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#426 05/12/2019 13h46

Membre
Réputation :   19  

Si vous avez une autre recommandation pour un service de comptabilité en ligne, je suis preneur

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[+1]    #427 05/12/2019 14h04

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Réputation :   158  

Qu’est-ce que vous recherchez dans un comptable en ligne ? J’ai opté pour un comptable ayant un cabinet loin de chez moi. Il a un cloud où charger les documents, un service qui répond par mail. Je peux l’appeler. Et il me coute environ 25€/an de plus. J’ai l’assurance qu’il est capable de traiter toutes les opérations que je souhaite. Comme les SCPI c’est très lazy, on a peu de contact et ça me va. Il a mis en place EBICS lorsque possible sans surcoût. J’ai même eu la surprise d’avoir un escompte sur facture de 1% (risible en € vu le peu de montant que je paie mais ça fait plaisir sur l’honnêteté de la démarche car non prévu dans mon contrat). J’ai payé pour 2018 l’équivalent de 49,41€/mois. Il gère aussi un peu le juridique même si je n’en ai pas besoin en réalité (mais c’est dans le forfait).

Comme dit, je ne sais pas ce que peut faire "cacomptepourmoi" car j’ai pas avancé plus sur le sujet. Je crois que Rocambole utilise ce service pour le même type de société.

Livli par exemple n’a pas de logiciel pour traiter les amortissements dixit leur commercial donc pas la possibilité de traiter de l’usufruit de SCPI. Compta Clémentine était plus cher que Cacomptepourmoi et j’en avais eu un autre (dont j’ai oublié le nom, vaut mieux) qui lui était complètement dans la lune au niveau tarifaire.

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#428 18/12/2019 19h05

Membre
Réputation :   1  

rocambole a écrit :

Si c’est une SCI qui détient des parts de SCPI il faut se mettre en franchise de base de TVA, c’est à dire que vous n’y étes pas soumis et que vous ne la récupérerez pas dessus sur le peu de dépenses et factures que vous aurez.

Merci Rocambole,

du coup pour le régime de déclaration de TVA on n’est pas en régime simplifié (liasse fiscale 2033) mais en régime réel (liasse fiscale 2050) ?

Bien à vous


Débutant extrêmement curieux et tenace

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[+1]    #429 18/12/2019 20h18

Membre
Réputation :   75  

Attention il faut bien distinguer le régime de TVA, et le régime de taxation à l’IS.
Je le précise car vous parler de TVA dans le message mais évoquez des déclarations 2033 et 2058.
Ces 2033 et 2058 concernent l’IS.

Il est tout à fait possible d’être en régime réel pour la TVA, mais en régime simplifié pour l’IS (voir le cas du mini-réel). Ce sont deux 2 choses distinctes.

Ceci dit à moins de faire une très grosse SCI (entraînant un gros chiffre d’affaire qui vous ferait dépasser les seuils) ou bien d’opter volontairement pour le régime réel, le cas le plus courant sera régime simplifié pour la TVA et régime simplifié pour l’IS.

Au niveau déclaratif cela se traduit par :
- TVA régime simplifié, donc paiement d’acompte et régul annuelle sur un formulaire appelé CA12
- IS régime simplifié, donc liasse 2033

Au régime réel ce serait :
- TVA régime réel, donc déclaration mensuelle au réel (TVA à l’encaissement)
- IS régime réel déclaration sur liasse 2058

Pour poursuivre sur votre réponse à la remarque de rocambole, si franchise de base de TVA, pas de déclaration TVA. cela ne change rien pour l’IS et le plus probable serait alors une liasse 2033.


Parrain ING : ASMYFZA

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#430 31/12/2019 12h52

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Bonjour,

J’ai une petite question en cette fin d’année, comment traiter comptablement la dette d’une société de gestion concernant une couverture ?

Exemple : Virement de 100 pour l’acquisition de parts de SCPI en capital fixe, confrontation passée à 99, le 1 soit la couverture ne sera reversé que N+1).

Si l’acquisition est enregistrée en 271 comment traiter la dette sur la couverture au 31/12 en attendant son remboursement N+1 ?

Vous remerciant par avance.

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#431 31/12/2019 14h55

Membre
Réputation :   75  

Moi je dirais de manière très simple, en utilisant un compte 467xxx débiteurs-créditeurs divers.
Dans votre exemple on constate ainsi une créance de 1 sur la société de gestion.


Parrain ING : ASMYFZA

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#432 31/12/2019 15h28

Membre
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J’avais pensé dans un premier temps a créer un compte 4568 " Associés - Capital à rembourser couverture " je pense que ce n’est pas faux non plus, vous en pensez quoi ?

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#433 31/12/2019 16h02

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Bonjour

Le compte 4568 est réservé aux associés de votre SCI (les personnes détenant le capital de votre SCI) donc il ne faut pas utiliser celui-ci, je pencherai également pour le 467.

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#434 31/12/2019 16h04

Membre
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Je comprends, c’est cohérent en effet.

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Favoris 1    #435 14/03/2020 11h21

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niceday a écrit :

adadou70 a écrit :

J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

Votre fichier XL est le plus complet il me semble. Je n’ai pas vu beaucoup de retours concernant votre outil par ceux qui sont passés dans le concret.

Je souhaite me diriger vers un investissement de SCPI en SCI comme préconisé sur cette file permettant d’optimiser la fiscalité. L’idée serait de faire:
- 60 000 euros de SCPI étrangères en Usufruit 10 ans en cash (très difficile à crédit)
- 140 000 euros de SCPI francaises en Pleine propriété à crédit

Le simulateur proposé est très complet, merci beaucoup pour ce partage. Néanmoins, je m’interroge sur le cashflow annuel positif dégagé par ce montage soit environ 9 000 euros par an dans le cas évoqué.

Est-il possible de racheter d’autres parts US court (5 ans par exemple) de façon annuelle avec ces 9 000 euros de façon à pleinement faire jouer les intérêts composés? Cela permettrait de largement augmenter le TRI proposé dans le simulateur?

Quelles barrières y aurait-il à faire cela: frais fixes de souscription importants?

De la même façon, n’aurait-on pas intérêt à faire un montage US à 5 ans dès l’investissement initial plutôt que sur de longues périodes (et racheter chaque année de l’US 5 ans avec le cashflow important dégagé?). Si nous anticipons une baisse des rendements sur les années à venir, la modification de la clé de répartition qui devrait intervenir, devrait être favorable il me semble?

Je vous remercie par avance pour vos pistes!


Parrain (m'envoyer un message privé): Boursorama / BforBank / Revolut / crypto.com / Binance / mint energy

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#436 14/03/2020 12h42

Modérateur
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Il est "possible" de racheter des US 5ans quand vous aurez de la trésorerie disponible.

En pratique ça ne sera pas forcément toujours facile (actuellement, il y a beaucoup d’acheteurs de SCPI, y compris en NP. Mais rien ne garanti que ce sera toujours le cas), ni que ce sera toujours l’usage optimal de votre cash et de votre temps (comparez le temps que vous utiliserez pour souscrire ces 9ke d’US - rien à voir avec un virement vers un livret, un versement sur un  contrat AV ou un achat de titres en un clic- avec ce que ça vous rapportera). Chaque investissement (par ex si vous multipliez les petites lignes d’US) augmentera un peu la complexité de la comptabilité et du suivi.

Investir dans de l’US 10 ans (plutôt que 5 ans, pour le renouveler ensuite) permet d’avoir une certaine visibilité sur une plus longue durée.
Ne négligez pas l’impact de la période d’entrée en jouissance.

Une même baisse (éventuellement temporaire) du montant des dividendes de la SCPI aura aussi un impact plus fort sur votre TRI si la durée d’US est plus courte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#437 14/03/2020 18h53

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Bonjour,

Effectivement, la sensibilité du TRI à une baisse du DVM est d’autant plus importante que la durée de l’usufruit est courte.

A titre personnel, après plusieurs mois de recherches de financement avec mon CGP, je constate qu’il est très difficile d’obtenir auprès d’un établissement bancaire et de façon concomitante :

•    le financement de parts de SCPI en PP
•    le financement d’usufruit de parts de SCPI

Le cas échéant, les banques imposent (en général) leurs SCPI « maisons » au détriment des SCPI de meilleures qualités.   
Fort de ce constat, j’ai préféré optimiser mes conditions de financement ainsi que le choix de mes SCPI. J’ai réussi à obtenir du 1.55% sur 25 ans avec les SCPI de mon choix.
Dans un 2nd temps, j’ai acquis de l’usufruit de part de SCPI avec des prêts professionnels de 75 k sur 5 ans auprès du LCL  à 1.05% (frais de dossier de 375 euros).
La durée des usufruits sélectionnés sont entre 3 ans et 8 ans, je pense que la moyenne pondérée est approximativement de 5 ans. Compte tenu de la difficulté à trouver de l’usufruit, je suis assez flexible sur les durées, en effet mon critère est la qualité du sous-jacent avec une clé de démembrement intéressante (Efimmo @ 19.25% sur 5 ans, PIERVAL @ 20% sur 5 ans, XL @ 13.5% sur 3 ans, NEO @ 20% sur 5 ans, récemment Cœur de Régions à  19% sur 5 ans….)
Je pense aussi à faire des apports en CC dans les années à venir pour acquérir de l’usufruit de parts de SCPI. De nombreuses banques en ligne proposent des taux intéressants sur une certaine période de l’année.
Bien entendu, j’ai été accompagné pour faire ces opérations

Dernière modification par Adrien55 (14/03/2020 19h02)

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#438 15/03/2020 14h04

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Bonjour a tous,

J’ai lu une bonne partie de cette file de discussion mais j’avoue que je reste encore incertain en matiere d’arbitrage entre une acquisition a credit sur 20 ans de SCPI en PP :
(i) en direct (dans ce cas des SCPI europeennes afin de limiter la fiscalite)
ou
(ii) via SCI a l’IS.

J’ai 33 ans et expatrie en Espagne, marie en separation de biens, sans enfants.

Revenus nets de salaires, environ 90k€ ("artificiellement" gonfles par le fait notamment d’un package d’expatrie attractif mais egalement d’une fiscalite impatrie interessante en Espagne pendant les 6 premieres annees).

Je dispose deja d’une SCI IS utilisee pour une acquisition d’un immeuble de bureau avec 7 autres associes a credit, donc je ne prends pas en compte ici les couts de constitution et gestion de ladite SCI, que je devrai regler quoiqu’il arrive sur ce projet.

Dans la simulation, j’ai pris en compte les hypotheses suivantes:

Rendement moyen SCPI    4,5%   
Revalorisation annuelle    0,3%   
Cout credit                2,0%   
Fiscalite non resident        15,0%    Jusqu’a annee 10
Fiscalite resident        17,0%    Annee 10 a 20 (je considere un taux marginal a 30% car mon epouse touche des revenus plus faible, donc j’aurais tendance a penser que je ne serai pas a 41%)
Impots a l’IS                15,0%   

Je suis arbitrairement (comme je n’ai pas de visibilite a ce niveau…) parti du principe que je resterai expatrie pendant encore 10 ans, et que je retournerais ensuite en France.

simu_scpi2.pdf

De ce que je vois: l’effort d’epargne est plus eleve en acquisition directe, et le patrimoine net plus eleve egalement, mais car dans la simulation j’ai pris comme hypothese de sortir l’ensemble des fonds de la SCI IS au bout des 20 ans (flat tax 30% sur valeur des SCPI - CCA cumule - frais d’acquisition).

Ma question est donc la suivante: dans une perspective d’incertitude en matiere de TMI (30% ou 41%) lorsque je rentrerai en France a terme, et avec l’hypothese de ne pas sortir les fonds a la fin du credit de la SCI IS (pour les reinvestir, acquerir une residence principale et l’habiter a titre gratuit, etc.), je semble penser que l’operation SCI IS est plus attractive, n’est-ce pas?

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#439 15/03/2020 15h47

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Pour vous, et toutes vos incertitudes sur votre TMI IR (que vous restiez expat ou reveniez en France), un investissement via SCI IS a au moins l’avantage que vous pourrez bien plus choisir quand vos gains seront imposés (=quand vous les sortirez de la SCI IS, sachant qu’il sera alors aussi possible de les réinvestir dans la SCI sous forme d’un apport en Compte Courant d’Associé).

Par ailleurs, la fiscalité actuelle en France sur les dividendes perçus dune SCI IS (avec la Flat tax a 30%, donc 12.8% d’IR et 17.2% de PS) est assez favorable (mais on ignore cecquelle sera sans 10 ou 20 ans).

L’inconvénient de la SCI IS est que c’est une structure de plus a gérer, avec le temps a y consacrer et les frais que ça génére (comptabilité, AG, etc.).

A vous de déterminer le poids de chacun de ces facteurs…


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[+1]    #440 15/03/2020 22h44

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Bonjour woliver,

Il n’est pas possible d’acheter sa RP au sein d’une SCI à l’IS, l’activité est commerciale et non civile.
A titre personnel, malgré un meilleur TRI pour une acquisition de parts de SCPI via une SCI, j’ai souscrit en direct pour les raisons suivantes :
- l’obtention du financement est plus compliquée et plus onéreux en SCI
- frais de fonctionnement de quelques centaines d’euros par an
- gestion de la SCI chronophage
- à la fin de crédit et après avoir purgé son CC, la fiscalité est la suivante :
15% d’IS puis PFU à 30% => fiscalité de 40,5%… versus un léger frottement fiscal pour les SCPI étrangères
- incertitude à maintenir ma TMI à 41% jusqu’à ma retraite
- en cas de départ à l’étranger pour exercer mon activité professionnelle ou lors de mon départ à la retraite, la détention en direct me semble favorable fiscalement
- il est assez simple de neutraliser son bénéfice foncier avec un bon conseiller

Au delà du mode de détention des parts de SCPI, le principal enjeu reste la qualité du sous lacent afin de percevoir un loyer pérenne pour rembourser votre mensualité.
Le choix des SCPI ainsi que le financement sont donc primordiales

Dernière modification par Adrien55 (15/03/2020 22h46)

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#441 08/04/2020 11h04

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Bonjour,

Quelqu’un pourrait-il m’expliquer comment Stéphane obtient 4 959,36 € d’IR en bas (à droite) du premier message de cette file ?

stephane a écrit :

Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)     Investissement à crédit (SCI à  l’IS)

Loyers encaissés                         19.989,50 €                                                     30.000 €
A déduire, amortissement
de l’usufruit                                       NA                                                            - 13.680 €
(1/25ème x 57% x 600K€)

Assiette de l’IS                                    NA                                                               16.320 €
Impôt sur les sociétés (15%))            NA                                                            -2 448,00 €

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     - 4 959,36 €

Désolé si la question a déjà été posée (et que la réponse a été donnée), je ne l’ai pas vue dans le fil.

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[+1]    #442 08/04/2020 11h10

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Il tient compte des 40% d’abattement sur les dividendes avant le calcul de l’IR…
Aujourd’hui, il faudrait plutôt utiliser le PFU de 30% pour faire le calcul (regroupant IR et prélèvement sociaux).

Bien à vous,
cat

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[+1]    #443 08/04/2020 11h13

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Calcul :

27552 x 40% abattement = 11020,80 en moins

27552 - 11020,80 = 16 531,20

16 531,20 x 30% = 4959,36 €


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#444 08/04/2020 15h14

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cat a écrit :

Il tient compte des 40% d’abattement sur les dividendes avant le calcul de l’IR…
Aujourd’hui, il faudrait plutôt utiliser le PFU de 30% pour faire le calcul (regroupant IR et prélèvement sociaux).

Bien à vous,
cat

Bien sûr !

Pour info, sauf erreur de ma part, le tableau est ainsi modifié :

stephane (Version 2015) a écrit :

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     - 4 959,36 €
Prélèvements sociaux (15,5%)     - 3 098,37 €                                                   - 4 270,56 €
Incidence « CSG déductible »         + 305,84 €                                                         421,55 €

Artosis (Version 2020) a écrit :

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     NA
Prélèvements sociaux (17,2%)     - 3438,19 €                                                    NA
"Flat tax" (30%)                            NA                                                               - 8265,60 €
Incidence « CSG déductible »         + 407,79 €                                                         NA

Je rappelle que les TMI inférieurs (11% ou 0%) pourront opter pour l’imposition au barème de l’IR (plutôt que la flat tax) si c’est plus intéressant pour eux. A priori c’est le cas, mais à vérifier selon votre situation. Une façon assez simple d’être sûr que c’est mieux ou non : sur les site des impôts, vérifier via 2 simulations comparatives le montant de l’impôt dû en cochant ou en décochant la case correspondante à l’option en question (case 2OP, il faut alors aussi basculer 2CG en 2BH).

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#445 08/04/2020 15h44

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Je pense qu’il serait approprié d’ajouter une ligne (pour ne pas laisser croire que le fait de payer autant d’impôts dans le scénario IS soit un inconvénient), et donc :

(Version 2020) a écrit :

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     NA
Prélèvements sociaux (17,2%)     - 3438,19 €                                                    NA
"Flat tax" (30%)                            NA                                                               - 8265,60 €
Incidence « CSG déductible »         + 407,79 €                                                         NA

Revenu complémentaire
net d’impôts                               10.962,25 € (55% des loyers)         19.286,40 € (64% des loyers)

On peut ajouter que la valeur pour l’associé de la SCI du patrimoine, de 600 k€ détenu dans la SCI, est à minorer des 30% (PFU) qu’il devrait payer pour le retirer de la SCI. Donc c’est plutôt 420 000€ (600 k€ - 30%) qu’il faudra comparer aux 399 790€, en terme de patrimoine constitué (en valeur en année 1). Si le scénario SCI IS reste avantageux à ce niveau, ce serait d’assez peu. Et en prenant en compte l’impôt sur la plus-value à payer en cas de cession, il devient même souvent désavantageux, le jour où on souhaite récupérer son capital.
Le scénario SCI IS n’est globalement avantageux que si on conserve l’investissement suffisamment longtemps.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#446 17/04/2020 17h45

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Bonjour,

Déclaration fiscale pour la clôture 31.12.2019 décalée au 30 juin 2020

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3667_0c4a7bc4d3e9811a9ad96ab0e73ea.png

calendrier en pleine page c’est ici


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

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#447 25/04/2020 14h22

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Je voudrais revenir sur cette partie de l’explication de Stéphane :

Cette dernière option est certainement la plus intéressante, même si elle entraîne un surcoût lié à la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% sur le prix de cession. C’est celle que nous retenons dans la suite de nos développements.

Elle permet de sortir les scpi du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Elle est intéressante, si les époux souhaitent pouvoir transmettre des parts de scpi en dehors de toute société civile, en nue-propriété, à leurs enfants, par donation, ou récupérer les parts de SCPI dans leur patrimoine personnel pour pouvoir les transmettre par succession, le moment venu.

A ce propos, il est parfaitement possible de faire correspondre la valeur de la nue-propriété cédée avec le montant du compte courant d’associé à rembourser. Il suffit, pour cela, de jouer sur la durée du démembrement. A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession.

L’usufruit constitué « per retentionem » au profit de la société civile, est amortissable à partir du jour de sa constitution. En effet, l’option à l’impôt sur les sociétés permet de considérer les usufruits, ainsi constitués, comme des immobilisations incorporelles amortissables de manière linéaire. L’amortissement permet de passer en charge du bénéfice imposable, une fraction annuelle du prix d’acquisition de l’usufruit correspondant à la durée contractuelle de celui-ci (par exemple 1/25ème par année sur 25 ans).

(…)
   
L’impôt sur les sociétés n’est donc perçu que sur le bénéfice réellement dégagé, après prise en compte de l’amortissement annuel. Au plan comptable, les usufruits de SCPI sont donc portés au compte 208000 (immobilisation incorporelle). Ils sont amortis, linéairement, en tenant compte de leur date d’entrée en jouissance et de leur durée contractuelle,  par le compte 280800.
Dans une telle configuration, après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais.

--

Je ne sais pas trop si j’ai bien compris. Pourriez-vous me le confirmer ?

- Achat SCPI à crédit sur 20 ans : 600 000 €
- Apport en CCA (effort d’épargne) sur 20 ans : 279 183 €
- Rendement estimé (5%) = 30 000 € / an

Au bout de 20 ans (prêt terminé), "revente des SCPI aux enfants (comme donation) en nue-propriété grevée d’un usufruit temporaire (25 ans) au profit de la SCI".

Valeur de la NP = 43% de la valeur des SCPI = 600 000 x 43% = 258 000 €
Coût d’enregistrement : 5% sur la valeur de la NP = 258 000 x 5 % = 12900 €

Question 1 : qui paye ces 5% ? La SCI ? Les époux ?

Question 2 : le coût de cet enregistrement est-il prélevé sur le CCA ?

--

LA SCI possède alors l’usufruit sur 25 ans (valeur 600 000 - 258 000 = 342 000 €)
Cet usufruit est donc amortissable sur 25 ans = 342 000 / 25 =  13 680 € / an       

Stéphane avait considéré un rendement de 5% / an, soit 30000 euros.
Imaginons que les SCPI soient en partie étrangères (35%)…

Imaginons :
- Résultat comptable : 30000 €
- Expert Comptable : 600 €
- RC - EC = 29400 €
- Part de loyers étrangers (35% par exemple) = 30000 x 35% =  10500 €
- RC sans EC ni loyers étrangers = 30000 - 600 - 10500 = 18900 €
- Amortissement 13680 €
- Résultat fiscal = 18900 - 13680 = 5220 €
- Imposition IS 15% = 5220 x 15% = 783 €
- Flux de trésorerie = 29400 - 783 = 28617 € / an ou 2384 € / mois nets

Question 3 : à la fin de l’usufruit, les SCPI ont été totalement sorties de la SCI ?

Question 4 : pendant ces 25 ans de démembrement, les dividendes sont sortis de la SCI sans aucune taxation (car équivalents au capital apporté en CCA comme effort d’épargne) ?

Question 5 : suite à ce démembrement temporaire, par donation, les enfants ont récupéré la nue-propriété. Que se passe-t-il si les parents (ayant 100% des parts de la SCI) décèdent avant la fin de ce démembrement temporaire sur 25 ans ?
Deviennent-ils à la fois propriétaire de la SCI (par succession) et nue-propriétaire des parts de SCPI ? Ou ils deviennent plein propriétaires des SCPI 100% hors de la SCI (dissoute après le décès des 2 parents) ?

Question 6 : Stéphane affirme : "après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais’. Que veut dire "à moindre frais" ?

Question 7 : ce type de montage ne peut-il pas être considéré comme abus de droit (pour éviter la fiscalité) ?

--

J’ai relu tout le topic mais je n’ai pas trouvé les réponses à ces questions. 
Le contenu du topic porte bien davantage sur le montage initial que sur la manière de pouvoir sortir de la SCI à moindre frais.

Merci à tous !

Dernière modification par maxicool (25/04/2020 14h25)


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#448 25/04/2020 16h01

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maxicool a écrit :

Je ne sais pas trop si j’ai bien compris. Pourriez-vous me le confirmer ?
…/…
Valeur de la NP = 43% de la valeur des SCPI = 600 000 x 43% = 258 000 €
…/…

Pour ma part, j’ai compris que les 43% étaient la valeur de l’US 25 ans. C’est en tout cas cette valeur qui sera retenue pour calculer les droits à payer (c’est 43% de la valeur de la PP, pour un US de plus de 20 ans et jusqu’à 30 ans), et on aura :
   Coût d’enregistrement = 5% sur la valeur de la NP = 5% * 57% x 600 000 = 17 100 €  (et pas 12 900€)

Mais le prix réellement payé par l’acheteur de la NP au vendeur (la "valeur commerciale", librement négociée entre les parties. Cependant, et encore plus ici où les parties sont "très proches", il faut pouvoir justifier au fisc de la pertinence de la valeur commericale retenue, pas pour justifier des droits payés, mais pour justifier de la valeur comptabilisée par la SCI) n’a pas nécessairement à être l’assiette fiscale de ces droits de 5%. L’assiette fiscale sur laquelle les droits de 5% sont à payer est déterminée comme un pourcentage (défini par le fisc, c’est 43% pour un US 25 ans) de la valeur de la PP (déterminée par le marché de la PP des parts).

C’est le prix réellement payé pour l’US qui détermine las amortissements de la SCI. Si on suppose que ce prix a été choisi égal à la valeur fiscale, (donc 43% de 600 000€), vos calculs sont à modifier, et l’amortissement pendant 25 ans sera chaque année de   600 000€ * 43% / 25 =  10 320€.     

En ce qui concerne vos questions :

Question 1 : C’est l’acheteur qui paye au fisc les coûts d’enregistrement. Après, libre aux parties d’en tenir compte pour déterminer la "valeur commerciale", et le prix payé par l’acheteur au vendeur…

Question 2 : Non. Pourquoi le serait-il, si c’est les époux qui sont l’acheteur ?

Question 3 : à la fin de l’usufruit, il ne reste plus rien de relatif aux les SCPI dans la SCI (sinon des trâces dans sa comptabilité). La NP a été cédée et l’US est terminé. Les époux ont la PP des parts de SCPI.

Question 4 : Non, pendant ces 25 ans de démembrement, il n’y a pas de "dividendes" versés par la SCI (un dividende serait forcément taxé !), mais juste des "remboursements de CCA" (CCA = les montants que les époux ont prêtés à la SCI), qui eux sont sans aucune taxation (ce n’est pas de la valeur créée, mais juste un €uro rendu pour chaque €uro que les époux ont prêté à la SCI).

Question 5 : une fois que les parents ont donné la NP des parts de SCPI aux enfants, s’ils décèdent,  les enfants continuent de posséder la NP des parts de SCPI (et, à la fin de l’usufruit temporaire, posséderont la PP des parts de SCPI), et les parts de la SCI (possédées à 100% par les parents) font partie de la succession, et sont traitées comme tel (c’est en général un peu plus compliqué que ce que vous décrivez, car les parents ne vont pas forcément décéder en même temps, et il y aura donc d’abord la succession du premier décédé, puis celle du second décédé…). La SCI sera dissoute … après que ses associés l’aient décidé en AG, mais l’idée de Stéphane était d’attendre au moins que les US temporaires se terminent avant de la dissoudre (que les parents soient alors décédés ou encore vivants). La SCI a sa propre existence, et le décès de ses associés (ici les parents) n’y change rien.

Question 6 : Stéphane voulait sans doute dire qu’il y a beaucoup moins de frais pour dissoudre ou liquider une SCI qui n’a presque plus d’actif que pour en dissoudre une qui a encore des actifs ayant une valeur substantielle (actif qu’il faudra alors répartir, ou céder avant de les répartir). En effet, une dissolution/liquidation implique des frais fixes (quelques centaines d’€uros) et des frais proportionnel à l’éventuel boni de liquidation (droit de partage de 2.5%), en plus des éventuels frais pour céder les actifs.

Question 7 : pourquoi donc le serait-il ? La SCI a une réelle existence, un compte bancaire, une comptabilité et des AG annuelles  (il faut bien évidemment être rigoureux à ces niveaux). L’objectif du montage est largement patrimonial. Il y a un certain nombre d’aléas (par exemple si les SCPI versent seulement 50% des dividendes anticipés au départ, ou si la valeur des parts diminue beaucoup après 10 ou 15 ans, les conséquences seront bien différentes de celles anticipées par Stéphane).


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#449 25/04/2020 16h08

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Merci de vos réponses, GBL.

Mais pour les 43%, je copie / colle la phrase de Stéphane.

A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession !

je pense que les 43% représentent la valeur de la NP.

Dans ce cas présent, les calculs vous semblent corrects ?

--

Question 4 : OK.
Je pensais "comme ça" mais je me suis mal exprimé.

Question 5 : OK.
Pour le décès simultané des parents, oui, j’ai volontairement simplifié.

"La SCI sera dissoute … après que ses associés l’aient décidé en AG, mais l’idée de Stéphane était d’attendre au moins que les US temporaires se terminent avant de la dissoudre (que les parents soient alors décédés pas)" : OK.

Question 6 : oui, je le supposais aussi.

Question 7 : OK.
Forcément, le cas de Stéphane est le cas idéal "sans accroc" :-)

Dernière modification par maxicool (25/04/2020 16h19)


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[+1]    #450 25/04/2020 16h21

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Au temps pour moi. J’ai été vérifier (par ex ici et au point II  là (BOFIP)) et l’usufruit temporaire de 25 ans vaut (fiscalement) 69%, et donc la NP associée vaut (fiscalement) 31%.

Les 43% évoqués par Stéphane correspondent en fait à la "valeur commerciale".

Il faut refaire les calculs en conséquence. 
Les droits payés au fisc lors de la donation de la NP se calculeront sur une assiette de 31% de la valeur de la PP.
L’amortissement réalisé par la SCI se basera sur la valeur commerciale (l’US valant ici 57% = 100% - 43%).
Je sais, ça semble paradoxal, mais c’est aussi ainsi qu’ont été calculé les droits les rares fois où ma SCI a acheté de l’US temporaire (avant que la vente d’US par une personne physique ne devienne sans intérêt économique, vers 2013).


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