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Forums des investisseurs heureux

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#26 07/09/2019 19h20 → Portefeuille d'actions de Yvan (portefeuille, sci, scpi)

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Yvan a deja intégré 100% de revenus étrangers pour l’US.

Pour le délai de jouissance pour la PP, cela devrait être largement compensé par le différé sur le remboursement du prêt.

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#27 07/09/2019 19h59 → Portefeuille d'actions de Yvan (portefeuille, sci, scpi)

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Bon, à priori, je vois que mon tableau est validé par les spécialistes ’😀

Pour le coup obtenir un cash flow proche à l’équilibre avec un prêt pour la PP sur 20 ans c’est top.

@Cat

Je commence a m’intéresser aux portefeuilles SCPI que je devrais choisir. J’en suis encore a une approche macro (il faut que je creuse et m"établisse des tableaux de suivi sur les 5 dernières années), mais je pense que mon mixte ressemblera à :

Pour le portefeuille de SCPI PP (à la louche)
Des paquebots pour stabiliser la flotte
1/4 d’Immorente rdt 2018 4,,70% idem attendu 019
1/4 d’Efimmo 5,06 % idem ou léger plus 2019
1/6 Epargne pierre 5,97 %
1/6 Primovie
1/8 Interpierre 5,26  %
1/8 Cristal rente si j’y arrive à en avoir avec le CMB (j’en possède depuis le début, et hormis la petite frayeur lors du changement de conseil d’adm, je trouve que ça roule)

Je pense donc que le rdt de 5% sur les 5 premières années est jouable, et qu’ensuite il ne devrait de toute façon pas trop baisser avec les poids lours et l’historique  d’Immorente et Efimo

Et Concernant l’US sur 15 ans.
1/2 corum conviction
1/4 vendome regions
1/4 à definir

Je n’ai pas pris le temps de voir l’impact de la non distribution des plus values sur le rdt, donc effectivement il faut que je creuse cette thématique ….. surtout si le chiffre de 5,4 % est bon…..

Si la banque est ok, je ferais peut être une partie de l’investissement US sur 5 ans pour moins dépendre de l’aléa US 15 ans sur des SCPI très récentes.

@Malolechat
Merci pour la confirmation avec vos tableauw que j’ai bien reçu!

@adadou70 et @cat
Je confirme que j’ai pris en compte l’amortissement des prêts, mais retiré les dividendes du calcul de l’US

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[+1]    #28 07/09/2019 21h04 → Portefeuille d'actions de Yvan (portefeuille, sci, scpi)

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J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

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[+1]    #29 08/09/2019 10h45 → Portefeuille d'actions de Yvan (portefeuille, sci, scpi)

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@ Yvan
Concernant le portefeuille en PP :
1/ n’oubliez pas que le prix des parts d’Immorente et Efimmo vient d’être revalorisé (donc si la distribution se maintient, vous n’aurez pas le DVM 2018 indiqué);
2/ Primovie, c’est actuellement un DVM autour de 4.5%;
3/ Cristal Rente n’est plus proposée par le CMB, vous devrez donc négocier pour en avoir mais comme il faudra aussi négocier pour prendre l’US à l’extérieur, pas sûr que tout vous soit accordé (à voir).

Après en intégrant les revenus fonciers étrangers, possible que vous soyez proche d’un rendement de 5% sur des revenus entièrement français.

Corum communique uniquement son DVM avant fiscalité (et leur objectif est qu’il reste >= 6%) mais vous ne toucherez toujours que les sommes après fiscalité étrangère (les 5.4% que j’annonçais).

@ adadou70
Merci pour le partage. Compte tenu de l’impact des hypothèses (sur le rendement notamment), je ne suis pas sûr que l’on puisse obtenir vraiment autre chose qu’un ordre de grandeur raisonnable. Essayer d’y ajouter tous les détails possibles et imaginables, n’a à mon avis qu’un intérêt limité (le faire soi-même peut être formateur néanmoins).
J’en profite pour vous dire que votre simulateur n’inclue pas, il me semble, les différés sur les prêts (ce qui est assez usuel dans le cas présent).

Dernière modification par cat (08/09/2019 10h47)

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#30 08/09/2019 15h37 → Portefeuille d'actions de Yvan (portefeuille, sci, scpi)

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@Cat
Tout a fait d’accord avec vous concernant les revalorisations des parts versus dividendes.
Il me semble que les montants distribués sont en légère augmentation pour quelques SCPI, mais il faut que j’analyse cela précisement.

Concernant Primovie, j’ai l’impression que la situation va s’améliorée, qu’elle était due a un afflux de trésorerie non maitrisée. Il me semble d’ailleurs  que cette baisse était due a un transfert de dividendes vers le RAN plus qu’une baisse du résultat en lui même, non ?

Concernant Cristal rente, j’en ai’acheté avec le CMB il y a 3 ans…. je vais donc m’appuyer là dessus pour tenter d’en reprendre… cette SCPI me semble très bien orientée depuis sa création, je pense que son dividende va dépasser 60 euros cette année.

Mon rdv est fixé pour dans 15 jours pour discuter concrétement (conseillere compétente et CGP)…. j’ai hâte!

@à tous
Je possède des SCPI en direct, et mon TMI va dépasser 30% d’ici 18 mois, je pense donc qu’il peut y avoir une opportunité pour moi de
1-Rembourser par anticipation de mes premières SCPI
2-Les apporter au CCA pour améliorer le Cash flow et ne pas subir TMI 30% et CSG/RDS

Quelqu’ una a t’il deja fait cette bascule ? (Je ne retrouve plus les files qui en parlaient).

Bien cordialement

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