PFO : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Distribution T3/2021 : 11.50€/part (10€ T3/2020).

Distribution T1/2022 : 11.00€/part (10€ T1/2021).

Distribution T3/2022 : 12.00€ net/part (11.48€ T3/2021).

Taux de distribution prévisionnel 2022 : entre 4,90 % et 5,15 % (inchangé par rapport au précédent bulletin)

Taux NET 2022 : PFO 5,56%

J’ai étrangement recu 2 virements différents pour le Q2 2023. Quelqu’un d’autre dans ce cas?

Réduction du délai de jouissance.

"Les SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2, gérées par PERIAL Asset Management, modifient leurs délais de jouissance à compter du 1er juillet 2023.
Le délai de jouissance des trois SCPI sera réduit au 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription, au lieu du 1er jour du 6e mois aujourd’hui"

Comme toutes les SCPI Périal, le marché est bloqué :
Au 31/12/2023 : 4,085 % des parts en attente de retrait.
Source : bulletin trimestriel

A noter la bonne santé par ailleurs de la SCPI : TOF au top à 95,2 % dont 1,2 % sous franchise.
Distribution au top également :

Le parti-pris de la SG est clair, on distribue et tant pis si cela nuit à la valeur de reconstitution de la SCPI qui a vu son prix baisser. Ils disent avoir aussi reconstitué les réserves sans plus de précisions.
Distribution prévue autour de 6 % l’an prochain sur la base du nouveau prix de 880 €.

Quant au taux annoncé pour 2023 de 5,70 % - sans astérisque - j’ai l’impression que c’est le TDVM.
Avec un dividende de 52,80 €, on est à 6 % sur la base du prix de 880 € et 5,47 % sur la base de l’ancien prix de 966 € (au 1er janvier 2023). A moins que ça ne soit basé sur le dividende brut d’imposition à l’étranger mais que je ne vois pas (ça ferait 55,062 € de dividende).

Cette histoire de taux de distribution défini par l’Aspim est une fumisterie, chacun fait à sa sauce et affiche le taux de rendement qui l’arrange.
Je suis dépassé et avoue mon incompétence !

Petit SàV sur PFO en parallèle d’un commentaire analogue au sujet d’Epargne Pierre, et pour illustrer différentes façons de gérer.

Les revenus perçus en 2023 sont supérieurs à ceux perçus en 2022 (+12,4%), et les revenus perçus en 2022 étaient supérieurs à ceux perçus en 2021 (+3,1%).

En fait depuis 2019 ils augmentent tous les ans (+0,7% en 2019, +9,8% en 2021), sauf en 2020 (-11,9%).

Pendant ce temps, l’inflation a été de 1,8% en 2018, 1,1% en 2019, 0,5% en 2020, 1,6% en 2021, 5,2% en 2022.

Bref, le pouvoir d’achat des revenus distribués par PFO est resté pratiquement constant entre 2018 et 2023 (-1%). Ca peut servir si on compte dessus pour sa retraite…

En revanche, il n’aura échappé à personne qu’il est actuellement impossible de revendre ses parts, dont la valeur, en Euros constants, a baissé de 18,4% depuis 2018.

Rappel

Rapport annuel PFO 2022 a écrit :

Au 31 décembre 2022, le niveau d’endettement global de la SCPI s’établit à 28,0 % et le coût de la dette totale contractée s’établit à 1,78 %.
Pour rappel, le 22 juin 2021, « l’assemblée générale de la Société (PFO) a autorisé la Société de Gestion à contracter des emprunts, assumer des dettes, procéder à des acquisitions payables à terme, dans la limite de 40 % du montant de la dernière valeur d’expertise publiée de la Société. »

Situation nouvelle

PF News - PFO avril 2024 a écrit :

Niveau d’endettement au 31/03/2024
TAUX D’ENDETTEMENT
30,5 %
Le taux d’endettement est le rapport entre le montant du capital restant dû des emprunts bancaires contractés par la SCPI et la valeur hors droits du patrimoine. Il est calculé par transparence à la date de fin du trimestre (c’est-à-dire en incluant les dettes et la valeur des participations contrôlées).

Donc, compte tenu de la baisse de la valeur du patrimoine reflétée par l’évolution de la valeur de part, si je ne m’abuse, la masse de la dette est inchangée (-0,8%). C’est mieux que si elle avait augmenté, cependant :

Le Revenu.com a écrit :

le jour où les valeurs d’actifs baissent, la perte effective imputable aux souscripteurs augmente de manière disproportionnée. Un immeuble qui valait 1.000 et perd 15% de sa valeur ne vaudra plus que 850.

S’il faisait l’objet d’un financement de 20%, soit de 200, la part de la banque sur la nouvelle valeur reste de 200 qui seront à déduire le moment venu des 850. Dès lors la part qui reviendra à la SCPI après dévaluation et remboursement de la banque est de 850-200=650 alors que sans levier elle aurait récupéré 850.

Concernant la sensibilité du calcul à titre d’exemple, la même baisse de 15% avec un levier de 40% conduit in fine à ce que la SCPI ne récupère que 850-400=450 alors que sans levier elle aurait récupéré 850. Bien évidemment tant qu’il n’y a pas vente, la perte n’est certes pas réalisée.

www.lerevenu.com/les-scpi-à-l’épreuve-de-l’endettement

Boursier.com a écrit :

Pour l’année 2021, MeilleureSCPI.com a calculé un ratio d’endettement moyen proche de 17% pour l’ensemble des catégories de SCPI de rendement (jusqu’à près de 39% pour la SCPI la plus endettée). [Edit : suppression d’une affirmation erronée sur le taux d’endettement maximal des OPCI, suite à la précision apporté par CaptainCupcake dans le message suivant.]

9 SCPI affichent un ratio supérieur à 30% sur lesquelles MeilleureSCPI recommande au passage d’être vigilant.

Les 10 SCPI les plus endettées contribuent à 59% du volume d’endettement global et les 5 sociétés de gestion les plus endettées (Primonial, La Française, Amundi Immobilier, Perial et Sofidy) concentrent par ailleurs près de 71,34 % de l’endettement total du marché des SCPI de rendement.

Sur un échantillon de 82 SCPI représentant 77% de l’endettement du marché, MeilleureSCPI a calculé que 71% des emprunts étaient à taux fixes et 29% à taux variables.

La plateforme reconnaît d’ailleurs que l’augmentation de ce levier à taux fixe, à la veille de la remontée des taux, peut être vue comme opportuniste et pertinente. 83% de cette dette a un profil in fine (le capital est remboursé un une fois à l’échéance) contre seulement 17% d’emprunts amortissables.

www.boursier.com/endettement-scpi

Dernière modification par Phaeton (30/04/2024 18h20)

Ce n’est pas vraiment le sujet, mais ce n’est pas moi que vous citez, mais le texte que je cite moi-même, et qui reprend une affirmation attribuée à MeilleureSCPI.com.

Je retire de ce pas cette affirmation du paragraphe cité.

Tout ça pour dire qu’il faut savoir où on met les pieds avant de céder aux sirènes du levier. Le seul qui gagne à tous les coup, c’est celui qui le vend