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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/03/2014 15h49 → Portefeuille d'actions et immobilier de Philippos (actions; immobilier)

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Objectif à long terme:

Je souhaite devenir rentier d’ici 10 à 15 ans.

Ma stratégie est la suivante :

Épargner chaque mois pour investir. Combiner les actions et l’immobilier en investissant  chaque mois dans les marchés actions en adoptant une stratégie défensive", et en parallèle dans l’immobilier physique en utilisant l’effet de levier du crédit.
Plus concrètement, je mets de côté environ 1000€/mois aujourd’hui, qui partent dans les marchés actions dans un portefeuille semi-passif. En parallèle je souhaite continuer à investir dans l’immobilier en empruntant un maximum à la banque (j’ai déjà un appartement). Cela me permet à la fois d’investir l’argent que je gagne et met de côté, et l’argent que "je n’ai pas" grâce aux prêts des banques. Je peux aussi diversifier entre actions et immobilier. Je n’ai pas d’obligations pour le moment (seulement pris date sur une AV boursorama eurossima avec 300€). Je pense à terme augmenter ma part pour atteindre 75% actions, 25% oblig minimum comme conseillé par graham dans the intelligent investor.

Mes références sont :

Warren Buffet - lu sa biographie "the snowball effect" (très intéressant) et vu plusieurs dizaines d’heures de ses conférences sur internet
Charlie Munger
Benjamin Graham - je suis en train de lire the intelligent investor

Mon allocation actuelle est la suivante:

Actions : 46% (cible 44%)
Immobilier : 30% (44%)
Or/argent : 15% (7%)
Monétaire : 8% (5%)
AV : 1% (0%)

Total de 40k€ environ.

Actions:

Cela fait environ 1 an que je m’intéresse sérieusement à la bourse donc je suis encore novice. Ma courte expérience m’a appris plusieurs choses.
- Je ne supporte pas les actions trop volatiles. J’avais acheté Technip qui a perdu 20% en un mois, ça a été plutôt désagréable, donc j’attends qu’elle remonte encore un peu pour la revendre au prix d’achat et je mettrai l’argent dans total, du même secteur mais moins volatile. Je préfère de loin posséder des titres de sociétés matures et relativement stables. Je n’aime pas trop les valeurs banque / assurance non plus (j’en ai quand même indirectement via berkshire).
- J’ai du mal avec les trackers. Je voulais au début fonctionner seulement avec des trackers, mais le fait qu’ils soient "synthétiques" pour la plupart ne m’a pas plu du tout et les explications que j’ai trouvé sur les sites des banques ne m’ont pas convaincu, j’ai donc liquidé mes trackers CAC 40 pour des titres en direct. Je garde tout de même des trackers pour diversifier et je pense prendre un tracker Asie.
- Attention aux frais de gestion, attention aux aller-retours sur les valeurs (j’avais au début fait un ordre de 300 € sur deutsche telekom en pensant que les frais appliqués étaient les mêmes qu’en France, soit 2€. Ils étaient en fait de 30€ de mémoire, soit 10% de frais … Sans commentaire).

Voici la composition de mon portefeuille:

TOTAL                     8,1%
LVMH                     2,9%
SCHNEIDER ELEC.     2,8%
DANONE                     5,3%
TECHNIP                     2,4% - à liquider quand elle atteindra la valeur d’achat
ALSTOM                     0,4% - à liquider quand elle atteindra la valeur d’achat
AIR LIQUIDE             7,5%
SANOFI                     12,2%
AMUND.EUR.SM.C..     2,0%
MUL LY DAX             2,0%

BERKSHIRE CLB    33,3% - Je le vois comme un tracker US amélioré. Avec en plus 0 frais de gestion, Warren Buffet à sa tête, et un prix correct. (Warren a dit dans sa dernière lettre aux actionnaires qu’il était prêt à racheter des actions). Que demander de plus.

Cash PEA                    10,0% - à redistribuer
Cash CT                    11,1% - à redistribuer

Je me construis plus ou moins un tracker CAC 40 "maison" sur le PEA.

Je pense rajouter quelques lignes de belles valeurs sur le CT, comme Microsoft pour diversifier en techno, ou Coca-Cola. Ou aussi Cominar (suggestion de l’investisseur heureux dans la dernière newsletter).

Je souhaite, une fois que j’aurai constitué une base de portefeuille solide, avec 15-20 lignes de belles entreprises diversifiées, ne plus y penser et distribuer chaque mois "automatiquement" mon épargne sur une des lignes.

Au début j’ai hésité à ouvrir un compte titres par rapport à la fiscalité vu qu’il était possile d’acheter des trackers S&P dans le PEA, mais je me suis dit qu’il était vraiment intéressant d’avoir des véritables titres en USD, même si la fiscalité est plus importante.

Immobilier :

J’ai un appartement (encore en travaux pour quelques mois) que je vais louer en meublé environ 640€ HC. Je suis un peu bricoleur donc je fais en grande partie les travaux moi-même et avec des amis.

J’ai mis 11 000€ d’apport + 4 000 € de travaux. prêt à 3,35%, mensualité de 573€ + 10€ (assurance) sur 15 ans, je vais rééchelonner le prêt sur 20 ans (gratuit dans le contrat) pour une mensualité d’environ 475€, afin d’être plus large au niveau du cashflow.

Je pense racheter un appartement dans 1 à 3 ans.

Exotique:

Je me suis amusé à acheter de l’or et de l’argent au début pour diversifier. 75% en pièces d’or (napoléon et pesos) et 25% en pièces d’argent (5 francs semeuse). Par contre la part dans mon portefeuille est aujourd’hui trop importante, donc je vais cesser d’en acheter.

Mes réflexions du moment:

- J’ai ouvert PEA et CT sur boursorama. Pour le PEA je suis très satisfait car je peux passer des ordres de 500 € pour 2€ de frais, ce qui me convient. Cependant, pour le CT les frais sont importants : 23,9€ min. pour un ordre aux Etats-Unis,  32,9€ pour un ordre en UK, pas de possibilité de passer d’ordre au Canada. Donc je pense à transférer mon CT chez un autre broker en ligne (Binck par exemple).
- Creuser sur la fiscalité du compte-titre, en particulier sur les dividendes canadiens.

Mots-clés : actions; immobilier

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#2 26/03/2014 13h42 → Portefeuille d'actions et immobilier de Philippos (actions; immobilier)

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Je vais donc transférer mon compte-titres chez Binck.

Un membre du forum souhaite-t-il me parrainer pour Binck? (Me contacter par MP)

EDIT : Merci Coyote pour le parrainage

Dernière modification par Philippos (27/03/2014 08h45)

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#3 26/03/2014 13h53 → Portefeuille d'actions et immobilier de Philippos (actions; immobilier)

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Bonjour et bienvenue,

Vous semblez être sur la bonne voie !

Sachez que vous pouvez facilement faire plus optimal que le CAC 40 :
- Equipondérez entre vos différents titres
- Ayez une meilleure répartition sectorielle que le CAC 40
- Prenez aussi des Mid Cap

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#4 16/07/2014 13h02 → Portefeuille d'actions et immobilier de Philippos (actions; immobilier)

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Mise à jour de mon portefeuille.

Allocation d’actifs:
Immobilier : 55%* (cible 45%)
Actions : 34% (45%)
Exotique : 10% (6%)
Cash / AV : 1% (4%)

Actions:

TOTAL                     7,3%
LVMH MOET VUIT..     2,6%
SCHNEIDER ELEC..     2,5%
DANONE                     4,8%
L’oreal                    2,3%
Pernod Ricard            4,0%
AIR LIQUIDE             6,9%
SANOFI                     12,7%
Sears Holdings corp    9,8%
Cominar                    9,6%
Berkshire B            30,4%
Cash PEA                    6,5%
Cash CT                    0,5%

J’ai soldé quelques valeurs pour lesquelles je n’étais pas à l’aise après avoir attendu qu’elles remontent au prix pour auquel je les ai achetées. Je me dis en y repensant qu’attendre le retour au prix d’achat n’était peut-être pas le meilleure solution. Ça a marché car le cours a remonté mais il aurait pu ne pas remonter et baisser de 20% donc heureusement que le marché est remonté. Il serait sage de ne pas compter sur ce type de remontée à l’avenir.
J’ai transféré le compte-titres de boursorama chez binck (ça a pris un peu de temps) et je suis très satisfait pour le moment. Les ordres pour les US ne sont vraiment pas chers.

J’ai également soldé les trackers qui me restaient : je préfère acheter des titres en direct.

Il me reste 1400€ de cash dans mon PEA. J’aimerais trouver une valeur intéressante qui ne soit pas dans le CAC ou SBF. J’ai cherché pendant des heures une société mystère française centenaire qui a beaucoup d’immobilier et se vend à une fraction de sa valeur liquidative mais je n’ai toujours pas trouvé!

J’ai pris une ligne de cominar pour diversifier un peu en Canadien et foncière.

J’ai pris aussi une ligne de sears holdings, l’interview de Serge sur le site de l’investisseur français m’ayant convaincu par la décote impressionnante sur ses actifs. J’en aurais bien pris un peu plus mais je suis sec en liquidités. Peut-être une leçon à en tirer : garder du cash disponible, ou sur une AV, d’autant que je n’ai pas de conviction particulièrement exceptionnelle sur mes titres en PEA. Je dois donc finir le mois avec 150€ sur mon compte… hum hum.

Je louche aussi sur tesco PLC.

Immobilier:

Au niveau immobilier, les travaux sont finis et l’appartement sera loué à partir du 1er août à 2 locataires avec de bonnes garanties.

J’ai fait évaluer l’appartement par un agent immobilier (juste pour info car je ne compte pas le vendre) et j’ai une plus-value potentielle "brute" de 35k€ environ (je compte prix actuel - prix d’achat), soit une plus-value "nette" de 15k€ environ si je revendais (je compte cette fois-ci ce que je toucherais en plus-value si je vendais. Coûts : 3k€ commission agence à l’achat, 7k€ notaire, 7k€ travaux et matériel, 3k€ frais divers) donc je suis plutôt content de l’opération. D’autant que j’ai bossé comme un forcené sur les travaux et énormément appris.

Concernant le loyer, je l’avais un peu surévalué à 640€, car je loue à 550€ finalement. En fait j’ai raisonné en prix/m² ce qui était inexact, car les locataires raisonnent plutôt en nombre de pièces .
Un F3 de 55m² sera par exemple loué 480€ et un F3 de 75m² 550€, soit un prix au m² très différent.
J’aurais pu le louer à 570, voire 590 mais j’ai préféré mettre un prix compétitif pour plus sélectionner les locataires. J’ai du coup de bonnes cautions qui font que je m’économise une assurance loyer impayé de 30€/mois.
Il y a aussi une légère baisse des loyers sur les F3 dans ma ville d’après plusieurs agents immo, ce que je n’avais pas anticipé.

Autres:

Niveau exotique rien à signaler, leur proportion baisse en même temps que la valeur des autres classes augmentent.

Niveau lecture, j’ai fini "l’investisseur intelligent", très structurant, et "Warren Buffet et l’interprétation des états financiers", ainsi que "la crise économique de 1929". Je me suis procuré le pavé de l’historique des lettres de Buffet aux actionnaires de berkshire de 1964 à 2014 en format papier (20€ sur amazon pour 700 pages format A3) mais ce ne sera pas pour tout de suite, j’ai une grosse liste d’attente de lecture.

Je compte à la rentrée m’inscrire quelques mois (pour commencer) sur le site de l’investisseur français pour continuer à me former plus sérieusement à la bourse.


*Suite à la plus-value immobilière, j’ai changé le mode de comptabilité de "ce que j’avais comme mise de départ" en "ce que je toucherais si je vendais", d’où l’augmentation de la part immobilier.

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#5 04/03/2018 15h01 → Portefeuille d'actions et immobilier de Philippos (actions; immobilier)

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Alors je repasse par là et j’en profite pour mettre à jour mon portefeuille qui a pas mal bougé!

Mes investissements immo ont bien marché, mes actions un peu moins. Je vais détailler ça plus bas.

immo:

1. Mon premier appart détaillé plus haut est toujours en location, quelques petites réparations que je suis passé faire les weekends (vive les vieux volets déroulants à démonter et la petite pièce qui pète introuvable!). J’ai surtout optimisé l’investissement de 3 manières :
- en revendant mon grenier 9k à un voisin qui voulait faire du stockage. J’avais vu ça comme possiblement une option pour en faire un studio lors de l’achat mais devant les refus répétés des copropriétaire, et sachant qu’il faut non pas la majorité simple ni double mais l’UNANIMITE pour le changement de destination - j’ai eu beaucoup de mal à trouver cette info- j’ai préféré laisser tomber et empocher mes 9k de cash frais. Pas d’imposition vu que c’est en dessous de 15k de Plus-value. Et en bonus 10% de millièmes en moins et donc moins de charges et 10% de taxe foncière en moins.
- en louant ma cave. Je n’y ai pensé que récemment mais des gens ont besoin de faire du stockage. Je loue donc ma cave 35€/mois. C’est toujours ça de gagné
- j’ai fait racheter le crédit, j’en ai maintenant un transférable à 1,9% de mémoire

J’arrive donc à une très bonne opération avec cet appartement acheté 85k€ - 9k€ (grenier) = 76k€ et loué 585€ hc. sachant que l’évaluation est de 120-125k. Donc belle PV à la clé.

2. J’ai fait une opération avec ma tante qui voulait investir. Un appartement complètement délabré. Je n’ai pas gagné grand-chose mais beaucoup d’expérience dans les travaux car il y avait tout à refaire : murs, sols, salle de bains, cuisine, élec, plomberie,…

3. J’ai racheté un autre appartement en 2016. Prix d’achat 125k, j’ai mis environ 25k de travaux et j’ai beaucoup bossé dedans moi-même. Moins de boulot que celui de ma tante mais quand-même bien plus que le 1er. Le résultat ext excellent (bon je ne met pas les photos par souci de confidentialité désolé…). Il est aujourd’hui loué 725€ HC. Je compte bientôt faire la même chose que l’autre avec la cave et normalement j’ai trouvé un locataire pour "longue durée" (parfait). Je l’ai fait évaluer 210k en comptant réfection de la salle de bains et cuisine qui sont biens mais pas parfaites. Mon voisin du dessous qui a exactement le même l’a revendu 246k, donc belle plus-value à la clé. Si je pouvais vendre au même prix j’aurais presque envie de le faire bientôt.

Donc bilan très positif pour l’immo avec environ 320k d’actifs contre 190k de prets soit environ 130k de patrimoine net immo. Au niveau flux j’ai donc 1310€ HC de loyers (et j’espère 1350 bientôt avec la 2ème cave) avec 1040€ de mensualités de prêts soit +290€ par mois qui paient globalement la taxe foncière, les charges et les petites réparations donc je dois être globalement à l’équilibre.

Seul bémol, je suis par la force des choses beaucoup plus investi en immo que je ne l’aurais souhaité initialement.

actions:

C’est un peu moins brillant de ce côté. Heureusement mon portefeuille actions "compte-titres" n’a jamais dépassé 25k et j’ai toujours eu la présence d’esprit de garder une bonne partie en BRK.

J’ai donc adhéré à l’IF vers 2015, et comme dit le dicton "when a person with experience meets a person with money, the person with experience leaves with money and the person with money leaves with experience" ou quelque chose comme ça. Hé bien disons que je suis reparti avec de l’expérience. Je ne me souviens plus des montants exacts mais j’ai du acheter pour 15k de sears et en perdre entre un tiers et la moitié, plus l’adhésion qui a dû me couter 2k€. Heureusement j’ai revendu quand c’était à 15-20$ l’action. Cette moins value est contrebalancée par le fidèle BRK-B que j’avais acheté vers 90$ et qui a presque triplé avec l’effet devise. Et j’ai quand-même appris pas mal de choses sur les entreprises aussi.

Sinon j’ai un PEA avec 15k€ avec tracker europe et financière de l’odet qui a plutôt bien marché.

Je suis un peu embêté avec les actions car j’aimerais mettre plus d’argent dedans aujourd’hui mais vu les prix au plafond cela me rebute. Je ferais bien un portefeuille 50% BRK - 50% trackers (quoique c’est compliqué à trouver car je trouve vraiment les trackers européens chers et je n’aime pas le synthétique). Je n’ai plus grand-chose en actions aujourd’hui, peut-être 20k en tout, j’en ai revendu une partie car j’ai l’impression que le marché est trop cher.

Au final je dois être à l’équilibre sur la partie actions (je ne tiens pas de comptabilité précise car trop long) ou un peu en positif, ce qui est un très mauvais résultat vu que les indices ont doublé pendant la période.

Au total:

J’ai arrêté de travailler comme salarié depuis maintenant un an et demi pour travailler sur un projet qui me tenait à coeur depuis un moment. Ironiquement, je n’ai jamais autant travaillé de ma vie que sur cette période. Cela ne rapporte pas ou peu de revenus pour le moment mais devrait rapporter 1500€ net / mois d’ici 3 ans et augmenter rapidement ensuite.

Mon patrimoine est aujourd’hui d’un peu plus de 200k avec grossièrement 140 en immo, 20 en actions et 60 en cash. Je me considère un peu comme semi-rentier car vu mes dépenses je pourrais vivre longtemps avec ça mais pas à vie. En tout cas mon intérêt pour "l’argent" et les investissements m’a permis d’entreprendre mon projet sans stress de ce côté ce qui est très appréciable! J’en profite pour remercier le créateur de ce site, gratuit (!), et les différents intervenants qui m’ont apporté beaucoup d’infos.

Pas mal de cash aussi vu que je ne sais trop dans quoi investir (mais nécessaire aussi vu ma situation). Je mettrais bien de l’argent en AV, surtout que j’en ai ouvertes depuis 6 ans maintenant chez bourso mais les lois votées de gel possible des AV ne me rassurent pas du tout.

J’ai pour projet éventuellement d’acheter ma RP car aujourd’hui je suis locataire. La grosse difficulté va être d’avoir un prêt sachant que je n’ai pas de revenus pour le moment, et largement pas assez de cash pour acheter cash. Donc il va falloir bien présenter le dossier à la banque! L’idéal serait d’acheter un appart habitable mais avec des travaux comme ça je peux les faire le weekend ou les vacances.

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