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Forums des investisseurs heureux

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#176 19/11/2016 14h05 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour.

Je viens de refaire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:

- Il y en a beaucoup à vendre;
- Pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois, sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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#177 19/11/2016 14h06 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Message doublon effacé.

Dernière modification par Trahcoh (19/11/2016 14h07)

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#178 21/11/2016 10h41 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour

Vous avez obtenu le loyer median a 13 euros/ M2 ? Je cherchais cette info il y a quelques  jours sans succes.
la valeur annoncee me parait faible,  a Paris le loyer median est de 26 euros alors que le plafond intermédiaire est de 16.8. a Lille le plafond est de 12.49.

En supposant un ratio a peu près identique, on serait plus vers 16 … a moins de vouloir vraiment stopper net l’immobilier sur Lille…

Ce que je n’espere pas … vue ma question suivante.

Je suis desole si la file n’est pas adaptee..
J’ai un immeuble qui entre en location sur lille.
- Comment gérer vous l’entretien partie commune/sortie de poubelles? Vous avez des contacts ?
- Pour la comptabilité, je paie 700 euros pour 4 lots … je dois pouvoir trouver plus competitif .. des contacts à partager ?

Merci beaucoup
Timinel

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#179 02/12/2016 20h19 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Il y a en effet beaucoup de petits immeubles à vendre sur lille. L’encadrement des loyers y est peut être pour quelque chose.  Attention à la qualité des biens. Beaucoup de 1930 bricolees. Je ne suis pas fan. De plus, ces immeubles se vendent cher et difficile d’atteindre la rentabilité supérieure à 10% brute.

De plus, il y a beaucoup de marchands de biens qui connaissent le marché et font immédiatement des offres basses des la parution des annonces, histoire de faire une bonne affaire si le vendeur est pressé. Ils ne visitent même pas le bien…

Donc pour faire de bonnes affaires,  il faut aller vite, si possible connaître un agent qui vous propose le bien avant sa parution. Sinon essayez aussi les biens atypiques,  ceux à proximité des petites agglomération bien desservies par la SNCF.  Je pense à Fretin par exemple.


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#180 16/12/2016 18h41 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Encadrement des loyers à Lille : ça bouge !

L?encadrement des loyers va être étendu à Lille

L’article en revanche ne précise pas si on parle de Lille IM ou toute la métropole.

Et vous, vous allez modifier les loyers sur vos futurs baux en conséquence ? On bien attendre qu’un éventuel locataire vous fasse explicitement la demande ?

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#181 16/12/2016 19h20 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour,
les montants des loyers viennent d’être mis en ligne sur le site encadrementsdesloyers.gouv.fr
Quand on voit le loyer majoré d’un studio meublé de 15 mètres carrés comme wazemmes/vauban (318€), cela est ridicule.
Je loue des studios refais à neuf proche de la catho et l’offre tourne plutôt autour des 400€.
Martine veut vraiment faire fuir les investisseurs ?!?

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#182 18/12/2016 11h39 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Pour l’encadrement des loyers à Lille, à priori tout est indiqué dans le lien suivant :

L?encadrement des loyers mis en place à Lille - Ministère du Logement et de l’Habitat durable

Le père noël ne nous a pas gâté cette année…


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#183 18/12/2016 12h24 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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louleep a écrit :

Bonjour,
les montants des loyers viennent d’être mis en ligne sur le site encadrementsdesloyers.gouv.fr
Quand on voit le loyer majoré d’un studio meublé de 15 mètres carrés comme wazemmes/vauban (318€), cela est ridicule.
Je loue des studios refais à neuf proche de la catho et l’offre tourne plutôt autour des 400€.
Martine veut vraiment faire fuir les investisseurs ?!?

21,2€ du m2 en location est ridicule ?

le prix du m2 à l’achat à Lille est de l’ordre de 2500€ dans le secteur que vous annoncez d’après meilleurs agents, une location à 21,2€ donne une renta brute de 10%.

Donc l’encadrement fonctionne à priori correctement, pour ses objectifs, qui sont sont de limiter la hausse due à la pénurie. C’est à l’investisseur intelligent de trouver des biens à un prix correct, pas de passer le payé trop cher à l’achat sur ses locataires.

Les loyers ont augmenté en France depuis 10 ans en gros en ligne ou un peu moins que l’inflation. Paris et Lille sont  parmis les exceptions où la hausse a été 2x plus forte, en particulier sur les petites surfaces.

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#184 18/12/2016 13h36 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je comprends votre raisonnement mais il existe bon nombre d’exemples qui le contredisent. Cela m’étonnerait que vous trouviez 2500€/m2 sur lille en achat dans de bons quartiers. De plus une rentabilité de brute ne veut pas dire grand chose.

J’attends de voir les commentaires des professionnels mais cet encadrement va poser pas mal de soucis. Je pense qu’une des volontés cachées est de retrouver du foncier pour les promoteurs. Tant que les loyers sont élevés,  les propriétaires préféreront louer.

J’ai trouvé quelques bizarretes comme le faible écart entre le meublé et le nu (1€/m2). Rien ne me semble indiqué ce que comprend le meublé au niveau des charges comme l’eau, l’électricité.

Dans le calculateur en ligne, le libellé pour le loyer est : loyer hors charge pour un meublé. Je pense qu’il faudra attendre que ces points s’éclaircissent pour savoir quelle est la marge de manoeuvre possible


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#185 22/12/2016 17h07 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Pour ceux qui dépassent le loyer maxi, le complément de loyer est peut être la solution pour basculer certains frais initialement inclus dans le loyer avec charges.

J’ai un appartement actuellement loué 420 €/mois pour 17m2. Dans le loyer sont inclus l’eau et la taxe d’ordures ménagères. J’envisage de sortir ces 2 charges du loyer pour les placer dans le complément de loyer.

J’ai d’autres possibilités de basculer une partie du loyer dans le complément comme l’accès à un jardin  privatif.

Je n’ai pas trouvé de réponse claire sur le sujet sur le site ou Google.


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#186 22/12/2016 17h25 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

J’ai un appartement actuellement loué 420 €/mois pour 17m2. Dans le loyer sont inclus l’eau et la taxe d’ordures ménagères. J’envisage de sortir ces 2 charges du loyer pour les placer dans le complément de loyer.

C’est étrange car l’eau et la taxe OM devraient être dans les charges récupérables. Si vous les passez dans les charges, et là qu’elles devraient être depuis le début, ça les sort du loyer. L’encadrement s’applique sur le loyer HC.

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#187 22/12/2016 17h48 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’ai oublié de préciser que je suis propriétaire de l’immeuble. Et que ces charges ont toujours été intégrées au loyer forfaitaire de tous les appartements depuis toujours  (y compris par le propriétaire précédent )

Dernière modification par lachignolecorse (22/12/2016 17h49)


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#188 22/12/2016 22h36 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour,

je me suis amusé à faire le test en partant d’un studio meublé de 20m2 loué 420e CC, j’ai le "droit" (merci ô état bienveillant) de le louer 386e HC et donc en rajoutant les provisions pour charges je me retrouve au montant CC.

Si les charges sont forfaitaires c’est encore plus simple de se conformer à l’encadrement et coté locataire il ne pourra le remettre en question sauf si vous avez 1/4 ou plus de charges au global cela risque juste de tiquer.
Deuxième point d’ajustement : la surface calcul loi Boutin avec tolérance de 5% mais prise en compte annexe (garage, cave, débarras..)

Je ne sais si à Paris il y a eu beaucoup de contentieux, il me semble juste avoir lu récemment que l’application de l’encadrement n’est pas eu l’efficacité escomptée.

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#189 23/12/2016 09h51 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’ai lu un article disant qu’une centaine de dossiers étaient passee devant la commission de conciliation pour paris. Je vais essayer de retrouver le lien.

Je me vois mal donner une surface 5% supérieure à la valeur indiquée dans le dpe que je remets au locataire. C’est un peu gros…

Donc en effet,  je pense basculer les charges incluses dans le loyer actuel dans le complément de loyer. Si vous avez 5 minutes, refaites le calcul avec un appartement de 17m2… Ce sera deja plus compliqué. … Le jardin attenant au studio risque de me sauver la mIse….


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#190 23/12/2016 10h32 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

J’ai oublié de préciser que je suis propriétaire de l’immeuble.

Ca n’a aucune influence.

Et que ces charges ont toujours été intégrées au loyer forfaitaire de tous les appartements depuis toujours  (y compris par le propriétaire précédent )

Est-ce une bonne raison pour continuer ce qui est manifestement une erreur ?

Les charges récupérables auprès du locataire se récupèrent dans les conditions fixées par l’article 23 de la loi de 1989 et par le décret de 1987 fixant la liste des charges récupérables.

Après, libre à vous de continuer cette solution exotique, mais il faudra bien se mettre en conformité un jour ou l’autre ; l’encadrement des loyers semble être une bonne occasion.

D’autant que si un locataire contestait devant le juge la justification de votre complément de loyer, vous aurez bien du mal à expliquer que ce complément de loyer contient en fait des charges parce que c’est la tradition de cet immeuble-là !

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#191 23/12/2016 11h57 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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La loi impose plus ou moins une nouvelle mIse en forme des nouveaux baux rédigés à compter du 01/02/17. Je n’ai aucun souci à expliquer à un juge les habitudes puisque tout est clairement indiqué dans le bail (loyer avec charges) et que la nouvelle loi stipule que seul le loyer hors charge est encadré.

Je ne pense pas que certaines charges intégrées au loyer soit une erreur.  Par contre, il faudra les intégrer dans un complément de loyer qu’il faudra justifier correctement. Je ne compte pas sortir la taxe d’ordures ménagères du loyer charges incluses car cela simplifie la gestion. Pour l’eau, il faudrait ajouter des compteurs à chaque appartement, ce qui sera couteux et dont la ’rentabilité’ de l’opération ne me semble pas probante.

Apparemment les litiges sont peu nombreux si on en croit la presse.

Loyers encadrés à paris : les locataires peu nombreux à contester - Le Parisien


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#192 23/12/2016 11h59 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Il n’y a aucune obligation d’avoir des compteurs individuels pour l’eau. En l’absence de compteurs, on applique une clé de répartition, la plus simple étant le pro-rata des surfaces.

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#193 23/12/2016 12h06 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Vous avez raison. C’est bien avec une clef de répartition basée sur la surface que je compte déterminer le poste ’eau’ par appartement. Idem pour la taxe d’ordures ménagères.

Par contre, les compteurs à eau individualisés sont très pratiques pour chasser les fuites.

Dernière modification par lachignolecorse (23/12/2016 12h07)


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#194 25/12/2016 17h04 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’ai rencontré un ami ayant un appartement en location sur paris. Le loyer est plafonné à 800€/mois et comme l’ancien loyer était de 1000 €, l’agence à mis 200€/mois pour le balcon…

Ça fait plus d’un an, 2 baux consécutifs et pas de litige…


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#195 02/01/2017 15h00 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Merci pour les liens vers les montants plafonds.

Je découvre avec étonnement des choix très particuliers. Seule Lille est concernée et pas les autres communes limitrophes ! Ensuite, le prix au m² varie beaucoup en fonction de l’age du bâtiment (13% entre 1945 et 1947) et une valorisation incroyablement basse pour du meublé !
L’ajustement pour du meublé est quasi constant à 0.7€/m² alors que les coûts ne sont pas proportionnels à la surface. 14€/mois cela ne donne pas envie de bien équiper son studio de 20m².
Ils veulent pourrir la qualité des meublés ?

Résultat, mon 2 pièces du vieux Lille ressort bien au-dessus du plafond alors que je l’ai loué dès la première visite.
Je peux peut-être supprimer une cloison et le passer en studio et ainsi remonter le plafond de 130€ ou déclarer la pièce principale comme cuisine. Bref va falloir se creuser la tête pour rentrer dans le moule.
Je vais voir aussi coté "caractère exceptionnel " si un équipement complet peux justifier un complément de loyer ?

Je m’attendais vraiment pas à dépasser d’autant et que l’aspect meublé soit si peu valorisé (5%).

Je reste dubitatif sur cette mesure, merci Martine.

Dernière modification par Kili (02/01/2017 15h58)

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#196 04/01/2017 23h13 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je suis d’accord avec votre analyse.

Pour votre appartement, je vous conseille de regarder votre titre de propriété. J’ai un 2 pièces aussi mais qui se nomme studio dans le titre de propriété. C’est une bizarrerie qui peut être avantageuse.

Faite la chasse à tout ce qui peut être mis dans le complément de loyer.

Pour le caractère exceptionnel, j’ai trouvé ceci :

Complément de loyer : éléments justificatifs


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#197 10/02/2017 23h09 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Question perverse : peut-on mettre en complément de loyer les m² tronqués par la loi carrez (ceux où la hauteur serait inférieure à 1,8m² par exemple) ?


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#198 11/02/2017 22h41 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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S’ils sont nombreux et ajoutent par exemple une pièce sous-toit cela me paraît pertinent, si c’est juste un peu de sous-pente cela semble hasardeux et présenterait dans tous les cas une très faible survalorisation.

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#199 05/03/2017 22h10 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour à tous, j’avais délaissé le forum depuis un an, très occupé par d’autres projets J’ai lu ce week-end différents posts Cela reste d’une grande qualité et les informations sont riches.

J’ai trois réactions sur les discussions ouvertes sur cette file dédiée au locatif à Lille.

Mon expérience confirme ce qui est évoqué à propos de la demande locative. Au delà du choix du quartier, le plus attractif reste la qualité du logement proposé. C’est ce que je m’attache à offrir, des appartements très propres et très bien équipés. Je n’ai aucune vacance. Tout au plus quelques jours sur l’année.

Vous évoquez l’encadrement récent des loyers. Une phrase sur le site du gouvernement me laisse perplexe.  Le montant du loyer et du complément de loyer cumulé devra dans ce cas être nécessairement inférieur ou égal au loyer de l’ancien locataire. Donc s’il ne s’agit pas d’une nouvelle mise en location, on peut reconduire le loyer précédent. Reste à justifier le complément de loyer … La superficie moyenne de mes appartements est 27 m2. Pour le seul petit (15m2), je le mets sur Airbnb depuis huit mois. J’avais anticipé l’encadrement et je voulais tester la formule. Cela limite la baisse. C’est plus fun car on rencontre beaucoup d’étrangers. Mais, il faut être disponible. Donc je n’ai pas d’avis définitif.

Au sujet des experts-comptables, il est important de trouver un bon technicien. Dans un 1er temps, il y a 6 ans, j’avais entrepris de comprendre le statut LMNP parce que j’aime maîtriser les choses. Si j’en comprends l’essentiel, il reste à mettre les bons chiffres dans les bonnes cases… J’ai alors cherché sur internet et questionné des amis, mais je n’ai pas trouvé l’EC vraiment spécialiste. J’ai pris un service en ligne. Aujourd’hui, j’en mesure les limites. Cela manque de visibilité et de projection. Certains d’entre vous ont manifestement trouvé. Cela m’aiderait beaucoup si vous m’envoyez leurs coordonnées en MP. Merci d’avance.

Je pensais avoir publié ma présentation sur ce site. Mais non ! Je vais essayer de le faire dans les prochains jours.

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#200 09/03/2017 10h39 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour,

A Lille on cumule maintenant 2 contraintes lors d’un changement de locataire :
Zone tendue - ne pas augmenter le loyer plus que l’indice de référence ne permet de le faire (sauf si le loyer est très nettement en dessous du marché ou si des travaux notables ont été réalisés entre les 2 baux)
Plafonnement - ne pas dépasser le plafond publié par quartier/age/type de location

Si vous achetez un logement occupé avec un loyer dans la moyenne vous ne pouvez pas le monter lors du changement de locataire et ce même si vous n’avez pas atteint le plafond (sauf attendre 18 mois entre les 2 baux).

Si vous achetez un logement occupé avec un loyer au dessus du plafond, vous serez contraint de le baisser lors du changement de locataire.

Je profite de ce post pour informer les lillois qui ne l’auraient pas vu qu’une file est ouverte dans la section des rencontres entre IH pour notre 6ème édition. Peut-être l’occasion de parler de nos comptables ?

Dernière modification par Kili (09/03/2017 10h40)

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