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[+1]    #351 01/04/2019 22h40

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PORTEFEUILLE CTO:

- 340 unibail pour 146 euros
- 900 klepierre pour 27.98 euros
- 600 mercialys pour 12.86 euros
- 250 icade pour 71.10 euros
- 200 BAT PRU 2.500
- 200 impérial brant PRU 2.469
- 200 RDSA PRU 25.89
- 7000 Vodafone groupe PRU 1.42
- 50 altarea PRU 178
- 150 AT$T PRU 30.69
- 100 BNP PRU 41.37
- 400 SSE PRU 11.25
- 700 national grid plc PRU 7.98.
- 150 TOTAL PRU 47.31
- 500 GSX PLC PRU 14.57
- 150 BOUYGUE SA PRU 30.86
- 500 WPP PLC PRU 8.70
- 200 eutelsat ,
- 50 renaut
- 42 sanofi.
- 310 ishares core world.

PEA :

- 602 CW8 PRU 258.42 euros

PEA PME :

- 470 ABCA PRU 6.51 euros
- 1380 cbo territoria PRU  3.75
- 3700 claranova PRU 0.67
- 3 Cofidur PRU 363 euros
-109 kauftman PRU 36.01 euros
- 20 tipiak PRU 74 euros

PEL 2.5% : 67325 euros

Assurance vie boursorama fond euros exclusif : 21 000 euros

Immobilier :
- Immeuble avec 4 F4 + 1 triplex dont 1 F4 comme RP : passif environs 190k actif 700k.

A venir :

Vente maison le 6 avril : 155k
Autre : 50k d’ici mai/juin

Je reçois depuis le mois derniers pas mal de dividende entre klepierre et unibail avec BAT , RDSA ect… quand je reçois mes dividendes , ils vont directement sur mon compte bancaire , je rentre réellement dans une phase de consommation.
Bientôt les loyers supplémentaires et j’espère très bientôt que le PACTE va pouvoir faire en sorte que mon PEA plein me verse une rente supplémentaire exonéré d’impôt sur le revenu ( 5 ans en novembre 2019 ! )

Le projet SCPI en SCI est lancé , j’ai envoyé une simulation à la banque … ok attend .

La fin de mes travaux approchent également enfin , le plus gros sera fait le 15 avril , dur depuis quelques mois mais ça fait plaisir de voir la fin.


Maintenant je profite !!!

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#352 02/04/2019 10h00

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C’est assez impressionnant,
Avez-vous ouvert un sujet sur votre rénovation actuelle?

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#353 02/04/2019 10h43

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La rapidité de mise en place de votre projet de rente passive est très inspirante.
Si vous en avez le courage, un bon exercice pour vous serait de catégoriser votre portefeuille afin de suivre la répartition (immobilier, santé, consommation discrétionnaire, énergie…).

Au niveau de l’optimisation du pea, ne valait il pas mieux y loger les actions éligibles versant des dividendes (Total, Sanofi …) et choisir un etf World physique capitalisant sur votre cto ?

Dernière modification par FunnyDjo (02/04/2019 10h48)

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#354 02/04/2019 20h59

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Non car j’optimise mon impôt car je ne travaille plus donc sur le CTO je paie que des PS sur les dividendes.

Et comme le PEA à 4 ans et demi , je ne peux pas retiré hors je suis en phase de consommation.


Maintenant je profite !!!

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#355 12/04/2019 20h40

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franck71 a écrit :

Beau patrimoine !

Cricri77700 a écrit :

200k en usufruit 10 ans cash
300k en PP emprunt 20 ans

> Avez-vous pu avancer sur ce projet ? Avez-vous trouvé une banque qui vous suivrait ?

Je viens de voir que votre rdv était début avril en fait

Quelques nouvelles.

Mail reçu ce jour :

Bonjour Mr cricri,

Votre projet étant complexe et atypique, nous avions besoin de pré-valider le montage que vous nous proposiez.

J’ai validé l’étude de votre dossier avec la cellule Engagement qui sera chargé de la décision de ce financement.

Avant de fixer des conditions financières à notre accompagnement et dans l’intérêt de chacun, je souhaiterais vous assurer de notre décision sur l’octroi de ce financement.

Afin d’en continuer l’étude et de nous permettre de nous positionner, je vous remercie de me faire parvenir:

- Justificatifs de  revenus de chacun: bulletins de salaire sur les 3 derniers mois pour vous et Mme
- Avis d’impôts 2018 Mr
- 3 derniers relevés de comptes Mr et  Mme
- Justificatifs épargne complets de chacun, j’ai déjà quelques éléments, merci de compléter.
- Baux signés sur l’immeuble locatif de …
- Projets de contrat d’achat des SCPI et notamment pour celles acquises en Usufruit

La garantie à apporter à ce financement est également à prendre en compte sachant que nous couvrons déjà l’emprunt de l’immeuble via une hypothèque.

Je préfère anticiper ce point et vous demander si vous avez la possibilité de nous fournir une 2eme estimation de votre bien.

Pouvez-vous m’indiquer également si vous avez reçu la subvention de l’ANAH?

Merci pour votre retour.

Je ne comprend pas très bien : " je souhaiterais vous assurer de notre décision sur l’octroi de ce financement."

Cela veut dire qu’il me suive mais il demande les documents du mail afin de donner un accord définitif ?

Pour rappel 300k PP et 200K UF avec 100 ou 200k d’apport.


Maintenant je profite !!!

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#356 12/04/2019 21h49

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Pour ma part je comprends plutôt que le conseiller a envie de vous suivre mais il veut s’assurer d’un accord de ses engagements vu l’ensemble concerné de votre mail:

J’ai validé l’étude de votre dossier avec la cellule Engagement qui sera chargé de la décision de ce financement.

Avant de fixer des conditions financières à notre accompagnement et dans l’intérêt de chacun, je souhaiterais vous assurer de notre décision sur l’octroi de ce financement.

Afin d’en continuer l’étude et de nous permettre de nous positionner, je vous remercie de me faire parvenir:

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#357 13/04/2019 13h32

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Il veut avoir tous les éléments pour donner un pré-accord et pouvoir arbitrer au mieux les conditions financières qu’il peut faire.
C’est la procédure habituelle : on teste en info avant de monter tout le dossier et l’envoyer pour validation.

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#358 13/04/2019 20h56

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Oui surtout que les contre partie n’ont pas été évoquées.

Je viens de recevoir la vente de ma maison et bientôt les aides de L’ANAH alors que j’ai avancé tout les travaux soit environs 290k … je me demande si je vais pas les lisser sur le world ISHARES CORE sur mon CTO et prendre 4% de cette poche 1 fois par ans en + de mes dividendes + loyers + sur le PEA avec la loi PACTE qui a été adopté.

Simple et efficace ..


Maintenant je profite !!!

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#359 13/04/2019 21h13

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Bonjour,

Pour maitriser votre imposition, pourquoi ne pas avoir acheté les SIIC en assurance vie ?

Dernière modification par Geronimo (13/04/2019 21h14)

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#360 13/04/2019 22h24

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J’y ai pensé, mais j’ai déjà 100k en CTO … de plus, je suis en phase de consommation et pas d’assurance vie de plus de 8 ans … j’ai boursorama exclusif qui a 5 ans environs.


Maintenant je profite !!!

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#361 13/04/2019 23h17

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cricri77700 a écrit :

J’y ai pensé, mais j’ai déjà 100k en CTO … de plus, je suis en phase de consommation et pas d’assurance vie de plus de 8 ans … j’ai boursorama exclusif qui a 5 ans environs.

L’assurance vie avant 8 ans étant à présent imposée au PFU, ça ne change rien par rapport à un CTO.

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#362 13/04/2019 23h21

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Il y a les frais de gestion sur le capital en plus il me semble ?!?

L’intérêt principal c’est l’abattement après les 8 ans .. j’ai loupé quelque chose ?


Maintenant je profite !!!

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#363 13/04/2019 23h37

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Vous avez peut-être raté quelque chose. L’imposition les premières années en AV est peu importante (plus-value faible).

Avez-vous lu la file :
Foncières cotées dans une AV ou dans un CTO?

Bien à vous,
cat

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#364 14/04/2019 08h57

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cricri77700 a écrit :

Il y a les frais de gestion sur le capital en plus il me semble ?!?

Il y a entre 0.5% et 0.9% de frais de gestion oui selon le contrat que vous choisissez grosso modo.

Mais sur CTO vous payez chaque année de l’impôt sur 30% * x avec x le rendement de l’action (dividende) ce qui s’apparente à des frais de gestion.

Sur AV vous ne paierez que en cas de sortie.

Bref, ça se calcule smile

Au global, vous trouverez que la situation sur CTO et sur AV est assez proche sauf à conserver plusieurs dizaines d’années ce qui est quand même assez rare (légèrement à l’avantage de l’AV).

L’AV a par ailleurs deux intérêts immédiats :

- zéro déclaration fiscale tant que vous ne sortez pas d’argent de l’enveloppe fiscale. D’où le fait que je rebondisse notamment sur votre volonté de contrôler votre imposition.

- toutes les autres caractéristiques que vous connaissez peut être (avance, transmission, etc).

Dernière modification par Geronimo (14/04/2019 09h16)

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#365 14/04/2019 09h30

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Hello,

Voici un comparatif av / pea / cto fait par Édouard petit (fructif) :

Flat tax 2018 : quel impact pour les ETF ? PEA, CTO ou assurance vie ?

Edit : effectivement capitalisant est différent de distribuant, merci pour la correction.

Dernière modification par Malolechat (14/04/2019 11h34)


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

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#366 14/04/2019 09h35

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Malolechat a écrit :

Hello,

Voici un comparatif av / pea / cto fait par Édouard petit (fructif) :

Flat tax 2018 : quel impact pour les ETF ? PEA, CTO ou assurance vie ?

Cette comparaison n’est pas très valable dans le cas de SIIC qui versent d’importants dividendes, sa comparaison portant sur des ETF capitalisant.

Dernière modification par Geronimo (14/04/2019 09h36)

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#367 14/04/2019 09h37

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Je n’ai peut-être pas compris ce que cricri77700 souhaitait faire mais il me semblait qu’il comptait utiliser les dividendes distribués par ces SIIC.

Dans ce cas, les quelques calculs réalisés par Juskicissava (notamment ici) montrent qu’il est probablement plus avantageux de les toucher via l’AV et de les racheter chaque année plutôt que de les toucher directement par le CTO. Et cela est valable dès les premières années du contrat (pas besoin d’attendre 8 ans).

Bien à vous
cat

EDIT : totalement d’accord avec Geronimo : le bon choix n’est pas forcément le même entre un produit capitalisant et un produit distribuant (avec un gros rendement).

Dernière modification par cat (14/04/2019 09h39)

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#368 14/04/2019 18h09

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Intéressant :

Sur CTO , le fais que je ne travaille pas fait que je demande le barème progressif soit 17.2% d’imposition.

Donc on va prendre un exemple pour 100k et 6% de rendement via foncière côté :

Soit 6000 euros de dividende soit 4968 euros net d’impôt.

Via assurance vie :

La durée de détention est déterminante pour la fiscalité applicable aux retraits (quelle que soit la date des versements). Avant 8 ans, le taux d’imposition peut être, suivant les cas, de 12,8%, 15% ou de 35%.

Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu, l’épargnant pourra toutefois opter pour une imposition au barème (option globale à tous les revenus du patrimoine). Dans cas, le PFU déjà prélevé viendra en déduction de l’impôt dû, et en cas de solde négatif, sera restitué.

Pour les versements effectués jusqu’au 26 septembre 2017, les plus-values sont soumises, par défaut, au barème de l’impôt sur le revenu. L’épargnant peut néanmoins opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) dont le taux dépend de l’ancienneté du contrat : 35% avant 4 ans de détention et 15% entre 4 à 8 ans. Cette option est irrévocable et doit s’exercer préalablement à la demande de rachat auprès de l’assureur.

Donc AV de moins de 4 ans   
Impôt sur le revenu ou PFL de 35%

PFU de 12,8% ou Impôt sur le revenu (option globale)

entre 4 et 8 ans   
Impôt sur le revenu ou PFL de 15%

A partir de 8 ans de détention, les souscripteurs effectuant un retrait bénéficient d’un abattement annuel global de leurs plus-values. L’imposition, par ailleurs, est plus faible une fois passé ce cap des 8 ans, avec un taux de fiscalité de 7,5% voire de 12,8% sur les plus gros contrats.

Pour les plus-values attachées aux primes versées depuis le 27 septembre 2017, l’assureur effectue un prélèvement forfaitaire obligatoire (PFO) de 7,5% dont il n’est pas possible d’être dispensé. C’est seulement au moment de la déclaration des revenus que le contribuable pourra opter pour l’imposition au barème (option globale pour l’ensemble des revenus de placement).

Dans le cas où cette option n’est pas activée, un complément d’impôt équivalent à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8% (soit 5,3 points supplémentaires) est appliqué si l’épargnant détient, au 31 décembre de l’année précédente, des contrats d’assurance-vie ayant cumulé plus de 150 000 € de versements (par bénéficiaire du rachat). Le fisc utilise cependant un système complexe de prorata visant à préserver une fiscalité de 7,5% sur les premiers 150 000 euros et qui tient compte des versements effectués avant le 27 septembre 2017.

Pour les versements effectués jusqu’au 26 septembre 2017, le contribuable a le choix, au moment du retrait, entre l’imposition au barème ou un prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%. Ce choix, effectué auprès de l’assureur lors du rachat, est irrévocable.

Dans tous les cas, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel global, de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple, sur l’ensemble des gains des rachats d’assurance-vie de plus de 8 ans. Cet abattement est calculé par le fisc au niveau de l’impôt sur le revenu. Pour les rachats qui ont été soumis au PFL ou à un PFO, le contribuable bénéficie d’un avoir fiscal qui correspond au montant du prélèvement versé dans la limite de 345 € pour une personne seule ou 690 € pour un couple (soit 7,5% de 4 600 € ou de 9 200 €).

Cet abattement est appliqué sur l’ensemble des produits imposables de l’année du foyer fiscal, il s’impute en priorité sur les gains liés aux primes versées avant le 27 septembre 2017, puis aux gains soumis au taux de 7,5% puis aux gains soumis au PFU.

Ce que je comprends :

Si pas imposable le CTO est mieux car on paie uniquement les prélèvements sociaux de 17.2% et on économise 0.6% de frais de gestion SUR LE CAPITAL soit 600 euros dans cette exemple.

Sur le CTO , 30% de PFU fait toujours moins qu’une assurance vie de moins de 4 ans.

Entre 4 et 8 et surtout après 8 ans avec un impôt à 7.5% ET un abattement pouvant monter à 9200 euros fait que c’est effectivement plus intéressant.


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[+1]    #369 14/04/2019 18h48

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Non, sur l’assurance vie à present avant 8ans c’est le PFU qui s’applique tout comme pour le CTO quelle que soit la date.

La difference c’est que vous pouvez choisir la date de sortie, mais que vous payez des frais de gestion. Selon les cas c’est avantageux.

En tout cas, ça répond totalement à votre  souhait de maîtriser votre imposition, ce qui n’est pas possible en CTO, c’est pour cela que je soulevais cette possible. Après c’est à vous de voir smile

Dernière modification par Geronimo (14/04/2019 18h51)

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#370 14/04/2019 19h15

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En gros je paie des frais de gestion mais c’est pour maîtriser encore plus mon imposition.

Avant 4 ans , je peux choisir uniquement de barème progressif ? Il me semble que non … on peut utiliser Et choisir l’impôt sur le revenu mais il y a un prélèvement qui se fait en amont  non  ?

Et que je paie 30% de PFU sur CTO ou 30% sur assurance vie , il y a les frais de gestion en plus et l’imposition est la même avec le PFU …

Sauf si l’AV à plus de 8 ans ..

J’ai l’impression que quelque chose m’échappe vu vos message ?!

Dernière modification par cricri77700 (14/04/2019 19h19)


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[+1]    #371 14/04/2019 20h05

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La base taxable est totalement différente dans les deux cas. Pour l’année 1 par exemple :
* en CTO vous êtes taxé sur les 6000€ de dividende;
* en AV si vous rachetez 6000€, la base taxable est 6000€*quote-part de la plus-value donc probablement quelques centaines d’euros en année 1.

La différence se fait surtout sur la base taxable.

Dernière modification par cat (14/04/2019 20h06)

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#372 14/04/2019 20h13

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Mais oui c’est logique … je comprends bien… il y a la part capital et PV donc un calcul de stock quoi…

Je vais creuser … j’ai une assurance vie à boursorama fond euros exclusif Mais il me semble qu’il ne font pas de foncière…

Du coup Pour bien tout optimiser, vendre la partie foncière sur le CTO et acheté du world et retiré 4% par ans et du coup payer que sur les bénéfices ( alors qu’on retire bénéfice + capital ) et sur l’assurance vie cela fait pareil .

Et avec la loi PACTE , le PEA fera que je paierai que les PS sur les bénéfices également…

Je comprends l’optimisation supplémentaire surtout que d’ici 8 ans , le fais de payer plus sur les bénéfices car une bonne partie du capital a été retiré sera compensé par les 9200 euros d’abattement.

Dernière modification par cricri77700 (14/04/2019 20h18)


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#373 14/04/2019 20h23

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Pour compléter/compliquer un peu la question (de "via quel véhicule investir en SIIC ?") :

   1) vous pourriez envisager de les détenir via la SC à l’IS (que vous aurez par ailleurs. Les dividendes et plus-values sur ces SIIC augmentent d’autant le résultat de la SC (mais avec pas mal d’US de parts de SCPI avec du revenu étranger, ça ne doit pas faire payer beaucoup d’IS), et vous maitrisez totalement l’imposition lorsque vous choisissez de vous verser un dividende de cette SC à l’IS (avec abattement de 40% si vous optez pour l’imposition au barême de vos revenus mobiliers), et vous n’avez aucune imposition lorsque vous remboursez du CCA apporté à cette SC.   

   2) Je ne pense pas qu’il soit possible, en cas de détention de SIIC via une AV, de passer un ordre de vente (ou d’achat) à cours limité. Ceci peut s’avérer assez pénalisant… (par ex si vous voulez laisser trainer un ordre de vente à cours actuel +15%, et.ou d’achat à cours actuel -15%). 

   3) Il ne faut pas oublier que la fiscalité a peu de chances de rester inchangée à long terme. A vous d’évaluer qu’est ce qui est le plus susceptible de changer (y compris impôt sur le patrimoine), et dans quel sens…

Dans votre optique de rentier souhaitant ne pas consacrer trop de temps à la gestion du patrimoine (même si vous aurez du mal à vous y tenir…), il vaut peut-être mieux renoncer à vouloir trop optimiser, et préférer une alternative simple et stable, ou juste plus souple, même si un peu moins optimisée à court terme.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#374 14/04/2019 21h18

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Pour rejoindre votre dernier paragraphe , c’est exactement ce que je fais.

Je reste quand même à l’écoute de n’importe quelle optimisation possible car :
- je prends de l’expérience dans la gestion de patrimoine.
- je vois si cela vaux le coût.

Dans l’idée, uniquement en liquidité, j’ai réfléchie à une répartition suivante :

40% dans du world
40% sur du dividende ( mais plutôt aristocrate ou pas loins comme mon portefeuille actuel )
20% avec PEL à 2.5% et assurance vie fond en euros.
Cette dernière poche me permet d’avoir des liquidités si : chute des marchés ou projet par la suite ( par exemple la sci pour de la PP et UF avec des SCPI )
Les 20% rapporte plus de 2% net donc plus que l’inflation et cela me convient.

Pour les 2 premières poches, voir comment optimiser au mieux.

Cette répartition représente environs 50% de mon patrimoine total ( 1.400k ) avec 190k de passif 13.5% du patrimoine.

Dernière modification par cricri77700 (14/04/2019 21h21)


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#375 16/04/2019 22h30

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Pour rejoindre votre dernier paragraphe , c’est exactement ce que je fais.

Je reste quand même à l’écoute de n’importe quelle optimisation possible car :
- je prends de l’expérience dans la gestion de patrimoine.
- je vois si cela vaux le coût.

Dans l’idée, uniquement en liquidité, j’ai réfléchie à une répartition suivante :

40% dans du world
40% sur du dividende ( mais plutôt aristocrate ou pas loins comme mon portefeuille actuel )
20% avec PEL à 2.5% et assurance vie fond en euros.
Cette dernière poche me permet d’avoir des liquidités si : chute des marchés ou projet par la suite ( par exemple la sci pour de la PP et UF avec des SCPI )
Les 20% rapporte plus de 2% net donc plus que l’inflation et cela me convient.

J’ai affiné tout ça :

Cela donnera :

324 000 euros sur du world ( PEA et CTO )
232 000 euros dividende ( CTO et un peu en PEA PME ) soit mon portefeuille actuel je ne touche pas et je ne souhaite pas rajouter tout simplement.
67000 euros PEL 2.5%
72000 euros assurance vie boursorama exclusif.
Liquidité : 10000 euros.

-Le 1er janvier ( enfin plutôt le 2 ) je prends 4% de ce qu’il y a sur les worlds Et je le place dans mon livret A et me verse 1/12eme chaque début de mois soit environs 1000 euros.

-Quand je touche un dividende il ira dans mon compte ( comme depuis 2 mois ) et je vais demander d’etre prélevé que des prélèvements sociaux et pas 30% en novembre prochain soit 1000 euros par mois en moyenne.

- l’immobilier me fait 800 euros de CF , je prends 500 en rente et 300 euros que je placerai en trésorerie , 3600 euros par ans de trésorerie sera largement suffisant pour des imprévu sur un immeuble entièrement rénové.

- Je remboursé du CRD , donc je capitalise en parallèle également.

- enfin , j’ai une grosse poche securisé pour :
. Avoir des liquidités si le marché baisse.
. Si le projet SCPI en UF + PP fonctionne avec ma banque ( en pourparlé )
. Projet divers par la suite ou pas smile .

- et un peu de pompier volontaire : 100 à 300 euros par mois non imposable.

Concernant l’assurance vie pour les foncières, je vais prendre date sur linxea, pour le moment, je ne suis pas imposable avec mes 5 ans de déficit foncier + 2 enfants et pas de revenu salarié, je peux me verser 2500 euros assez tranquillement par mois.

Je vais aussi me former un peu plus sur les prefered, sissi avait commencer à me former un peu via MP, je vous oublié pas Sissi smile

Je passe vraiment en mode gestion de patrimoine , je ne souhaite plus avoir de tierce personne dans mon futur ( artisans ect .. ) et cela me convient bien.
J’ai l’habitude de dépenser 1000 à 1300 euros par mois ( pas de crédit et pas de loyer ) , je vais me retrouver avec le double minimum , je ne vais pas acheté de passif mais continuer à voyager , faire des activités supplémentaires ( golf , parachute ).

Dernière modification par cricri77700 (16/04/2019 22h33)


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