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[+5]    #1 05/10/2017 13h08

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cricri77700 a écrit :

Je bloque toujours pour calculer une croissance , je ne comprends pas trop ce que  dit Google sur le sujet.
Je vois si le chiffre d’affaire augmente , le bénéfice net et l’endettement principalement.
Si le chiffre d’affaire augmente et que le bénéfice net augmente et que l’endettement stagne ou diminue je comprends que l’entreprise va bien par exemple.
Ensuite je regarde le cours sur les 5 dernières années et regarde le rapport sur les 5 dernières années également pour voir comment réagit le titre en fonction des résultats.
Puis je regarde le dividende qu’il soit croissant depuis 2000.
je me dis que si oui , c’est que la société est costaud et qu’elle a déjà passé 2 crises.

A mon avis, vous vous posez la bonne question "est-ce que l’entreprise va bien ?", mais vous voulez y répondre trop vite. La santé d’une entreprise recouvre plusieurs dimensions bien distincte, je vous conseille de les regarder une à une plutôt que d’essayer de trouver une réponse trop directe.

Je vous décris une approche possible (désolé pour le pavé !), qui est à mon sens assez standard (mais bien sûr il y a des variantes et c’est à chacun de trouver sa formule).

Pour répondre à la question "est-ce que l’entreprise va bien ?", on va essayer de répondre aux questions suivantes :

1) Est-ce que l’entreprise est en croissance ?
Pour cette question, plutôt que de regarder le bénéfice (qui peut être très variable d’une année sur l’autre en raison de facteurs exceptionnels, et est affecté par des postes non-cash comme les amortissements), il faut à mon avis se focaliser sur (a) le chiffre d’affaires et (b) le résultat opérationnel (idéalement, l’EBITDA, en comptabilité anglo-saxonne, plutôt que l’EBIT qui lui est affecté par les amortissements).
Vous pouvez donc calculer la croissance sur disons 3 ans et 5 ans du CA et du résultat opérationnel : (CA(N)/CA(N-3))^(1/3), etc. [Je ne connais pas votre niveau en maths, mais on calcule ainsi la moyenne géométrique de la croissance du CA. Je recommande de regarder la croissance à partir de 2 points d’observation passés, par exemple N-3 et N-5, afin d’éviter de se faire tromper par une année exceptionnelle.]
Pour cette question (la croissance), à mon sens l’endettement n’est pas le facteur le plus pertinent : les entreprises en très forte croissance ont souvent un endettement en hausse, car elles investissent beaucoup (votre cas personnel, par exemple !). Vous ne voulez pas les exclure de votre sélection juste pour ça ! (Par contre, bien sûr, on va vérifier qu’elles ne sont pas trop endettées, avec les autres questions.)

2) Est-que l’entreprise est rentable, de façon régulière ?
Pour cette question, il faut regarder l’évolution des résultats (disons, sur les 5 dernières années). Personnellement, je prends un indicateur très simple : le nombre d’exercices bénéficiaires sur les 5 dernières années.

3) Est-ce que l’entreprise verse des dividendes ?
Pareillement, on va regarder la politique de versement des dividendes (réguliers ou non, stables ou croissants etc.) ces 5 dernières années. On regarde aussi ce que ça représente en termes de rendement sur le cours actuel. [Bien sûr, il y a de belles entreprises qui versent peu ou pas de dividendes, notamment si elles sont en forte croissance, car elles ont alors d’autres choses à faire avec leur cash que de le reverser directement aux actionnaires. Vous allez donc pondérer ce critère selon vos priorités.]

4) Est-ce que l’entreprise n’est pas trop chère ?
Pour ça, JeromeLeivrek a donné une liste de ratios pertinents. Vous pouvez tous les calculer, ou alors être plus sélectif. En général il est bon de calculer la "valeur d’entreprise" = capitalisation boursière + dettes - trésorerie (normalement il faut prendre la valeur de marché des dettes, mais prendre la valeur comptable est généralement une approximation correcte).
Vous pouvez alors calculer notamment le ratio valeur d’entreprise / EBITDA (ou EBIT), qui est un bon complément du PER, à mon sens. [Les puristes font des ajustements, je simplifie.]

5) Est-ce que l’entreprise a un actionnariat solide?
Pour les big caps, j’aime bien investir au côté d’investisseurs institutionnels solides comme BlackRock, Norges Bank ou Fidelity, car je me dis qu’ils ont fait un travail détaillé d’évaluation de l’entreprise, et aussi qu’ils feront en sorte de se faire payer par de bons dividendes.
Idem pour les small caps, avec d’autres noms, surtout de bons gérants français (Moneta et autres).
Ce critère permet de vous protéger d’un management / actionnaire majoritaire éventuellement trop "égoïste", qui se rémunèrerait abondamment, à vos dépends.

6) Est-ce que des gérants et autres investisseurs avisés se sont placés sur l’entreprise ?
Approche un peu similaire que la question précédente, mais avec une optique plus court termiste. Personnellement je lis les lettres mensuelles des meilleurs gérants (I&E, Keren, Amiral / Sextant, HMG / Découvertes, Inocap…), ainsi bien sûr que de bons portefeuilles sur ce forum.

7) Est-ce que l’entreprise performe bien en bourse actuellement ?
C’est le fameux momentum : on regarde l’évolution du cours de bourse sur les 3 et/ou 6 derniers mois (par exemple), de façon absolue et/ou relative (par rapport à l’indice).

Si vous avez des signaux positifs sur toutes ou la plupart de ce questions, a priori c’est un signal d’achat (si on croit à l’analyse fondamentale).

Vous pourriez faire cet exercice sur une entreprise qui vous intéresse (Cofidur ou autre), et voir quels résultats cela vous donne.

Evidemment, c’est mon approche mais il y a des variantes à l’infini. En gros :
- l’approche value met l’accent sur la question 4
- l’approche growth sur la question 1
- l’approche GARP sur les questions 1 et 4
- certains ont de bons résultats avec une approche value momentum (4 et 7)
- d’autres avec des approches "gourous" / réplication (5)
etc. (c’est avec l’expérience que vous trouverez votre style)

Mots-clés : aristocrate, immobilier, portefeuille

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[+9]    #2 02/11/2018 12h08

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1) Je ne suis pas du tout anti-ETF : j’ai des ETF. Et j’ai donné des indications à Cricri sur comment j’utiliserais des ETF dans sa situation.

2) On a le droit de parler des ETF autrement que sous un angle purement marketing, ou pas ? Fructif a tout à fait le droit de vendre ses livres, qui sont très utiles, mais si j’ai envie de m’interroger sur les risques spécifiques des ETF, je continuerai à le faire, n’en déplaise au Politburo du tracker. Il y a quelques jours je mets en lumière un rapport fait par des professionnels (la Banque Centrale d’Irlande) et qui est une contribution utile au débat : vous réagissez comme si je violais un interdit. C’est une attitude de scientifique, ça ?

3) La diversification est la seule réponse à des risques difficilement mesurables. Etre scientifique, c’est aussi reconnaître cela. Ce n’est pas croiser les doigts en espérant que les risques ne se matérialiseront jamais et faire l’autruche. La diversification a une base scientifique, la tactique du déni non.

4) Vous conseillez tranquillement de faire un all-in sur un produit complexe et illiquide. Vous faites la pub au tracker EWLD de Lyxor : seulement 13 millions € d’encours, perso ça ne me rassure pas beaucoup. Avec ses 700k€, Cricri aurait la fierté d’en être sans doute le plus gros détenteur…

Pour les ETF synthétiques, il est bon de jeter un coup d’oeil aux actifs :

L’EWLD veut répliquer ça (10 premières lignes - je mets les ratings long-terme de S&P et Moody’s pour donner une idée de la qualité des entreprises)…
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2018-11-02_msci_world.jpg
… et il détient ça : 20 premières lignes - disons qu’il faut aimer les banques espagnoles ;-)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2018-11-02_ewld.jpg

5) Les fournisseurs d’ETF eux-mêmes reconnaissent les risques des ETF synthétiques et il y a une tendance générale vers les ETF physiques sans prêt de titres (comme les ETF Core de Lyxor). ça signifie peut-être que des investisseurs (professionnels / institutionnels, cette fois) se sont aussi interrogés sur les risques spécifiques aux ETF synthétiques, et ont demandé aux fournisseurs d’ETF de leur proposer des ETF moins risqués.

6) Il est étonnant que ceux qui prêchent un all-in sur un unique ETF World ne le pratiquent pas eux-mêmes :
- vous avez, Sven, un portefeuille diversifié d’ETF et de titres vifs
- Fructif a un portefeuille diversifié d’ETF et de titres vifs
- Mevo n’a jamais acheté un ETF de sa vie

Tout cela ne vous empêche pas de conseiller tranquillement un all-in sur un ETF synthétique à des épargnants parfois moins armés pour en comprendre les risques. Si le all-in c’est si bien, il ne faut surtout pas vous retenir… sinon c’est un peu Tartuffe de conseiller (avec grande autorité et certitude) quelque chose qu’on ne s’applique pas à soi-même. En cas de gros problème, sans nul doute, il y aura quelques changements de pseudos…

Pour ma part, j’ai un portefeuille diversifié de titres vifs (98%), de fonds (1%) et d’ETF (1%). Je pense augmenter graduellement ma part d’ETF, et ne plus acheter de fonds. Et la diversification que je conseille souvent, je l’applique d’abord à mon propre portefeuille.

Dernière modification par Scipion8 (02/11/2018 12h11)

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[+3]    #3 05/11/2018 13h32

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Scipion8 a écrit :

Mevo n’a jamais acheté un ETF de sa vie

Juste pour info (comme si ça intéressait quelqu’un), c’est faux. Ca m’est arrivé quelques fois, et j’en détiens d’ailleurs quelques uns actuellement (comme par exemple PFF). Mais ça reste pour une portion assez marginale de mon PF, il est vrai. Il doit sans doute être vrai que je n’ai jamais de ma vie détenu d’ETF synthétique.

Note: Cette prétention de savoir des trucs par définition impossibles à savoir en l’espèce (très peu de gens connaissent l’ensemble de mes positions), ou du moins de le présenter comme si on savait sans la moindre précaution de langage, c’est pas mal (c’est pas grave du tout, et je ne le dis pas méchamment, mais je le remarque juste).

Scipion8 a écrit :

Il est étonnant que ceux qui prêchent un all-in sur un unique ETF World ne le pratiquent pas eux-mêmes

Ouh là, je n’ai jamais prêché pour un all-in sur quoi que ce soit, encore moins sur un ETF.

Mevo a écrit :

Je l’ai déjà dit, je ne suis pas du tout un pro-ETF

Source: Effets potentiels d’une crise systémique sur les ETF/trackers

Mevo a écrit :

Mais l’idée "physique" = sans doute mieux que "synthétique" reste valide [..] Maintenant, comme le dit Fructif, diversifier sur plusieurs ETFs de différents émetteurs ne mange éventuellement pas de pain. Je suis de mon coté d’accord que l’invitation à diversifier sur plusieurs ETFs si on fait de l’ETF est sans doute une bonne remarque et du bon sens.

Source: (11/13) Portefeuille d’actions (très) lazy : uniquement un tracker monde ?

Je vous remercie de me mentionner, mais je vous saurais gré d’éventuellement respecter un minimum la charte: Article 1 (rubrique "Précision" et "Intégrité": Il n’y a pas grand chose de factuel ni de très intègre dans ce que vous dites de moi, là) + Article 2 + Article 4 + Article 5, et puis on peut sans doute rajouter l’Article 10, l’Article 12 (ca fait la combientième file dans laquelle cette boucle repart maintenant ?), l’Article 15 (pour vos deux derniers -1 à mon égard juste parce que je prenais la contrepartie de votre propos), et éventuellement l’Article 19.

Quant à la boucle sur les ETFs, je commence à fatiguer, mais bon:

Scipion8 a écrit :

S’agissant d’un ETF synthétique, qu’advient-il si la contrepartie du swap fait défaut et ne peut être remplacée ? Selon ma compréhension, l’ETF se retrouve avec les actifs qu’il détient, et s’il doit être liquidé, ce seront ces actifs-là qui seront liquidés.

Juste quelques points en vrac;
1.

Mevo a écrit :

Le risque de contrepartie: L’impact financier potentiel est a priori relativement contenu (déjà en soi), et les ETFs diversifient normalement leurs contreparties. Tout cela avait déjà été discuté dans l’autre file.

Source: (11/13) Portefeuille d’actions (très) lazy : uniquement un tracker monde ?

2. La contrepartie n’est vraisemblablement pas en train de prendre le risque du swap elle-même, elle a les positions en conséquence pour garantir/couvrir ce qu’elle fournit avec le swap. Faire "défaut" sur le swap n’est sans doute même pas dans son intérêt, même en cas de pépin.

3.

Scipion8 a écrit :

seulement 13 millions € d’encours, perso ça ne me rassure pas beaucoup

Au contraire, ça se liquiderait beaucoup plus facilement. Vous vous inquiétez de devoir éventuellement liquider les actifs d’un coté, et que ça ne soit pas un gros paquebot de l’autre. Je ne saisis pas bien la logique.

4. Rappelez-nous quel est le but avancé de la régulation EMIR ? European Market Infrastructure Regulation - Wikipedia Il faudrait effectivement interroger son fournisseur d’ETF s’il y est bien soumis, et si non, pourquoi. ce serait intéressant d’avoir un retour là-dessus.

5. Je me suis tapé à l’instant tout le rapport de la banque centrale d’Irlande. Qu’y a-t-il exactement là-dedans qui n’ait pas déjà été adressé dans les nombreuses différentes files qui ont traité du sujet ? Ce rapport démonte même certains points que vous aviez soulevé, comme la décorrélation du prix de l’ETF par rapport à sa NAV: Page 31, point 48:

Rapport banque centrale d’Irlande a écrit :

Individual stock exchanges often play a role as they impose rules relating to minimum and maximum spreads on the OLP acting for an ETF thereby limiting any divergence between the net asset value of ETF shares and their traded price. The recent AMF Study points out that Euronext circuit breaker mechanisms provides short term limits on price variations which prevents ETF prices from varying by more than +/-1.5% or, at the discretion of the ETF provider, 3%. This rule is motivated by a desire to limit intra-day volatility in ETF prices by reference to the latest iNAV (rather than by a desire to keep traded prices close to net asset value).

Ou en appuie d’autres que j’avais pu faire et que d’autres avaient également faits (et en fait ce rapport parle bien de la régulation EMIR, contrairement à ce que j’avais initialement cru/dit);
Concernant le risque de contrepartie sur les swaps:

Mevo a écrit :

e) Le risque ne porte que sur la différence entre les produits qui composent le swap, pendant la période de temps jusqu’au prochain "settlement" (en cas de "daily settlments", 1 jour).

Source: Effets potentiels d’une crise systémique sur les ETF/trackers

Ce qui est d’ailleurs devenu obligatoire avec EMIR (Page 44 point 91):

Rapport banque centrale d’Irlande a écrit :

In the future, it can be expected that certain elements of Regulation 648/2012, on OTC Derivatives, Central Counterparties and Trade Repositories, (“EMIR”), will have an impact on the synthetic ETF structure described above. For example, in relation to swaps there is a mandatory daily exchange of variation margin for all new contracts entered into from the 1 March 2017 and, depending on the applicability of relevant thresholds, mandatory exchange of variation margin for all new contracts

Page 44 point 92:

Rapport banque centrale d’Irlande a écrit :

UCITS are required to limit counterparty risk exposure and as such there is a robust regulatory infrastructure to manage and monitor risk already in place. The risk exposure of UCITS ETFs to a counterparty which is an eligible credit institution is limited to 10% of the net asset value of the ETF

Le point 97 répond à la question que je me posais au-dessus: Pour etre soumis à EMIR,  il faut que les swaps soient de plus de 50 millions. Il y a alors un éventuel intérêt à éviter les petits ETFs synthétiques pour ca.

Point 115, toujours au sujet des swaps:

Rapport Banque centrale d’Irlande a écrit :

In a default scenario an ETF will need (in the context of funded swaps) to liquidate the collateral to either pay redemptions or to enter into replacement swap agreements in order to deliver market exposure. For unfunded swaps the ETF will have a basket of securities which will need to be liquidated for the same reasons.

6.

Scipion8 a écrit :

5) Les fournisseurs d’ETF eux-mêmes reconnaissent les risques des ETF synthétiques

Oui, comme les notices de presque tous les médicaments reconnaissent que vous allez éventuellement mourir en le prenant. Le truc est de lister absolument tous les risques possibles, aussi faibles ou improbables soient-ils.

7. Le plus important: Que des risques existent, personne ne l’a jamais nié. Ce rapport dit d’ailleurs à mon sens la même chose: Que les risques sont relativement limités (surtout en perte potentielle). Il est presque marrant que vous le citiez, parce qu’il ne va pas réellement dans votre sens (d’un autre coté, ce sont des questions qui ont été posées au pros du secteurs). Treffon avait déjà soulevé cet exact point: Combien risque-t-on de perdre en cas de pépin effectif ? Au vu des limites d’expositions aux contreparties, même si les actifs à liquider baissent sensiblement avant que l’ETF ait pu les liquider, c’est pas la fin du monde. D’autant moins si on applique une probabilité d’occurrence au scénario (où là, ca en devient quasi ridicule). Et c’est à mettre en rapport avec le gain fiscal qu’un investisseur, par exemple Français, tire d’un ETF synthétique qu’il va loger en PEA par rapport à un ETF physique (ou même des titres vifs) qu’il devrait loger sur CTO parce que non éligible au PEA. Ca me semble coûter excessivement plus cher de prendre un produit en CTO au lieu de sur PEA pour vouloir éviter des risques d’une ampleur sans commune mesure en risque de perte par rapport au coût supplémentaire.

PS:

Scipion8 a écrit :

si j’ai envie de m’interroger sur les risques spécifiques des ETF, je continuerai à le faire

Là c’est tout de même du méchant enfoncement de porte ouverte. Je crois que tout le monde avait compris wink

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[+4]    #4 05/11/2018 21h04

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InvestisseurHeureux a écrit :

My 2 cents.

On parle bcp des ETF d’un point de vue technique, mais peu du point de vue psychologique.

Qui est investi dans des fonds indiciels depuis plus de vingt ans ?

Beaucoup de monde en Amérique du Nord ! Et ces investisseurs ne sont pas "malheureux"… Moins de monde en Europe car les produits ont tardé à se populariser.

InvestisseurHeureux a écrit :

Quid des ETF dans une crise financière façon 2008-2009 ?

Idem que n’importe quel fond indiciel côté, ou que n’importe quel portefeuille de titres vifs : ce sera rouge pour tout le monde. Pas plus rouge, pas moins rouge. Je suis d’accord avec le principe de favoriser très largement les ETF à réplication physique, à gros encours, et dont les émetteurs sont des sociétés de première qualité, comme Blackrock et Vanguard par exemple.

InvestisseurHeureux a écrit :

Mentalement, est-ce qu’un investisseur supporte mieux la volatilité quand il est investi dans un ETF ou dans un panier de titres vifs qu’il peut voir dans son portefeuille ?

En ce qui me concerne, je supporte mieux la volatilité de mes ETF car je les ai acheté avec un horizon "forever" et je sais que la tendance long terme du marché est structurellement haussière. Ce qui n’est pas le cas d’une entreprise en particulier, ou d’un portefeuille composé par exemple de 20 entreprises (ce que vous préconisez dans une autre file) : le défaut de l’une d’entre elles entraînant de fait une chute du portefeuille de 5%.

InvestisseurHeureux a écrit :

C’est très facile d’être investi dans des ETF quand le marché est haussier. Mais dans un marché baissier ?

C’est encore plus facile pour renforcer pour celui qui a du cash, et c’est facile car lorsque certaines boîtes de l’indice se font démonter, d’autres baissent moins que le marché, donc la performance est diluée. Et je trouve ça rassurant de savoir que le cours de l’ETF baisse car le marché baisse : ce n’est pas directement causé par une mauvaise publication, une fraude comptable, un procès ou autre évènement isolé.

InvestisseurHeureux a écrit :

On moque bcp les actions à dividendes car elles ne sont pas "optimales" du point de vue fiscal, et c’est vrai. Par contre, elles permettent de supporter relativement facilement la volatilité.

On ne les moque pas, c’est un constat, c’est factuel. Ce "confort" n’est rien d’autre qu’un biais psychologique : vous touchez votre dividende de 5% mais le cours de l’action baisse de 5%, je n’arrive pas à comprendre en quoi cela peut aider quelqu’un de rationnel à supporter la volatilité.

InvestisseurHeureux a écrit :

Mon pronostic est que quand il y aura une vraie crise comme celle de 2008-2009 (qui n’arrivera peut-être jamais et tant mieux si c’est le cas), ceux qui sont investis en ETF vont paniquer. Imaginez que vous détenez 500 k€ d’actifs sur un ETF et qu’une grosse banque fasse faillite (comme Lehman Brothers en son temps). Vous vendez ou vous conservez ? Si vous avez 40 k€ placé en ETF, peu importe. Mais imaginons 500 k€ ou 1 M€ ?

Mon pronostic est inverse : beaucoup de ceux qui ont des titres vifs paniqueront et vendront au pire moment les sociétés en portefeuille qui se sont pris une grosse taule (genre, -70% quand l’indice fait -40%, typiquement les bancaires dans votre exemple) et passeront à côté de l’immense recovery qui suivra cette hypothétique crise globale, au cours de laquelle les titres qui ont fait -70% feront +500%. A ce jour, Bank of America (exemple pris au hasard) a gagné 800% depuis son plus bas en 2009. Je suis prêt à parier que les détenteurs d’ETF Vanguard (pas côté en bourse) ont été moins enclins à un  tel biais comportemental.

InvestisseurHeureux a écrit :

Personnellement, j’ai connu deux krachs boursiers, et quand cela arrive, on ne nage pas particulièrement dans le bonheur : je garde mes titres vifs et mes big caps, je laisse les ETF et les small caps aux autres.

C’est votre opinion et elle est respectable. Comme je l’ai déjà souligné, je pense également que vous ne pouvez pas publiquement switcher vers un portefeuille d’ETF car cela remettrait en question la stratégie développée dans votre livre, stratégie sur laquelle repose tout le business "devenir rentier" et "investisseurs heureux". En revanche, vos derniers messages prouvent que vous avez compris les bénéfices de la diversification et appliquez désormais ce principe à votre portefeuille. Personnellement, j’ai remis ma stratégie en question lorsque je me suis rendu compte que je n’ai pas performé mieux que l’indice sur une période assez longue pour être significative, malgré le temps que j’y ai passé.

nounours a écrit :

J’ai principalement un portefeuille de big caps, celles-ci me donnent un dividende net de l’ordre de 3%.
J’ai également un Etf world de iShares qui me donne un dividende net de 1.2%.
Je précise que je suis soumis à la fiscalité belge.
J’ai lu une étude [que je ne retrouve malheureusement pas] qui disait que lors de la crise 2007 - 2009 le SP 500 avait baissé de 50% alors que les dividendes n’avaient baissés que de 20%.
Je préfère de loin devoir puiser un petit peu dans mon épargne de précaution que de devoir vendre 2 fois plus de parts d’etf.
Mais la situation de chacun est différente.

Quand SP500 a baissé de 50%, le portefeuille de big caps à faible croissance qui payent des dividendes, il a baissé de combien à votre avis ?

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[+5]    #5 08/03/2019 14h02

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- oui tout à fait et 36.2% sur les PV.

- pour le côté passif de la chose
Dans l’immobilier physique , si vous déléguer à une agence , cela devient un massacre : profils des locataires baclé , pas de réactivité lorsqu’il y a un problème = appartement qui se dégrade plus vite = plus de travaux.
La rentabilité est moindre ( sur mes ventes, je suis en contacte avec un investisseur qui délègue et il a déjà de la vacance locative que je n’ai pas eu depuis 2014 ! )
Il y a de l’administratif , des taxes foncières , comptabilité à faire ( lmnp ) ou impôt à bien calculé ( déficit foncier )  ect …

Bref c’est chronophage et quand on arrive à un patrimoine plutôt sympathique, on regarde plus le temps qu’on gagne que le fait d’en avoir plus.

J’ai une diversification avec de l’immobilier physique / côté et non côté et un portefeuille d’action de 500k si je prends de l’usufruit.

Pour ce type de montage, je limite beaucoup mon imposition avec l’amortissement de l’usufruit + les scpi avec une activité hors de la France avec une exonération d’IS et donc le cash investi + amortissement + interet d’emprunt permet donc de ne pas payer d’impôt sur la PP ; rester passif et profiter d’un effet de levier avec un emprunt à 1.60% sur 20 ans ( à définir ).

Il y a l’immobilier commerciale qui permet d’être plus ou moins passif mais pour les rendements dans des zones que je juge solide , on tourne à 4% donc les scpi font mieux , on est diversifié et pour les 10% cela correspond au frais de notaire plus ou moins.

Je pense que c’est une chose à creuser.

En ce moment , je termine la rénovation de mon immeuble ou je vais louer 3 F4 et 1 triplex le 1er mai et depuis debut decembre je n’ai plus de locataire avec la vente de mon parc…
Franchement , avec du recul et le temps que je passe sur le chantier et l’administratif divers, je me dis que j’ai bien fais d’avoir tout vendu car j’aurai explosé à ce rythme.

-Le fait de bifurquer sur des grands logements et non meublé permet d’avoir moins de turn over , et moins de gestion ( et seulement 4 locataires )
- le fait de placer 50% de mes liquidités sur du world permet d’être passif , diversifier.
- le fait de placer une grosse partie sur des entreprises solides avec dividende permet d’avoir une certaine sécurité en phase de consommation.
- pour les scpi donc , de gagner en temps mais forcément sur le rendement.

Je souhaite maîtriser mon imposition, être diversifié et passif.
Et je souhaite aussi avoir le moins de tierce personne qui gère mes finances/business/patrimoine.
Je souhaite ne plus être en "astreinte " quand je pars en vacance ou le weekend ( locataire , artisans , chantier ect )

Il ne faut pas oublié que le temps qu’on gagne est l’investissement le plus précieux, je profite de mes enfants , je m’en occupe pendant les vacances scolaire, ma grande va rentrer au CP et je pourrai être présent pour les devoir ect … je fais beaucoup de sport , de piano ect ..

On a qu’une vie , je ne souhaite pas gagner des millions supplémentaire pour les avoir dans ma tombe et j’ai une grande réflexion la dessus depuis quelque mois.

Pour les SCPI, avec un calcul de rendement à 4.5% en continue sur 20 ans , avec ce montage , le réinvestissement avec les intérêts composés en UF.
Dans 20 ans, j’aurai donc les 300k de PP et 375k de liquidité.
Dans la SCI , il y a des donations exonéré d’impôt avec le transfert de pars à ses enfants , de cca qui peut être optimisé ect … et on prenant 60% PP et 40% UF , on limite certain risque également.

Dernière modification par cricri77700 (08/03/2019 14h08)


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #6 26/04/2019 00h04

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Virement de 78 000 euros sur mon fond en euros .

PORTEFEUILLE

CTO:
- 340 unibail pour 146 euros
- 900 klepierre pour 27.98 euros
- 600 mercialys pour 12.86 euros
- 250 icade pour 71.10 euros
- 200 BAT PRU 2.500
- 200 impérial brant PRU 2.469
- 200 RDSA PRU 25.89
- 7000 Vodafone groupe PRU 1.42
- 50 altarea PRU 178
- 150 AT$T PRU 30.69
- 100 BNP PRU 41.37
- 400 SSE PRU 11.25
- 700 national grid plc PRU 7.98.
- 150 TOTAL PRU 47.31
- 500 GSX PLC PRU 14.57
- 150 BOUYGUE SA PRU 30.86
- 500 WPP PLC PRU 8.70
- 200 eutelsat ,
- 50 renaut
- 42 sanofi.
- 310 ishares core world.

PEA :

- 602 CW8 PRU 258.42 euros

PEA PME :

- 470 ABCA PRU 6.51 euros
- 1380 cbo territoria PRU  3.75
- 3700 claranova PRU 0.67
- 3 Cofidur PRU 363 euros
-109 kauftman PRU 36.01 euros
- 20 tipiak PRU 74 euros

PEL 2.5% : 67325 euros

Assurance vie boursorama fond euros exclusif : 150500 euros

Immobilier :
- Immeuble avec 4 F4 + 1 triplex dont 1 F4 comme RP : passif environs 184k actif 700k.

Soit :

185 000 euros sur du world ( PEA et CTO )
233 000 euros dividende ( CTO et un peu en PEA PME )
67000 euros PEL 2.5%
150500 euros assurance vie boursorama exclusif.
Liquidité : 20000 euros.
A venir 40 000 euros.

Les 60 000 euros liquidité + à venir iront sur du world en 2 fois.

Le portefeuille commence à toucher à sa fin.
- 185000 + 60 000 ( bientôt ) world soit 245 000 euros à 4% de retrait / ans fait 800 euros de rente / mois
- 215 000 euros d’entreprise avec versement croissant de dividende ( 95% du PF ) pour 1000 euros net / mois.
- immobilier avec 800 euros de CF qui sera repartit 500 en rente et 300 en trésorerie.
- 217 000 euros mode sécurité pour ne pas être bloqué par des opportunités divers et variés, si les marchés baissent ou si le projet scpi US+PP en SCI voit le jour par exemple.
Psychologiquement ça aide aussi.

Rente 2300 euros net + une poche securisé non compté + remboursement de capital sur le dernier immeuble.


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #7 12/05/2019 21h36

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Quelques réflexions :

1) Evidemment, je vous rejoins, Cricri, sur l’importance d’éviter une sous-performance structurelle par rapport aux ETF. L’objectif d’un portefeuille boursier est avant tout financier : servir à la construction du patrimoine, en phase de capitalisation, ou financer les dépenses, en phase de rente. Donc si on sous-performe structurellement les ETF avec un portefeuille de titres vifs, il faut évidemment se poser la question d’un changement en faveur des ETF.

C’est d’autant plus important pour un investisseur jeune comme vous : une sous-performance d’apparence "faible", du genre 1 point de pourcentage par an, peut chiffrer énormément après 20 ou 30 ans, par l’effet de composition. Et donc faire une grosse différence dans nos vies.

2) L’évolution des cours (donc de l’indice) est évidemment liée à l’évolution des dividendes ! Le cours d’une action, ce n’est que l’actualisation par le marché des dividendes futurs. Donc si le marché a une certitude absolue sur le maintien éternel d’un certain niveau de dividendes par une entreprise, il n’y a aucune raison que le cours bouge d’un pouce (à taux sans risque inchangé), même en cas de krach !

Donc les comparaisons mettant en rapport des cours / indices qui baissent en cas de krach alors que les dividendes sont maintenus inchangés ne font pas grand sens, à mon avis.

3) Très schématiquement (en simplifiant beaucoup), on pourrait classer les entreprises en 4 catégories :

a) Les entreprises ne versant pas de dividendes : dans cette catégorie, il y a des entreprises en difficulté bien sûr, mais aussi et surtout des entreprises de croissance, qui ont besoin de garder les liquidités qu’elles génèrent pour financer leur développement - en général au plus grand profit (de long-terme) de leurs actionnaires ! Exemples : Amazon, Facebook, Netflix.

b) Les entreprises versant un dividende en progression, mais affichant en permanence un dividend yield faible (de l’ordre de 1-2%), car elles sont très demandées par les investisseurs (puisqu’ils anticipent une forte progression du dividende). Ce sont des entreprises souvent perçues comme toujours "chères". Exemples : LVMH, Mastercard, Visa.

c) Les entreprises versant un dividende perçu comme plus attractif (3-6%) : Ces entreprises ne sont pas plus profitables que celles de la catégorie b), elles sont simplement moins demandées par les investisseurs, parce qu’elles sont sur des secteurs plus matures ou avec des fragilités de long-terme. Le dividend yield plus élevé reflète une incertitude du marché sur le maintien à long-terme de leur dividende, ou d’autres facteurs de risques. Exemples : Total, BNP Paribas, AXA, Sanofi.

d) Les entreprises versant un dividende très attractif mais le plus souvent insoutenable (>6%) : si le dividend yield est aussi élevé, c’est que le marché anticipe une coupe du dividende à plus ou moins long-terme.

Une stratégie uniquement focalisée sur les dividendes est un excellent moyen de sous-performer l’indice, puisqu’elle exclut les entreprises de meilleure qualité (les catégories a et b), au profit d’entreprises moyennes (c) voire carrément risquées (d). Alors que l’ETF, lui, englobe toutes ces catégories, et augmente la part des "gagnants" (notamment les entreprises de croissance) dans le portefeuille, au fil du temps.

Non seulement une stratégie uniquement axée dividendes sous-performe structurellement, mais cette sous-performance ne cesse de se creuser au fil du temps parce qu’on exclut des gagnants de plus en plus gros dans l’indice.

4) Je suis en profond désaccord avec l’idée qu’on ne peut pas identifier les "gagnants", les entreprises qui surperforment structurellement face à l’indice. De même que les résultats de la Ligue 1 ces dernières années m’incitent à parier sur le PSG pour gagner le championnat ces prochaines années (aucune certitude - juste une forte probabilité), je ne vois pas de raison que des entreprises (i) à fort moat / en position de leadership européen voire mondial, (ii) sur des marchés en croissance nettement plus forte que le PIB, et (iii) qui surperforment 9 années sur 10, ne continuent pas sur cette lancée. Exemples en France : LVMH, Safran, L’Oréal, Dassault Systèmes…

Le meilleur investisseur de France s’appelle Bernard Arnault : il ne bat pas le CW8 - il l’écrase, année après année. Il compose à 20% / an sur 80 milliards €. La concentration de son portefeuille ne semble pas le tourmenter. Et il n’est pas le seul entrepreneur en France à battre significativement l’indice sur longue durée.

On me rétorquera que le prix est plus élevé pour ces entreprises de grande qualité : certes, mais si on investit sur le long-terme, on doit choisir la qualité et la croissance, qui relativise les ratios de valorisation.

5) L’appétit pour le cash conduit à des décisions d’investissement très sous-optimales. La fascination qu’ont beaucoup d’investisseurs pour les dividendes les conduit à choisir essentiellement des entreprises matures voire en déclin, et à se priver du potentiel de croissance d’autres entreprises (et présent aussi dans l’ETF). Le besoin purement psychologique de recevoir du cash se solde par une sous-performance structurelle : très très coûteux sur le long terme, surtout en phase de capitalisation.

En phase de rente, l’équation est un peu différente, le besoin de liquidités se justifie. Mais à mon sens les meilleurs instruments pour recevoir des flux réguliers et (à peu près) prévisibles ne sont pas les actions : ce sont les obligations. Certains des purs rentiers sur ce forum ont d’ailleurs des portefeuilles mixtes actions / obligations, voire essentiellement en obligations pour certains.

6) A mon sens, la composition de portefeuille doit atteindre 2 objectifs : (i) la performance (elle ne doit pas être significativement inférieure aux ETF) et (ii) le confort psychologique (notamment en cas de krach). Perso, je refuse absolument qu’une part trop importante de mon portefeuille soit exposée à du risque systémique, et je souhaite comprendre exactement les risques de chaque ligne de mon portefeuille.

Cela me conduit à une forte préférence pour des produits "plain vanilla", les actions - pas (ou peu) d’ETF, pas d’options etc. Même si le risque systémique semble a priori faible, la perception de ce risque peut conduire à de grosses bêtises, en temps de krach - je préfère m’éviter de tels dilemmes quand le krach surviendra.

Dernière modification par Scipion8 (12/05/2019 21h42)

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[+3]    #8 13/05/2019 00h10

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Scipion8 a écrit :

3) Très schématiquement (en simplifiant beaucoup), on pourrait classer les entreprises en 4 catégories :

a) Les entreprises ne versant pas de dividendes : dans cette catégorie, il y a des entreprises en difficulté bien sûr, mais aussi et surtout des entreprises de croissance, qui ont besoin de garder les liquidités qu’elles génèrent pour financer leur développement - en général au plus grand profit (de long-terme) de leurs actionnaires ! Exemples : Amazon, Facebook, Netflix.

b) Les entreprises versant un dividende en progression, mais affichant en permanence un dividend yield faible (de l’ordre de 1-2%), car elles sont très demandées par les investisseurs (puisqu’ils anticipent une forte progression du dividende). Ce sont des entreprises souvent perçues comme toujours "chères". Exemples : LVMH, Mastercard, Visa.

c) Les entreprises versant un dividende perçu comme plus attractif (3-6%) : Ces entreprises ne sont pas plus profitables que celles de la catégorie b), elles sont simplement moins demandées par les investisseurs, parce qu’elles sont sur des secteurs plus matures ou avec des fragilités de long-terme. Le dividend yield plus élevé reflète une incertitude du marché sur le maintien à long-terme de leur dividende, ou d’autres facteurs de risques. Exemples : Total, BNP Paribas, AXA, Sanofi.

d) Les entreprises versant un dividende très attractif mais le plus souvent insoutenable (>6%) : si le dividend yield est aussi élevé, c’est que le marché anticipe une coupe du dividende à plus ou moins long-terme.

Est-il vraiment moins "risqué" aujourd’hui d’acheter Facebook que Total ? Qui peut garantir que Facebook ne sera pas le prochain Yahoo ? La société a à peine 15 ans d’âge… Une "simple" coupure d’Internet et la société n’existe plus (j’exagère volontairement). Et c’est la même chose pour Amazon et consoeurs…
Alors certes, Total a aussi des facteurs de risques, c’est évident. Mais comment quantifier ces risques ? Ou plutôt, comment les quantifier de façon a les estimer comme étant supérieurs à ceux de Facebook, Amazon, … ?
Ces sociétés sont actuellement à la mode, c’est vrai. Mais combien de temps le resteront-elles ?

Le meilleur investisseur de France s’appelle Bernard Arnault : il ne bat pas le CW8 - il l’écrase, année après année. Il compose à 20% / an sur 80 milliards €. La concentration de son portefeuille ne semble pas le tourmenter. Et il n’est pas le seul entrepreneur en France à battre significativement l’indice sur longue durée.

On me rétorquera que le prix est plus élevé pour ces entreprises de grande qualité : certes, mais si on investit sur le long-terme, on doit choisir la qualité et la croissance, qui relativise les ratios de valorisation.

Il suffit donc de répliquer le portefeuille de Bernard Arnaud alors lol

5) L’appétit pour le cash conduit à des décisions d’investissement très sous-optimales. La fascination qu’ont beaucoup d’investisseurs pour les dividendes les conduit à choisir essentiellement des entreprises matures voire en déclin, et à se priver du potentiel de croissance d’autres entreprises (et présent aussi dans l’ETF). Le besoin purement psychologique de recevoir du cash se solde par une sous-performance structurelle : très très coûteux sur le long terme, surtout en phase de capitalisation.

Peut-être également qu’investir sur des sociétés "matures" est un gage de sécurité. Une boîte mature et dont la solidité n’était pas de doute, vieille de 50 / 100 / 150 ans aura quand même moins de risques de se "gameler" qu’une autre qui n’a pas 15 ans d’historique.

Peut-même que tous les investisseur ne cherchent pas à jouer à "qui a la plus grosse" (performance). Tout comme tous les élèves d’une classe ne chercheront pas forcément à être le meilleur de la classe…
Investir ce n’est pas uniquement "faire mieux qu’untel". C’est aussi apprendre et découvrir de nouvelles choses. C’est se découvrir soi-même, partager, voir la société d’un autre œil. C’est passionnant, et même prenant… Et tout cela, je suis prêts à le parier, pour de nombreux investisseurs, vaut largement une sous-performance par rapport à tel ou tel indice de référence.

Et personnellement si je dois rester un investisseur "moyen" parce que je n’ai pas choisi la "voie" la plus lucrative, je m’en moque pas mal. Le challenge de réussir (à ma façon), d’apprendre et de progresser dans la "voie" qui m’intéresse… c’est ce qui compte.

Dans mon travail je dois gérer des équipes d’animateurs (et plusieurs dizaines d’enfants) durant les vacances scolaires. L’une de mes priorités est de gommer la notion d’échec. Ce n’est pas parce qu’un enfant ne va pas reproduire à l’identique l’activité préparée par l’animateur, ce n’est pas parce qu’il va secompliquer la tàche, et encore moins parce qu’il n’ira pas forcément jusqu’au bout… qu’il aura échoué pour autant. Réussir ce n’est pas rapporter un herbier "parfait" le soir à la maison. C’est avoir pris du plaisir à faire ce qu’il a fait. C’est être fier de raconter, à la maison, qu’en cueillant cette fleur il a vu un cerf au loin dans les bois. C’est avoir la tête remplie de souvenirs et de bons moments !
Bref, l’important ce n’est pas le résultat en lui-même. C’est cheminement emprunté pour y arriver.

Bon… Il est tard, je crois que je m’égare…


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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[+8]    #9 14/05/2019 10h45

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@Cricri77700

Le mieux je pense est de vous forger votre propre opinion et surtout votre propre conviction.
C’est à vous de comprendre et trouver votre style d’investissement qui colle le mieux à votre psychologie d’investisseur, votre patrimoine et surtout vos objectifs.
Sinon, vous vous interrogerez encore dans 6 mois et ferez un autre virage à 180° qui sera contre-productif.

Vous avez plusieurs pages d’opinions et de réponses et vous avez suffisamment d’éléments à mon avis.
Maintenant c’est à vous de réfléchir sans vous laisser influencer. En gros, couper la connexion, posez vous les bonnes questions et surtout apportez y vos propres réponses, quitte à ne plus investir durant quelques semaines.

Vous aurez des pro etf, des pro dividendes, de même qu’à une époque il y avait des intégristes du value ici même, et chacun vous exposera sa vision et prêchera pour sa paroisse.
Ce sont 2 approches différentes tout simplement, vouloir les comparer n’a pas trop de sens.

Personnellement, je préfère l’approche dividendes car mon objectif est d’avoir un flux régulier et pérenne de revenus issus de mon capital et l’idée de vendre systématiquement des parts ou des actions ne me convient pas.
La contrepartie, et je l’accepte, c’est que la perf sera moins bonne qu’un indice world sur la durée (les chiffres sont là et couvrent une période suffisante à mon sens pour ne pas épiloguer).

Petite suggestion tout de même : vous pouvez tout à fait (moyennant quelques heures de travail tout au plus) backtester vos titres "dividendes" pour voir comment le versement des dividendes a été affecté par la crise de 2008 (faites un historique sur les 12-13 dernières années).
C’est un indicateur et rien ne dit que les mêmes valeurs se comporteront de la même manière lors du prochain krach, mais c’est mieux que de prendre 10 valeurs au hasard.
Je l’ai fait et cela m’avait pleinement réconforté dans mon approche.

Au final votre portefeuille vous appartient, faites le à votre image, construisez le comme si vous faisiez les plans de votre propre maison, celle dans laquelle vous allez habitez et pas celle de votre voisin.
Mais ça peut prendre du temps pour avoir une idée claire des plans en question.

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Favoris 1   [+7]    #10 03/08/2019 10h28

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Suite et fin de mon allocation d’actif :

Règle des 4 % pour le CTO+PEA+PEA PME+AV+PEL .

60% bourse
40% AV fond euros + PEL

Je prends 0.33% du montant total de ses enveloppes / mois

Cela représente :
= 1800 euros/mois

Ouverture d’une SCI IS avec emprunt de 300k pour acheter de la PP et 200k en cash pour de l’usufruit.

L’idée est de récupérer 4% / ans des 200k injecté et de laisser le reste travailler avec les intérêts composés avec le réinvestissement régulier ( après IS et emprunt ) d’usufruit pour contrer la fiscalité.

De prendre les intérêts sur les 200k prêté à la SCI en plus.

Cela va représenté :
580 euros / mois

Un CRD qui se rembourse et une somme d’argent qui capitalise sur du long terme en PLUS.

Immobilier physique : 660 euros / mois
Cela représente un peu moins du CF de mon immeuble, le reste ira dans une trésorerie au cas ou.
Et un CRD qui se rembourse également.

1800+580+660 = env 3040 euros

Je reprends mon activité d’infirmier en intérim pour 3j/ mois ( pas plus) pour garder le contact humain que je trouve important pour mon équilibre; j’arrête les pompiers volontaires en parallèle.

Cela va représente :
500 euros .

= environs 3500 euros par mois en étant plutôt passif ( enfin ) et diversifié.

Avec 1000 euros de dépenses habituelle , depuis 2/3mois j’ai du mal à tout dépenser mais je le laisse sur le compte et me fait plaisir sur les weekends et vacance principalement en attendant de faire du golf en plus en septembre.

Par contre :
- cela me saoule de regarder les cours de bourse tout les jours ( les variations ne sont vraiment pas importante et vraiment cela ne sert à rien ! )

Je vais prendre du recul avec tout ça.
Tout les 28 de chaque mois , comme je fais depuis qq mois déjà, je vais prendre mes rentes, regardé les cours de bourse ( donc 1×/mois ) et lire le forum ( je serai du coup beaucoup moins actif mais je ne vois plus vraiment quoi partager maintenant )

Je pense vraiment être prêt à tout ça et enfin avoir trouvé ma route.

Pour finir , vraiment , cela vaut le coup de se mettre minable quelques années pour vraiment profiter de la vie et AVOIR LE CHOIX.
Ne plus se poser de question sur sa retraite, d’avoir une anxiété à cause de son travail ect.

Ceux qui lisent les parcours comme DDte , phillipe30 , ZX-6R et bien d’autre avec envie et questionnement sont pour moi sur la bonne voie.
Le questionnement permanent associé à l’action est gage de réussite pas la procrastination.

Bon courage à tous pour vos projets, j’espère avoir aider comme certain l’on fait pour moi.


Maintenant je profite !!!

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Favoris 2   [+3]    #11 11/12/2019 18h47

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Bonjour les IH.

Petit point :

Sur ma SCI :
Parts de SCPI souscrites en usufruit sur 10 ans ( environs 165 000 euros cash) au mois d’août 2019 :

- PIERVAL SANTE (121 parts) : jouissance à compter du 1er novembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant les mois de novembre et décembre 2019. Puis, règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …
- EFIMMO 1 (220 parts) : jouissance à compter du 1er novembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant les mois de novembre et décembre 2019. Puis, règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …
- IMMORENTE (380 parts) : jouissance à compter du 1er novembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant les mois de novembre et décembre 2019. Puis, règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …
- CORUM ORIGIN 48 parts en usufruit pour un 1er versement en mars 2020
- CORUM XL au nombre de 663 pour un 1er versement en avril 2020.
-- FONCIA CAP’HEBERGIMMO (75 parts) : jouissance à compter du 1er décembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant le mois de décembre 2019. Puis règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …

Pour les SCPI en pleine propriété souscrites en septembre 2019 ( pour 300 000 à crédit 1.12% sur 20 ans ) :

- PIERVAL SANTE (43 parts) : jouissance à compter du 1er décembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant le mois de décembre 2019. Puis, règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …

- EFIMMO 1 (180 parts) : jouissance à compter du 1er décembre 2019. 1er loyer en janvier 2020 réglant le mois de décembre 2019. Puis, règlement trimestriel en avril, juillet, octobre …

- INTERPIERRE FRANCE (41 parts) : jouissance à compter du 1er janvier 2020. 1er loyer en avril 2020 réglant les mois de janvier, février et mars 2020. Puis, règlement trimestriel en  juillet, octobre, janvier …

- FONCIA PIERRE RENDEMENT (45 parts) : jouissance à 1er février 2020. 1er loyer en avril 2020 réglant les mois de février et mars 2020. Puis, règlement trimestriel en  juillet, octobre, janvier …

-SCPI EPARGNE PIERRE (208 parts) : jouissance à compter du 1er mars 2020. 1er loyer en avril 2020 réglant le mois de mars 2020. Puis, règlement trimestriel en juillet, octobre, janvier …

- CRISTAL RENTE (35 parts) : jouissance à compter du 1er mars 2020. 1er loyer en avril 2020 réglant le mois de mars 2020. Puis, règlement trimestriel en juillet, octobre, janvier …

- CORUM XL (226 parts) : jouissance à compter du 1er mars 2020. 1er loyer en avril 2020 réglant le mois de mars 2020. Puis, règlement mensuel en mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre ….

Les loyers vont commencés à tomber en janvier .
Les 200k que je devais investir en usufruit seront plutôt 160k ( vu avec la banque qui valide alors que notre accord était de mettre 200k en usufruit )

Capital mobilier/ financier :

305k en bourse ( PEA/PEA PME et CTO ) dont 287k en etf world.
Performances idem que le world passif et cela me convient et je fais de meilleurs performances comme ça ( je suis tellement à la ramasse sinon )

296k en obligation / sécurisé avec 230k en fond euros et 76k PEL à 2.5%

Je prends mensuellement 0.33% de la somme du capital mobilier .
Malgré la rente versé ( déjà plus de 12k ) , le capital grossi !

165k de cash dans la SCI en mode capitalisation et une petite partie en rente ( 0.33% / mois et le reste achat supplémentaire d’usufruit qui maintiendra un autofinancement des 300k de PP et une grosse part d’usufruit supplémentaire grâce au intérêts composés  ) soit 545 euros de remboursement de CRD mensuel.

Immobilier :

Immeuble principal estimé à 650/680k reste 180k de credit et j’ai déjà remboursé 12k de CRD.
Cash flow de 660 euros que je me verse tranquillement tout les mois.

Infirmier : depuis juillet je maintiens 3 jours de travails en intérim pour 500 euros / mois pour rester connecter cela me convient bien.

Tout ça net d’impot ( rentes )

Réflexion :

Je pense que j’ai trop de fond euros vu mon âge et patrimoine.

Je peux demander une avance sur mon assurance vie pour 115k sur 3 ans à un taux de 0.75%.
Je me renseigne à prendre du pierval , corum XL et LF europimmo qui me permettra d’avoir un stock d’amortissement supplémentaire et de réduire mon exposition progressivement en fond euros car les loyers encaissés seront investis en remboursant le CCA et du coup lisser sur mes etf world sur 3 ans avant le remboursement en in fine sur mon assurance vie ( qui aura continuer à produire des intérêts sur 3 ans )

Voila sur le plan " financier " …

A bientôt

Dernière modification par cricri77700 (13/01/2020 19h14)


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[+5]    #12 13/01/2020 16h05

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Petit point 2019 :

C’est l’année où ma stratégie est mis en place, ou j’ai pris conscience que d’être simple fait qu’on fait des choses efficaces.
Je ne me pose plus de question à mon sens inutile sur le marché.
Je suis jeune, je suis long terme.

Ma performance ? Comme le cw8 depuis mars 2019.
Je viens d’ailleurs à ce jour de renforcer 20k sur mon CTO sur le ISHARES CORE world et d’allégé mon fond euros.

Ma stratégie est simple :

J’ai un patrimoine immobilier que je viens de faire estimé à 700 000k + 300 000 K en SCPI + 170k SCPI en usufruit.
Donc 1170k brut pour 480k d’emprunt sur 19 ans restant !
Tout cela me génére un cash flow et une rente et je rembourse du capital.
C’est ma poche capitalisation / rente.

Sur ma SCI , je rembourse mon prêt et je peux dégager 1600 euros de remboursement de CCA mensuel grâce aux usufruit cash effectuer ( j’ai repris 6000 euros sur 5 ans de pierval également fin de semaine dernière ) toujours pour alléger mon fond euros.
Les 1600 euros seront investis en bourse ou obligation.

Mon capital mobilier est actuellement à 55% bourse et 45% fond euros / PEL 2.5 plein et je souhaite 60/40.
D’ici 1 ans , se sera effectué.

En bref , je n’investis plus en scpi / immo physique car je suis trop exposé immobilier et le fait de rembourser mon CRD fait que le patrimoine immobilier net grossis !

Sur la partie bourse, c’est du tracker world et je ferai mieux que 90/98% suivant les sources que la moyenne , les pros ect …

Sur la partie obligation, fond euros et mon PEL à 2.5%.
Je souhaite resté à 40% au cas ou les marchés s’effondrent donc j’aurai des billes ou si une occasion se présente sur je ne sais quel investissement !

En bref ,

-L’immobilier physique si on maîtrise
-SCPI en société pour profiter des amortissement sur l’usufruit et augmenter le TRI.
- SCPI en nom propre éventuellement si très faible TMI ou gros pourcentage à l’étrange ( cf fiscalité )
- bourse = world.
- obligation = pour sécurisé son patrimoine.

Une bonne règle de 4% / ans sur le capital mobilier ( merci trinity )
On se pose pas trop de question et on a des résultats plutôt bon.

Ce qui a changé en 2019 ?

Mes convictions, mon expérience fait que je suis enfin stable sur une stratégie clair et je reste sur ma route !

Sinon tout cela dégage 3000 euros de rente et 500 euros de salaire infirmier pour 3 jours d’intérim/ mois .

Et meilleurs vœux à tous !


Maintenant je profite !!!

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[+6]    #13 12/03/2020 19h01

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J’ai reçu mes 15k sur mon compte courant ce matin.

10k on été envoyé pour du world
5k pour le PEA pme

J’ai demandé également 50k de rachat supplémentaire pour 40k world et 10k sur le PEA pme.

Donc en gros fin de semaine prochaine 65k seront investis.

Il me restera entre 70 et 130k de cartouche en plus de ça ( suivant le marché )

La prochaine sera pour un cac qui passe sous les 3400 euros … pour 65k.

Dans l’idée mon calcul est le suivant :

J’injecte de l’argent pour que mon point haut de 2020 soit atteint avec une hausse de 30% de la bourse maximum après mon renforcement.
Une chose qui arrive après un krack généralement et par la suite je serai beaucoup plus investis et c’est tant mieux j’avais trop de fond euros et j’arrivais pas à acheter en masse car le marché semblait chère.

J’ai donc des munitions jusqu’à un cac a 2800 euros d’après mes calculs …

Je parle uniquement de mon patrimoine mobilier et heureusement que j’ai beaucoup plus d’immobilier.

Bref on lisse , on respect son allocation d’actif et stratégie et on panique pas.

Quand je regarde sur le forum le nombre de personne qui me donnaient des conseils et me reprenaient lorsque je changeais de stratégie et qui vendent ou paniquent !

Bref la psychologie humaine tant "étudié" car je n’ai jamais vécu de krack ou je fais beaucoup de lien.

Je pense que je le vis bien car je suis bien diversifié , je ne fais pas all in sur urw ou sur un PF de rendement pas très diversifié , j’ai de l’immobilier et surtout j’ai des rentes qui viennent de plusieurs actifs ou enveloppe :

-Patrimoine mobilier action et AV/PEL avec la règle des 4% :
J’etais à 38% action et je monte progressivement pour arriver max à 75%.
A ce jour je passe d’une rente de 2000 euros à 1700 euros en prenant 0.33%.
Une perte provisoire de 300 euros.

- immobilier physique : pas de perte et CF de 700 euros sur des grandes surfaces refait à neufs et conventionnés donc les locataires payent pas chère et ne partent pas .

- Ma SCI ou j’avais mis 170k d’usufruit et emprunt 300k en PP me permet d’utilisé la règle des 4% sur les 170k que j’ai mis en remboursement du CCA .
Donc pas d’impot sur ce qui sort et le reste paye le restant du crédit a charge et le reste est investis dans un CTO ouvert dernièrement.
Je prends donc 450 euros/mois .

Et enfin 4 jours d’intérim infirmier qui me rapporte 600 euros / mois .

En cette période compliqué , on remarque bien que la diversification est la meilleur des choses qu’on peux avoir associé à une bonne discipline !

N’ayez pas peur !


Maintenant je profite !!!

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[+4]    #14 16/03/2020 23h54

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Je vais prendre un peu de recul avec le forum .
Non pas qu’il n’est pas qualitatif ou autre mais je trouve franchement qu’il est envahit par la peur .
Une peur qu’on retrouve dans notre société certe !

Beaucoup de messages n’ont pas de sens sérieusement.

Entre ceux qui font all-in sur 1 valeur , ceux qui arrive à prédire un krack boursier , ceux qui perdent les pédales et qui n’arrivent pas à maintenir le Cap de leurs stratégies alors qu’en période de hausse ils sont plein de belles paroles.

A la moindre mauvaise nouvelles cela part de tout les cotés :

- Les foncières vont faire faillite, couper leurs dividendes ( pour une SIIC il faut revoir les fondamentaux )

- Les scpi de commerce fermées vont prendre chère MAIS s’ils payent pas leurs loyers l’état va aidé ? Ou pas ?
Mais les scpi c’est pas long terme ? Pourquoi se mettre en mode catastrophe en phase aigüe ?

-Le président dit que les loyers des ENTREPRISES peuvent ne pas être payé SI DIFFICULTÉ.
Je reçois plein de messages en disant " comment t.u vas faire ? "
Bé rien , je ne suis pas une entreprise ! 😞😩

- je vous le dis , sa va baissé un cac a 3000, 2500 ect … sérieusement un vaccin , un médicament, une inversion des courbes ferait monter le marché de 30% sa se trouve !
ON N’EN SAIT RIEN!
Il y a plein de fake news de tout les cotés!

Bref beaucoup interprètent les choses le plus négativement possible à déformer les phrases pour être encore plus en situation de stress…

Cela reflète le marché.
Je ne dis pas que ce qu’il se passe n’est rien on est pas dans le monde des bisounours mais on est pas non plus "en guerre" comme dirait notre président… il se prend pour de Gaulle celui la !
Mais bon c’est de la politique avec des mots FORT , nous sommes une grande nation UNIS ! Nous avons besoin de SOIGNANTS ..

Soignant d’ailleurs j’ai eu rendez-vous ce matin pour voir les demandes .
Il ferme des services, se font livrés des respi ect …

Il me chante la messe pour que je vienne forcement.

Mes conditions : je veux être protégé à 100% avec masque , gants , solution hydro alcoolique , blouse complète ect

A ce jour 2 masques pour 12h de taf alors qu’un masque c’est pour 3h ..
Notre président a dit que c’est réglé pour mercredi..
Bref après on se demande pourquoi des soignants sont contaminés si a ce jour on est pas encore bien protégé.

Concernant le salaire , j’en ai pas besoin , de base je pensais pas reprendre un temps plein un jour car mon objectif était de base de quitter la rat-race ! Mr corona à fait son apparition et mes valeurs me disent s’y allé ( expérience en réanimation en plus ) .
Les cadres me disent de voir ça avec la drh rendez-vous demain.
J’entends qu’il reprenne pas l’ancienneté , pas de prime de risque ect… a voir si c’est vrai car se qui m’a dégoûté dans ce métier c’est comment on est traité comme des bonnes poires.
1490 euros en travaillant 2 dimanche par mois avec les responsabilités et bac+3 au début de carrière ..
Par principe je suis bien curieux de voir leurs discours à ce jour avec la pénurie de notre système de santé.
Je me demande vraiment si après cette histoire , des vrais moyens seront pris dans notre système de santé.

Bref je raconte trop ma vie la sa va intéresser personne à force.

Tout ça pour dire que la prise de distance est nécessaire pendant quelques temps.
Je suivrai uniquement certaine discutions mais répondre à la plupart ne sert à rien , cela manque de recul .

Bon courage a tous et a bientôt

PS je prépare un nouveau missile de 50k pour renforcer le world si baisse de 10% de nouveau … je suis ma stratégie quoi la base .


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #15 28/03/2020 15h00

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Pour avoir une trace sur long terme en période de crise :

mon portefeuille se compose toujours d’une partie mobilier et immobilier :

immobilier physique : je capitalise 700 euros / mois de CRD et je me verse 650 euros de CF en rente + 250 euros va dans un livret en trésorerie.

SCI IS : Je capitalise 1200 euros / mois de CRD et je me verse 450 euros de remboursement de CCA avec le cash que j’avais mis en usufruit qui, avec un TRI de 10% permet d’avoir des liquidité en plus à investir.
Pour ce faire , un CTO a été ouvert et 15k par ans sera également investit.

Mobilier :

A ce jour, après renforcement 60% action et 40% PEL/fonds euros.
je me verse toujours 0.33% / mois soit 1700 euros ce mois ci.

CTO plaisir


Oui , je me suis fait un CTO plaisir , je ne souhaite plus épargner et mes rentes sont destinées à être dépensées.
mais a la fin du mpi quand il me reste de l’argent je le place sur ce CTO ( avant en livret le CTO à 1 mois )

du coup j’ai acheté compagnie des alpes pour avoir un forfait de ski tout les ans ( je ski chaque année ) et toujours du world.
quand j’ai besoin d’argent, j’irai pioché dans cette poche.
Mème si le marché est bas et que c’est pas optimal de prendre de l’argent a ce moment, sur du long terme, la bourse monte donc pour moi je serai gagnant à faire ça.
Je ne compte pas mon CTO plaisir dans mon patrimoine car il est destiné à être normalement dépensé.

Infirmier : de base 500 euros pour 3/4 jours d’interim , je suis donc passé en temps plein + interim complémentaire car besoin +++. Je vais donc monté à 2300 euros + interim.
J’ai négocié mon salaire + CDI qui me permettra d’investir avant de retourner en interim quand tout sera terminé sans doute des SCPI dans ma SCI et un projet immobilier qui devrait se décanté cette été ( 4 F4 ).

voici les achats/renforcement du mois pour 64k : façon BIBIKE avec les dates smile

CTO plaisir

6 MARS 150 IWDA et 5 URW
9 MARS 120 IWDA
20 MARS 170 CDA
24 MARS 34 CDA

PEA PME

28 FEVRIER 20 IDI
2 MARS 78 JACQUET METAL SERVICE + 10 THERMADOR + 170 CLARANOVA
6 MARS 25 IDI + 4 ESKER
16 MARS 64 JACQUET METAL SERVICE
17 MARS 23 KAUFMAN ET 12 THERMADOR
19 MARS 25 THERMADOR + 5 ESKER + 30 IDI
23 MARS 30 BASTIDE LE CONFORT + 5 LEBON

CTO

13 MARS 230 IWDA
20 mars 135 SPG
23MARS 500 IWDA ( 20k qui a pris plus de 10 % en ( jours )

SI SP500 A 2000 JE RENFORCE 50K
SI SP500 A 1700 JE RENFORCE 100K

CELA ME PERMET APRES CHAQUE RENFORCEMENT DE REVENIR AU POINT HAUT DE FEVRIER AVEC UNE HAUSSE PAR LA SUITE DE 30%.
j’ai donc encore de la réserve.
Merci à trinity pour son étude avec la règle des 4% et donc de garder une partie securisé pour ses moments présent!

A ce jour, sur le PRU total du PF je suis à -24k MAIS je me suis versé 18K de rente donc je suis presque à l’équilibre sur cette poche.

Je profite de la crise pour être actif, je vais emprunter quand le confinement sera terminé.
Je vais demandé une avance sur AV 0.95% sur 3 ans en in fine pour 50K pour blinder le PEA PME ( me reste 40K pour le remplir )

je le redis , je suis diversifié et toujours dans l’action.
Donc je me protège grâce à la diversification. ( oui je me répète mème si cela énerve ceux qui ne sont PAS diversifié et qui prenne chère en ce moment )
Je me protège à toujours être dans l’action qui me permet de tout lisser.
tout le reste, c’est à mon sens de la " branlette collective "!


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #16 02/05/2020 12h34

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Façon bibike :

PEA pme :

Achat/renforcement 

16 avril :

30 aures technologie
108 altur
18 vetoquinol
25 lna
15 infotel

20 avril :

33 kaufman

23 avril :

30 aures technologie
100 altur
5 lebon
15 infotel

27 avril :

75 abca
11 thermador

29 avril :

8 vetoquinol
12 lna
16 infotel
15 bastide le confort

Cto :

Vente 125 SPG le 28 avril avec une PV de 500 euros mais si j’avais acheté du world à la place au même moment j’aurais fait mieux ( comme souvent ) donc mauvais investissement.

Cto plaisir :

Vente le 30 avril de 23 urw .
Achat le 21 avril de 94 cda et le 30 de 103 cda.
J’ai enfin mes 400 actions avec un PRU de 15.10.
L’argent de mes voyages ( crete , maroc , espagne et weekend ) prévu pendant le confinement a été versé dans cette société pour avoir accès au parc ou forfait de ski tout les ans … vacance pour vacance.

Donc pour la partie mobilier :
un PEA avec du CW8
Un PEA pme avec titres vifs
Un CTO avec uniquement du ishares core world
Un CTO plaisir avec du ishares core world et 400 cda .
Un PEL plein 2.5% que je conserve.
AV fond euros avec 150k que je souhaite lisser sur du world ou world multifactorielle ( en cours de réflexion )


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #17 31/10/2020 14h16

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Petit point après 10 mois sur 2020.

La crise est passé par la et semble continuer avec ce nouveau reconfinement ( mais avec maintien de l’économie pour le moment )

J’en est profité pour remplir le pea pme , renforcer massivement en mars et avril comme énoncé dans ce fil de discution.

Comme je suis en phase de consommation ou je prends 2000 euros / mois sur mon capital mobilier , pour le moment cela est une réussite ( sans compter ma rente immo ) :

Portefeuille mobilier au 1er janvier : 593000 euros

Portefeuille mobilier 10 mois plus tard : 602 000 euros

J’ai donc une PV de 9000 euros + environs 20 000 euros qui a été consommé et 20 000 euros de remboursement sur mes crédits immobiliers physique et scpi.

Tout va bien je consomme et capitalise en même temps.

J’ai aussi travaillé depuis 8 mois maintenant sur un projet scpi avec 200k en pp et 100k en usufruit financement 100% .
Édition de l’offre semaine prochaine .
200k pp 20 ans 0.85%
100k usufruit 0.77 15 ans.
Choix libre.

Nantissement de mon pea uniquement et frais de dossier a 500 euros qui me seront rembourses.

Usufruits :
30k pierval
30k lf europimmo
20k Vendôme
20k epargne pierre

Pp :
Eurovalys 40k
Immorente 40k
Pierval 30k
Effimo 20k
Corum origin 40k
Vendôme 30k

Pour renforcer et diversifier mon PF actuel de scpi.

Du coup , en phase de consommation et avec la période actuelle, j’ai allégé avant hier mon pf action car je suis en bénéfice sur l’année et le nouveau projet scpi me promet normalement un enrichissement +++ .

Je suis donc à 43% investi bourse soit 13% pea pme et 30% etf world et 400 actions cda

J’attends donc les élections us et ce que va donner le confinement pour me remettre à 70% minimum.

Voilà j’ai essayé d’être synthétique pour le suivit

A+

Dernière modification par cricri77700 (31/10/2020 14h25)


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