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#226 07/11/2018 11h38 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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cat a écrit :

N’oublions pas quand même que l’investisseur passif a normalement plusieurs classes d’actifs (+/-) décorrélées.
En phase de distribution, il ira plutôt consommer l’actif qui a le plus progressé (ou le moins regressé en phase de crise), pour éviter (adoucir?) le phénomène "de ventes à bas prix" que vous soulignez Mevo.

C’est une logique qui considère seulement un facteur psychologique.

Si cela est plaisant ’intellectuellement", cela peut être aussi contre-productif en pratique. Notamment, cela peut alourdir la charge fiscale, et baisser le rendement réel net.

Dans une approche LT, je ne suis pas sûr qu’il faille établir une règle aussi simple. L’actif qui a le plus progressé, au bout de quelques années, peut aussi bien être celui qui a le moindre potentiel de progression (voir des chances de se retourner), comme celui qui conserve le plus gros potentiel de progression du PTF.  Tout dépend de l’actif considéré.

En réalité, il n’y a pas plus de sens à vendre celui qui a le plus progressé plutôt que celui qui a le moins progressé. Un proverbe bien connu ne dit-il pas: il faut laisser courir les gains et couper rapidemment les pertes. C’est tout l’opposé du principe qui est de vendre celui qui a le plus progressé.

En pratique, il me semble qu’il faille plutôt savoir remettre en cause ses choix en fonction des circonstances et de sa situation particulière. Je ne pense pas que l’on puisse édicter un principe aussi simpliste applicable en toutes circonstances.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #227 07/11/2018 13h20 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Mevo a écrit :

Il n’y aurait "que" un peu moins de 1200 lignes a priori (d’après un ETF World d’ishares que je viens de regarder) wink

Soyons précis. MSCI World, c’est 1640 lignes. www.msci.com/documents/10199/149ed7bc-3 … fcb5bd6523
Vous avez probablement regardé un ETF à réplication physique optimisée (cf. ce que je disais plus haut).

Et encore, World, c’est loin d’être idéal, le mieux est ACWI IMI avec ses 11798 lignes. smile

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#228 10/11/2018 00h38 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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J’ai beaucoup de liquidité en plus à venir.
Cela fera :

PEA : 150 000
PEA PME : 20 000
CTO : 500 000 ETF world avec retrait mensuel de 0.3% de la somme chaque mois et
30 000 euros de prefered ou je me versera les bénéfices également.
Mon immeuble me fera un CF de 300 euros et 650 euros de CRD rembourser tout les mois ( et ma RP est compté dedant gratuits smile )
Pour l’immeuble : actif 600K passif 194K.
Un peu de pompier volontaire pour 200 euros par mois.

J’ai un CRD de 300 000 euros que je me tâte à rembourser.
J’ai trois idées :
- SCI avec SCPI en usufruit
- sur mon assurance vie qui a 5 ans dans l’attente d’un projet immobilier physique en achat / revente.
- remboursement.

Quelques calculs / réflexion.

- le cash flow à été correctement calculé + la dépendance dans ma cours que je pensais garder sera louer de septembre à mai à un étudiant et je profiterai du bien + extérieur pour l’été.
J’ai pas mal de demande sur cette période de septembre à mai.
Donc un CF de 700/750 euros pendant 4 ans ( déficit foncier ) et par la suite 450 euros.

Pour le CTO , je vais prendre 2 ou 3 ETF world , je pense à l’ISHARES + vanguard pour 200k chacun et 100k le lyxor core.
Avec un retrait de 0.3% mensuelle sur le montant de ses 3 ETF ( pas les 3 par mois bien sûr ) soit à ce jour 1500 euros.

Le PEA , 150k pour le vanguard FTSE Europe, je reste 100% ETF physique.
Mon PEA à plus de 4 ans , je prends du distribuant pour la suite pour me verser le dividende exonéré d’impôt sur le revenu mais pas de PS.
Les dividendes seront réinvestis pendant la phase de capitalisation sur un etf émergent mais synthétique cette fois ( pour avoir une petite poche sur l’emergent qui est plus volatile mais du coup je vais lisser ++ ) .

Le PEA PME avec titre vif avec des société qui verse un dividende croissant depuis au moins 10 ans .. avec 20000 euros c’est significatif.

Prefered/foncière côté pour 30 000 euros.

Donc plutôt bien diversifier , avec une rente provenant de l’immobilier et une autre de la bourse pour 2200 euros environs ( je compte pas les prefered/foncière ) qui augmentera dans 3 ans avec le PEA quand il aura 8 ans puis avec le PEA PME par la suite.
Donc je pense 3000 euros de rente sur du moyen terme en étant plutôt passif avec une gestion de seulement 3 locataires.

Concernant le CRD de 300k qui me restera , je me tâte vraiment à le rembourser.
J’ai fais le job , il est peu être le temps de ralentir vraiment , j’ai pas besoin de plus et normalement le capital va continuer à grossir + l’immeuble qui se remboursé en plus du CF qui verse.

Mon interrogation est surtout sur ce dernier point , le reste est plutôt sur et réfléchie.

Donc 700k avec remboursement ou 1000k dont 300k de CRD avec 1670 euros de mensualité pendant 18 ans.

Dernière modification par cricri77700 (10/11/2018 00h42)


Bye bye la rat race :)

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#229 10/11/2018 09h40 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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A votre place, je solderai certainement les crédits restants pour lesquels j’ai vendu l’actif correspondant.
Cela me permettrait de repartir d’une base saine et m’éviterait l’inconfort de devoir expliquer la situation à des créanciers passés ou futurs (ou tout autre personne à laquelle je "devrais" expliquer la situation).

Néanmoins, je ne suis pas à votre place ;-).

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#230 10/11/2018 13h17 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Oui c’est sur mais le fait de ne pas travailler fait que l’accessibilité au crédit est limité.
Cependant j’ai bien emprunté dernièrement 200k avec des revenus de mes locations immobiliers.

Mais je cherche quand même à me simplifier un maximum et digérer tout ce que j’ai fait ses 4 dernières années quelques temps également … et le fait de rembourser le CRD serait donc une bonne chose.

Mais vais-je m’ennuyer ? C’est encore une autre question..


Bye bye la rat race :)

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#231 10/11/2018 13h22 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Lorsqu’on vend un bien sur lequel court un prêt , le prêt doit être remboursé …

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#232 10/11/2018 15h43 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Avec hypothèque oui , en cautionnement , tant qu’on paie nos mensualités.

Après c’est un risque mais possible.


Bye bye la rat race :)

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#233 10/11/2018 16h52 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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jctrader a écrit :

Lorsqu’on vend un bien sur lequel court un prêt , le prêt doit être remboursé …

Oui en théorie comme le signale cricri tant les mensualités sont honoré …

Le bon truc c’est de revendre en conservant l’emprunt et avec les liquidités de racheter plus grand avec apport.

Ensuite rembourser l’emprunt plus tard sans attendre forcement la fin.

Autre truc , c’est de rembourser les emprunts en fin de vie … ( 3 à 4 ans ) car il y a très peu d’intérêt  à déduire , la capital restant est faible cela permet de diminuer l’endettement pour repartir sur d’autres achats.

Enfin chacun fait comme il veux


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#234 10/11/2018 19h07 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Je ne suis pas d’accord : selon la loi en vigueur, l’emprunteur a pour obligation d’avertir l’établissement auprès duquel il a souscrit le crédit immobilier dès le moment où le bien dont le prêt a fait l’objet a été vendu. C’est indiqué dans tous les contrats de prêt.
Même s’il n’y a pas d’hypothèque (auquel cas le notaire est au courant et doit rembourser le prêt restant) , il y’ a une société de caution et le prêt doit être couvert par le bien immobilier .
Oui on peut le faire , mais la caution peut réclamer le remboursement immédiat  et les intérêts avec pénalités si elle est informée. On passe parfois par la même société de caution …
Imaginons que la situation se dégrade et que les mensualités  ne puissent être versées ou qu’il y’ait un décès : l’assureur peut se retourner contre l’ex propriétaire : c’est une fraude .

Dernière modification par jctrader (10/11/2018 19h09)

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[+1]    #235 10/11/2018 19h21 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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C’est exact et même très juste

C’est comme faire plusieurs emprunts pour des biens différents en même temps dans plusieurs banques.

Sans forcer la main pour ce genre d’opérations , à un moment il faut savoir optimiser au mieux quand j’ai été bloqué vers 5 ou 6 appartements , j’ai fait un peu d’acrobatie en empruntant dans plusieurs pour passer à un dizaine de lots.
Ensuite j’ai regroupé mes emprunts

Le résultat aujourd’hui est que je peux emprunter sans problème même sans revenu salarial.

Idem pour les remboursement anticipé suite revente du bien comme expliqué plus haut.

Disons que certaines fois il faut savoir avancer en grattant les bordures.

Voilà pas plus pour ne pas polluer le portefeuille de cricri mais certains ont bien compris le sens de mes messages et se reconnaitront dans ce que j’ai indiqué.


Investissement et partenariat immobilier via des SCI IS sur des locaux commerciaux

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#236 10/11/2018 21h33 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Bien sûr JC trader.
Je dis juste que c’est possible mais avec les risques qui vont avec.

Pas de HS , justement c’est intéressant d’en parler.

Je me suis toujours dit et on peut le vérifier dans mes écrits que le but ultime est d’avoir une rente de 3000 euros passivement.
J’y suis en prenant en compte le PEA qui capitalise encore un peu mais avec 3/4 locataires à gérer ( il est vrai pour du nu et F4 donc le turn over est plutôt bon ) mais cela me permet une bonne diversification bourse/immo.

Bref, il faut calculer le benefice/risque.


Bye bye la rat race :)

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#237 10/11/2018 22h45 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Dommage de s’arrêter là, non ? Si vous avez goût à l’immobilier il y a moyen de développer votre patrimoine sans vraiment se tuer à la tâche…


If you're not growing, you're dying.

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#238 10/11/2018 23h12 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Exact.

Disons que je met en place une stratégie pour être un vrai rentier.

Par la suite , dans 1 mois ? 1 ans ? 5 ans ? Il suffit d’un projet pour refaire un petit bénéfice smile.

Je ne suis pas fermé mais maintenant c’est un but occupationnelle que patrimonial d’où le questionnement sur le CRD ( permet d’avoir 300k en attente )


Bye bye la rat race :)

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#239 11/11/2018 12h39 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Ok, perso je rembourserai le CRD histoire d’être en règle.


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#240 11/11/2018 17h36 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Comme Lopazz , pour dormir tranquille , je rembourserai mon CRD car vous avez une dette de 300k€ non couverte par une assurance . Après, chacun fait ses choix et assume ses risques.

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[+1]    #241 13/11/2018 21h18 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Appel de ma banque ce jour :

- pour le CRD je vais le rembourser, un mail est envoyé au notaire pour faire le nécessaire.
Je serai soulager sur les mensualités du coup , moins de "pression".

Mon PEL à 2.11% va sauter également et demande de prime d’état ( je rénove ma futur RP donc cela passe ) afin d’alimenter mon CTO pour ma stratégie etf world .
Je suis en pause de consommation donc je m’en sépare.

-Donc 500k en CTO pour 2 ou 3 ETF world pour me retirer 1500 euros mensuel ( 0.3% ) qui va varié en fonction de ce qui y’aura le 1 de chaque mois.
-155k sur ke PEA avec 1 ETF physique Europe , je pense au vanguard ftse Europe physique distribuant , dans 4 ans le pea aura 8 ans et augmentera ma rente avec versement.
-20k sur ke PEA PME avec titre vif à dividende croissant ( cbo territoria par exemple )
- Environs 20k restant que je vais placer en prefered , j’ai envie d’apprendre un peu cet actif.
- Mon immobilier me fera une rente pérenne de 500 euros ( j’ai plus mais je me fais une trésorerie de 2500 euros pas ans ) pour gérer 3 locataires en nu.

Donc une rente de 2000 euros net d’impôt environs avec deux poche qui capitalise en plus ( crd immobilier + les PEA )

La stratégie s’affine smile


Bye bye la rat race :)

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#242 13/11/2018 21h36 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Cricri7700

j’admire votre parcours, comme beaucoup de lecteur d’IH !


en immobillier,
vous avez sut démarrer jeune,
dénicher les opportunités,
faire les travaux, valoriser
trouver les financement, optimiser, ….
prévoir, anticiper, gérer, ….
créer de la PV et du CF

j’avoue que je vous admire et ne vais pas aussi loin que vous dans l’optimisation (à mon tort et à votre avantage)

et je découvre votre virement vers les actions …. qui m’intrigue un peu, car vous avez créer de la valeur en immo +++++, (et pourriez en profiter grace au CF) et n’en créerez pas en action (mais vous viser une conso des revenus de votre capital)

ayant démarrer dans l’immo, je pense également me tourner par la suite vers de l’actif en action physique
mais je pense que je garderait une répartition perso de patrimoine BEAUCOUP plus tourner vers l’immo …..

en tout cas BRAVO pour votre parcours
et le fait que vous cogitez avant d’investir

je vous souhaite succès en action, comme vous avez eut en Immo !

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[+2]    #243 13/11/2018 22h05 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Quelques calculs et réflexions sur pourquoi il est logique que vous deveniez marchand de biens.

Prenons une personne qui sait produire de l’immobilier locatif à 20 % de rendement brut.

Sachant que l’investisseur lambda se contente de 10 % de rendement brut (voire moins) acheter, retaper, louer avec 20 % de rendement brut veut dire qu’on peut revendre le bien le double de ce qu’ils nous est revenu.

En faisant, de plus,  l’hypothèse que cette personne serait capable de faire au moins une opération par an, cela donne les cas suivants :

1) En empruntant
1a) Investissement locatif.
Parce que la personne est en CDI et que chaque opération est super rentable, elle peut enchaîner les opérations, en nom propre. Elle fait environ 700 k€ d’investissement, tout financé à crédit ; multiplié par 20 % de rendement locatif, ça fait 140 k€ par an. Même en enlevant les charges, l’imposition, et le remboursement du capital, il reste un cashflow positif pas désagréable.

1b) achat-revente = marchand de biens
Vous avez beau être super bon en immobilier, marchand de biens = entreprise = accès au crédit très compliqué. Vous rencontrez des banques qui refusent ; d’autres qui vous disent ok mais 4,7 % de TEG et PPD (voire hypothèque) et votre caution personnelle sur montant du prêt*140 %. Et vous ne pouvez pas faire de nouveau prêt sans l’accord de la banque, et au moindre retard de paiement vous risquez les pires pénalités, et vous avez dans les conditions du prêt une liste de 10 assurances obligatoires dont dommage-ouvrage (que les compagnies d’assurance refusent souvent d’accorder aux marchand de biens ou à des tarifs prohibitifs)… Bref, vous rêviez d’indépendance, vous voilà esclave de la banque.

2) Sur fonds propres :
2 a) immobilier locatif
Prenons une personne qui a 100 k€ de fonds propres. Elle les utilise pour investir dans l’immobilier locatif, et ça lui rapporte 20 % bruts, soit 20000 €  par an. Ce n’est pas désagréable, mais avec les divers frais et imposition, il lui reste 10000 nets environ, pas de quoi arrêter de bosser ni devenir millionnaire.
2 b) achat-revente = marchand de biens.
Si vous êtes capable de faire du 20 % de rendement, c’est que vous êtes capable de doubler la valeur d’un bien par son rapport à son prix de revient (tous frais et travaux inclus), puisque la plupart des investisseurs se contentent de 10 % bruts. Vous faites au moins une opération par an. Doubler sa mise tous les ans, c’est +100 % de rendement. Alors certes, vous avez des obligations d’assurance, vous avez des taxes et impôts… N’empêche, +100 % par an plutôt que 20 % par an.

Conclusion pour la personne qui est capable de sortir du 20 % de rendement brut en investissement locatif :

- quand on n’a pas le capital pour investir, on est tributaire des banques pour bénéficier de l’effet de levier. Pour emprunter il faut être un particulier, donc on fait de l’investissement locatif "normal", si ce n’est son rendement hors normes. C’est l’histoire de Cricri "phase 1".

- quand on commence à avoir le capital pour investir sans emprunter, on se dit : "si je suis capable de faire du 20 % de rendement brut, ça veut dire que je suis capable de doubler la valeur de ce que je touche. Si je fais une opération par an, je fais 100 % de rendement brut par an. Si je fais 2 opérations par an… Par contre, achat-revente = marchand de biens, je ne peux plus agir en tant que particulier. Eh bien soit, je vais être marchand de biens, mais sur fonds propres, parce que marchand de biens + banque = galère."
C’est l’histoire de Cricri "phase 2".

wink

Dernière modification par Bernard2K (13/11/2018 22h56)

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#244 13/11/2018 22h41 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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@Bernard

En effet , vous avez assez bien résumé.
Et c’est pour cela que la gestion de locataire ne m’intéresse plus.

Et justement sur mes reventes, j’ai effectivement fais x2 + les loyers qui sont rentré sans impôt sur 4 ans.

MAIS , c’est fatiguant mentalement.
La préparation administratif de mes projets sont chronophage + gestion artisans + tout les intermédiaires qui font perdre du temps et de l’énergie et à cela j’ajoute de plus en plus de locataires et mes projets/acquisitions sont de plus en plus grosse.

Je prends conscience que j’ai fais beaucoup de chose depuis 4 ans, j’ai en plus réussi à bien m’organiser pour ne pas laisser ma famille de coté ( se réveiller plus tôt pour faire tout ce qui faut pour être la tout les soirs à la maison par exemple ou aller chercher mes poulettes à l’école. ) et de s’organiser comme ça pour faire attention à tout est usant.
Je pense que j’ai besoin d’une petite pause pour voir.

Cela va me permettre de voir si en mode rentier je suis bien ou si je m’ennuie ( ce que je pense ) pour combler cela , en plus de mes activités de piano ( 7h hebdo ) et sport ( 5 course a pied / 2 vélos et 4 renforcements musculaire ) je vais intégrer golf et parachute et voir beaucoup mes amis et familles ce que j’aime beaucoup également.

En parallèle je vais bien sûr être sûr le qui-vive ( ça se dit comme ça je crois ) comme sur le dernier projet qui ne c’est pas concrétisé.
Mais à coté de cela , je me demande si la course à la richesse perpétuelle est-elle une bonne chose ?

En gros je suis ambivalent sur ce point mais j’ai besoin de me reposer un peu et il me tarde mars/avril pour avoir le patrimoine en question , que mon déménagement soit fait.
Il me restera plus que mon mariage en septembre et on verra smile

"et je découvre votre virement vers les actions …. qui m’intrigue un peu, car vous avez créer de la valeur en immo +++++, (et pourriez en profiter grace au CF) et n’en créerez pas en action (mais vous viser une conso des revenus de votre capital)"

Je recherche d’être un peu plus tranquille en effet… pour le moment…

Dernière modification par cricri77700 (13/11/2018 22h42)


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#245 14/11/2018 09h55 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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cricri77700 a écrit :

Mais à coté de cela , je me demande si la course à la richesse perpétuelle est-elle une bonne chose ?

C’est à mon sens la vraie bonne question smile
Plus riche pour quoi faire ? Et après ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#246 14/11/2018 10h30 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Dans mon métier d’infirmier , j’ai souvent vu des personnes en fin de vie ou pas loin avec des regrets de ne pas avoir profiter que l’inverse.

Le bonheur n’est pas dans le matériel j’en suis persuadé.
Avec 2500 euros / mois et ma femme 1200 / mois on vit très bien ( pas de crédit et de loyer sur RP ) de plus Ma femme travail que 3 jours/hebdo.

Tout cela fait reflechir également.


Bye bye la rat race :)

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#247 14/11/2018 10h35 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Un article qui vous intéressera peut être:

Dopamine/sérotonine, le plaisir est ennemi du bonheur | Biosphère

Bonne réflexion!

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#248 14/11/2018 10h49 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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#249 14/11/2018 11h00 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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Certes mais, si vous visez le bonheur, c’est la sérotonine qui est importante… Le mécanisme est différent de celui de la dopamine…

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#250 14/11/2018 11h09 → Portefeuille d'actions et immobilier de Cricri77700 (aristocrate, immobilier, portefeuille)

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J’ai étudié tout ça dans mon métier d’infirmier surtout par la suite en psychiatrie.

Je sais qu’il faut pas aller contre nature tout simplement.
J’ai souvent ouvert plusieurs portes afin d’avoir le choix pour justement de pas avoir de frustration par exemple.

Chacun est différent, à une personnalité différente, une culture différente ect…


Bye bye la rat race :)

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