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Screeners actions Consultez l’analyse graphique et les dividendes de Réalités sur nos screeners actions.

[+4]    #1 29/03/2017 22h19

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Je me lance pour ma première analyse de société (si tant est que l’on puisse nommer "analyse" ce que je m’apprête à écrire), à savoir REALITES.

La société :
Il s’agit d’un promoteur immobilier historiquement organisé dans le grand ouest du pays. Depuis quelques mois, le groupe a ouvert une agence à Paris, sortant ainsi de sa région de prédilection.
La société propose des biens neufs (maisons individuelles, appartements, bureaux et commerces).

Quelques chiffres :
. En 2016, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 84,2 millions d’euros (-3,8%). Néanmoins, elle possède un carnet de réservations s’élevant à 174,6 millions d’euros (+54%).
. Le résultat opérationnel s’établit à 4,1 millions d’euros (+16%). Le bénéfice net lui s’élève lui à 3 millions d’euros (+49%).
. Dans la même veine très positive, les fonds propre du groupe ont cru de 35%, pour atteindre les 42,8 millions d’euros.
. Tout ceci est à mettre en relation avec la capitalisation boursière, qui s’établissait, ce soir en clôture, à "seulement" 31,9 millions d’euros, et ce après une hausse journalière du cours de près de 24%. La décôte sur fonds propres s’établissait dès lors à 34%.
. Le PER de la société était ce soir en clôture de 10,6. À comparer avec d’autres acteurs de la promotion immobilière, tels que NEXITY (17,56 en 2016), KAUFMAN ET BROAD (14,83 en 2016).
. Le dividende versé en 2017 sera stable à 0,40€/actions.

. D’un point de vue purement immobilier, la société a développé au cours de l’année 2016 un total de 1820 lots, dont 1037 ont dors et déjà été vendus.
. La société a confirmé, début mars 2017, ses objectifs pour 2020. À savoir produire 1500 lots par an, pour un volume d’activité annuel de 200 millions d’euros.

Actualité récente :
. Outre les très bons résultats publiés début mars, le groupe a annoncé, hier, le rachat de 30% de son capital auprès d’une société d’investissement américaine. Ce rachat s’effectuera dans les prochains jours au tarif de 20,16€ par action.
Cela signifie que les dirigeant de REALITES renforcent leurs positions dans le groupe (>50% actions et droits de vote) 103% plus cher que le cours de bourse ! Ce qui explique l’envolée du jour, avec un volume de près de 10% du capital échangé !

Mon "analyse" toute personnelle :
. La société est à la fois très décôtée sur ses fonds propres (34%), sur la valeur à laquelle ses dirigeants viennent de renforcer leurs positions (63,9%), mais aussi part rapport à ses concurrents (voir PER ci-dessus).
. Les achats d’insiders sont souvent observés. Racheter ici 30% du capital à un tel prix (+103% !) laisse supposer que les deux dirigeants y croient dur comme fer et seront très fortement impliqués dans le développement futur de la société.
. Les derniers résultats présentés sont excellents. Le marché de la promotion immobilière est actuellement porteur et promet de belles choses pour l’avenir.
. Le rendement du dividende est appelé à augmenter dans les années à venir, les dirigeants ayant laisse entendre qu’ils souhaitaient au moins le doubler, à 0,80€/action.
. Petit point un peu négatif, l’année dernière la société a échoué à FINANCIERE REALITES, soit son activité activité financière (même si cela fait un peu "tâche", j’estime que le reste du dossier compense largement cet accroc).

Décharge AMF / déontologie :
. Tout ceci ne représente en rien un conseil ou une incitation à acheter/vendre le titre REALITES.
. Je suis actionnaire de REALITES depuis début janvier 2017, pour un total de 120 titres au PRU de 9,37€.

Mots-clés : analyse, promoteur, promotion immobilière, réalités


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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[+1]    #2 19/09/2017 12h00

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Réalités va changer de dimension en devenant le constructeur du nouveau stade de Nantes:
www.groupe-realites.com/wp-content/uplo … LOPARK.pdf

Un chantier estimé à 200 millions rien que pour le stade, sans compter la construction d’environ 1500 logements et divers équipements.
A terme Réalités deviendra également propriétaire de 50% du stade.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+1]    #3 21/09/2017 11h52

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Publication CA du S1 :
- en IFRS : 50,2 M€
- volume activité : 54,9 M€ (on rajoute les quote part des filiales non mises en équivalence)

La diversification progressive de Réalité commence de se voir dans les comptes (10% du CA du Total).
En séquentiel, on a une croissance du CA d’environ 50% par rapport au S1 2016.
C’était attendu compte tenu de la forte hausse du carnet de commande.

A noter que le carnet de commande était toujours orienté à la hausse à la fin du S1 2017 (+6%).
La performance commerciale est IMO bonne car d’autres promoteurs ont vu leur carnet de commande baisser au S1.

Momemtum favorable :
- ouverture de la première Résidence Personnes Agées (RPA) à Nantes (filiale Heurus)
- nouveau "mega" projet Yellow Park à Nantes
- premier projet pour la nouvelle agence de Paris
- Reconduction du dispositif Pinel pour 4 ans. Les fiefs historiques de Nantes et Rennes restent éligibles.
- taux d’emprunts toujours très bas

--> Realité vient d’inscrire de nouveaux plus haut historique.
Je reste positif sur la société qui est, IMO, très en retard par rapport aux autres promoteurs.

Mes estimations 2017 (au gros doigt mouillé car un retard dans les actes de vente peut impacter énormément les résultats):
CA 110 M€
RO : 7,0 M€
RNPG : 4,7 M€

Objectif : 20,00€ (correspondant au prix de rachat du PDG)
VE / CA : 0,8
VE / RO : 12,5
PER : 11
Capitalisation / Capitaux propres : 1,5

Attention, liquidité très faible !

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[+2]    #4 25/09/2017 20h40

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Personnellement j’ai du mal à m’enflammer pour ce projet de nouveau stade. Le budget paraît très limité et fait craindre des débordements considérables, le FC Nantes est loin d’être en grande forme, ne remplit pas la Beaujoire et pourrait rapidement redescendre en ligue 2 et enfin un stade mal géré c’est un gouffre financier.

Un article intéressant sur SoFoot :

Pourquoi le FC Nantes n’a pas besoin du Yellopark - Ligue 1 - France


Portefeuille - Le poker est un jeu passionnant permettant de perdre son argent, son temps et ses amis

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[+2]    #5 11/10/2017 18h18

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Et voilà :

CercleFinance.com a écrit :

Réalités: un premier semestre particulièrement réussi.

Publiés ce mercredi après Bourse, les comptes du premier
semestre de Réalités ont été marqués par un bond de 77,7% du bénéfice net à
1,73 million d’euros.

Le bénéfice opérationnel de l’entreprise d’ingénierie immobilière a quant à
lui grimpé de 120,7% sur un an à 1,84 million d’euros. De même, son Ebitda a
crû de 65,4% pour ressortir à 3,18 millions d’euros.

Bénéficiant d’un contexte de forte croissance, Réalités a également enregistré
une hausse de 46,8% de son chiffre d’affaires par rapport aux 6 premiers mois
de l’exercice clos à 50,19 millions d’euros. ’45 projets immobiliers répartis
sur l’ensemble des territoires du Groupe, hors Ile-de-France, ont contribué à
cette augmentation, bénéficiant des conditions favorables du marché en termes
de commercialisation et d’un bon avancement technique des opérations’, a
explicité le groupe, qui a aussi vu ses réservations progresser de 4% à 551
pour un volume d’activité de 75,6 millions d’euros.

Fort de cette bonne performance générale, Réalités continue de viser un
chiffre d’affaires IFRS supérieur à 100 millions d’euros et un Ebitda de plus
de 7,5 millions cette année. La société espère enfin un équivalent de 1.500
lots réservés et un chiffre d’affaires de 200 millions d’euros à l’horizon
2020.

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Dernière modification par Isild (11/10/2017 19h33)

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[+1]    #6 11/10/2017 23h15

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Communiqué officiel des résultats semestriels 2017

Au dela des bons chiffres, je retiens :

Concept Heurus très prometteur à LT :

Réalites a écrit :

Sa filiale HEURUS a ouvert en mai dernier la résidence Steredenn à Nantes (107 logements), sa 1er résidence non médicalisée pour personnes âgées en perte d’autonomie. La prochaine résidence Blanche de Castille (108 logements) ouvrira au cours du 1er  trimestre 2018 à Trélazé (49). Deux autres projets (fonciers acquis, permis purgés) de résidences à Saumur et Loudéac seront lancés courant 2018.
A moyen terme, l’objectif d’HEURUS est de lancer chaque année dans le Grand Ouest et en Ile-deFrance, 4 résidences d’une centaine de logements chacune.

Amélioration du bilan :

Réalites a écrit :

La structure financière du Groupe continue à se renforcer. Les capitaux propres s’élèvent à 45,6 M€ pour un endettement net de 43,1 M€, soit un gearing (hors crédit-bail immobilier) de 94% (vs. 107% au 30/06/16).

Amélioration progressive de la marge grâce aux effets d’échelle :

Réalites a écrit :

En parallèle, le Groupe poursuivra sur le moyen terme les efforts déjà engagés en termes d’amélioration de ses marges opérationnelles, de ses rythmes de production, et d’optimisation de ses coûts de structure.

Confirmation des objectifs commerciaux ambitieux à horizon 2020 :

Realites a écrit :

Confirmation des objectifs court et moyen terme
Sur la base de ces résultats et compte tenu de la saisonnalité habituelle de son activité, REALITES
confirme ses objectifs :
- à court terme, pour 2017 : CA IFRS supérieur à 100 M€ et EBITDA au-delà de 7,5 M€ ;
- à moyen terme, à horizon 2020 : Equivalent de 1500 lots réservés et un volume d’activité
supérieur à 220 M€ soit un objectif de CA IFRS à 200 M€ ;
- amélioration des process opérationnels et optimisation de la structure financière du Groupe.

Je garde comme objectif TCT 20€.

Le potentiel à MT est IMO très important si Réalités arrive à remonter sa marge opérationnelle dans les standards du secteur (8% vs 3,8% pour Réalités en 2016)


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[+1]    #7 12/10/2017 10h27

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Hello,
d’autres éléments à retenir aussi à mon avis:
- réservations: +4% (c’est pas mal mais cela pourrait être mieux, peut-être qu’ils avaient moins de terrains disponibles pour des projets),
- le gearing (endettement net/capitaux propres) est à 94%.
- Ils étudient différentes pistes d’optimisation de leur structure financière pour "faire évoluer les accords actuels de co-investissement afin d’augmenter sa quote-part au capital des sociétés en projet dans les 3 prochaines années".
Ma lecture (qui est peut-être fausse): pour conserver plus de marges dans les différentes projets, ils cherchent à réduire les intérêts minoritaires des partenaires. Mais pour ce faire, il faut donc racheter une partie de leur part ce qui nécessite de trouver du cash. Comme le gearing est à 94%, plusieurs solutions à mon avis: émettre de la dette (obligations), souscrire de la dette financière auprès des établissements de crédit, augmentation de capital (je n’y crois pas).

Affaire à suivre.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Réalités.

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[+1]    #8 29/11/2017 10h57

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[+1]    #9 27/12/2017 16h02

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Il semblerait qu’il y ait eu un article dans Le courrier de l’ouest ce week-end indiquant que le projet Yelow park pouvait s’élever à un milliard.

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Dernière modification par Isild (27/12/2017 16h08)

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[+1]    #10 03/01/2018 23h09

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Ces arguments pessimistes étaient également recevables début 2017. Peut-être, Pascal, pourriez-vous vous présenter dans la section ad hoc afin que chacun puisse apprécier la qualité de votre expertise immobilière et boursière.

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[+1]    #11 04/01/2018 14h19

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Réalites tend à se différencier de la pure promotion.
Ils se revendique comme "aménageur de territoire". Ils ne se contentent pas de construire un simple immeuble mais essaient de construire un mini écosytème autour (des commerces, maisons de retraites, etc …). C’est grâce à cette carte diversifiée qu’ils ont pu décrocher le mega projet de YelloPark.
Ils ont aussi développer une expertise dans les maisons de retraite (Heurus) et les établissement de santé (Réalités Life +). Ce positionnement me semble pertinent à MT.

Le Pdg est jeune et très dynamique. Il semble avoir une très bonne approche économique et est très actif sur l’allocation de capital de la société (avant de créer Réalités, il était dans le conseil) :
En 2016, il avait tenté de séparer la filiale Investissement (Financière réalités) qui portait une grosse partie de dette afin de développer plus rapidement la partie capex light (conception, étude). Le projet avait du être ensuite annulé suite à a réticence des banques.
En 2016, ils ont cédé la gestion locative (Réalites Service) et noué un partenariat avec une société spécialisée.
Fin 2017, ils ont vendu leur nouvelle filiale Glad Patrimoine qui faisait de la gestion de portefeuille (SCPI).
Dans le dernier rapport annuel, ils affichaient leur volonté de remonter leur participation dans des sociétés de co-promotion. Le ROI sur cette activité doit être supérieur à ceux des filiales cédées.

En 2017, le PDG rachète 30% du capital à Lexin à un cours 2x supérieur au cours de l’époque (cotation 10€, transaction à 20€).
En 2017, Réalité a bouclé un nouveau financement obligataire de 7,75M€ pour développer la nouvelle agence parisienne.

Bref, je pense qu’on a un très bon manager aux commandes.
Ils ont encore une très grosse marge de progression sur leur rentabilité :
- marge ROC à 4,8% en 2016,
- je table sur 5,8% à 6% en 2017
- les autres promoteurs étant à plus de 8% (et jusqu’à 13% pour LNC).

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[+1]    #12 04/01/2018 21h11

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Bonsoir

Effectivement je ne  me suis pas présenté.

Je suis un professionnel de l’immobilier depuis 25 ans dont 16 passés dans la promotion immobilière et 8 dans la gestion d’actif immobilier.

Je suis également investisseur en Bourse depuis pas loin de  40 ans.

Ce que certain prenne pour du pessimisme me semble plutôt du réalisme et je suis preneur dans arguments en faveur d’une poursuite du cycle haussier des prix de l’immobilier.

Au plaisir de confronter nos arguments

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[+1]    #13 04/04/2018 10h05

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[+1]    #14 03/08/2018 15h23

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Hello,
Pour Réalités, quelques éléments de réflexion :
-l’EBIT 2017 de 8,7 MEUR et l’EBITDA 2017 de 10,8 MEUR sont retraités des frais financiers. (page 53 du RA : l’EBITDA est indiqué comme étant le résultat opérationnel avant frais financiers, impôts, dotations aux amortissements et provisions).
- une EBIT et EBITDA plus classique (ne reprenant pas les frais financiers) serait respectivement de 6,8 MEUR (avec prise en compte de la quote part de résultat net des sociétés mises en équivalence) et de 8,6 MEUR.
Le ratio VE/EBITDA plus classique est ainsi de 9,1.

-Les intérêts minoritaires sont élevés : sur le RN de 7,7 MEUR presque la moitié (3,8 MEUR) reviennent aux minoritaires.

Les capitaux propres de l’entreprise ont été renforcés entre 2016 et 2017 en passant de 42,8 MEUR à 53,2 MEUR mais c’est surtout les capitaux propres attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle qui explique 6,7 MEUR des 10,4 MEUR de hausse des capitaux propres.

L’entreprise indique qu’il cherche à réduire la part des minoritaires.
Les partenariats permettent de réduire les apports de fonds propres pour les projets mais cela réduit aussi la part des bénéfices.
En regardant le détail des participations dans les co entreprises ont voit que c’est la SAS Mangin avec 1,5 MEUR de résultat qui explique la très grande majorité du résultat des co-entreprises (1,77 MEUR).

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Réalités.

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[+1]    #15 12/10/2018 08h54

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Le cashflow opérationnel est de -11,59 M€
Le découvert bancaire augmente de 7,71 M€
La majorité de la trésorerie vient des emprunts à hauteur de 24,15 M€

Considérez vous cette difficulté de trésorerie comme temporaire, lié à des démarrages d’opérations, ou bien annonciatrice de plus mauvaises nouvelles ?

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Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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[+1]    #16 12/01/2020 13h43

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Il est possible de souscrire actuellement des obligations pour le financement général de Réalités sur Homunity. L’objectif est de 1,5 M€ avec des obligations de 1 000 € sur 24 mois à un taux de 7%.

www.homunity.com/fr/programmes/financem … e-realites

Par ailleurs, pour ceux intéressés par les actions de cette société, il y a des documents intéressants à télécharger sur l’activité et les perspectives (mais il faut s’inscrire pour cela).

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[+2]    #17 17/01/2020 13h43

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Deux nouvelles ces derniers jours:

Saint-Herblain, le 16 janvier 2020. Le groupe de développement territorial REALITES annonce la signature d’un accord portant sur la reprise du groupe CAP’ETUDES, exploitant national de résidences étudiantes.
Après la montée au capital de sa filiale HEURUS (exploitant de résidences services seniors), le Groupe REALITES accélère le développement de ses activités de maîtrise d’usage dans le secteur des résidences gérées, en intégrant une activité d’exploitation de résidences étudiantes. Cette opération vient officialiser une longue relation de partenariat entre les deux structures, qui partagent une même vision du métier et de ses enjeux, et vient enrichir l’offre intégrée du groupe REALITES à destination des décideurs publics et privés des territoires.
Fondé en 2003 par Renaud MATTERA, son Président, le Groupe CAP’ETUDES est spécialisé dans le développement, la gestion et l’exploitation de résidences étudiantes avec services. Présent au niveau national, CAP’ETUDES gère actuellement une quinzaine de résidences, soit plus de 1 700 logements, pour un chiffre d’affaires supérieur à 10 millions d’euros.

Communiqué

Saint-Herblain, le 17 janvier 2020. En ligne avec ses objectifs, REALITES annonce avoir enregistré en 2019 des volumes de réservations et d’actes à des plus hauts historiques, à respectivement 244 M€ et 206,6 M€. Le chiffre d’affaires développé s’élève quant à lui à 666,7 M€.
Sur 2019, le niveau des réservations s’élève à 244 M€, en hausse de plus de +20,1 % par rapport à 2018 (203,1 M€). Le niveau des actes ressort, quant à lui, à 206,6 M€ sur la période, en augmentation de +18,7 % par rapport à 2018 (174,0 M€).
Le développement foncier net du Groupe, au-dessus des attentes, représente un volume d’activité
de 666,7 M€, en augmentation de +14,2 % par rapport à 2018 (584 M€).
Ces indicateurs d’activité, non audités, feront l’objet de compléments d’informations lors de la publication du CA IFRS 2019 programmée le 14 février prochain.
Sur la base de ces éléments, le groupe REALITES confirme son objectif de 200 M€ de chiffre d’affaires IFRS en 2020.

Communiqué

Prochains rendez-vous:
Vendredi 14 février 2020 (après clôture du marché) : Publication du Chiffre d’affaires annuel IFRS 2019
Jeudi 19 mars 2020 : Publication des Résultats annuels 2019

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[+2]    #18 14/02/2020 08h38

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Très bonne année 2019 pour Réalités :

- Chiffre d’affaires IFRS 2019 à 165,5 M€ (+23,9 % vs. 2018), au-dessus des
objectifs attendus
- Chiffre d’affaires IFRS 2020 attendu en forte croissance autour de 220 M€, à
la faveur du niveau d’actes enregistrés en 2019 à des plus hauts historiques et
de l’intégration des activités de Maîtrise d’Usage dans les comptes IFRS
- Confirmation d’amélioration de la rentabilité sur l’exercice 2019 avec un
objectif d’EBITDA révisé à la hausse et désormais attendu supérieur à 15,5 M€
contre initialement prévu supérieur à 14 M€

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7327_alrea.jpg

www.groupe-realites.com/wp-content/uplo … 019_VD.pdf

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[+1]    #19 20/03/2020 10h00

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Les résultats annuels sont sortis, quelques éléments:

Performance record et réservoir de croissance élevé
Développement foncier net à 666,7 M€ (+14,2 % vs. 2018)
Chiffre d’affaires IFRS en hausse et au-dessus des prévisions à 165,4 M€ (+23,8 % vs. 2018)
Niveau d’actes à 206,6 M€ (+18,7 % vs. 2018), réservations à 243,9 M€ (+20,1 % vs. 2018)

Nette amélioration de la rentabilité
EBITDA(1) en très nette progression à 20,4 M€ (+46,8 % vs. 2018)
Résultat opérationnel en très forte progression à 16,5 M€ (+48,4 % vs. 2018)
Résultat net en hausse à 8,9 M€ (+20,7 % vs. 2018)
Résultat net part du groupe en très forte hausse à 7,5 M€ (+76,9 % vs.2018)

Objectifs de CA IFRS et de rentabilité 2020
Dans l’attente d’une date certaine de sortie de la crise sanitaire actuelle, le Groupe réserve ses projections pour l’exercice 2020
L’impact des événements liés à l’arrêt de la production et d’une partie des activités commerciales est en cours de chiffrage tant sur le plan de l’activité que de la rentabilité
Mise en œuvre de toutes les dispositions pour préserver la trésorerie du Groupe et permettre un redémarrage plus rapide

En détail

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[+3]    #20 21/03/2020 11h33

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Bonjour à tous,

Je pense que le marché rate plusieurs éléments essentiels en ce qui concerne Réalités.
J’invite les membres du forum à passer 110 min à suivre la vidéo SFAF postée en octobre dernier.
REALITES - SFAF 2019 : Yoann Choin-Joubert et Christophe de Brébisson - YouTube

Eléments majeurs à prendre en compte pour Réalités :

1. La vision du management.
Mr Yoann Joubert a une vision très intéréssante de son métier qui se retrouve dans le titre : l’intelligence des territoirs. Considérer Réalités comme un simple promoteur, c’est passer à côté d’une partie de ce qui rend Réalités unique.

Le même CEO a même publié récemment un message d’optimisme sur le forum boursorama
Forum Bourse REALITES - 17/03/2020 13:46:48 - Relais d’un message posté sur les RS par moi en complément du CP lié au PP - Boursorama

2. La croissance embarquée
- Forte hausse du développement foncier à plus de 200M€ (CA 2019 = 165M€)
- Montée en puissance de la maîtrise d’usage Heurus (maisons de retraite) et Capetude (résidences étudiantes) à partir de 2020. Jusqu’alors, on ne retrouvait pas ces activités dans le compte d’exploitation.

3. La rentabilité cachée par les investissements humain
Réalités a beaucoup embauché depuis 2 ans.
Alors que les charges impactent directement le compte d’exploitation 2019 (22 M€ en 2019, +51,7 % vs. 2018), elles généreront bcp de cash sur les prochaines années.

4. La diminution importante des co-investissements
La dette a fortement augmenté (ou peu baissé, selon la façon que vous avez d’analyser).
Une des raisons majeure est la forte diminution des co-investissements. (en 2019, 84% du RN va à Réalités vs 56% en 2018)

=> A mon sens la sous valorisation est criante, surtout dans une optique de long terme.

Dernier point, la dette est certes importante, mais :
-elle permet à Réalités d’investir sur le LT, notamment en recrutant.
-les échéances ont été décalées dans le temps
- Dodge (holding des fondateurs) détient une part conséquente de la dette de Réalités.
=>Le management a confiance en l’avenir de la société, et les intérêts sont alignés.

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Dernière modification par tcheco (21/03/2020 11h38)

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[+2]    #21 22/03/2020 22h16

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1. je ne crois pas à une coupe du dividende car la holding a besoin de cash pour payer ses intérêts d’emprunts. Pour autant, je préférerais qu’ils gardent les liquidités pour financer la croissance du groupe …
2. Je retraite également les emprunts TSSDI en dette et non en capitaux propres.
3. Le management est vraiment très bon à de nombreux niveaux (vision stratégique, commerciale, financière, bonne exécution avec gains de grands projets au niveau national).
4. la réelle capacité bénéficiaire du groupe est actuellement masquée par les développements des nouveaux projets, développement de nouveaux concepts, expansion géographique, embauches de nouveaux collaborateurs.

5. le point qui me gène est le tour de passe-passe qu’ils ont réalisé avec leur opération de"trading" sur la filiale Heurus.
- Fin 2017, la holding Doge avait racheté en catimini les 33,36% du capital (cf rapport financier 2017 page 24 et 58). Aucun prix de cession n’avait été communiqué à l’époque et n’ai rien pu trouvé de clair dans leurs comptes annuels.
- Fin 2019, Réalité rachète à Doge (holding) ces 33,36% du capital.
- La ré-évaluation d’Heurus a généré une PV de 5,2M dans les comptes 2019. (cf p7 du CP résultats annuels)
Cela implique que la cession du bloc de 33,36% du capital par la holding a généré une PV de 1,73M€ . Sachant que le prix payé total est 2,69M€, je déduis le prix de cession en 2017 à 0,95M€ (qui était jusque là inconnu) . La PV de la holding est donc de 180% en 2 ans ..
En plus, il y a des compléments de prix de 20% qui seront vraisemblablement payés par Réalités à la holding. La note monte à 3,27M€ soit une PV de 2,27M€ soit +238%  pour la holding…
A noter également le mode de paiement qui s’est fait en plus pour partie en action autodétenues. Cela arrangeait bien le management de se faire payer en action (à un prix de marché qui sous évaluait la société d’après moi …).
Une PV de 1,73M€ (voire 2,27M€ avec clause de performances) me semble être énorme comparé à la taille de société (capitalisation inférieure à 50M€). Ça représente un "détournement" de plusieurs % du capital …
Cette opération dans des conditions opaques est pour moi un réel point noir sur le dossier qui entache l’historique sans faute du management. Il est clair que la valeur de la société Heurus a augmentée entre 2017 et 2019 mais l’opération initiale de cession partielle au profit de la holding n’avait aucun sens économique si ce n’est que de récupérer une confortable plus value pour la holding au détriment de Réalités…

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Dernière modification par oliv21 (22/03/2020 22h32)


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[+2]    #22 14/05/2020 14h01

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J’ai pas "osé" poster cette boursier.com tant elle était mauvaise :
- Ils n’ont pas noté que le RN était boosté par la revalorisation comptable d’Heurus (5,2M€).
- Leur dette nette ne prend pas en compte les actions préférentielles (en les incluant, la dette passe à 89M€…)

-> du coup, tous leurs ratio financiers sont faux ! Ça fait pas très sérieux  pour établir des comparaisons avec les concurrents (PER) ou une solidité financière (VE/EBITDA) …

Même si les comptes retraité 2019 ne sont pas très si bon en apparence, il faut se rappeler qu’ils ne sont pas représentatifs de la future capacité bénéficiaire. Sur 2019, ils ont eu beaucoup de coûts de développement qui ne produiront leur ROI que dans les prochaines années (le cycle d’un projet immobilier se mesure sur plusieurs années).
Je reste très positif pour le MT.

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[+3]    #23 18/05/2020 12h03

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Bonjour,

Quelques notes suite à l’AG. C’était très intéressant, le management a été hyper transparent.
Oliv21, qui connait clairement mieux le dossier que moi, pourra compléter s’il le souhaite.
En tout, il y avait 6 ou 7 actionnaires minoritaires présents, dont 4 membres du forum.

Sur l’impact Covid :
- Le dividende est annulé pour préserver la trésorerie. Le Management est très impacté par cette décision car ils comptent dessus pour rembourser des emprunts.
- Les comptes 2020 seront fortement impactés par le ralentissement de la construction liée au Covid (courant mai, ils sont environ à 50% de la capacité normale).
- Les réservations sur mars et avril sont correctes (presque à l’objectif en mars ; 2/3 de l’objectif sur avril)
Ils ne croient pas à un retournerment du marché du neuf, surtout avec un déficit structurel de l’offre, et un ralentissement du développement foncier déjà amorcé en 2020 pour toutes les raisons qu’on connait.

Sur la suite :
-Ils éstiment que la société est très largement sous-valorisée et vaut plus du double du cours actuel.
Clairement, ils pensent que le marché ne comprend pas la valeur d’Heurus et Capétudes.
- Ils valorisent Heurus à 14M fin 2019, et visent réalistement 50M€ de valo pour 2027 (avec 40 centres et 800 employés).
Explication très intéressante sur l’importance de faire travailler maitrise d’ouvrage et d’usage indépendament, pour ne pas privilégié une branche au détriment d’une autre.
- Le Maroc se porte bien, avec de belles marges et des perspectives de développement.
- Ils vont continuer à racheter les minoritaires sur les projets quand opportunités
- Un peu plus de 100M€ de dette nette à fin mars 2020.

Ils ont comme vous le savez pas mal renforcé début avril. A eux 2 Mr Choin Joubert et Mr de Brébisson possèdent 67% du capital, un chiffre en constante croissance depuis plusieurs années.

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Dernière modification par tcheco (18/05/2020 12h38)

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[+4]    #24 30/12/2020 16h33

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Augmentation de capital réservée à 49 salariés.
Le but : les impliquer à LT dans le succès de la société.

Cette AK, de 4,9m€ au cours de 20€ a été sursouscrite.
Réalités a donc émis en sus 4,8M€ de TSSDI à 8,5% (équivalent d’une obligation perpétuelle), et a levé presque 10M€.
www.groupe-realites.com/wp-content/uplo … apital.pdf

Suite à cette annonce, et à la déceptions affichée de petits porteurs sur le forum Boursorama, le PDG a proposé une visioconférence pour expliquer la démarche et échanger avec les actionnaires.
Nous étions 6 ou 7 actionnaires pendant la conférence, et j’ai participé à 30min sur les 90min de temps d’échange.

Message du PDG a écrit :

Bonjour,

Face aux questions liées à AK, je vous propose de m’adresser un e-mail sur mon adresse personnelle.

Je vous inviterai à un Teams pour répondre à vos questions.

Pour ceux qui ne peuvent pas se rendre disponible, nous disposerons de nouveaux dispositifs début 2021. Puisque nous nous préoccupons beaucoup des petits porteurs, je vous informe que nous mettons en place un Club des Actionnaires début 2021 pour intensifier nos connaissance mutuelle et intensifier nos échanges.

Voici le compte rendu écrit par un actionnaire sur le forum Boursorama que je me permets de copier.
Si l’auteur visite le forum et le souhaite, j’effacerai mon message.

Bull-e a écrit :

Voici le petit CR que je peux faire de la séance :

1) Yoann Choin-Joubert (YCJ ci-après) a été très surpris des réactions de certains, précisant ne pas investir en bourse et doit apprendre la vision des actionnaires. Il a peut-être été maladroit mais souhaite vraiment inclure les PP à long terme.

2) Pour lui, la dilution de l’augmentation de capital est très faible et ne péjore pas les actionnaires actuels puisque cela a été réalisé au même cours que celle des actionnaires en juillet, et très proche du cours actuel. Il souligne également avoir été dilué de la même façon que les PP, étant donné qu’il n’a pas de parts dans Grand R. Il souligne également que d’autres groupes ont recours distribuent des actions gratuites, des BSA ou des stocks options… qui sont nettement moins favorables aux PP ; alors que Réalités n’utilise aucune de ces méthodes !

3) Au total, 49 managers ont participé sur les 90 auxquels l’AK a été proposée. Ils ont apporté 7 millions d’euros de leur poche et emprunté 3 millions. Pour participer, il fallait au minimum 75’000 euros. Celui qui a apporté le plus est un manager d’Heurus pour 900’000 euros.

4) YCJ souligne également qu’au-delà de la performance boursière pure, il espère aussi que les actionnaires soient fiers d’investir dans une entreprise éthique, qui a créé un fond pour aider les sans-abris, s’occupe de manière humaine des personnes âgées dans les résidences Heurus, qui prend soin de son personnel, etc…

5) YCJ prévient qu’il y aura dans les 2-3 prochaines années une grosse AK de 40, 50 voir 60 millions d’euros. Mais l’objectif est que le cours soit nettement plus élevé au moment de cette levée de fonds pour ne pas diluer de plus de 20% les actionnaires.

6) Le 20 janvier, les actionnaires seront invités à venir visiter les nouveaux Headquarters du groupe. Les invitations pour cet événement partiront la semaine prochaine.

7) Sur les trois premières semaines de décembre, le groupe a remporté des gros projets pour 200 millions d’euros de CA !

8) En 2024, l’objectif est d’atteindre un CA IFRS >600 millions, et YCJ estime que le RNPG pourrait être d’environ 30 millions d’euros !

9) Il ne pense pas une seconde qu’il y aura une OPA à horizon 2024-2025. Et de ce que j’ai compris, cela ne semble en tout cas pas dans ses intentions à lui d’en lancer une.

10) Le dividende 2021 devrait être un peu plus bas que celui de 2019, mais l’objectif est de le doubler en 2022.

11) Il confirme le TSSDI à 8.5%. Ils précisent que par le passé, ils les payaient 9% et que cela vaut toujours mieux qu’un co-investissement qui représente un taux proche de 18% !

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[+1]    #25 12/01/2021 19h10

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REALITES révise à la hausse son objectif de chiffre d’affaires 2020

Le groupe de développement territorial REALITES annonce la révision à la hausse de son objectif de chiffre d’affaires 2020. Malgré le contexte pénalisant lié à la crise sanitaire, le groupe REALITES anticipe désormais un chiffre d’affaires supérieur à 200 M€, en croissance d’au moins 20 %.

A l’occasion de la publication de ses derniers résultats semestriels, le groupe REALITES avait annoncé un objectif de chiffre d’affaires annuel consolidé « supérieur à 190 M€ ».

Yoann CHOIN-JOUBERT, P-DG fondateur du Groupe, réagit : « En 2015, nous énoncions déjà cet objectif de 200 M€ pour 2020. L’atteindre malgré ce contexte inédit est une performance extraordinaire de la part de toute l’équipe REALITES. Elle renforce notre confiance dans notre stratégie et notre vision pour les territoires et préfigure les bonnes nouvelles à venir dans les prochaines semaines. »

Relèvement des guidances de 5% sur le CA. Pas d’indications sur la profitabilité.
Le management est historiquement "conservateur" dans ses guidances …

Illustration avec l’année 2017 :
11/10/2017 : Résultats semestriels

un CA IFRS supérieur à 100M€ et un EBITDA au-delà de 7,5 M€

27/01/2018 : CA annuel

Chiffre d’affaires IFRS record à près de 129 M€ HT et en très forte croissance (+53%)
Objectif initial de chiffre d’affaires IFRS supérieur à 100 M€ HT largement dépassé
Confirmation d’amélioration de la rentabilité sur l’exercice 2017 avec un objectif
d’EBITDA révisé à la hausse et désormais attendu à 9 M€ contre 7,5M€ initialement prévu

10/03/2018 : Résultats Annuels 2017

Objectifs 2017 pleinement atteints et largement dépassés
- Volume d’activité : +23% vs. initialement prévu "attendu en croissance"
- CA IFRS : 128,9 M€ vs. initialement prévu "supérieur à 100 M€"
- EBITDA : 10,8 M€ vs. initialement prévu "supérieur à 7,5 M€"

Agenda financier
Jeudi 28 janvier 2021 : Présentation Plan Stratégique Ambition 2024 (webinar)
Mercredi 10 février 2021 (après bourse) : Publication du Chiffre d’affaires annuel 2020
Jeudi 25 mars 2021 (après bourse) : Publication des Résultats annuels 2020
Vendredi 26 mars 2021 : Présentation SFAF des Résultats annuels 2020

Le plan stratégique 2024 devrait "mettre en musique" l’objectif de CA qui devrait probablement se situer vers au moins 400M€.
Surtout, Réalités devrait expliquer son nouveau axe de développement vers la maitrise d’usage : activité mieux margée ("at scale") que la promotion immobilière et récurrente. Le marché "aime" aussi ce genre d’activité avec des multiples plus élevés (cf LNA VE/EBITDA >10x).

2020 aura été une année difficile en terme d’activité avec la crise covid mais la société a posé les bases de sa forte croissance pour les prochaines années, notamment en levant beaucoup de capitaux (AK, TSSDI, Obligation) pour financer son développement.
Beaucoup d’actualité à attendre

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Dernière modification par oliv21 (12/01/2021 19h19)


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