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#201 01/10/2020 15h51

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@oliv21,
En 2012, ils avaient une marge ROC à 19%.

Vous êtes sûr que vous ne confondez pas marge brute et marge ROC (% de ROP). Ce sont 2 choses très différentes. Il faut raisonner sur les 2 niveaux.

Peut-être la forte augmentation du taux de marge brute à partir de 2014 est venue avec la montée en puissance des filiales étrangères? Passage de la marge brute de 21% en 2013 à 25% en 2014 pour le Groupe.
Réponse sur le rapport annuel 2014 :
21% en 2013 à 23% en 2014 pour LNC France hors immobilier d’entreprise.
Par contre l’Allemagne hors ZAPF de 18% à 26% et l’Espagne de 15% à 20%.

On pourrait faire une analyse complète par zone à partir des rapports annuels mais à mon avis l’amélioration de la marge brute globale du Groupe provient principalement des activités Allemagne et Espagne. Avec bien entendu un contexte plus porteur en Europe pour le cycle immobilier à partir de 2014 avec des taux d’intérêt très bas.

Dernière modification par etzanas (01/10/2020 16h16)

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#202 01/10/2020 16h23

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1. Mes chiffres sont bien relatifs à la marge brute (12% en 2019). Les frais développement / opérationnels / commerciaux sont à peu près équivalent chez tous les promoteurs. L’écart de 6 points sur la marge brute se retrouve donc au niveau des ROC :
- 17% chez LNC
- 9% Chez Kof

2. Les taux sont les mêmes pour tous les promoteurs et ne peuvent avoir une influence sur l’écart des marges entre les acteurs.
Par contre, la baisse des taux à fait monté les prix du foncier. Le portefeuille foncier historique de LNC pré 2012 a donc gagné en valeur.
L’astuce de LNC est peut etre d’avoir beaucoup augmenté son foncier à cette période (dans une proportion plus importante que les autres promoteurs).

3. Je ne pense pas que les filiales étrangères, qui évoluent elles même dans leur propre environnement concurrentiel local, puissent maintenir la rentabilité de LNC en "apesanteur" vis à vis de ses concurrents français.

Dernière modification par oliv21 (01/10/2020 16h25)


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#203 01/10/2020 16h37

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@oliv1

- je parlais bien de % de ROP et pas de marge brute dans mon commentaire. Ne pas confondre.
- j’ai mentionné les taux d’intérêt pour évoquer la tendance du cycle immobilier.  Cela peut expliquer la montée de la marge brute mais effectivement pas le différentiel entre les concurrents en France. La marge brute des promoteurs peut augmenter simplement avec la hausse de la demande (hors effet du foncier).
- En 2019 :
marge brute de Bassac vs. Kauf = 24% - 19% = 5%
% EBIT de Bassac vs. Kauf = 14.8% - 8.7% = 6.1% donc au final Bassac serait légèrement plus efficient.

Vous n’êtes pas d’accord pour dire que la sur-profitabilité des résultats du Groupe Bassac par rapport à ses concurrents français provient des filiales étrangères à partir de 2014?
Pourquoi ces marchés nationaux (l’Allemagne et l’Espagne) ne seraient pas d’avantage profitables dans la durée par rapport à la France? Il est bien possible que Bassac se positionne sur des niches plus rentables sur ces 2 pays. C’est d’ailleurs le cas je pense avec l’immobilier premium en Allemagne.

Il faudrait un comparatif historique des résultats de la France / Allemagne / Espagne de Bassac. Mais je n’ai pas le courage de le faire.
Par exemple en 2019 :
Pour l’Espagne : Marge opérationnelle courante élevée: 21,2%. Contrepartie d’un business-model plus risqué et d’une forte intensité capitalistique.
Pour l’Allemagne : Marge opérationnelle courante très élevée permise par un cycle immobilier favorable: 28,2%

A mon avis pour la valo, il faut aussi savoir si Bassac va réussir à remonter à moyen terme le niveau de profitabilité de Marignan (7% de marge brute) vers celui de LNC-France (19%). Parce que dans ce scénario, ça serait vraiment le jackpot sur les 500 millions de CA additionnels non consolidés aujourd’hui!

Dernière modification par etzanas (01/10/2020 17h19)

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[+1]    #204 01/10/2020 16h41

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3. Je ne pense pas que les filiales étrangères, qui évoluent elles même dans leur propre environnement concurrentiel local, puissent maintenir la rentabilité de LNC en "apesanteur" vis à vis de ses concurrents français.

Si les concurrents en Espagne et en Allemagne font des marges identiques aux filiales de Bassac, cela ne crée pas d’apesanteur particulière. Dans l’article d’Investir cité plus haut, l’auteur semble lié cela a des modes de financement différents selon les pays :

Investir a écrit a écrit :

Arnaud Despre, analyste chez Portzamparc, explique que « la marge est plus élevée en Espagne et en Allemagne qu’en France ». Cela compense le fait qu’il faut immobiliser plus de fonds, les clients n’ayant pas à faire de versements à l’avancement du chantier. Certes, la rentabilité sur capitaux investis est dès lors similaire…

Bien à vous,
cat

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[+1]    #205 01/10/2020 18h58

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@cat :
1. malheureusement, sans moat (ce qui est IMO le cas des promoteurs qui doivent en permanence renouveler leurs programmes), les principes élémentaires du capitalisme et de la concurrence abaissent les marges jusqu’à un niveau qui n’est que légèrement supérieur au cout du capital.
Les seuls marchés où les marges peuvent être plus important sur le LT sont les marchés où les risques sont beaucoup plus importants comme sur les pays émergeants, la chine, etc … Je ne crois pas que l’Allemagne ou l’Espagne puisse être comparé à ces geographies exotiques.

@Etzanas :
2. les cycles peuvent expliquer l’expansion et la réduction des marges dans le temps mais pas la différence latente entre les différents acteurs d’un même secteur.

3. j’ai pas creusé sur l’origine des marges (sur)élevées. Cela peut provenir de l’espagne ou l’Allemagne. Mais si on considère que les marges en France sont étales vis à vis de la concurrence, alors il faut que les activités à l’étranger aient une rentabilité astronomique pour faire gagner 6 points de marge au niveau consolidé…

4. L’écart de rentabilité entre Marignan et LNC est énorme. Marignan sous performe, alors que LNC surperforme. Marignan a surement une marge de progression mais il y a peu chance que la marge monte au niveau de LNC. S’ils arrivent à rejoindre le niveau du marché, cela sera déja bien…

_

5. Perso, tant que j’ai pas une explication rationnelle et étayée de l’écart de marge et sa soutenabilité dans le temps, je table sur une normalisation à plus ou moins brève échéance… et reste à l’écart du dossier. Mais chacun est bien sûr libre d’être en désaccord avec moi wink


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#206 01/10/2020 19h12

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Avez-vous regardé du côté de la part de CA issue des ventes en bloc de logements sociaux chez KOF ? Si bien plus importante que chez Bassac, vous pourriez avoir un début d’explication sur un territoire identique.

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[+1]    #207 01/10/2020 19h49

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La page 41/233 du rapport financier 2019 indique que la marge brute est à 37,64% pour ZAPF (garages préfabriqués en Allemagne), 28,19% pour Concept Bau (résidentiel en Allemagne) et 26,97% pour l’Espagne.
Contre 20,43% pour le résidentiel en France, donc effectivement l’écart est important mais même la marge brute en France est bonne.

Dans la conférence téléphonique des résultats 2019, ils restaient flous sur ce qui leur permettait de maintenir cette marge élevée ("c’est une culture, une alchimie entre les équipes") et indiquaient que le relèvement de la marge de Marignan au niveau de celle de LNC ne serait "ni immédiat, ni évident, ni certain". Ils restent également modestes dans la lettre aux actionnaires en répétant comme dans la conférence téléphonique que le capitalisme fait son œuvre en réduisant les marges.

S’il y a un risque de baisse de marge chez LNC, je pense qu’elle peut également fortement augmenter chez Marignan, et comme l’a dit etzanas, avec un CA 2019 de 548 M€ chez Bayard Holding (en base 100%), le potentiel est important.

Cela me paraît en bonne voie car la marge brute de 2021 de Bayard Holding ne devrait plus être plombée par les -35,6 M€ de "passage en charge progressif de l’écart d’évaluation affecté aux stocks" de 2019, puisque le rapport du S1 2020 indique un "montant résiduel au 30/06/2020 : 8,1 m€".

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Dernière modification par CJ (01/10/2020 20h00)

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[+1]    #208 02/10/2020 10h15

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@CJ
Cela me paraît en bonne voie car la marge brute de 2021 de Bayard Holding ne devrait plus être plombée par les -35,6 M€ de "passage en charge progressif de l’écart d’évaluation affecté aux stocks" de 2019, puisque le rapport du S1 2020 indique un "montant résiduel au 30/06/2020 : 8,1 m€".

Bonne remarque concernant cette écriture comptable liée à l’acquisition de Marignan par Bayard Holding. Retraitées de cette écriture qui devrait s’arrêter fin 2020, les marges brutes de Marignan sont de : 15% en 2019 et 13% au premier semestre 2020.

Finalement des niveaux de marge brute acceptables de Marignan avec un potentiel d’amélioration s’ils s’approchent dans le futur des niveaux de Kaufman (19%) et LNC France (20%). Il faudra sans doute attendre une rotation complète des stocks existants pour voir si la marge brute s’améliore effectivement.

Vraiment du très bon  engineering financier cette opération sur Marignan : actuellement Bayard Holding a un leverage maximum, mais la dette n’est pas portée dans les comptes de Bassac même s’il détient 60% de Bayard Holding avec une option d’achat sur les parts restantes. Et Bassac profite de ce niveau élevé d’endettement en touchant un coupon de 8% sur un prêt de 72 mio à Bayard Holding. Alors que Bassac ne paie sur sa dette seulement : Euribor (flooré à zéro) + 200bps.

A moyen terme, cette opération sur Marignan représente un potentiel de croissance de 50% du chiffre d’affaire consolidé du Groupe.
Le management s’est montré très volontaire en terme de croissance du groupe Bassac. Mais on ne peut pas dire que la famille Mitterrand fasse beaucoup d’effort pour la communication destinée aux actionnaires minoritaires.

Dernière modification par etzanas (02/10/2020 11h14)

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#209 02/10/2020 14h30

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wulfram, le 01/10/2020 a écrit :

Avez-vous regardé du côté de la part de CA issue des ventes en bloc de logements sociaux chez KOF ? Si bien plus importante que chez Bassac, vous pourriez avoir un début d’explication sur un territoire identique.

Par curiosité, puisque c’était notamment un des arguments avancés par Investir, j’ai regardé ce qu’il était écrit dans les résultats 2019 de Kaufman et de Bassac concernant les ventes en blocs dans leur activité "résidentiel France".

Voici ce que l’on peut y lire :

Kaufman (dans son communiqué) a écrit :

Sur 2019, les réservations en valeur (HT) des primo-accédants représentent 16,8 % des ventes, soit 1,1 pt de moins qu’en 2018. Les second-accédants ont aussi reculé de 1,5 pt et représentent 8,0 % des ventes. Les réservations réalisées auprès des investisseurs ont, quant à elles, augmenté de 3,0 pts représentant 34,2 % des ventes (dont 26,0 % pour le seul dispositif Pinel). La part des ventes en bloc est stable, à 41,0 % dont plus de 49,2 % de résidences gérées (tourisme, étudiants, affaires et séniors).

et

En volume, les ventes aux particuliers représentent près de 84% des réservations, le solde de 16% étant constitué des ventes en bloc, principalement à des bailleurs sociaux. Au sein des ventes aux particuliers, les investisseurs individuels ont représenté 35% des ventes au détail de 2019, contre 39% pour l’année 2018.

Sur l’année 2019, la vente en blocs était donc au moins deux fois plus importante chez Kaufman que chez Bassac.

Bien à vous,
cat

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Favoris 1    #210 02/10/2020 15h36

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On peut comparer sur tous les angles les performances de Kaufman&Broad vs. Bassac. Bassac est nettement supérieur sur TOUS les critères : croissance historique (6% vs. 15%), marge opérationnelle (9% vs. 14%), foncier (3 ans vs. 5 ans), résistance du CA au Covid S1 2020 (-33% vs. -8%)…

Ma prévision : dans 5 ans, Bassac sera un groupe NETTEMENT PLUS IMPORTANT MEME EN CHIFFRE D’AFFAIRE que Kaufman&Broad. D’ailleurs Kaufman&Broad n’a que 240 mio de capitaux propres à comparer aux  495 millions de Bassac.

Et aujourd’hui quels sont les multiples de ces sociétés incomparables? Kaufman&Broad a un PE(f) de 12 vs. Bassac à 9,4.

Evidemment Bassac n’intéresse pratiquement personne avec ses 5.5% de flottant effectif (seulement 42 millions d’euros) et un large clan de minoritaires bien décidés à ne pas sortir.

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Dernière modification par etzanas (02/10/2020 17h03)

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[+2]    #211 11/11/2020 20h41

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Anecdotique mais quelques achats de madame Racine Mitterand (la femme de moise) en octobre.

bdif.amf-france.org/technique/multimedi … 20DD709290

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Dernière modification par tcheco (11/11/2020 20h49)

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[+3]    #212 30/01/2021 01h24

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Bassac a publié ce vendredi post-clôture son rapport d’activités 2020.

On y apprend notamment que :
* le CA 2020 de 986M€ est en légère hausse par rapport à 2019 (+1%) avec un impact du covid-19 contrasté suivant les zones géographiques d’activité (+3% pour le résidentiel France par exemple mais -43% pour le résidentiel Allemagne);
* le montant des réservations est en baisse de 25%. Les raisons évoquées sont notamment le retard des lancements commerciaux et la fermeture prolongée des bureaux de vente;
* le carnet de commandes est en baisse de 9%, ce qui représente environ 16 mois d’activité (en baisse de 3 mois par rapport à son niveau fin 2019);
* le portefeuille foncier est en progression de 3% (la croissance se fait en France);
* Marignan (dont Bassac est actionnaire à 60%) a dégagé un CA de 420M€, en baisse de 22% par rapport à 2019. Il est également préciser concernant Marignan :

Bassac dans son rapport a écrit :

La société demeure néanmoins profitable et s’est fortement désendettée sur l’année 2020. Marignan a également pris la décision de ne pas recourir à des ventes en bloc pour compenser la baisse de ses réservations.

* Bassac a une situation de dette nette nulle à la fin de 2020 (135.5M€ de dettes après le S1) grâce à une forte génération de trésorerie au second semestre.

Cela me semble un bilan assez raisonnable pour une année 2020 compliquée.

Bien à vous,
cat

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[+3]    #213 19/03/2021 00h36

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Bassac a publié ce soir un communiqué sur ses résultats 2020.

Sur la première page apparaît notamment le tableau suivant :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8991_resultats2020_bassac.png
On voit donc que :
* les taux de marge brute et de marge opérationnelle courante se sont un peu tassés par rapport à 2019;
* le résultat net est en sensible hausse (notamment grâce à une amélioration des quotes-parts de résultats des entreprises associées, dont principalement Bayard Holding - la holding d’acquisition de Marignan -, avec une perte de -5.2M€ en 2020 contre -14M€ en 2019);
* les capitaux propres ont été sensiblement consolidés;
* l’endettement net est quasi nul.

On peut lire également qu’un dividende de 2.50€ / action sera proposé, stable par rapport à l’an dernier.

Concernant les perspectives :

Bassac (dans son communiqué) a écrit :

Avec un carnet de commandes représentant environ 16 mois d’activité et un bilan présentant 567m€ de capitaux propres part du Groupe et une situation d’endettement net nul (2m€ au 31 décembre 2020), Bassac aborde l’exercice 2021 avec une visibilité bonne et une situation financière robuste.

Le portefeuille foncier du Groupe au 31 décembre 2020 représente environ 5 années d’activité et devrait lui permettre de reconstituer son offre à la vente. Cette dernière a été affectée par l’allongement des délais d’obtention des autorisations administratives nécessaires au lancement des opérations, ce en raison des cycles politiques et des différentes mesures de confinement.

Il semblerait que le marché ait anticipé un peu ces "bons" résultats (le "bons" est mon point de vue) puisque que le titre a connu une belle hausse ce jour (+4.61%). Même après la hausse de ce jeudi, le titre se traite encore à des multiples raisonnables (par rapport à Kaufman&Broad notamment).

Bien à vous,
cat

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#214 19/03/2021 08h58

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Bonjour,

Bons? A titre perso, je les trouve excellents pur une année comme celle que l’on a connue…
Et la décote par rapport aux pairs (KOF, Nexity) devient incompréhensible.
On obtient un PER de 8 pour une entreprise sans dette, qui croît à un rythme soutenu année après année et qui va voir l’intégration de Marignan apporter ses premiers effets en 2021.

Je vise une valo entre 75 euros et 100 euros par action, juste en intégrant un multiple plus réaliste (10/12 ce qui est, sauf erreur de ma part, le multiple historique de KOF).

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Dernière modification par Caskman (19/03/2021 09h02)


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#215 19/03/2021 09h35

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Vous pouvez attendre longtemps (indéfiniment ?) les multiples de Bassac ne rejoindront jamais la moyenne du secteur, la décote structurel se justifie par le flottant famélique.

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#216 19/03/2021 09h54

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Flosk22, merc1 pour votre intervention.

Pouvez-vous préciser votre affirmation s’il vous plait ?

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Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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[+1]    #217 19/03/2021 10h01

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Bonjour,

Un check rapide sur zonebourse :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8549_flottant.png

A priori le flottant est autour de 5%.

A comparer aux ~60% de KOF/NXI.

Bonne journée,

Fabipm

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#218 23/03/2021 13h50

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Pour être plus précis concernant la structure du capital de Bassac :

- la Société est contrôlée à hauteur de 83,6 % du capital et 89,6 % des droits de vote par la famille d’Olivier Mitterrand :
+ directement (détention d’actions par Monsieur Olivier Mitterrand et ses six enfants)
+ indirectement au travers des sociétés PREMIER INVESTISSEMENT et MAGELLAN, sociétés contrôlées par Moïse Mitterrand, Président du Directoire de la Société.

- les autres dirigeants contrôlent 7.98% du capital, sans l’existence d’un pacte d’actionnaire
« Autres dirigeants » désigne les membres du Directoire et du Conseil de surveillance (autre que les
actions détenues directement ou indirectement par Moïse Mitterrand et Olivier Mitterrand).
- Les salariés contrôlent 3.02% du capital et sans l’existence d’un pacte d’actionnaire

Le flottant est donc de 16.39% (comme indiqué d’ailleurs sur le site du groupe). C’est un niveau de flottant classique pour une société contrôlée majoritairement par une famille qui ne devrait pas générer une décote aussi importante par rapport aux autres actions du même secteur.
https://www.bassac.fr/actionnariat-gouvernance/

Dans l’hypothèse où l’on considère les autres dirigeants et salariés comme des actionnaires long terme (calcul assez inhabituel), le flottant "de marché" serait de 5.39% soit 50 M€ avec la capitalisation actuelle complètement sous-valorisée.

La part importante du capital détenue par la famille Mitterrand pourrait être considérée comme un facteur de risque de déclenchement d’une OPAS puis d’OPRO à prix cassé. Mais à de nombreuses reprises Moïse Mitterrand a répété qu’ils n’avaient pas l’intention de sortir Bassac de la bourse. De plus on voit mal la famille proposer un prix d’OPRO qui flouerait les intérêts des autres dirigeants et salariés de longue date du groupe Bassac…

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Dernière modification par etzanas (23/03/2021 14h13)

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[+1]    #219 29/03/2021 15h41

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D’où vient la décote des multiples de Bassac par rapport aux concurrents alors que ses fondamentaux sont bien meilleurs ? Simplement du très faible niveau de flottant déclaré : 5.4%. Ce qui veut dire que les fonds pensent qu’ils ne peuvent pas rentrer.

Inutile de faire des théories de manipulation de cours ou de complot pendant des années contre un management qui en réalité est excellent et foncièrement honnête. La communication financière vers les minoritaires est même très étendue, voir la dernière video des résultats et tous les rapports financiers disponibles sur le site (même précédent la crise de 2008).

Alors certes, en réalité le flottant devrait être déclaré à 8.4% (en incluant les salariés). Sur le long terme, les anciens dirigeants finiront naturellement par laisser leurs fonctions. Ils ne seront plus considérés par MSCI comme actionnaires stratégiques et le flottant déclaré deviendra automatiquement de 16.4%.

Il suffit d’être patient, les fonds entreront alors et même la gestion passive. Les volumes d’échange quotidien augmenteront considérablement. 1Miadsx16% = 160M. Mais à mon avis, le flottant sera bien plus élevé vu le potentiel de croissance de la société (avec la consolidation à venir de Marignan).

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Dernière modification par etzanas (29/03/2021 15h51)

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[+1]    #220 02/04/2021 10h59

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Confirmation de la volonté du management de Bassac de laisser la société cotée : une réponse officielle avait été apportée en 2020.

Bassac : réponses aux questions écrites adressées à la Société préalablement à l’Assemblée Générale
12/05/2020

Compte tenu du faible niveau de flottant, pour quelles raisons la société Bassac est-elle encore cotée en bourse ?

Comme il apparait dans le tableau de l’actionnariat en page 186 du Rapport Financier Annuel 2019, Bassac compte environ 2,6 millions d’actions non détenues par le concert familial, soit plus de 16% de son capital, ce qui représente une valeur d’environ 100m€ sur la base du cours actuel.
Ce montant "hors concert" est significatif ; il est largement supérieur à la capitalisation de bon nombre de sociétés petites et moyennes cotées.

Un projet de retrait de cote n’est en outre pas à l’ordre du jour car le concert familial et Bassac sont attachés à l’actionnariat salarié et ne souhaitent pas empêcher les actionnaires de long terme de Bassac de pouvoir rester associés à son capital.

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Dernière modification par etzanas (02/04/2021 15h04)

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[+1]    #221 Aujourd’hui 08h24

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On apprend sur le rapport annuel que bassac a investis 10m€ sur le S1 2020, investissement qui vaut 14m€ à fin décembre et qui a été vendu pour 17m€ en février 2021 !

Curieux de savoir de quoi il s’agit d’une part, et si ce type d’investissements est amené à se répéter à l’avenir, confirmant alors une transformation progressive de bassac en holding.

Je poserai la question pour l’AG

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7327_9652bf4e-bf5c-4322-90cd-7967e7b48a86.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7327_cae640ec-14eb-47d2-bdea-7808d193dec0.png

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Dernière modification par tcheco (Aujourd’hui 08h35)

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[+1]    #222 Aujourd’hui 09h02

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@tcheco : Le sujet a été abordé par MM dans cette vidéo. Au tout début de la crise, ils ont repéré des actions très largement décotées, ils en ont profité pour les acheter et viennent de les revendre.

Ca ne sera donc probablement pas un type d’opération récurrent, par contre c’est très appréciable d’avoir un management qui sait sauter sur les opportunités au bon moment.

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