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#76 12/09/2017 21h43 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
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Vous n’aimez pas la contradiction alors qu’un forum est justement un lieu d’échanges entre contradicteurs.
L’avenir dira si le ton était suffisant, ou juste.
Cordialement aussi!

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#77 13/09/2017 08h00 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   56 

poam5356 a écrit :

Au fait, si tout va bien, pourquoi certaines ont-elles déjà baissé?

C’est intéressant. Pouvez-vous détailler ?


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#78 13/09/2017 08h07 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
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Bonjour,
Je pose moi-même la question… difficile donc de détailler!
Les rendements baissent, mais les valorisations augmentent.
Je me demande alors pourquoi, comme il a été écrit plus haut, certaines ont baissé?

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#79 13/09/2017 08h50 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   

Votre phrase ne veut rien dire.Vous attendez une réponse sans poser de bonne question.
De quoi parlez vous ? De qui? Comment quelque peut vous dire pourquoi une scpi a baissé si vous ne dites pas de quelle scpi vous parlez?

C est comme si vous disiez que la bourse allait mal parce que certaines actions ont baissé.  Ça n’a aucun sens.

Dernière modification par JBeurer (13/09/2017 08h51)

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#80 13/09/2017 08h57 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
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Ce n’est pas ma phrase!
Reprenez les contenus :
AesculusHippocastanum écrit "Donc, je pense qu’il n’y a pas de bulles sur le marché des SCPI et que l’on peut y investir à condition de ne pas choisir les plus mauvaises qui elles ont déjà baissé."
Ce à quoi j’ai demandé pourquoi ont elles baissé?

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#81 13/09/2017 19h41 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   56 

poam5356 a écrit :

Les rendements baissent, mais les valorisations augmentent.

C’est tout à fait normal et mécanique, à revenus constants, si la valorisation augmente, alors le rendement baisse.

C’est valable non seulement pour les SCPIs mais aussi l’immobilier direct, les actions, les obligations, les SICAVs, … 

Comme lapalissade, il n’y a pas mieux !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#82 13/09/2017 20h16 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   101 

@WhiteTiger,

Vous avez tout à fait raison sur la lapalissade.

Mais la question de Poam5356, qui se demande pourquoi certaines SCPI ont déjà baissé reste sans réponse. Et (hélas ?) ce n’est pas moi qui pourrait le satisfaire.  Car, pour moi, les SCPI sont actuellement surévaluées ; donc j’évite (même si j’avais fait de gros calculs avec la nue-propriété).

Dernière modification par M07 (13/09/2017 20h17)


M07

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#83 13/09/2017 20h38 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   237 

AesculusHippocastanum a écrit :

Donc, je pense qu’il n’y a pas de bulles sur le marché des SCPI et que l’on peut y investir à condition de ne pas choisir les plus mauvaises qui elles ont déjà baissé.

En fait tout est parti de ce message qui a été à mon avis mal interprété.
J’imagine que AesculusHippocastanum parlait des 2 ou 3 SCPI qui ont "baissé" du fait d’une mauvaise gestion (Buroboutic, ATP1) ou d’un blocage (certaines SCPI de La Française).
En fait une fois qu’elles ont "baissé" (prix de part, dividende?) peut-être devient-il intéressant d’y investir si la gestion retourne dans la bonne direction.

Il est avéré que beaucoup de SCPI ont un dividende qui baisse ou a baissé ces dernières années en valeur donc indépendamment de l’augmentation de la valeur de part.
Les loyers stagnent ou baissent, dans certains secteurs, certains lieux (commerces de centre ville de villes de petite taille). Des signes de reprise ont lieu ailleurs, on parle d’érosion des loyers mais ça ne va guère plus loin.

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#84 13/09/2017 21h24 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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C’est la renégociation des baux qui se fait en général à la baisse. Ce qui pèse sur le rendement servi.
Certaines SCPI masquent cette baisse en puisant dans le RAN pour éviter un dérapage des rendements…. Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

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#85 13/09/2017 22h20 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

Il y a aussi qqs petites à capital fixe qui ont baissé  (car avant elles étaient très surevaluees) comme Cifocoma et Cifocoma2 par exemple.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#86 13/09/2017 22h44 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
Réputation :   37 

Pour le coup, ça serait intéressant de connaitre les indicateurs dans un rapport annuel ou trimestriel qui indiquent une SCPI potentiellement surévaluée ?

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#87 13/09/2017 23h01 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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Le rapport du prix de souscription / valeur de reconstitution doit dire s’il y a décote ou surcote.
Je viens de regarder rapidement les 2 cifocoma.
Les chiffres sont bons et ils ont un RAN de folie : 7 ou 8 mois de loyers en réserve.
Le problème est sans doute causé par la taille et le peu d’échange de parts.
Seulement 3 parts en mars pour cifocoma 2 et 3 parts qui ont été négociées 10% plus bas que les précédentes.
Comme c’est le marché qui fait le prix puisqu’elles sont fermées, on a une baisse de 10%. Idem sur l’autre SCPI, mais de seulement -2,65%.
C’est peut-être le départ du gérant Sofidy qui est cause de cette baisse!
Je n’en connais pas les raisons, mais ça incite peut-être certains associés à vouloir quitter la SCPI.
Le prix en instantané est trop volatil. Ils devraient faire une moyenne annuelle pour lisser les fluctuations parce que le -10% sur cifocoma 2 est peut-être éphémère et non représentatif de la réalité.

Dernière modification par poam5356 (13/09/2017 23h03)

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#88 13/09/2017 23h21 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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Réputation :   56 

Niceday,

Cela existe déjà pour toutes les SCPI. C’est la valeur de réalisation (ou de reconstitution) par part. Il suffit ensuite de comparer avec la valeur d’achat.

Pour les SCPI à capital variable, cela n’a pas beaucoup d’importance car la valeur de réalisation doit rester, par définition,
dans une fourchette de +/- 10% de la valeur de réalisation.

A ma connaissance, parmi les SCPI à capital fermé (les seules potentiellement soumises à la spéculation), Le Patrimoine Foncier géré par Foncia est trés surcotée depuis trés longtemps. La qualité de son patrimoine et de sa gestion fait qu’elle est trés recherchée. Mais, il n’y a pratiquement pas de marché secondaire car il n’y a que rarement des vendeurs. Donc les prix sont tirés vers le haut.

Effectivement, Cifocoma et Cifocoma 2 étaient aussi 2 SCPIs trés surcotées. Mais, elles ont un peu baissées et revenues sur des niveaux plus acceptables pour un acheteur.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#89 13/09/2017 23h30 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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Le marché secondaire existe pour le Patrimoine Foncier : une soixantaine de parts en moyenne sont échangées chaque mois.
Il est vrai qu’il y a un net déséquilibre entre acheteurs et vendeurs : souvent 5 à 6 fois plus d’acheteurs que de vendeurs.

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#90 14/09/2017 00h45 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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poam5356 a écrit :

C’est la renégociation des baux qui se fait en général à la baisse.

Vous avez entièrement raison mais, ici, on n’aime pas trop les arguments non soutenus par des données concrètes. Alors, voici quelques éléments statistiques récents pour soutenir votre discours et éclairez les plus sceptiques:

http://www.pierrepapier.fr/wp-content/uploads/2017/05/principaux-indicateurs-immostat-ile-de-france.jpg

Plus en détail, voici l’évolution des loyers des bureaux en IDF par "région" au 1er avril 2017:
https://immobilier.cbre.fr/blog/wp-content/uploads/2017/05/mv_bureaux-idf_avril_17-4.jpg

Source pierrepapier.fr :
Evolution des loyers en IDF

Il est clair que les loyers commerciaux sont à la baisse et cela risque de durer.

Dernière modification par WhiteTiger (14/09/2017 00h46)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#91 16/09/2017 12h32 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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poam5356 a écrit :

C’est la renégociation des baux qui se fait en général à la baisse. Ce qui pèse sur le rendement servi.
Certaines SCPI masquent cette baisse en puisant dans le RAN pour éviter un dérapage des rendements…. Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

Puiser dans le RAN pour stabiliser ponctuellement les rendement me paraît normal. Alimenter un RAN avec une partie des souscriptions peut avoir du sens.

Mais ce que vous décrivez est selon moi une grave dérive.

J’arrive assez facilement à identifier le scpi qui puissent dans le RAN, mais comment peut on connaître l’affectation des souscriptions?


Code parrain Moniwan: A034EY0001

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#92 16/09/2017 12h42 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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petitproprio a écrit :

Puiser dans le RAN pour stabiliser ponctuellement les rendement me paraît normal.

C’est même la raison même de l’existence de cette provision.

petitproprio a écrit :

Mais ce que vous décrivez est selon moi une grave dérive.

Cela n’est qu’une interprétation hasardeuse … d’un mécanisme tout à fait normal et parfaitement documenté dans les comptes de résultat de chaque SCPI.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#93 16/09/2017 14h15 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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L’interprétation n’est pas hasardeuse, c’est simplement remarquer que le rendement est artificiellement entretenu par un mécanisme qui n’a rien de normal.
Le report, comptablement parlant, correspond aux bénéfices non distribués et mis en réserve pour faire face ponctuellement au départ d’un locataire important (par exemple).
Or là, ce ne sont plus les bénéfices des locations qui alimentent le RAN, mais une ponction sur les nouvelles souscriptions.
Le processus s’apparente à du Ponzi.
Tout étant parfaitement lisible, puisque décrit dans les rapports annuels, à chacun d’en tirer ses propres conclusions avant d’investir.

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#94 16/09/2017 17h43 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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Il n’y a rien de Ponzi. Pas plus qu’une part de SCPI par rapport à une action.

Il me semble que le problème vient du fait que les rendements sont calculés de la manière suivante : dividendes / prix de la part. (source : Comment le rendement prévisionnel d?une SCPI est-il calculé ? - Primaliance)

Or, ce calcul rendement est trompeur (comme pour les actions d’ailleurs). Chacun doit faire son calcul : bénéfices nets / prix de la part. Si je ne me trompe pas, l’équivalent est le PER pour les actions.

Puis il faut calculer si le dividende est couvert par les profits ou si la société de gestion tape dans la trésorerie/RAN voir dans les fonds apportés par les nouvelles parts.

Un Ponzi (Système de Ponzi ? Wikipédia) serait un système où le dividende est principalement couvert par la trésorerie générée par la création de parts de SCPI.

Si vous pouvez faire l’exercice sur une SCPI et démontrer que c’est un Ponzi, ça va intéresser du monde ici pour éviter de bien mauvais investissement.

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#95 16/09/2017 17h51 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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L’analogie se résume au fait que le prélèvement sur les souscriptions marche aussi longtemps que de nouveaux associés entrent dans la SCPI.

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#96 16/09/2017 19h41 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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poam5356 a écrit :

…le prélèvement sur les souscriptions marche aussi longtemps que de nouveaux associés entrent dans la SCPI.

Encore une belle ! Vous êtes le roi de la lapalissade, poam5356 !  lol

Mais vous avez raison, piocher dans le RAN permet de maintenir temporairement la distribution à l’identique et donc de maintenir temporairement le rendement. C’est même pour cela que le RAN (en d’autres terme, de la tréso) est constitué. Mais ce n’est que temporaire et selon la taille de celui-ci, cela peut tenir plus ou moins longtemps avant que le gestionnaire soit obliger de diminuer la distribution.

Dernière modification par WhiteTiger (16/09/2017 19h42)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#97 03/11/2017 11h49 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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Cela va de plus en plus mal…


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#98 03/11/2017 14h01 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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C’est formidable, tout va bien. Pour ce qui est du plus mal, c’est devant, pas derrière.
Ma scpi prends 5% l’année dernière, encore 0,4% cette année, et offre 5% de rendement.
Pourvu que ça dure!

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#99 08/11/2017 20h52 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

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poam5356 a ecrit:
Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

Oui, je suis d’accord avec un autre du forum, c’est du ponzi.
une souscription doit être affectée à une acquisition pour générer du rendement futur, et non alimenter le RAN. comment fera la scpi quand il ya aura beaucoup de demandes de retrait et pas d’actif en face à vendre. maddof avait réussi à lever plusieurs dizaines de milliards de dollars et était intouchable et impensable qu’il triche alors qu’il était président du nasdaq. on connait la suite…

ce qui me fait peur,
J’ai commencé à m’intéresser aux scpi il y a 10 ans a peu pres.
à l’époque, c’était un produit plus confidentiel, depuis, tout le monde vend ca comme un livret A sans trop parler de la fiscalité, de la sortie si un coup dur sur l’immobilier arrivait. les collecte sont énormes, les commissions pour les intermédiaires aussi, du coup, pourquoi tuer la poule aux oeufs d’or.

Le seul problème, avec l’afflux de capitaux, il y a une grosse concurrence sur les biens, on va meme sur toute l’europe pour dépenser l’argent accumulée et les rendements baissent, les RAN aussi.
Ayant lu le dernier bulletin de rivoli, on a encore plusieurs investissements qui générent pas plus de 3%.

au moindre grain de sable dans la machine, le réveil sera brutal et ca fera très mal.

Certaines scpi à capital fixe ont baissé un peu mais celles à capital variable ne font qu’augmenter le prix de la part et engrange les souscriptions.

Personnellement, je pense que l’on a passé le cap de non retour.

Un boursier americain dont je me souviens plus du nom avais dit:" lorsque que mon chauffeur de taxi m’a parlé qu’il allait acheter des actions et parlait de bourse, j’ai compris qu’il fallait sortir du marché".

là avec les scpi, comme disait certains pour une rolex, il a loupé sa vie si il a pas de scpi à 50ans…. c’est comme une mode sans en maitriser le principe et le risque.

Voila, c’est mon avis, je sais que je vais me faire tirer dessus car je ne donne pas de noms de scpi mais ce n’est pas la but, juste ouvrir les yeux et être plus que jamais sélectif.

Je préfére une petite scpi régionale à capital fixe qu’une grosse nationale à capitale variable.

Cordialement

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#100 16/11/2017 13h56 → Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? (bulle, prix, scpi)

Membre
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Bonjour,

Pour information la dernière discussion du Club Expert Immobilier entre les dirigeants de Perial, Primonial REIM, La Française REIM, Amundi Immobilier.

Club expert patrimoine novembre 2017

Sont abordés, les volumes de collecte, leur perception sur la flat tax et l’IFI ; la croissance, l’inflation, les taux et les leviers ; les investissements type "cœur défense", "le grand Paris", l’Europe ; leur vision du marché en 2018, la distribution, la revalorisation des parts, …

Bonne journée

Crown

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