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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Buroboutic à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

100% - 2
Nombre d’avis : 2   Avis moyen : 1/5 Avis négatif

#1 27/01/2014 21h31

Membre
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Buroboutic: crée en 1986, en 2003 fusion de 4 fonds

Maison: Fiducial 2ème gérant indépendant de SCPI (25% marché commerces, 1,7 milliard € )

Capital: Fixe (17ème augmentation en cours), 180M
1994-2003: pas d’augmentation, 2003-2013: 7 augmentations.

Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 6,17% - 5,99% - 5,60% - 5,40% - 5,40% Prévision 2013: 5,30%

Évolution prix de part: 150€ (2003) - 290€ (2013)

RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer).
RAN par part en 2008: 3,75€, 2012: 1,38€.

TRI (5-10-15 ans): 7,9% - 12,26% - 11,77% (moyen: 6,51% - 11,12% - 10,94%)

Taux d’occupation: 91% (en baisse de 1-2% par rapport 2011), 2013: 90%

Qualité du patrimoine: 13% Paris/40% RP/47% Province; 54% commerces/28% bureaux/17% locaux d’activité/1% entrepôts (223 immeubles, 369 locataires)

Frais de gestion: 10,76% (souscription: 11,96%)

Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Travaux: 300k (dont 200k récupéré auprès de locataires). Provision pour travaux: 2,75% loyers annuels (600k). Totale provision: 1,7M. Plan de travaux quinquennal établi.

Les immeubles vendus sont = ou > prix évalué par expert. Les immeubles nouvellement achetés sont aux normes.

Rendements moyens pour investissements 2012 = 7,28%

Loyers annuels: 20M€

Créances douteuses: 600k€ (3% du loyer), provisions: 1,9M€

Charges: 19% (14% charges externes dont 4% entretien du patrimoine)

Dette: 9M (5% patrimoine)

Elle est dans ma shortlist.

Mots-clés : buroboutic, fiducial, scpi

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#2 27/01/2014 21h43

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"Elle est dans ma shortlist"

excusez moi, mais à quoi sert d’effectuer une recherche aussi poussée si ce n’est pour en déduire les  raisons qui en découlent pour shortlister une scpi ?

vous écrivez en gras:
"RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer). - See more at: Info

cela ne vous choque t il pas ?
maintenant si on regarde un peu plus en arriere, sur les 5 dernieres annees, voici l evolution du RAN en pourcentage par part : 24,51%    21,24%    13,07%    14,63%    8,93%

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

Dernière modification par goiz (27/01/2014 21h45)

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#3 27/01/2014 22h57

Membre
Réputation :   17  

Merci goiz de vos commentaires.

goiz a écrit :

"Elle est dans ma shortlist"

excusez moi, mais à quoi sert d’effectuer une recherche aussi poussée si ce n’est pour en déduire les  raisons qui en découlent pour shortlister une scpi ?

Euh, je n’ai pas grande chose à dire sur Buroboutic en fait, elle est pas trop mal pas trop bien, voilà.

S’il y a une chose dont je voulais creuser un peu plus c’est la fiabilité/qualité de gestion de Fiducial.

goiz a écrit :

vous écrivez en gras:
"RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer).
cela ne vous choque t il pas ?

Non cela ne me choque pas. Actuellement, il y a 3 catégories de SCPI:
- celles qui piochent dans leur RAN pour doper leur rendement
- celles qui vendent leur boutiques/immeubles de qualité pour doper leur rendement
- celles qui combinent les 2 pratiques précédentes

smile

goiz a écrit :

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

C’est la mode, que voulez-vous? smile
Allez, je sais que Buroboutic avez passé votre filtre très sélectif, alors elle n’est pas si mal que ça?

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#4 27/01/2014 23h02

Membre
Réputation :   17  

goiz a écrit :

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

Je crois que je n’ai pas saisi ce que vous voulez dire ici. Ce n’est pas plutot: "ces AK "diluaient" les anciens associés ET permettaient a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche"?

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#5 28/01/2014 13h44

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Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Il existe encore beaucoup de SCPI (peut-être pas celles qui font le plus de bruitcomm) qui ne piochent pas dans leur RAN ou dans leurs réserves de plus-value pour rémunérer leurs associés (certaines d’ailleurs parce qu’elles n’en ont pas, mais d’autres aussi qui conservent ces réserves).
Pour celles qui font des plus-values immobilières, il y en a pour lesquelles c’est plus sain que d’autres (par ex. celle qui vendent des biens anciens et qui ne collent plus avec leur stratégie, celles qui peuvent externaliser des PV peu fiscalisée), et quand elles en ont, mieux vaut peut-être distribuer ces PV (peu/pas fiscalisées) que les stocker.

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?
Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 28/01/2014 22h47

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Wow a écrit :

Je crois que je n’ai pas saisi ce que vous voulez dire ici. Ce n’est pas plutot: "ces AK "diluaient" les anciens associés ET permettaient a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche"?

oui vous avez bien rectifié ! Pour le reste…

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#7 29/01/2014 22h26

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Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Oui Buroboutic abuse un peu sur leur AK fréquentes.
Concernant le prix de part: il est à 105,17% de la valeur de reconstitution, ce qui est comparable à Foncia Pierre Rendement (105,31% pour être précis). Ou j’ai raté quelque choses?

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?

Je n’ai pas trouvé ces info, je sais juste qu’il y a AXA & Assurance Epargne Pension. Si vous en avez…

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?

15,09€/285,06€ = 5,29% <-- pas si mal?

Dernière modification par Wow (29/01/2014 22h27)

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#8 30/01/2014 00h11

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Même avec leurs nombreuses AK, ils sont bien loin du niveau de collecte de PFO2 (notamment en terme de collecte/capital existant) ce qui est plutôt rassurant je trouve.

La part est un peu surcôtée mais cela est plutôt une bonne chose pour les anciens associés, non ?

Dernière modification par NicolasVe (30/01/2014 00h22)

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#9 30/01/2014 00h37

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Pour ma part, pour Buroboutic, j’ai un résultat net de 14.97€ en 2012 (source : Rapport Annuel 2012, page 18 : revenus=18.43€/part et charges=3.46€/part donc 18.43-3.46=14.97€), et un dernier prix acheteur de 289.66€ (261 prix vendeur) (à comparer à la dernière AK en 2013 à 260€ net acheteur).
Donc je calcule plutôt 14.97 / 290 = 5.16% de résultat net / prix d’achat.
(Il faudra remettre à jour avec le résultat net 2013 quand il sera connu)

Pour Foncia PR, j’ai une AK à 885€ pour une valeur de reconstitution de 837.85€, soit 105.63%. Certes, ce n’est pas bien différent, sur cette dernière AK de chacune de ces SCPI.

Sur 10 membres du CS, un membre (Albert Schmitt) est aussi au CS de Logipierre1 et Logipierre3, et il y a 2 sociétés d’assurance (dont une multi cumularde), en analysant juste les cumuls avec d’autre SCPI de Fiducial.

D’après cette discussion sur les SCPI dans des contrats AV, Buroboutisc est aussi dans les contrats d’AV Panthéa

A propos de Buroboutic, vous pouvez aussi lire cette discussion qui s’interroge sur le fait que la distribution ait été très supérieure au montant imposé à l’IR ces dernières années, et qu’il semble très difficile de comprendre pourquoi, sauf s’il s’agit d’une erreur de la société de gestion.


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#10 02/02/2014 23h13

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Comme mentionné précédemment, je voulais creuser plus sur la qualité/fiabilité de Fiducial Gérance, j’ai regardé donc les autres SCPI gérée par cette société.

A part Selectipierre 1 & Selectipierre 2 qui sont correctes et Pierre Expansion dans une moindre mesure, toutes les autres sont catastrophiques. Il faut préciser qu’elles étaient gérées par UFFI REAM jusqu’à l’absorption d’UFFI REAM par Fiducial Gérance en 2013.

On peut constater que le(s) Conseil de Surveillance n’a pas de pouvoir, étant plusieurs cumulards dont la représentante d’Aviva Vie qui est la présidente du CS de je ne sais pas combien de SCPI.

Là on voit l’importance du pouvoir du CS & les associés:
- Cifocoma & Cifocoma 2 ont décidé de quitter UFFI REAM pour Sofidy, et se porte (très) bien depuis.
- les autres qui n’ont pas le pouvoir de décision, restent avec UFFI REAM et voient leur SCPI se dégrade au fil du temps.

Je n’ai pas de boule de cristal pour voir comment Fiducial redresse les navires. Pour le moment, Fiducial ne m’inspire pas la confiance, donc je reste dehors, et enlever Buroboutic de ma shortlist.

D’ailleurs, en lisant les rapports annuels, 2 points m’intriguent:
- BTP Immo (26M, capital variable): Pourquoi la société de gestion fixe le prix de souscription = 90% de la valeur estimé de part? C’est plus que la dilution ça?
- Pourquoi certaines SCPI se sont fusionnées (Ficommerce) et pas d’autres? Qui décide cela?

Si vous avez la réponse…

Merci

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#11 03/02/2014 04h30

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Qu’est ce qui vous permet de conclure que Selectipierre 1 & Selectipierre 2 sont correctes ? (Au minimum : Selectipierre1 a été sinistrée début 2011, avec de grosse vacances et du cash non investi, et est en lente convalescence depuis).

Il me semble que, pour une SCPI à capital variable, la société de gestion peut décider de fixer le prix de la part entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (qui est surtout une valeur comptable, pas forcément l’image exacte de la valeur des parts, même si elle doit s’en approcher). Ce n’est pas évident de concilier les intérêts des anciens associés conservant leurs parts (qui ne veulent pas être dilués), de ceux qui veulent vendre (donc ne pas avoir plein de parts qui ne trouvent pas preneur, et vendre au meilleur prix… = le plus haut), de ceux qui veulent acheter (au meilleur prix.. = le plus bas), et de la société de gestion (dont une large partie des revenus -et de travail- est assise sur le nombre de parts émises).

Les fusions de SCPI sont proposées par les sociétés de gestion, en général avec l’accord (plus ou moins éclairé) des Conseil de Surveillance, et toujours avec l’approbation en AG (mais parfois en ne prenant pas forcément en cause l’intérêt de pas mal d’associés). Un avantage est de simplifier la vie de la société de gestion (plus facile de gérer 2-3 grosses SCPI que 20-30 petites, à commissions équivalentes). Les arguments mis en avant pour l’intérêt des associés est en général une plus grande mutualisation des risques (discutable quand les SCPI fusionnées avaient déjà qqs dizaines voire centaines de M€ de capi). Parfois (quand il y a un CS digne de ce nom), la société de gestion accepte de diminuer un peu ses commissions… Un inconvénient (pour les associés personnes physiques) est que les durée de détention, utilisée pour calculer l’impôt sur les plus-values immo, est remise à zéro pour tous les biens de la SCPI absorbée.


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#12 03/02/2014 20h49

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GoodbyLenine a écrit :

Qu’est ce qui vous permet de conclure que Selectipierre 1 & Selectipierre 2 sont correctes ? (Au minimum : Selectipierre1 a été sinistrée début 2011, avec de grosse vacances et du cash non investi, et est en lente convalescence depuis).

Euh j’ai dit qu’elles sont correctes par rapport aux autres d’UFFI REAM, je n’ai pas dit qu’elles sont bien.
Patrimoine de Selectipierre 1: Valeurs d’expertise: 58M, valeur comptable: 27M. Ce n’est pas bien ça?

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#13 03/02/2014 22h57

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Valeurs d’expertise: 58M, valeur comptable: 27M? Ca veut surtout dire que les investissements ont été faits il y a longtemps….


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#14 03/02/2014 23h19

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Pas forcément GBL vous savez bien.
Croissance Immo: crée en 1986, valeurs d’expertise 2012: 46M, valeur comptable: 55M smile

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#15 15/06/2014 23h45

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Bonsoir,

Résultat 2013 pas très joli pour Buroboutic: 14,46€/part qui donne un rendement réel de 4,98%.
Le RAN est réduit à 0,69€/part, pas de réserve de plus values.

Où irait le bateau?

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#16 04/09/2015 14h48

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Bonjour,

Le bateau semble avoir un probleme de capitaine.

C.f. FIDUCIAL , le prix d’execution sur le marche secondaire est en constante diminution depuis Janvier 2014 (- ~13%).

Peut etre cette SCPI va-t-elle subir le meme sort que Atlantique Pierre ? Aucune idee.

Amicalement,

R.

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#17 22/09/2015 04h30

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Bonjour,
Personne n’a repondu, je la suis aussi, son prix etant en chute libre, on va bientot atteindre les 6% de rendement, cela devient interessant bien que l’incertitude domine en ce moment.
AP1 est normalement tiree d’affaire avec le changement de societe de gestion. A suivre…

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#18 11/11/2016 15h57

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Buroboutic pourrait selon le vote de l’assemblée générale du 5 décembre passer en capital variable.

1605183

Si elle passe en capital variable, le prix d’achat sera entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution qui est de 274€ selon le dernier rapport.

Vu les derniers prix au marché secondaire, pour ceux qui veulent se positionner sur cette SCPI, c’est peut-être le moment.

SCPI BUROBOUTIC : Murs de magasins et bureaux

Je n’ai pas de parts Buroboutic.

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#19 11/11/2016 16h25

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Elle "vaudra" donc minimum 246,6€ contre 242,2€ aujourd’hui.
C’est maigre.
En espérant que sa valeur d’expertise ne soit pas surévaluée de plus de 12% comme on l’a vu avec ATP1. Dans ce monde où personne n’a de comptes à rendre à personne, l’impunité règne, méfiance.

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#20 11/11/2016 19h44

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Si le prix de la part est affiché à 246.6€, il se pourrait que le marché secondaire ressemble à celui de certaines SCPI à capital variable dont le marché secondaire est bloqué, comme Crédit Mutuel Pierre 1 (1.1 Mds€ de capi, plus de 6x plus de parts en attente de vente que de nouvelles souscriptions/mois) ou Sélectinvest (1.6M€ de capi, et situation assez proche) (et pourtant ces 2 SCPI devraient bénéficier d’un réseau de commercialisation bancaire assez puissant) pour ne nommer que les 2 plus grosses.


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#21 22/11/2016 07h20

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Je ne comprends pas votre remarque GBL. Trouvez-vous la valeur de 246.6€ trop haute? C’est le minimum que Fiducial peut lui donner donc si c’est au dessus, c’est pire non?

Par rapport à PFO qui avait son marché secondaire en déroute et qui semble bien se porter niveau souscriptions depuis le passage en variable, qu’en dites-vous?

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#22 22/11/2016 19h05

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Mon interprétation:
A l’issue de la dernière confrontation, il n’y avait pas d’acheteur pour 672 parts à 244,2 euros (prix acheteur,) et 4148 parts en attente d’acheteur (proposées entre 244,1 et 249,75 euros). Il y a un manque de confiance évident et un prix élevé pourrait accélérer les sorties des possesseurs actuels, et donc encombrer puis bloquer le marché secondaire.
En effet, l’antécédent ATP1 fait douter de la valeur de reconstitution des SCPI de cette SG. Et le taux d’occupation est faible.
Avis à moduler puisque le passage en capital variable pourrait autoriser les achats en démembrement et faciliter les achats à crédit.
Cela va être intéressant à suivre.

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#23 28/02/2018 12h19

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FIDUCIAL Gérance a écrit :

Afin d’accompagner le développement de ses deux SCPI historiques, FIDUCIAL Gérance accorde pour toute nouvelle souscription du 1er mars au 1er juin 2018 un délai de jouissance réduit au 1er jour du mois qui suit l’investissement.

BUROBOUTIC, SCPI récemment passée à capital variable, est ouverte à la commercialisation depuis février 2017. Les investissements sont diversifiés en bureaux, commerces et locaux d’activité. Son patrimoine se situe tant en régions qu’en Ile-de-France.

FICOMMERCE est une SCPI de commerces à capital variable, primée en 2017 aux Victoires de la Pierre-Papier dont les investissements sont situés prioritairement en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales.


Dif tor heh smusma

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#24 05/03/2018 16h03

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Cette (ex) chouchoute des SCPI a un peu dégringolé et plus personne ne semble intéressé par en acheter: Buroboutic affiche une collecte nette de 172 parts pour le 4T17 et 1 574 parts en demande de retrait en attente…

Le problème vient en parti de la SG qui a perdu la confiance de beaucoup (suite notamment à l’ "affaire ATP1").

On peut noter que le délai de jouissance permet normalement de compenser (les anciens associés) le temps qu’il faut pour investir l’argent des nouveaux entrants. Les délais sont normalement plus longs qu’avant et la tendance est donc normalement à l’augmentation du délai de jouissance (voir les augmentations de délais de jouissance décidés par d’autres sociétés de gestion).

On peut donc constater que la SG est prête à sacrifier les intérêts des associés actuels pour attirer de nouveaux arrivants… mais ce mouvement profitent normalement à la SG grâce aux commissions de souscription. 3 mois de loyer correspond à un peu plus 1% (brut). Elle aurait donc pu accepter une réduction de 1 ou 2% de sa commission de souscription pour obtenir la chose. Elle n’est visiblement pas prête à sacrifier une partie de sa commission (pourtant déjà copieuse) … et préfère faire payer les anciens associés. Belle récompense de la fidélité de ses clients !

Et, vu que les entrées permettent de couvrir seulement les sorties, l’apport des nouveaux arrivants ne sert qu’à couvrir la perte de capital des sorties. Il n’y a donc pas d’activité de prospection et achat immobilier, augmentation du capital géré, du nombre de locataires… mais juste un enregistrement d’un transfert de part… pour 10% HT de frais.

Cela est tout à l’avantage de la SG et de ceux qui veulent partir. Car s’il y a trop de sortie et pas assez d’entrée, la SG se doit de vendre une partie des biens, et cela demande du temps et du travail (coûts de gestion exceptionnels pour la SG). Cela pourrait éventuellement aussi révéler une surévaluation de la valeur des biens (comme ce fut le cas en partie pour ATP1).

Pour conclure, je ne suis pas sûr que ce genre d’agissements attire beaucoup de monde. Il ne faut pas oublier qu’un nouvel associé devient immédiatement un ancien associé une fois les premières parts achetées. Personnellement, je ne possède aucune part de SCPI gérée par cette SG. Je ne suis donc pas un associé et tout cela ne m’incite pas à le devenir dans un futur proche.

Dernière modification par WhiteTiger (05/03/2018 16h06)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#25 05/03/2018 16h31

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Bonjour le nord smile
J’avais lu le bulletin et trouvé la collecte plutôt très correcte pour l’année 2017 (> à 53000 parts), preuve que le passage en capital variable équivaut à un coup de baguette magique => voir PFO.
Alors en effet sur le dernier trimestre les nouvelles parts compensent tout juste les ventes, de là à en tirer vos conclusions, attendons, les parts en attente le sont depuis peu et personne à ce jour n’est bloqué, la SCPI n’en est pas à revendre des immeubles:
Source: BT4T

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_buro.png

Cela n’enlève rien à tout ce que vous dîtes par ailleurs et qui est très juste.

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