très faible aussi surprenant que cela puisse paraitre. Donc on pourrait dire: Aucune bulle actuelle des actifs. Pas de frilosité, on ose et vite!

Le scénario de Japonisation ( et ses taux bas durable) peut produire des effets secondaires trop complexes…   
 
Le scénario de remonté de taux trop rapide, reste très improbable à court terme, et serait bien sûr, instantanément négatif pour les actifs actions puis immobiliers, les +values obligataires s’effondraient aussi …

Bulle actuelle  SCPI (ou boursière)?  Non, on ne peut guère l’affirmer. Mais la seule évolution des taux pourrait en décider !
Donc, à guetter cette satanée courbe et ses indicateurs avancés … sans oublier les élections usa, ses possibles politiques inflationnistes… 
( NB: En décembre 2018, et on l’oublie trop, c’est la petite remonté des taux US par la FED, qui a entrainer  la chute brutale des marchés USA et par contagion, l’ensemble des marchés mondiaux !)
Bien à vous

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[+3]    #23 10/06/2020 00h32

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A mon avis, le prix des parts des SCPI à capital variable ne va pas bouger avant quelques trimestres au moins. (Celui des -généralement plus petites- SCPI à capital fixe devrait baisser,  sauf pour quelques exceptions de SCPI avec un patrimoine leur permettant de tirer leur épingle du jeu, ou pour celles qui sont déjà largement "au tapis"). A plus long terme, je n’en sais rien.

Je n’ai encore pas vu (depuis un peu plus de 10 ans que je suis ce marché) une société de gestion baisser le prix d’une part (d’une SCPI a capital variable), même lorsque le blocage du marché secondaire était installé (ce qui est arrivé pour quelques SCPI, même si le marché de l’immobilier "pro" était globalement haussier sur la période, en relation avec les taux baissiers), et qu’une baisse du prix de la part était sans doute pertinente. D’autres "moyens" ont été privilégiés, comme le "laisser bloqué", ou créer un fond de remboursement, ou faire absorber la SCPI par une autre plus liquide (souvent avec des parités peu engageantes pour les associés de l’absorbée).

J’ignore ce qui se passerait si les experts étaient obligés de dégrader significativement les valeurs d’expertises, par exemple parce que les taux de rendement des actifs acceptés par le marché auraient augmenté, ou/et parce que les SCPI devraient entériner de fortes baisses de valeur locative (donc baisser les loyers pour éviter que la vacance locative n’explose). Mais ça,arrivera bien un jour…

Sur un produit comme les SCPI, largement "buy only", ceci aurait sans doute pour conséquence un blocage du marché secondaire de beaucoup de SCPI (donc impossibilité de vendre des parts, sauf à attendre un très long moment, ou à consentir d’importants rabais). Ceci ne se produira que lentement, car il pourrait toujours rester quelques acheteurs se satisfaisant de 2 ou 3% de rendement (et n’ayant guère d’intention de revendre un jour, donc pas trop préoccupé d’acheter en fait très cher). Ceci ne gênera pas forcément les associés, qui ont plus l’oeil rive sur le montant distribué, que sur le prix de la part, ou en tout cas moins qu’une baisse des montants distribués.

Certaines SCPI me semblent mieux armées que d’autres pour ces tempêtes qui s’annoncent. Elles ont pour caractéristiques
- des durées fermes de baux longues (plus longues que ce qui est possible avec les baux 3-6-9 en France, donc une fraction significative du patrimoine hors de France);
- une dépendance limitée à la collecte (ou une maîtrise du réseau de collecte, qui peut aussi être une distribution quasi exclusive via certains réseaux bancaire susceptibles d’accorder des prêts), et surtout moins de risques de "retour de papier" (institutionnels détenant beaucoup de parts, susceptibles de vouloir les vendre);
  - un endettement limité (et les engagements pris pour des VEFA sont de l’endettement);
  - un patrimoine et des locataires à même de "résister" à la crise (pas facile de les identifier avec certitudes, mais certains domaines d’activité des locataires, ou certaines localisations des biens, par exemple, devraient être des atouts, sous réserve que les valorisations actuelles ne surestiment pas déjà ces atouts) et une bonne maîtrise des relations avec les locataires (pas quand la SdG connaît mal ses locataires, et passent par des intermediaires).
A mon avis, les "reserves", que ce soit le RAN, la RPV ou les plus-values potentielles sur le patrimoine, ne sont pas vraiment une caractéristique discriminante, et pourraient juste retarder un peu les éventuels dégâts.

On peut déjà avoir une illustration des différences, en constatant la visibilité que chaque SdG semblait avoir récemment de la situation de ses SCPI, et qu’elle reflétait avec plus ou moins de transparence vers les associés. Certaines semblent tenir le gouvernail, même si ça tangue, quand d’autres ont surtout sorti le parapluie (en baissant préventivement la distribution "au cas où") et attendent le retour du calme…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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