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#1 01/04/2016 13h53 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bonjour à tous,

Après avoir investi l’an dernier dans deux SCPI à capital variable (Corum et Immorente), je souhaite à présent continuer à investir dans l’immobilier papier via ce vecteur que sont les SCPI, compte tenu des taux bas (achat à crédit, donc).

Pour rappel, voici l’investissement réalisé (scpi K variable) :
- CORUM : 20k€ à crédit sur 15 ans (50% bureau, 26% commerce et 11% hôtel --> majoritairement à l’étranger + IDF et Province)
- Immorente : 30k€ à crédit sur 15 ans (31% bureau et 64% commerce --> majoritairement Province / Paris / IDF)

=> En synthèse, je suis investi à :
- 39% en bureaux
- 49% en commerce
et
- 35% à l’étranger
- 31% en province
- 19% en IDF
- 14% à Paris

Je souhaite maintenant diversifier mes investissements SCPI en m’orientant vers des SCPI :
- à capital fixe
- géographie : Paris centre
- type : commerces et bureaux

=> L’idée est d’identifier deux SCPI (une commerce et une bureau par exemple), tout en diversifiant les sociétés de gestion (= pas de Sofidy ni CORUM AM car déjà présent en K variable).
Pour le financement, ce sera à crédit ; 15k€ par SCPI soit 30k€ au total

Avant de rentrer dans l’analyse détaillée, je souhaite identifier quelques SCPI K Fixe en amont (et ne pas analyser tout le marché :D)
Voici une première sélection :
- Ciloger Actipierre 1
- Foncia Le Patrimoine Foncier

=> ces deux la rentrent dans mon scope d’objectifs.

Cette sélection vous parait-elle pertinente ?
Et si vous deviez enrichir cette liste, quelle(s) SCPI me conseilleriez vous ?

Enfin, je suis bien conscient que les SCPI à K fixe sont "achetables" uniquement lors d’AK ou sur le marché secondaire.

Message édité par l’équipe de modération (01/04/2016 18h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par st67 (01/04/2016 13h54)

Mots-clés : ciloger, crédit, foncia, scpi fixe

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#2 01/04/2016 18h37 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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st67 a écrit :

Je souhaite maintenant diversifier mes investissements SCPI en m’orientant vers des SCPI :
- à capital fixe

De ce que j’observe chaque année des fixes se transforment en variable, je n’ai jamais noté une opération inverse (peut être quelqu’un sur le forum a le contre exemple?)
J’ai lu une étude récemment qui indique que désormais plus de 75% des SCPI sont en variable, et il me semble que l’on va tendre gentiment vers 100%.
Et puis toute variable reste une fixe en puissance

D’où ma question, pourquoi retenir ce critère ?

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#3 02/04/2016 10h17 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Je partage votre avis. Les SCPI à capital fixe tendent à disparaître. Cela fait de facto un investissement intéressant pour toutes celles qui sont sous-cotées et qui devraient revenir à une valorisation plus proche de la valeur de reconstitution.

Pour compléter votre liste, st67, je regarderais aussi du côté de chez Perial. Par contre, cela ne correspond pas forcément à votre critère "Paris Centre".


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#4 04/04/2016 10h05 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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cedREIM a écrit :

D’où ma question, pourquoi retenir ce critère ?

J’ai tendance à croire que le mode de gestion d’une fixe n’est pas tout  à fait le même que celui d’une variable. Disons que je vois cela comme une forme de diversification, même si la pondération de ce critère n’est pas au même niveau que les autres. Mais je note votre remarque sur la tendance à la "variabilisation" des scpi fixes.

WhiteTiger a écrit :

Pour compléter votre liste, st67, je regarderais aussi du côté de chez Perial. Par contre, cela ne correspond pas forcément à votre critère "Paris Centre".

Thx pour l’orientation vers Perial. Je vais aller regarder ce ! Pour le critère "Paris Centre", c’est effectivement un de mes critères, mais s’il y a une opportunité sans ce critère, je ne suis pas fermé.

Note : pour PERIAL, en K fixe, je n’ai trouvé que PF1. Et les chiffres / infos annoncés ne m’encouragent guère à entrer sur cette scpi  (TOF, patrimoine "ancien", etc.)… Mais p-e que je me trompe ?

Dernière modification par st67 (04/04/2016 10h05)

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#5 05/04/2016 07h54 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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D’accord avec les intervenants précédents pour dire que les SCPI à capital fixe tendent à disparaitre. Quand on voit le marché secondaire de certaines et les variations de prix qui partent dans tout les sens , ca ne sera peut etre pas plus mal.
Je vous conseille de choisir une SCPI en fonction de sa "qualité" et non pas en fonction du type de capital.
Il existe , a mon sens, de bonnes SCPI à capital variable qui répondent à votre critère principal (Paris centre) et qui méritent au moins un "coup d’oeil".

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#6 05/04/2016 08h59 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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st67 a écrit :

Note : pour PERIAL, en K fixe, je n’ai trouvé que PF1. Et les chiffres / infos annoncés ne m’encouragent guère à entrer sur cette scpi  (TOF, patrimoine "ancien", etc.)… Mais p-e que je me trompe ?

PF1 a un immeuble complètement restauré qui ne trouve pas preneur, cet immeuble fait à lui seul 5% des loyers de toute la SCPI et plombe le rendement. Il y a une opportunité de ramassage lorsque les ordres de vente sont bas (c’est à dire que  votre cours d’achat avec les frais est bien inférieur à la valeur de réalisation) mais il faut être persuadé que Perial parviendra à relouer cet immeuble dans de bonnes conditions.

L’objectif de Perial est de passer la SCPI en variable dès que le rendement sera meilleur. (i.e cet immeuble loué complètement)

Carpediem
Edit AMF: je distribue la SCPI PF1


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#7 05/04/2016 10h07 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Une question de pur néophyte …

Imaginons deux SCPI comparables tant sur le plan de la gestion (société de gestion sérieuse et indépendante, taux d’occupation excellent …) que du secteur ou des emplacements.

J’aurai eu pour ma part (à tort selon les derniers posts) tendance à faire plus confiance à une SCPI à capital fixe.

Pourquoi ?

La SCPI à capital fixe :

- ne sera pas inondée de nouveaux arrivants/versements et pourra donc suivre une politique d’achat, de vente, d’entretien et de rénovation, de location plus sage.

- privilégiera ses anciens associés lors d’augmentation de capital.

- aura donc un nombre d’associés réduits, lesquels pourrions nous imaginer seront plus soudés et mieux à même de peser dans la balance décisionnaire en cas de décisions hasardeuses …

Je reste conscient de la subjectivité de certains de ces arguments pour en édicter une règle définitive sur la différence entre capital fixe et variable.

Finalement, ne pourrait-on raisonnablement penser que la SCPI à capital fixe décide d’une augmentation de capital devant une opportunité d’investissement décidée en amont et donc réunissant toutes les conditions préalables à cette acquisition.
Pendant que la SCPI à capital variable ayant un bon rendement voit affluer de nouveaux associés/versements pour lesquels elle se voit condamner à investir afin de conserver un rendement pérenne … Rendement dont on pourrait finalement imaginer qu’il est à la fois son meilleur atout et son pire ennemi …

Dernière modification par facelvega (05/04/2016 10h08)

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#8 05/04/2016 16h05 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Vince775 a écrit :

Il existe , a mon sens, de bonnes SCPI à capital variable qui répondent à votre critère principal (Paris centre) et qui méritent au moins un "coup d’oeil".

Thx Vince775 pour votre message. En y réfléchissant de plus près, je me dis pourquoi pas du K variable.

A quelles scpi pensez vous en particulier ? je suis preneur d’une orientation ; je me ferai mon idée en les étudiant.

Au plaisir.

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#9 05/04/2016 16h47 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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st67 a écrit :

Thx pour l’orientation vers Perial. Je vais aller regarder ce ! Pour le critère "Paris Centre", c’est effectivement un de mes critères, mais s’il y a une opportunité sans ce critère, je ne suis pas fermé.

Note : pour PERIAL, en K fixe, je n’ai trouvé que PF1. Et les chiffres / infos annoncés ne m’encouragent guère à entrer sur cette scpi  (TOF, patrimoine "ancien", etc.)… Mais p-e que je me trompe ?

Oui, il y a bien une raison pour que cette SCPI décôte tellement. Cela a été expliqué par Carpediem. Pour autant, le taux de distribution est trés correct. 

Je rajouterais la volonté de Perial de redynamiser ses SCPI PF1 et PFO. Pour PFO, c’est déjà bien en cours. Lorsque l’on regarde le patrimoine de PF1, il n’est pas mauvais. Il y a certainement moyen de faire quelque chose si la SDG s’y colle vraiment. Donc si PF1 suit la même progression que PFO l’année dernière, ce sera trés bien.


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#10 07/04/2016 10h29 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Donc pour le moment, la liste des SCPI à analyser serait :
- Ciloger Actipierre 1
- Foncia Le Patrimoine Foncier
- Perial PF1

Quelles autres SCPI rentreraient dans ce cadre ? (voir même les SCPI à K variable…je suis preneur)

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#11 09/04/2016 18h10 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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facelvega a écrit :

Une question de pur néophyte …

Imaginons deux SCPI comparables tant sur le plan de la gestion (société de gestion sérieuse et indépendante, taux d’occupation excellent …) que du secteur ou des emplacements.

J’aurai eu pour ma part (à tort selon les derniers posts) tendance à faire plus confiance à une SCPI à capital fixe.

Pourquoi ?

La SCPI à capital fixe :

- ne sera pas inondée de nouveaux arrivants/versements et pourra donc suivre une politique d’achat, de vente, d’entretien et de rénovation, de location plus sage.

- privilégiera ses anciens associés lors d’augmentation de capital.

- aura donc un nombre d’associés réduits, lesquels pourrions nous imaginer seront plus soudés et mieux à même de peser dans la balance décisionnaire en cas de décisions hasardeuses …

Je reste conscient de la subjectivité de certains de ces arguments pour en édicter une règle définitive sur la différence entre capital fixe et variable.

Finalement, ne pourrait-on raisonnablement penser que la SCPI à capital fixe décide d’une augmentation de capital devant une opportunité d’investissement décidée en amont et donc réunissant toutes les conditions préalables à cette acquisition.
Pendant que la SCPI à capital variable ayant un bon rendement voit affluer de nouveaux associés/versements pour lesquels elle se voit condamner à investir afin de conserver un rendement pérenne … Rendement dont on pourrait finalement imaginer qu’il est à la fois son meilleur atout et son pire ennemi …

Puisque ma question ne suscite que peu d’engouement, je vais la poser autrement …

Quelle SCPI à capital fixe ne deviendra jamais à capital variable ?

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#12 09/04/2016 19h45 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Celles dont le conseil de surveillance mène la danse sans être assujetti aux compagnies d’assurances ou aux banques.
Il y à celles dont la société de gestion veux fusionner avec ses canards boiteux.
J’ai une SCPI par exemple comme capiforce qui à un conseil de surveillance en béton et qui ne subit pas le dictat des compagnies d’assurances ou des sociétés de gestion, mais la qualité actuellement se paye cher.

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#13 20/05/2016 21h28 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bonjour St67,

En Scpi capital fixe j’ai fructipierre, adossé à banque pop, le rendement n’est pas si mauvais que ca mais je suis inquiet du taux d’occupation qui n’est vraiment pas bon. A priori à éviter. Je me tâte de revendre.

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#14 05/06/2016 16h25 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bonjour,
J’ai affiner ma recherche et d’aligner mes investissements avec ma stratégie (remonter les % dans les bureaux et IDF/RP) par rapport à mon existant en scpi, je compte m’orienter vers :
- Foncia Le Patrimoine Foncier (marché secondaire, avec tout ce que cela comporte)
- Foncia Placement Pierre (K-fixe ouvert)
Cela me permettra d’atteindre 40% en commerces et 55% en bureau ainsi que 25% étranger / Province / Paris / IDF

A la base, j’avais sélectionné le pool suivant :
- Foncia Le Patrimoine Foncier
- Rivoli Avenir Patrimoine
- Ciloger Actipierre
- Paref Capiforce
- Foncia Placement Pierre
- Voisin Epargne Pierre

Que pensez vous de cette orientation ? (hormis le fait que LPF soit en fixe fermé)
Toutes critiques bienvenues :)

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#15 06/06/2016 03h53 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Il est difficile de vous conseiller, on ne connait pas votre portefeuille.
Si la demande concerne uniquement la répartition, alors avec toujours 40% en commerces après avoir plutôt investi en bureau ça veut dire qu’effectivement vous étiez vraiment orienté commerces auparavant. Certains qui ont des SCPI ne veulent pas entendre parler des bureaux et n’investissent qu’en commerces, c’est un choix personnel. Sur l’ensemble des SCPI il y a 24% de commerces et 68% de bureaux. Vous resterez ainsi majoritairement orienté commerces avec ce portefeuille par rapport à la moyenne des SCPI.
Sur la répartition géographique, avec 25% en Europe vous êtes largement au dessus de ce qui se fait sur l’ensemble des SCPI. Idem cela correspond à un choix d’investissement que certains feront volontiers et d’autres fuiront. N’allez tout de même pas au delà de ces 25%.
Source: Indicateurs du marché SCPI - Primaliance


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#16 06/06/2016 11h24 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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kc44 a écrit :

Il est difficile de vous conseiller, on ne connait pas votre portefeuille.

En introduction de ce fil j’avais indiqué mon existant en matière de SCPI :

Pour rappel, voici l’investissement réalisé (scpi K variable) :
- CORUM : 20k€ à crédit sur 15 ans (50% bureau, 26% commerce et 11% hôtel --> majoritairement à l’étranger + IDF et Province)
- Immorente : 30k€ à crédit sur 15 ans (31% bureau et 64% commerce --> majoritairement Province / Paris / IDF)

=> En synthèse, je suis investi à :
- 39% en bureaux
- 49% en commerce
et
- 35% à l’étranger
- 31% en province
- 19% en IDF
- 14% à Paris


Je me posais justement la question ce w-e…quelle est la répartition idéale entre commerce et bureau ? (s’il y en a, outre les convictions perso)

Dans l’ensemble, avec mes nouveaux investissements présentés, ma stratégie est-elle adaptée ?

Dernière modification par st67 (06/06/2016 11h26)

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#17 06/06/2016 13h16 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Je ne pense pas qu’il y ait de répartition "idéale" bureaux-commerces.
Cela dépend de l’appétence de chacun.
Selon moi la meilleure diversification est celle qui colle au marché, donc sur-pondération bureaux vs commerce.
Je vous recommande ces sources d’informations plutôt que les chiffres d’un courtier :
Données Immobilières BNP

N’oubliez pas que concernant le commerce au moins 50% des transaction sont des jumbo transaction (ie grosse opération, pas de définition précise, mais 500M€ minimum) donc que ce n’est pas accessible à une SCPI.

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#18 06/06/2016 15h09 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bonjour,

À choisir entre les 2 SCPI de Foncia, je partirais sur Placement Pierre.

Placement Pierre est actuellement en augmentation de capital à un prix inférieur à sa valeur de reconstitution tandis que le dernier cours du Patrimoine Foncier est plus élevé que sa valeur de reconstitution.

De plus, il semble que l’achat de parts du Patrimoine Foncier demande d’être patient. Il faut compter 6 à 8 mois sur le marché secondaire… il y a beaucoup de demandes et peu d’offres.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#19 23/09/2016 19h20 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bonjour.

Voici une sélection que l’on m’a proposé ce jour :

PLACEMENT PIERRE    22    29    35
PRIMOPIERRE    20    27    35
PIERVAL SANTE    20,5      27,5     33,5
EPARGNE PIERRE    23    30    36
LFP EUROPIMMO    18,5       24,5    31
FONCIA PIERRE RENDEMENT    21    27,5     34
PFO2    20,5     27    34

Pour de la nu propriété 5 ans 7 ans et 10 ans .

Le cabinet de gestion ( trouve par internet ) me recommande le placement pierre et foncia pierre rendement, le cabinet se dit specialiste et qu’il on des informations en interne sur certaine scpi…

Pourtant, lors de mes recherches , cela n’a pas l’air d’être très bien gérer.

Je n’ai pas encore approfondi une analyse pertinente mais je propose cette liste pour débattre un peu sur le sujet.


Bye bye la rat race :)

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#20 23/09/2016 20h16 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

Modérateur
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@cricri77700 :

Sauf erreur de ma part, seules deux des sept SCPI que vous citez est à capital fixe. Votre message est donc très largement hors sujet ici…

Par ailleurs, les chiffres que vous indiquez concernent très vraisemblablement le % du prix payé par l’usufruitier (et non "pour la nue-propriété"), et certains chiffres me semble erronés (par ex  pour 10 ans le 33,5 de Pierval, ou le 34 de Foncia Pierre Rendement).

En ce qui concerne "[i]Le cabinet de gestion … dit …. qu’il on des informations en interne sur certaine scpi/i]", relisez le message #10 (4 et 5ème lignes avant la fin) de SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion qui contredit peut-être ce qu’un commercial a cru malin d’avancer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#21 23/09/2016 21h51 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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A oui…. smile en effet j’aurai du créer une nouvelle file…

Oui c’est le prix pour l’usufruitier… c’est ce que la société de gestion ( primaliance ) m’a envoyé…

Pour les informations en interne, j’ai bien eu le sentiment que c’était du blabla commercial mais sait on jamais .. vous avez confirmer mon ressenti…


Bye bye la rat race :)

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#22 24/09/2016 03h35 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Bienvenue à ce petit jeunot qui a beaucoup à apprendre big_smile

cricri77700 a écrit :

Le cabinet de gestion ( trouve par internet ) me recommande le placement pierre et foncia pierre rendement, le cabinet se dit specialiste et qu’il on des informations en interne sur certaine scpi…

On parle de Primaliance, qui est détenu par Foncia groupe aussi gestionnaire des SCPI Placement Pierre et Foncia Pierre Rendement via Foncia Pierre Gestion…

cricri77700 a écrit :

Oui c’est le prix pour l’usufruitier… c’est ce que la société de gestion ( primaliance ) m’a envoyé…

Ne mélangez pas société de gestion et intermédiaire qui vend des parts de SCPI. Je vous invite à lire ceci sur Primaliance Présentation Primaliance SCPI OPCI - Primaliance.com
Une société de gestion gère directement des SCPI, c’est le cas de Foncia Pierre Gestion par exemple.
Vous constaterez donc que Primaliance vous pousse vers des SCPI de la maison mère. Il ne faut pas être dupe c’est tout, ce ne sont pas les plus mauvaises mais il faut le savoir et en tenir compte.

Sur les clés je pense que les chiffres que vous avez sont bons si ce n’est que cela concerne en effet la part de l’usufruitier. Sur Pierval Santé ils vous proposent 0,5% sur 10 ans de mieux qu’annoncé sur leur site et sur Foncia Pierre Rendement je n’ai pas trouvé la clé sur 10 ans mais sachez que cela se négocie… A 0,5 ou 1% près. Parfois une clé sur 7 ans est plus intéressante que sur 10 et réciproquement.
Je vous ai charrié gentiment mais il y a 2 ans je n’en savais pas plus que vous.
Lors de mes premiers achats en nue-propriété, je m’étais fait un tableau comparant l’achat en pleine-propriété avec les différentes clés en imaginant différents scénarii possibles: stabilité prix de part et dividendes, stabilité prix de part et baisse de dividende de 5%, augmentation prix de part de 5% et baisse de dividende de 5%, baisse de prix de part de 5% et augmentation dividende de 5% etc…
Cela permet de voir qu’en nue-propriété on est à peu près gagnant tant que le prix de part ne baisse pas de plus de 5% sur la durée du démembrement. Si le prix de part augmente on est d’autant plus gagnant car on bénéficie d’un levier sur le pourcentage de l’usufruitier que l’on n’a pas payé… Ce tableau m’a aussi permis de voir s’il était préférable pour une SCPI de choisir telle ou telle clé à scénario constant. Bien sûr si la situation se retourne entre 7 et 10 ans par ex cela pourra invalider une prévision.
Ca parait complexe mais si vous savez compter et maitrisez les pourcentages, vous vous en sortirez wink
Attention aussi à bien comparer les mêmes choses lorsque l’on parle de rendement ou de frais de souscription.


Rentier en voyage et dans les îles

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#23 24/09/2016 18h47 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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…. smile smile
Sur les SCPI je suis en effet en apprentissage mais total …

C’est bien le problème quand on me vend un produit, je n’ai pas confiance car la personne qui "conseille" veut vendre son produit.

Je commence à me renseigner activement, le nu propriété me correspond sur ma façon d’investir et sir mes objectifs … mais se sera dans 6 mois à 1 ans le temps de bien comprendre tout ça…

Merci


Bye bye la rat race :)

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#24 11/11/2018 06h17 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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Je fais un point sur le marché secondaire des quelques SCPI à capital fixe que je suis.


Tout d’abord je tient à relativiser les messages de cette discussion qui exagèrent le phénomène de disparition de SCPI à capital fixe.
Sur les 83 SCPI de rendement listées sur le site de Primaliance, on en trouve 27 à capital fixe soit près d’un tiers. Certes, sur les 10 plus grosses capitalisations, toutes sont à capital variable mais il n’empêche que je vois mal toutes les SCPI à capital fixe passer en capital variable sur les 10 prochaines années, il y a un marché pour et cela fait partie de l’ADN de certaines de ces SCPI.
Dernièrement, PF1 devenue PF Grand Paris, Sélectipierre 2 ou encore Buroboutic sont passées à capital variable, offrant une belle prime aux associés.

AEW-Ciloger *


Actipierre 1 :

Marché secondaire relativement fluide, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement et le prix croît régulièrement, dernier prix d’échange malgré cela à -17,39% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 99,12%, capitalisation 92M€, 171 parts à la vente au 30 septembre soit 0,11%, négligeable.

Actipierre 2 :

Marché secondaire orienté à la baisse, rien d’inquiétant à ce jour mais les vendeurs doivent baisser leur prix s’ils ne veulent pas rester scotchés plusieurs mois, dernier prix d’échange à -12,27% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 96,17%, capitalisation 112,3M€, 1528 parts à la vente au 30 septembre soit 0,47%, à surveiller.

Actipierre 3 :

Marché secondaire qui tend à se bloquer pour les vendeurs, il y a des acheteurs mais plutôt à 310€ contre 330€ jusque l’an dernier (prix nets vendeur), dernier prix d’échange à -13,91% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 92,83%, capitalisation 151,3M€, 4226 parts à la vente au 30 septembre soit 0,98%, cela devient inquiétant, certains vendeurs attendent depuis plus d’un an en refusant de baisser leur prix sous 330€ hors frais.

Fructipierre :

Marché secondaire fluide, beaucoup d’échanges, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement même si parfois leur nombre augmente le temps de quelques mois et le prix croît régulièrement, dernier prix d’échange à -4,89% par rapport à la valeur de reconstitution.
En augmentation de capital.
TOF 85,01%, capitalisation 941M€, 2080 parts à la vente au 30 septembre soit 0,12%, négligeable

Fructirégions Europe :

Marché secondaire fluide, beaucoup d’échanges, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement et le prix croît régulièrement, dernier prix d’échange à +6,43% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 93,38%, capitalisation 264,7M€, 466 parts à la vente au 30 septembre soit 0,04%, négligeable.

* Sur le TOF, AEW-Ciloger publie un camembert avec des chiffres qui dépassent 100% car ils comptent dorénavant les loyers exceptionnels ou indemnités compensatrices en cas de départ par exemple, il faudra donc apprécier le TOF sur l’année.

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BNP Paribas Reim


Accès Valeur Pierre :

Marché secondaire embouteillé pour les vendeurs, beaucoup de parts à la vente, pas mal d’acheteurs donc une certaine fluidité mais les vendeurs doivent abaisser leur prix pour vendre, dernier prix d’échange à -29,24% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 82,8% , capitalisation 1219M€, 5865 parts à la vente au 30 septembre soit 0,25%, en baisse ces derniers temps mais la pression est sur les vendeurs.

France Investipierre :

Marché secondaire embouteillé en début d’année pour les vendeurs, beaucoup de parts à la vente mais beaucoup d’acheteurs sont venu résorber cela, le prix est remonté depuis juin mais reste à -17,75% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 91,2% , capitalisation 455,6M€, 2795 parts à la vente au 30 septembre soit 0,17%, en nette baisse ces derniers temps avec un prix de part qui se redresse.

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Paref Gestion


Atlantique Pierre 1 :

Marché secondaire relativement fluide, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement mais le prix stagne, dernier prix d’échange à -23,64% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 90,3% en hausse, capitalisation 48M€, 1019 parts à la vente au 30 septembre soit 0,44%, négligeable car ceux qui vendent au prix vendent.

Capiforce Pierre :

Marché secondaire en train de se bloquer depuis le début de l’année, les parts mises en vente trouvent preneur uniquement si prix en baisse, dernier prix d’échange à -10,09% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 86,1% en chute libre, capitalisation 53M€, 958 parts à la vente au 30 septembre soit 0,52%, en hausse.

Cifocoma :

Marché secondaire en train de se bloquer depuis 2 ans, les parts mises en vente ne trouvent preneur car il n’y a pas d’acheteurs, dernier prix d’échange à -14,22% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 82,1% en chute libre, capitalisation 21M€, 442 parts à la vente au 30 septembre soit 2,46%, en hausse.

Cifocoma 2 :

Marché secondaire bloqué depuis 2 ans, les parts mises en vente trouvent preneur uniquement si prix en baisse et encore, il n’y a pas assez d’acheteurs, dernier prix d’échange à -13,04% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 82% en chute libre, capitalisation 22,7M€, 986 parts à la vente au 30 septembre soit 2,21%, en hausse.

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Ce message n’est en rien une incitation à l’achat de SCPI à capital fixe, on voit que pour la majorité d’entre elles, les vendeurs ont du mal à sortir et beaucoup ont un TOF en nette baisse, ce n’est pas du à leur capital fixe mais plutôt aux difficultés que rencontrent actuellement les SCPI de commerce.

Dernière modification par kc44 (12/11/2018 12h47)


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#25 12/11/2018 13h36 → Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ? (ciloger, crédit, foncia, scpi fixe)

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J’ai mis à jour le message précédent avec les taux d’occupation financier (TOF) qui correspondent bien à ce qui est inscrit dans les bulletins.
En fait depuis le début de l’année AEW-Ciloger applique une note de l’ASPIM qui permet d’inclure les loyers exceptionnels ou indemnités compensatrices en cas de départ d’un locataire par exemple, il faudra donc apprécier le TOF sur l’année, un TOF trimestriel pouvant très bien dépasser ponctuellement 100% bien qu’il y ait de la vacance.
Cela peut paraître discutable mais de la même manière les franchises de loyers viennent en déduction dans le TOF alors que ces locaux sont bien occupés, il y a une certaine cohérence mais en comparant plusieurs SCPI, il faudra analyser l’influence de ces paramètres, toutes les SCPI ne calculant pas le TOF de la même manière il me semble, ce qui peut devenir gênant.
Merci à ceux qui en coulisse m’ont permis d’apporter un éclaircissement rapide à ces interrogations.

Je poursuis cette analyse avec les 3 SCPI de Foncia Pierre Gestion à capital fixe :


Je retranscris en partie les propos d’un associé connaissant bien les rouages et techniques des sociétés de gestion :
"Foncia a la particularité d’employer la technique de “l’augmentation de capital de retour” 
Une augmentation de capital très légèrement dilutive (à la valeur de reconstitution c’est déjà dilutif) mais de très faible volume (donc qui ne diluera pas trop à la fin des fins).
Elle a l’avantage que les souscripteurs n’oublient pas l’adresse de la SCPI et que les vendeurs ne poirotent pas pour céder. Donc tout a l’air de bien marcher alors qu’en réalité cela (peut) devenir dur.
"

Foncia Pierre Rendement :

Marché secondaire fluide, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement et le prix croît régulièrement au gré des "augmentations de capital de retour", dernier prix d’échange à +3,29% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 95,78%, capitalisation 408,1M€, 40 parts à la vente au 30 septembre soit rien.

Le Patrimoine Foncier :

Marché secondaire relativement fluide, les parts partent au prix, dernier prix d’échange à +8,77% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 73,42%, capitalisation 120,1M€, 199 parts à la vente au 20 septembre soit 0,24%.
Vacance élevée, voir explications de Foncia PG dans le BT.

Placement Pierre :

Marché secondaire fluide, tout comme pour FPR les parts mises en vente trouvent preneur rapidement et le prix croît régulièrement au gré des "augmentations de capital de retour", dernier prix d’échange à -1,51% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 87,66%, capitalisation 339,7M€, 8 parts à la vente au 30 septembre soit rien.

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Si vous souhaitez voir apparaître d’autre SCPI à capital fixe dans ce comparatif succinct, merci d’en effectuer la demande et je le ferai.


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