Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Il me semble que vous faite une "petite" erreur quand vous comparez 12-13% de frais de souscription (du prix d’achat d’une part, disons de 100) avec 2 fois 6-7% de frais de gestion (du montant des loyers facturés, qui serait vers 7 pour un prix de part de 100).

Sauf erreur de ma part, les 12-13% de frais de souscription représentent en fait un montant équivalent à 6-7%/an de frais de gestion sur (environ) 30 ans, et non sur 2 ans…

cedREIM a écrit :

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

Nouvelle SCPI avec 4mois de délai de jouissance, ne pas oublier que le capital a doublé sur le trimestre, donc au moins la moitié des parts ne sont pas en jouissance pour le trimestre en question.

Cf le bulletin, au 31/12 il y avait 93 799 parts dont 46 511 parts souscrites sur le trimestre.

Après le concept reste intéressant si conservation au moins 5ans pour ne pas avoir les -6% de pénalités.

OxxiGen a écrit :

Ce que les CGP ne toucheront plus lors de la souscription, ils le percevront sur les encours avec ce genre de SCPI soi-disant "disruptives". Autrement dit, c’est potentiellement encore plus intéressant pour les distributeurs, s’agissant de véhicules d’investissement qui sont normalement appelés à être conservés très longtemps.

Sans compter que, cerise sur le gâteau, ça donnera davantage de valeur à leur portefeuille de clientèle puisque ce dernier est valorisé (essentiellement) en fonction des revenus récurrents qu’il génère…

Oui et non car il faut que l’associé conserve ses parts environ dix ans pour arriver à une commission de SCPÏ classique pour le distributeur et on parle de parts sans frais que l’associé aura peut-être moins de difficultés psychologiques à revendre car pas de "pertes" liés aux frais de souscription.
Les révisions de rétro-commissions unilatérales sont un grand classique donc on passe de l’acquis à de l’hypothétique.
Si la SCPI ne tient pas la route, pas sûr que cela valorise grand chose.

4.60% net de tout par an pendant 7 ans en NP pour info. Je ne sais pas si cela durera longtemps car j’ai un doute que le 6.47% de rendement soit maintenu avec l’augmentation de la collecte.

Carpediem
Edit AMF Distributeur de la SCPI citée (ce n’est pas pour faire de la pub, j’ai trop de travail actuellement)

Immeuble vendu plus cher par le vendeur (9,1M€) qu’acheté par l’acquéreur (9,05M€).
Quid des frais d’acquisition ? Normalement c’est l’acheteur qui paie plus cher que ce que perçoit le vendeur, compter 350k€ de frais (en 2013 Corum a acheté cet immeuble 8,111M€ + 346k€ de frais).

Cet immeuble faisait 3634 m² dans le RA 2018 de Corum Origin, 3532 m² lors du communiqué de vente de Corum mais ne fait plus que 3395 m² dans le bulletin Neo.
Il fond comme neige au soleil !

PS : Il faisait même 4339 m² à l’acsuisition par Corum :

Source RA2013

Dernière modification par Surin (04/02/2020 08h07)

WhiteTiger a écrit :

La question subsidiaire est: Comment sont rémunérés les CGP qui commercialisent cette SCPI ? Car dans cette affaire, il semble que ce soit leur part du gâteau qui ait été supprimée. Certainement une rétrocession sur les frais de gestion ?

C’est exactement ça (voir message #27).
Au final, ce n’est donc pas une si bonne affaire pour les souscripteurs.

La vraie disruption, ce sera quand les frais baisseront vraiment. Pour l’heure, il ne s’agit que transformer du « one shot » en récurrent. Du coup, le souscripteur qui ambitionne de conserver longtemps voire très longtemps (ce qui est vivement conseillé s’agissant d’un investissement en immobilier), se retrouve perdant avec ce type de solution.

Voici la réponse obtenue auprès du Service Client de la Société de Gestion Novaxia Investissement concernant les 47 499 parts rachetées sur le T2 de la SCPI NEO

Bonjour ​Monsieur,

L’actionnaire a injecté des capitaux dans la SCPI pour en assurer le lancement et pouvoir rapidement investir dans des immeubles.

Face au succès de cette dernière et de son développement, il a fait le choix d’en récupérer une partie.

​Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Très Cordialement.

Le Service Clients

Quelques commentaires :
. sur la forme, réponse obtenue et rapidement auprès la Société de Gestion [point positif en contexte de vacances]
. sur le fond (i) par "actionnaire" j’imagine que le Service Client sous-entend le Groupe Novaxia (sociétés ou véhicules gérés) car les actionnaires sont les Associés (ii) je peux comprendre ce choix d’apporter du capital temporairement pour amorcer le lancement [Qu’en pensez vous ?, est-ce usuel dans le lancement des SCPI ?] (iii) les 8.5 m€* de retraits correspondent à "une partie" des capitaux injectés initialement (iv) je pense que ce type d’investissement devrait figurer dans la communication financière de la Société de Gestion

* 47 499 parts @ 180€ / part ~ 8.5 m€

DDtee, le 30/09/2020 a écrit :

Sans surprise, acquisition qui fera chuter le TDVM

Sauf si cet immeuble a été financé partiellement à crédit. Or, il semble que 40 % de la somme a été empruntée sur cette opération. Du coup, on arriverait au résultat suivant :

100 € sont employés dans un rendement AEM de 5,35 %, on obtient donc un résultat brut de 5,35 €.
A ce résultat, on déduit les frais de gestion à 21,6 % TTC (soit 1,16 €) + le coût des capitaux empruntés 40 X 1 % (soit 0,40 €).

Il en résulte donc un gain net de (5,35 – (1,16 + 0,40)) = 3,79 €.

Cette somme, une fois rapportée aux 60 € décaissés, permet bien, comme l’explique le directeur général de Novaxia Investissement, d’obtenir « un investissement (qui) contribuera positivement à la performance de NEO dont l’objectif de performance pour l’année 2020 est de 6 % net de frais de gestion. »

Il a fallu du temps, mais j’ai eu une réponse consternante de Novaxia que je partage :

Novaxia a écrit :

Bonjour XXX,
​Merci pour votre mail.
Tant qu’il y aura des opportunités d’investissements, Novaxia Investissement fera des retraita fin d’optimiser les acquisitions du fonds.
Peut être avez vous remarqué les 2 nouvelles acquisitions sur le fonds d’ailleurs ?
Si vous souhaitez plus de détail, nous vous invitons à consulter le rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel sur le site internet de NEO.
Soyez rassurez sur le fait que NEO garde une poche de liquidité. De plus, les CAC regarde les comptes trimestriellement.
Belle journée
Très Cordialement.

Donc l’associé fondateur (voir réponse précédente) rachète ses parts et sort de la SCPI afin "d’optimiser les acquisitions du fonds"

Enfumage ou incompétence complète, là on passe dans le registre inapte !

Quand à m’inviter à aller lire le BT3 (qui ne répond aucunement à ma question) alors que cette question prend pour origine la lecture nommée de ce document (ainsi que du BT2 et des statuts de la SCPI)…

Les liquidités et les acquisitions n’ont évidemment aucun rapport avec ma question 2 fois posée sur le plan de retrait des parts des associées fondateurs (que mon interlocuteur persiste à nommer actionnaire).

Pour parler des acquisitions que l’on m’invite à aller voir. Justement, il n’y en a pas eu ce dernier trimestre et aucune nouvelle n’est annoncée. Forcément, puisque -c’est ma question- les souscriptions ne font que compenser les retraits.

Il y a la possibilité bien entendu de l’emprunt. Mais le taux d’endettement augmente, partant de 0% il atteint 15.75% au troisième trimestre.
D’ailleurs, je suis surpris que le niveau d’endettement ne soit pas fixé par les statuts. La société de gestion à tout pouvoir de le déterminer en AG ! (sous le contrôle d’un conseil de surveillance nommé ultra cumulard par les fondateurs eux mêmes et sans respecter les conseils de l’ASPIM. Tout va bien me dit on le commissaire au compte vérifie les comptes une fois par trimestre )
Statuts page 8 :


Question subsidiaire : à quel prix "l’actionnaire" a t-il revendu ses parts (commission de retrait ou pas puisque cession avant 5 ans).

Cette réponse est un vrai sketch.
J’ai le sentiment que mon interlocuteur du service commercial ne sait tout simplement pas de quoi il parle !

Dernière modification par DDtee (16/11/2020 17h07)

Quand on voit que Corum AM se prend une amende pour des présentations trompeuses, là c’est le pompon avec 0% de frais partout, ce qui n’a aucun sens et faux bien entendu.
L’AMF a vraiment du pain sur la planche, dommage de présenter des investissements de cette manière.
Pour la SCPI Activimmo c’est pareil :
Frais facturés à l’entrée 0% de la souscription (c’est faux)
Frais dédiés à la gestion 0% de la souscription (ça ne veut rien dire)
Frais facturés à la sortie 0% des plus-values (opaque)
=> Il faut cliquer pour ensuite se retrouver avec un pavé à lire, incompréhensible pour tout investisseur.
Je ne ferais pas confiance à une entreprise qui présente les choses de manière aussi alambiquée.

ludpub, le 15/06/2021 a écrit :

Enfin le ponpon pour moi 18% de frais de gestion.

La souscription on la paye 1 fois et si je ne me trompe pas, une partie va dans les actifs.

Ici prendre au moins 6 à 8% de supplément sur les loyers spolie tout de même les associés.

Loin de moi l’idée de vous faire changer d’avis mais se faire un avis en regardant des chiffres c’est bien mais faire des calculs avec ces chiffres c’est mieux.

Une SCPI classique avec 10% de frais de souscription et 12% de frais de gestion sur les loyers vs Néo avec 0% de frais de souscription et 18% de frais de gestion sur les loyers.

Avec une SCPI classique vous n’investissez que 90% dans un immeuble puisque les 10% sont des frais et cela me part pas dans les actifs.
Si la SCPI achète un immeuble avec 6% de renta brut, il faut 111.11% de souscription de la valeur du bien puisque 10% sont partis en frais. Vous n’avez que 5.40% brut (90% de 6%) sur lesquels sont prélevés les 12% soit un reste de 4.752%

Néo, vous avez 6% bruts (100% de 6%) sur lesquels sont prélevés les 18% soit un reste de 4.92%.

Libre à vous de penser où se trouve la "spoliation" qui entre nous est juste la rémunération de la société de gestion pour son travail que ce soit en frais de souscription ou de gestion. Mais s’il vous plaît avant d’utiliser publiquement des mots aussi diffamants, faîtes des calculs.

Carpediem
Edit AMF: distributeur de la SCPI citée et d’une quarantaine d’autres SCPI

Non, ce n’est pas la commission de souscription, qui est systématiquement externalisée du véhicule.
Le maintien du RAN pour les SCPI qui le pratique (j’y suis très favorable personnellement) se fait par imputation sur la prime d’émission.

Vous remarquerez que cela ne change strictement rien sur les capitaux propres, qui sont juste réparti différemment.
dans 1 cas : capital social et prime d’émission
dans l’autre cas : capital social, prime d’émission, et RAN.
mais toujours pour le même montant global.

Note : la commission de souscription est elle aussi imputé sur la prime d’émission, si elle passait en charge, cela amputerait considérablement le résultat de l’année. En pratique, elle est passée en charge, … puis en produit par ce que l’on appelle un transfert de charge, via imputation sur la prime d’émission. C’est donc neutre sur le résultat.

Dernière modification par cedREIM (17/06/2021 18h21)

Donc les frais se paient bien à l’entrée. La preuve puisque s’ils se payaient à la sortie comme vous voulez le laisser entendre, ça ferait des frais évolutifs avec le temps puisque fonction du prix de part (donc inconnus en souscrivant).
La société de gestion encaisse les frais de souscription à la souscription, le reste c’est une question d’écriture ou de calculs, oui le rendement des SCPI est communiqué en incluant les frais, c’est préférable pour tout le monde.