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#1 05/07/2019 17h33

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professioncgp.com a écrit :

Novaxia lance sa première SCPI
Dénommée Neo, cette SCPI sera accessible à partir de 180 euros et vise un taux de rendement annuel supérieur à 5,5 %.

Novaxia Investissement vient de lancer sa première SCPI accessible à partir de 180 euros, sans commission de souscription (la commission de gestion est de 18 % TTC des loyers), à dimension internationale et ouverte à la souscription digitale.

Conformément à la stratégie du groupe, ce véhicule d’investissement fait de la transformation urbaine – dont le moteur repose sur l’urbanisation et la métropolisation - le cœur de sa stratégie d’investissement.
Neo agira sur deux piliers de la transformation urbaine :
- « comprendre la ville » avec la mesure et la recherche d’anticipation des phénomènes d’urbanisation via un modèle systématique permettant d’assister les gérants dans leurs choix d’allocation géographique ;
- et « réinventer la ville » avec une intervention sur les immeubles en vue de les adapter à la demande.

« La stratégie d’investissement de Neo vise à repenser la valeur de l’immobilier qui se situe aujourd’hui dans les changements des usages et des usagers. Cette approche sectorielle opportuniste basée sur les actifs de bureaux et l’immobilier géré utilise la « big data ». Elle sera développée en France et dans certains pays de l’OCDE, dans une logique systématique et pragmatique, au service de la performance », indique David Seksig, directeur général en charge des gestions depuis la fin d’année dernière.

Nicolas Kert, président de Novaxia Investissement depuis novembre dernier, ajoute : « Fort des principes de la Finance Responsable chers au Groupe, nous avons choisi de décloisonner l’épargne en rendant Neo accessible dès 180€. Nous allons même plus loin en alignant encore davantage les intérêts des porteurs de parts, des distributeurs et de la société de gestion en lançant la première SCPI sans commission de souscription. En bousculant la SCPI, nous souhaitons faire tomber des barrières à l’entrée et offrir un accès facilité à une stratégie d’investissement différenciante, axée sur la ville. »

Neo vise un taux de distribution supérieur à 5,5 %, avec une durée d’investissement recommandée de 10 ans.

Novaxia lance sa première SCPI
A suivre …

Le concept de la "transformation urbaine" est intéressant.
L’objectif de distribution est ambitieux (quoique, CORUM fait mieux avec 6 %).
A dimension internationale et ouverte à la souscription digitale : c’est l’état de l’art aujourd’hui.

Sans commission de souscription : c’est nouveau pour les SCPI (je dirais même plus "disruptif" pour être à la mode).
La commission de gestion est de 18 % TTC des loyers : c’est beaucoup. Sur 10 ans la commission de gestion peut être plus importante que la commission de souscription.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (05/07/2019 17h44)

Mots-clés : neo, novaxia, scpi


Dif tor heh smusma

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#2 06/07/2019 03h32

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Avec une commission de gestion de 18% ttc des loyers, pour obtenir 5.5% de résultat distribué aux associés, il faudra investir dans des immeubles rapportant 6.7% triple net. On attend les premiers investissements avec ce profil.

De quelle manière les distributeurs seront-ils rémunérés pour promouvoir cette SCPI auprès de leurs clients ? Il est quand même essentiel de les motiver un minimum pour que la collecte décole…

A noter que les Président et DG de Novaxia AM s’occupaient de SCPI d’Amundi jusqu’à il y a quelques années (avant de faire un détour par Swisslife REIM et Perial AM respectivement, puis de rejoindre Novaxia AM). Il vont devoir montrer qu’il leur est possible de
   - collecter des fonds sans les réseaux bancaire Crédit Agricole/LCL/Société Générale,
   - investir dans des immeubles significativement plus rentables que ceux dans lesquels leurs anciennes SCPI investissaient (et investissent encore),
   - et démontrer que les concepts comme "la transformation urbaine", "comprendre la ville" et "réinventer la ville" sont plus que des slogans marketing. A noter que Novaxia AM gère déjà différents fonds (pour plusieurs dizaines de M€) qui mettent les mêmes thèmes en avant.
Sans doute un challenge stimulant pour eux… A suivre.  (… sachant que Novaxia AM, créée en 2014, réalise déjà un chiffre d’affaire significatif (11 M€ en 2017) avec un résultat positif (2.7 M€ en 2017))


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#3 16/07/2019 02h25

Modérateur
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Si j’en crois le site pierrepapier.fr, les distributeurs seront rémunérés sur l’encorus géré, pour promouvoir cette SCPI. Ceci semble cohérent avec les frais de gestions bien plus élevés que pour la plupart des SCPI.


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#4 16/07/2019 09h48

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Bonjour,

C’est exactement ça. A l’instar d’Altixia Commerces, Neo de Novaxia compresse voire élimine carrément les frais de souscription (c’est une nouvelle tendance qui semble se dessiner) et en contrepartie, les commercialisateurs se verront proposer une rémunération au long cours sur les encours gérés.

Après, tout n’est qu’une question d’arithmétique : plus la détention sera longue, moins ce genre de calcul sera pertinent pour le souscripteur. Mais ceux qui aiment regarder les classements des TRI à 5 voire à 10 ans seront ravis : mécaniquement, Neo figurera très haut dans cette liste.

Sur le fond, le savoir-faire affiché de Novaxia réside dans la stratégie "value added", c’est à dire l’acquisition, la déconstruction, la remise en valeur et la cession de carcasses bien situées. Reste que cette façon de faire ne sera possible que marginalement du fait des contraintes des SCPI et qu’ils devront porter leurs immeubles plus longtemps.

Je suivrai ça avec intérêt.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#5 16/07/2019 10h14

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D’après les premières présentations par Novaxia aux professionnels, 25% de la performance de la SCPI sera liée à la PV sur les immeubles transformés (savoir faire de Novaxia) et il est possible que le 5.5% annoncé soit le cumul PV+loyer.

La SCPI est déjà dotée d’un fonds de départ et des immeubles sont déjà en cours d’acquisition avant la commercialisation officielle, la société de gestion voulant communiquer sur du déjà acquis plus que sur ces projets.

La partie rémunération ne m’a pas encore été clairement expliquée mais il s’agira bien d’une rémunération sur les frais de gestion et non sur les frais de souscription comme pour les autres SCPI.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #6 19/07/2019 09h35

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Les frais de gestion sont généralement d’environ 11-12% avec les SCPI "traditionnelles".

Cela signifie qu’au lieu des 12-13% de frais de souscription, la SDG va prendre 6-7% tous les ans… Je ne suis pas sûr que cela soit trés intéressant sur le LT: en 2 ans, les frais de souscription "classiques" sont déjà payés mais là où les autres sont finis, ces derniers continuent de courir pendant un certain temps.

J’ai aussi beaucoup de mal à comprendre réellement la stratégie de placement, et le discours ressemble plutôt à un gloubiboulga de poncifs à la mode.

De plus, l’investissement immobilier est un investissement sur le LT, par essence. Faire croire qu’il est possible d’entrer et sortir plus facilement car il n’y a pas de frais d’entré… ne me semble pas dans l’intérêt des détenteurs de part mais seulement de la SDG !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #7 19/07/2019 10h26

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Il me semble que vous faite une "petite" erreur quand vous comparez 12-13% de frais de souscription (du prix d’achat d’une part, disons de 100) avec 2 fois 6-7% de frais de gestion (du montant des loyers facturés, qui serait vers 7 pour un prix de part de 100).

Sauf erreur de ma part, les 12-13% de frais de souscription représentent en fait un montant équivalent à 6-7%/an de frais de gestion sur (environ) 30 ans, et non sur 2 ans…


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#8 19/07/2019 18h46

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Toute petite erreur effectivement lol  …

Je pense que vous avez raison GBL. wink

Effectivement,  cela devient pour le coup,  beaucoup plus raisonnable pour une durée de détention longue.

Mais cela ne change en rien au dernier point de mon message précédent. Je dirais même que cela renforce mon inquiétude.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #9 19/07/2019 19h22

Modérateur
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Cette structure de frais me semble une initiative intéressante (autrement dit : pour les SCPI en général, le niveau actuel des frais de souscription, et des commissions pour le collecteur de fonds, me semblent un peu élevé, souvent trop élevé par rapport au service rendu et à la rémunération du collecteur dans d’autres contextes; sans oublier qu’il me semble malsain que les sociétés de gestion gagnent souvent plus leur vie sur la collecte que sur la gestion immobilière) et on verra si ça gagne en popularité sur le marché.
Si ça générait une saine émulation, conduisant à faire diminuer un peu les frais de souscription de certaines autres SCPI, l’impact serait positif.

Ceci ne préjuge pas du succès (ou pas) futur de cette SCPI (qui dépendra surtout de la capacité de la société de gestion à lui faire délivrer durablement le rendement de 5.5% qu’elle a fixé comme objectif) (et de sa capacité à "motiver" les réseaux de collecte).

N’oublions pas non plus que :
   - quand on achète de l’immobilier via une foncière (SIIC, REIT, …) les frais sont modestes; idem pour un ETF dont l’indice de référence est très lié à l’immobilier; Donc il y a déjà des supports associés à l’immobilier avec de faibles frais d’achat;
    - les faibles frais d’achat ne concernent que les nouvelles parts émises par la SCPI (en cas de transaction en grè à gré, il restera 5% à payer au fisc. En pratique ça élimine le gré à gré), et ne garantissent pas la liquidité à la revente.


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#10 19/07/2019 19h49

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Je vois également sur le principe d’un bon œil ce rééquilibrage des commissions entre souscription et gestion. Je pense en effet que cela va dans le sens d’un meilleur alignement d’intérêt, d’autant que j’apprécie assez que les frais de gestion soit, de manière générale en SCPI, un % des revenus et non de l’encours.

Il faudra voir dans le détail pour cette SCPI Neo. Comme toujours.
A ce stade il n’y a que très peu d’infos, mais cela suscite la curiosité.
L’argument marketing "pas de frais de souscription" parait une belle promesse, mais j’ai aussi vu ces dernières années des commissions nouvelles être votées en AGE (commission de suivi et pilotage des travaux, commissions d’investissement, d’arbitrage…).
J’attends donc pour ma part de voir le détail.


Parrain ING : ASMYFZA

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#11 04/10/2019 11h55

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Bonjour,

La SCPI a procédé à ses premières acquisitions avec un hôtel à Brème, des bureau à Nantes et un centre logistique à Madrid confirmant l’objectif de 5,5%brute de fiscalité étrangère.
L’objectif est d’investir 1/3 en France et 2/3 en Europe.
La SCPI exclu les investissements dans le commerce et les résidences.
L’objectif est de réaliser un TRI de 6%.
Il n’y a effectivement pas de frais de souscription mais à noter cependant une commission de 6% TTC en cas de retrait les 5 première années.

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[+1]    #12 04/10/2019 19h38

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Il existe une commission d’acquisition  de 3% HT, soit 3.6% TTC. Elle est justifiée ainsi page 20 de la note d’information : "La commission d’acquisition d’actifs immobiliers couvre  notamment  les  prestations  liées  à  l’identification  et l’évaluation des opportunités d’investissements réalisées par la Société de Gestion pour le compte de la SCPI." Différente de la commission d’arbitrage qui porte sur les ventes, cette commission est classiquement incluse dans la commission de souscription, dans des proportions variables ( Corum Origin et XL :1.20% TTC, RAP : 2.392% TTC). Si on ajoute 0.42%* dû à la surévaluation des frais de gestion, cela donne un équivalent mini de 4.02% de commission de souscription.

La commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux semble également plus élevée que la moyenne : 6% contre 3.6% chez Epargne Foncière, RAP ou PFO2)
* si on estime que les frais de gestion sont surévalués de 6% et qu’ils portent sur les produits (7% de rentabilité), 6% x 7% = 0.42%/an

Dernière modification par ddazin (04/10/2019 20h11)

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#13 30/11/2019 19h33

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Bonjour

Dans cette intervention audio-visuelle M.Pierre-Antoine Burgala-Dupont, directeur des partenaires évoque  un TDVM de 5,5%

Sommet BFM Patrimoine: Transformation urbaine, comment Novaxia Investissement se distingue de la concurrence ? - 22/11

Le 04/12 la société sera présente au sommet BFM patrimoine peut-être qu’à cette occasion il sera possible de glaner des informations plus précises.

Petite information qui risque d’affecter la confiance des souscripteurs

L’AMF inflige 600.000 euros d’amende à Novaxia et son fondateur

Dernière modification par thegambler (30/11/2019 19h49)


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#14 25/01/2020 11h53

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Le 1er bulletin d’information trimestriel est sorti pour la SCPI Néo :
NEO Bulletin T4

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

Dernière modification par cedREIM (25/01/2020 11h53)


Parrain ING : ASMYFZA

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#15 25/01/2020 12h33

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Par contre ils ont un site très mal fait, savez vous ou trouver le bulletin de souscription ?

j’ai trouvé

page neo

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (25/01/2020 12h36)

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[+1]    #16 25/01/2020 13h41

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cedREIM a écrit :

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

Nouvelle SCPI avec 4mois de délai de jouissance, ne pas oublier que le capital a doublé sur le trimestre, donc au moins la moitié des parts ne sont pas en jouissance pour le trimestre en question.

Cf le bulletin, au 31/12 il y avait 93 799 parts dont 46 511 parts souscrites sur le trimestre.

Après le concept reste intéressant si conservation au moins 5ans pour ne pas avoir les -6% de pénalités.

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#17 25/01/2020 14h26

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Dommage cette condition, je me disais que pour qui veut investir sur 1 a 5 ans, dans un placement peu risqué dont on peut raisonnablement attendre 5%, c’etait un produit interessant.
Au vu des taux actuels, avoir + de 4% de maniere + fiable sur cet horizon, ca se trouve ?


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#18 25/01/2020 19h35

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Non,
Je trouve très moyen que l’histoire des frais de souscription n’ait jamais fait mention de devoir garder 5 ans sous peine de voir des frais de 6%. Ca aurait du apparaître dans le premier message.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_neo.png

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#19 25/01/2020 20h08

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Surin a écrit :

Non,
Je trouve très moyen que l’histoire des frais de souscription n’ait jamais fait mention de devoir garder 5 ans sous peine de voir des frais de 6%. Ca aurait du apparaître dans le premier message.

Il en est fait mention dans la plaquette commerciale :
www.novaxia-invest.fr/wp-content/themes … rciale.pdf

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_neo-novaxia.gif

-

La question est donc : vaut-il mieux payer

1) 10% HT de frais d’entrée et 10% HT de frais de gestion par an

OU

2) 0% de frais d’entrée et 15% HT de frais de gestion par an

Un calcul grossier rapide sous Excel, en prenant comme hypothèse des loyers correspondant à 6% de l’actif patrimonial montre que même au bout de vingt ans, le 1) est plus avantageux :

tableau Excel supprimé

Je n’ai toutefois pas pris en compte les frais de gestion supplémentaires de 5% HT sur les travaux réalisés vs 3% HT pour les autres acteurs, qui tempèrent l’affirmation.

EDIT : je raye suite à la remarque de Surin en attendant de faire un nouveau tableau.

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#20 25/01/2020 20h14

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Forcément, vous calculez les 6% de loyer sur la base du prix nets de frais de souscription or pour les SCPI ce pourcentage est toujours exprimé sur la valeur de part frais commission de souscription incluse.
Dès la première année, les loyers nets de frais seront forcément plus important avec 10% de commission "seulement".

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#21 27/01/2020 10h10

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Le ratio d’endettement est de 21% d’après le bulletin de souscription qui aide bien à la performance affichée.

A voir ce que ce nouveau type de SCPI à faible frais de souscription (si on les conserve la durée recommandée d’au moins dix ans wink ) va donner dans l’avenir.

Un point qui est certain, c’est qu’aujourd’hui en démembrement NP, cette SCPI offre les meilleurs rendements, et de loin, si son prix de souscription reste identique sur la durée du démembrement.

Carpediem
Edit AMF: distributeur de la SCPI citée

Dernière modification par carpediem (27/01/2020 10h10)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#22 27/01/2020 10h34

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carpediem a écrit :

Un point qui est certain, c’est qu’aujourd’hui en démembrement NP, cette SCPI offre les meilleurs rendements, et de loin, si son prix de souscription reste identique sur la durée du démembrement.

En NP, il y a donc zéro frais (jusqu’au remembrement) ?
J’imagine que ça dois impacter les % calculés pour la clé de répartition de la valeur NP/US non ?

Dernière modification par Geronimo (27/01/2020 12h15)

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#23 27/01/2020 10h48

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carpediem a écrit :

Edit AMF: distributeur de la SCPI citée

Je ne sais pas si le contrat de distribution vous permet de répondre, mais en l’absence de frais de souscription et donc a priori de commission pour le CGP, quel est l’intérêt pour un CGP de distribuer cette SCPI ?

Je trouve cette SCPI très intéressante, car il y a enfin un véritable alignement entre les intérêt de la maison de gestion et les associés : faire croître les loyers de manière organique et non favoriser la collecte à tout prix.

D’autre part, pour une société qui a un surplus de trésorerie à investir, l’horizon de cinq ans est plus accessible et permet d’envisager l’investissement en SCPI plutôt qu’un compte à terme.

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#24 27/01/2020 10h58

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Comme expliqué précédemment, la SCPI compense (largement) l’absence de commission de souscription par une "commission de gestion de 18% ttc des loyers". C’est énorme et c’est un record, même Corum XL qui avait l’ancien record avec 16,8% facture moins pour les loyers hors zone euro.
Cette sur-commission de gestion permet de rémunérer le réseau vendeur, qui perçoit des revenus réguliers au lieu d’un seul plus gros lors de la vente de parts.

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#25 27/01/2020 11h13

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Surin a écrit :

Dès la première année, les loyers nets de frais seront forcément plus important avec 10% de commission "seulement".

Pas si évident que ça.
Une SCPI avec des frais classique lorsqu’elle collecte 100, elle investi véritablement 90 dans des nouveaux actifs.
Avec Néo lorsqu’elle collecte 100 elle peut investir 100, ce qui mécaniquement permet d’avoir plus d’immeubles, donc plus de loyers.
La question à se poser c’est est-ce que ce surplus de loyer compense le surplus de frais de gestion ?

Comme InvestisseurHeureux j’accueille positivement cette structure de frais qui permet en effet un meilleur alignement d’intérêts entre société de gestion et associés.
Comme indiqué dans l’édito du BT:

SCPI NEO a écrit :

la société de gestion n’est plus rémunérée pour lever des capitaux mais bien pour les investir.

Ça me plait.


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