Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Neo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
Je ne sais pas (avis neutre)

25% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

75% - 3
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 4   Avis moyen : 2,3/5 Avis plutôt négatif

#26 27/01/2020 11h27

Administrateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2703  

Surin a écrit :

Cette sur-commission de gestion permet de rémunérer le réseau vendeur, qui perçoit des revenus réguliers au lieu d’un seul plus gros lors de la vente de parts.

Arf…

Si c’est exact, on retombe finalement dans l’ancien schéma.

La SCPI n’a certes pas un intérêt direct à la collecte, mais elle conserve un intérêt indirect, puisque plus il y a de collecte, plus il y a de loyers et donc plus il y a de commissions pour elle.

Ce que je trouvais intéressant, c’était que la collecte était a priori limitée au bouche-à-oreille (et donc obligeait à une bonne performance), mais si les CGP ont un intérêt dans l’affaire, ce sera exactement comme d’habitude.

Hors ligne Hors ligne

 

#27 27/01/2020 12h00

Membre
Réputation :   55  

Ce que les CGP ne toucheront plus lors de la souscription, ils le percevront sur les encours avec ce genre de SCPI soi-disant "disruptives". Autrement dit, c’est potentiellement encore plus intéressant pour les distributeurs, s’agissant de véhicules d’investissement qui sont normalement appelés à être conservés très longtemps.

Sans compter que, cerise sur le gâteau, ça donnera davantage de valeur à leur portefeuille de clientèle puisque ce dernier est valorisé (essentiellement) en fonction des revenus récurrents qu’il génère…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

Hors ligne Hors ligne

 

#28 27/01/2020 12h11

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Bonjour,

J’ai cherché les clés de demembrement sans succès, l’un d’entre vous aurait t’il l’amabilité de les communiquer de 3 à 15 ans et plus si possible ?

Bien à vous,

Malo


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

#29 27/01/2020 12h12

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

carpediem a écrit :

Un point qui est certain, c’est qu’aujourd’hui en démembrement NP, cette SCPI offre les meilleurs rendements, et de loin, si son prix de souscription reste identique sur la durée du démembrement.

Edit AMF: distributeur de la SCPI citée

Quelles sont les clés proposées pour la NP (sur 7, 10, 15 ans par ex.) ?
La société de gestion se charge-t-elle de trouver la contre-partie ?
Si demain je souhaite acquérir 40 ke (par ex) d’US, combien de temps devrais je attendre pour que la contre-partie soit là ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #30 27/01/2020 12h58

Membre
Réputation :   55  

Voici ce que j’ai : https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18370_cles_neo.png


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #31 27/01/2020 14h31

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   245  

OxxiGen a écrit :

Ce que les CGP ne toucheront plus lors de la souscription, ils le percevront sur les encours avec ce genre de SCPI soi-disant "disruptives". Autrement dit, c’est potentiellement encore plus intéressant pour les distributeurs, s’agissant de véhicules d’investissement qui sont normalement appelés à être conservés très longtemps.

Sans compter que, cerise sur le gâteau, ça donnera davantage de valeur à leur portefeuille de clientèle puisque ce dernier est valorisé (essentiellement) en fonction des revenus récurrents qu’il génère…

Oui et non car il faut que l’associé conserve ses parts environ dix ans pour arriver à une commission de SCPÏ classique pour le distributeur et on parle de parts sans frais que l’associé aura peut-être moins de difficultés psychologiques à revendre car pas de "pertes" liés aux frais de souscription.
Les révisions de rétro-commissions unilatérales sont un grand classique donc on passe de l’acquis à de l’hypothétique.
Si la SCPI ne tient pas la route, pas sûr que cela valorise grand chose.

4.60% net de tout par an pendant 7 ans en NP pour info. Je ne sais pas si cela durera longtemps car j’ai un doute que le 6.47% de rendement soit maintenu avec l’augmentation de la collecte.

Carpediem
Edit AMF Distributeur de la SCPI citée (ce n’est pas pour faire de la pub, j’ai trop de travail actuellement)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

#32 27/01/2020 18h00

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Bonjour,

Voici quelques info concernant neo :

www.novaxia-invest.fr/wp-content/themes … 4_2019.pdf

distribution trimestrielle
jouissance 4 mois
53% France et 47% Allemagne


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

#33 30/01/2020 10h39

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1018  

On l’avait déjà le 25 janvier :

cedREIM a écrit :

Le 1er bulletin d’information trimestriel est sorti pour la SCPI Néo :
NEO Bulletin T4

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

En fait le rendement affiché de 6,47% n’est pas annualisé.
Je pense que seuls les associés fondateurs ont pu bénéficier de cette distribution, je ne sais pas à quelle date ils ont investi leurs fonds ni quelle décote avaient-ils sur le prix de part, si tant est qu’il y en avait une.
Etant donné que les investissements ne permettent pas de distribuer ce montant, surtout avec 18% de frais prélevés sur les loyers, c’est la prime au premiers investisseurs et des nouvelles souscriptions relutives qui ont pour effet de doper le dividende distribuable aux parts en jouissance, comme l’avait fait en son temps Corum XL.
Il conviendra d’apprécier la performance après quelques années.

Hors ligne Hors ligne

 

#34 01/02/2020 15h43

Membre
Réputation :   5  

Je vois que la SCPI a investit a Nantes dans des bureaux d’après un site, mais je ne retrouve pas ce bien dans le patrimoine indiqué sur le site de Novaxia.

Juste à titre d’information, dans le doute, pour avoir posé la question à un Nantais, il semble que ce soit un quartier à problème ( drogue, délinquance etc ).

Je ne sais pas dans quelle mesure cela impacte le potentiel de location des bureaux en question cependant, mais cela émet une question sur la stratégie de la SCPI, chercher du rendement c’est bien, mais il ne faudrait pas que cela se fasse au détriment des emplacements

Dernière modification par Passion (01/02/2020 16h09)

Hors ligne Hors ligne

 

#35 02/02/2020 12h28

Membre
Réputation :   40  

chercher du rendement c’est bien, mais il ne faudrait pas que cela se fasse au détriment des emplacements

Dans un marché efficient, c’est ce qui se passe… soit vous avez du rendement, soit vous avez des emplacements "prime" et des perspectives de plus-value… Gagner sur les deux tableaux n’est pas facile, en particulier actuellement avec la concurrence entre sociétés de gestion pour investir.

Hors ligne Hors ligne

 

#36 02/02/2020 22h03

Membre
Réputation :   5  

Certes, mais entre un emplacement prime et un Guetto y a un juste milieu…

Dernière modification par Passion (02/02/2020 22h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#37 03/02/2020 08h18

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   389  

Bonjour,

Comme toujours, il faut remettre l’investissement dans son contexte : quelle est la politique de la ville sur ce quartier à MT/LT s’agissant d’investissements à LT ? La réponse est dans les doc d’Urba et/ou le PLH.
On a vu des investissements qui semblaient catastrophiques devenir du "prime" (à Marseille par exemple, même s’il reste énormément de boulot).

NB : j’ai questionné la société de gestion par mail ; j’ai eu un message m’informant de leur engagement à me répondre sous 1 semaine. c’était il y a 10 jours. Pas rassurant !

Dernière modification par Iqce (03/02/2020 08h19)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#38 03/02/2020 17h30

Membre
Réputation :   5  

Je les ai contacté ce week end également pour avoir confirmation de cet investissement que je ne vois pas apparaitre sur leur site.

Si vous avez une réponse avant moi, c’est avec plaisir que je vous serez gré de nous la partager, je ne manquerai pas de faire de même.

je leur ai demandé notamment la stratégie sur ce bien par rapport aux éventuels projets de la ville qui m’auraient échappés..

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #39 03/02/2020 22h20

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

L’investissement à Nantes apparaît sur le bulletin d’information de NEO du 4ème trimestre et, il semble correspondre en tout point à l’immeuble cédé par CORUM Origin en fin d’année 2019 :

CORUM SIGNE LA VENTE DE L?IMMEUBLE EUROPA A NANTES  | Corum

Annoncé à 6,88 % de rendement par NEO, je m’étonne qu’il ait été vendu avec une plus-value assez faible par CORUM (voir bulletin 4ème trimestre 2019) alors que le rendement était conforme à leur objectif.

Ce pourrait-il que CORUM anticipait des perspectives négatives sur cet immeuble.

Cordialement.

Hors ligne Hors ligne

 

#40 03/02/2020 22h58

Membre
Réputation :   55  

Bingo, c’est exactement ça ! Bravo pour votre sagacité. 

Et s’il est confirmé que, comme je l’ai lu ici, ce quartier de Nantes n’est pas d’excellente qualité, ce serait plutôt Corum Origin qu’il faudrait féliciter, donc…

Tout ça me rappelle quand Corum Convictions (son nom de l’époque) avait acheté un actif à Tarragone en Espagne en 2013. J’avais entendu énormément de critiques lors de cet investissement, sur le mode « Ils achètent en Espagne ?! C’est bien la preuve qu’ils font n’importe quoi ! ». Je n’ai pas souvenir en revanche d’avoir entendu beaucoup de sarcasmes à l’endroit de LFP Europimmo quand la SCPI avait racheté le même actif à Corum en 2016… sensiblement plus cher. Mais je referme vite la parenthèse, nous sommes ici sur le fil de discussion de Néo.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

Hors ligne Hors ligne

 

#41 03/02/2020 22h59

Membre
Réputation :   40  

Effectivement, vous avez raison, c’est cet immeuble.
6,88% c’est sensiblement le rendement que j’avais estimé (File Corum Origin, message 884)

Quel est le rendement actuel de ce bien: si le rendement était de 7,5% sur le prix d’achat, il est de 6,8% sur le prix de vente, à loyers constants.

Quels sont les rendements à l’acquisition des immeubles achetés récemment ? Selon le BT 1/2019, c’est 5,71%, 7,47%, 5,63%

Ce n’est donc probablement pas pour gagner du rendement, espérons que cela soit pour maximiser les plus-values futures et surtout pas pour augmenter les commissions de la SG, ou faire de la pub sur les qualités opportunistes de sa gestion.

Clairement, ces différences d’appréciation posent question(s)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #42 03/02/2020 23h05

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1018  

Immeuble vendu plus cher par le vendeur (9,1M€) qu’acheté par l’acquéreur (9,05M€).
Quid des frais d’acquisition ? Normalement c’est l’acheteur qui paie plus cher que ce que perçoit le vendeur, compter 350k€ de frais (en 2013 Corum a acheté cet immeuble 8,111M€ + 346k€ de frais).

Cet immeuble faisait 3634 m² dans le RA 2018 de Corum Origin, 3532 m² lors du communiqué de vente de Corum mais ne fait plus que 3395 m² dans le bulletin Neo.
Il fond comme neige au soleil !

PS : Il faisait même 4339 m² à l’acsuisition par Corum :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ra13c.png
Source RA2013

Dernière modification par Surin (04/02/2020 08h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#43 04/02/2020 02h05

Membre
Réputation :   5  

Pour la défense de Novaxia, je ne pense que pas que les perspectives soient plus mauvaises qu’elles ne le sont deja, ou alors ce serait sur le potentiel de relocation qui me semble poser question.. C’est peut être ce point qu’aurait anticipé Corum, car en ce qui concerne le quartier, je ne pense pas qu’il puisse devenir pire..

Novaxia étant dans la transformation urbaine, je comprends davantage ce type d’investissement que pour Corum, la SCPI NEO ayant probablement l’objectif de rénover et améliorer  la structure pour peut être espérer faire une plus value sur une future revente.

Cette acquisition me posant question et étant investi sur Corum, ce serait quand même assez cocasse de ma part d’investir dans une SCPI qui vient de le racheter.

Je vais attendre pour ma part de voir les futurs investissements effectués

Dernière modification par Passion (04/02/2020 02h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#44 23/02/2020 03h25

Membre
Réputation :   8  

La souscription en ligne de parts de NEO sera possible à compter d’avril 2020 [back office Novaxia Invest].

Je ne distribue pas la SCPI

Dernière modification par Aldeberic (23/02/2020 08h12)


« Savoir pour prévoir, afin de pouvoir »

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #45 24/02/2020 07h48

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1018  

J’aime bien ce forum, j’explique qu’un achat s’est fait moins cher que le prix affiché par le vendeur qui est aussi une SCPI, que les cumulards trustent le conseil de surveillance probablement à la demande des gérants qui préfèrent donc ouvertement ne pas respecter les recommandations de l’ASPIM, je parle des frais exorbitants de gestion, ça ne fait guère débat finalement, on préfère mettre en avant cette SCPI sur des critères secondaires (ex : souscription en ligne, même pas en vigueur donc).

Voici un article la concernant et qui pourra intéresser les éventuels souscripteurs :
AMF: le groupe Novaxia AM et son ex-patron écopent de 680.000 euros d’amende
Ca commence à faire beaucoup, en investissement, il ne faut pas se précipiter.

Hors ligne Hors ligne

 

#46 24/02/2020 10h16

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   123  

La société de gestion n’a pas supprimé entièrement les frais de souscription, en ce sens que les 10% de frais de souscription usuels, couvrant la part commerciale (CGP) et de la SDG, et supportés uniquement par les nouveaux entrants, se sont transformés de la manière suivante:
- 6% de frais de sortie si retrait avant 5 ans pour les nouveaux entrants,
- 3,6% de frais d’acquisition ou de cession acquis à la SDG. 

Les nouvelles souscriptions se matérialisent un jour ou l’autre par des acquisitions. Indirectement, la SDG touchera sa part, non directement à la souscription mais plutôt lorsque les souscriptions seront suffisantes pour faire une acquisition et lorsque cette acquisition sera effective.

Je ne suis pas sûr que cela aligne mieux les intérêts de SDG à ceux des souscripteurs. En effet, la SDG aura plutôt intérêt à faire des acquisitions le plus rapidement possible (donc pas forcément à prendre le temps de rechercher la meilleure affaire) pour pouvoir toucher ses frais. La conséquence peut aussi être une propension de la SDG à acquérir des "petits" biens pour ne pas attendre trop longtemps pour toucher les frais d’acquisition.

Mais c’est surtout les anciens associés qui assument en grande partie les frais d’acquisitions pour les immeubles achetés avec l’argent apporté par les nouveaux associés. Il s’agit d’un changement de paradigme important par rapport à l’ensemble des autres SCPI.

La question subsidiaire est: Comment sont rémunérés les CGP qui commercialisent cette SCPI ? Car dans cette affaire, il semble que ce soit leur part du gâteau qui ait été supprimée. Certaienement une rétrocession sur les frais de gestion ?

Il serait intéressant qu’un CGPI vienne nous en parler ?

PS: J’en étais resté à la page 1 lorsque j’ai écris cette réponse ! Mais elle me semble toujours d’actualité  smile

Dernière modification par WhiteTiger (24/02/2020 10h42)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #47 24/02/2020 10h44

Membre
Réputation :   55  

WhiteTiger a écrit :

La question subsidiaire est: Comment sont rémunérés les CGP qui commercialisent cette SCPI ? Car dans cette affaire, il semble que ce soit leur part du gâteau qui ait été supprimée. Certainement une rétrocession sur les frais de gestion ?

C’est exactement ça (voir message #27).
Au final, ce n’est donc pas une si bonne affaire pour les souscripteurs.

La vraie disruption, ce sera quand les frais baisseront vraiment. Pour l’heure, il ne s’agit que transformer du « one shot » en récurrent. Du coup, le souscripteur qui ambitionne de conserver longtemps voire très longtemps (ce qui est vivement conseillé s’agissant d’un investissement en immobilier), se retrouve perdant avec ce type de solution.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

Hors ligne Hors ligne

 

#48 30/03/2020 14h53

Membre
Réputation :   0  

Bonjour

Déjà concernant les frais de retrait avant 5 ans

https://sepia-investissement.fr/wp-content/uploads/2020/03/NEO-COMMISSION-RETRAIT.jpg

Donc c’est déjà à court terme un réel avantage et une énorme protection pour les souscripteurs durant  5 premières années.

18 % TTC - COMMISSION DE GESTION ANNUELLE
15 % HT * des produits locatifs hors taxes
encaissés directement ou indirectement et des
autres produits encaissés par la SCPI.

Ces frais vont donc directement impacter les revenus des souscripteurs et non le montant investi.
Etant donné la fiscalité des revenus des SCPI, les calculs pour comparer les frais entre une SCPI classique et la SCPI NEO sont donc à prendre avec (beaucoup) de pincettes.

l’Intérêt de choisir cette SCPI dépendra de ce fait aussi de la fiscalité du souscripteur ou du mode de détention (en direct ou via assurance-vie, en démembrement ou en PP, au comptant ou à crédit … )
Perdre X% des loyers pour une personne à 11% n’est pas pareil que pour une personne à 45%

à OxxiGen " La vraie disruption, ce sera quand les frais baisseront vraiment. Pour l’heure, il ne s’agit que transformer du « one shot » en récurrent. Du coup, le souscripteur qui ambitionne de conserver longtemps voire très longtemps (ce qui est vivement conseillé s’agissant d’un investissement en immobilier), se retrouve perdant avec ce type de solution"

Les frais baissent vraiment à court terme. et moins à moyen terme voir pas du tout à long terme.
Quoiqu’il en soit il peut être intéressant comme dit précédemment d’avoir une partie de son patrimoine allouée à la SCPI NEO, en cas de nécessité non prévue de revente dans les 10 premières années, voir les 5 premières si on rentre dans les critères. (décès, incapacité …)

Bref de toute façon mieux vaut se tourner sur la qualité de la SCPI, la diversification qu’elle pourrait proposer etc …


Conseiller en gestion de Patrimoine - N° ORIAS : 18005317

Hors ligne Hors ligne

 

#49 30/04/2020 20h50

Membre
Réputation :   89  

Le BT1 2020 tout frais

Bt1 2020

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #50 01/08/2020 23h02

Membre
Réputation :   8  

Le Bulletin T2 2020 de la SCPI NEO est disponible depuis hier. [Celui-ci n’apparaît pas encore sur l’espace dédié à la SCPI NEO, mais dans le blog actualité de la société de gestion Novaxia Investissement, il faut avoir l’oeil !]

Quelques commentaires :
. maintien du rendement prévisionnel (TDVM) pour 2020 à 6%, soit un dividende net de fiscalité étrangère de 10.8€ par part pour 2020
. Taux d’Occupation Financière (TOF) à  100% sur T2 [création SCPI fin 2019, baux pas encore arrivés à terme]
. Taux d’Encaissement des Loyers (TEL) à 73.8% sur T2 en raison du rééchelonnement sur 10 mois de juillet 2020 à avril 2021 du loyer T2 de l’hôtel de Brême (Allemagne)
. maintien du dividende T2 net de fiscalité étrangère à 2.70 € par part [montant iso T1, en dépit du report de loyer consenti sur l’actif de Brême]
. collecte brute en hausse de +2.0 m€ sur T2 à 9.1 m€ vs. 7.1 €m sur T1, mais une collecte nette qui chute de -6.6 m€ sur T2 à seulement 0.5 m€* vs. 7.1 m€ sur T1. [pas d’explication fournie sur le sujet dans BT T2, je vais tenter ma chance auprès de la société de gestion car ~ 8.6 m€ de rachat de part sur un trimestre, i.e. ~ 1/3 de la capitalisation à fin T1, cela mérite quelques commentaires, à moins que quelque chose ne m’échappe, merci pour vos retours]
. aucun investissement sur T2, "le confinement ayant eu un impact sur les délais de closing" [absence d’acquisition à priori plutôt liée à la faiblesse de la collecte nette du T2]
. annonce de l’acquisition sur juillet de bureaux à Labège [Métropole Toulouse, pas d’infos complémentaires à ce stade]
. changement de directeur général de Novaxia Investissement : Mathieu Descout remplace Nicolas Kert remercié pendant la crise.

* estimation perso car la société de gestion ne communique malheureusement pas sur la collecte nette, se contentant du montant brut collecté. 50 348 parts souscrites dont 47 499 parts compensant des retraits, soit +2 849 parts sur le T2 à 180 € / part = ~ +0.5 m€ de collecte nette

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/21729_neo_t2_2020_v2.png


« Savoir pour prévoir, afin de pouvoir »

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur