Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

Moi j’en ai bien un exemple contraire à cette idée , c’est-à-dire où la réduction fiscale Scellier finit dans notre poche plutôt que dans celle de l’intermédiaire : acheter soi-même son terrain, puis faire construire une maison dessus…et la louer ensuite.

J’ avais dèjà parlé d’une telle approche dans ma présentation donc je ne remets pas tous les détails ici.

Bon ça demande quelques efforts supplémentaires que de signer en bas de la feuille d’un promoteur/cgp quelconque après qu’il nous aurait demandé notre capacité d’épargne, mais à la pratique je constate jusqu’alors que l’effort suppl. est largement récompensé !  :-)

Dernière modification par julien (22/05/2012 17h47)

LFV a écrit :

Bonjour,

D’accord avec vous; l’outil défiscalisation + emprunt est à utiliser avec prudence pour les ménages faiblement imposés. Mais par contre, pour les TMI > 41%, l’aspect fiscal prend tout son sens et doit être intégré dans une approche globale du patrimoine.

Trop de vendeurs de défiscalisation ne prennent pas du tout en compte cela et propose des programmes SCELLIER à des ménages faiblement fiscalisé ce qui est un non sens…A nous d’être vigilant et trouver des offres adaptées à notre situation…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Le bien que vous allez surpayer en défiscalisation et parce qu’il sera neuf vaudra combien dans 9 ans ?
Combien vaudront les scelliers mis sur le marché entre 2009 et 2012 quand tous ces biens ne seront plus neufs dans des résidences qui se dégraderont car construites à la va vite.
Comment réagira le marché immobilier avec un afflux de bien à la vente ?

La règle c’est l’ancien avec travaux , vous faites faire les travaux qui vous permettent de réduire vos revenus locatifs et même de faire du déficit foncier  à hauteur de 10700 € par an.

Vous gérez votre propre défiscalisation et vous valorisez votre patrimoine à la différence d’une défiscalisation qui augmente artificiellement le prix de votre bien pour remplir les poches du promoteur au détriment des impôts que vous auriez pu payer.

Philippe

carpediem a écrit :

L’option d’acheter des queues de chantier avec remise pour bénéficier du neuf ( sans défiscalisation!) -avantage -pas de gros travaux dans les 10 ans
              - dans 20 ans le bien n’aura que 21 ans = plus facile à revendre
inconvénient - reste plus cher que l’ancien

que de l’ancien
-car une grosse réparation comme toiture, chauffage central etc doit manger beaucoup de mois de loyers et qui a la revente vaudra ce qu’il vaudra ( norme et conception ancienne de l’agencement).

est-elle pertinente?

Ou basez-vous vos calculs uniquement sur le rendement sans inclure la revente?

Personnellement, je tente toujours d’estimer le coût de la sortie d’un investissement ( immo ou autre) avant de me lancer. J’ai bien fait puisque ma seule tentative d’immobilier locative a été du LMP de vacances avec un opérateur qui a fait faillite…

Quelques remarques :
- Ne pas acheter si il y a un chauffage central , c’est le gouffre en charges et les gens dans l’immeuble régule en ouvrant les fenêtres (LVF  a ajouter aux normes à venir d’économies d’énergies..baisser le robinet du chauffage si c’est possible)
- Lorsque vous êtes propriétaire , vous assumez les réparations qui a défaut de valoriser votre bien ne lui font pas perdre de sa valeur et vous avez bien bénéficier des travaux précédent avant d’acheter.
C’est normal et cela ne peux pas être inclus dans le calcul de rentabilité , c’est votre choix et expérience qui vous éviterons d’acheter avant un changement de chaudière , de toiture et un ravalement plus la peinture des parties communes.

La rentabilité se calcule à l’année sur la base suivante :
Rentabilité brute = 100 x (loyer annuel ) /  prix achat.
Rentabilité nette = 100 x (loyer annuel - charges - taxes - assurances  ) /  prix achat.

En ce qui me concerne je pars sur une rentabilité brute de 10% pour choisir mes biens et ensuite j’affine avec les charges , impôts foncier etc…. une rentabilité de 10 % est gage de trésorerie positive
Pour calculer rapidement il suffit de diviser le prix d’achat par 10 et comparer avec le montant des loyers annuels.

Dans l’exemple de votre achat en LMNP ( loueur en meublé non professionnel et non pas LMP qui est sujet à des contraintes d’accès et un enregistrement au RCS)  vous avez intégré le prix de vente car cela à du vous être indiqué par le vendeur du programme pour vous montrer combien cette opération était rentable mais en ce qui me concerne je ne tiens pas compte d’un prix de vente car je ne le connais pas à l’horizon de 15 ou 20 ans.

Une bonne rentabilité vous permet de vous constituer un patrimoine sans  débourser et à la revente vous bénéficier d’un bien qui ne vous aura rien coûter alors que je l’achète 100 et que je  le revende 50 m’ennuiera mais partant du principe que je n’ai rien dépenser alors j’accepterais mais je préférerais le revendre 150 bien sûr……

Philippe

ZX-6R a écrit :

Le souci est que si le meublé disparait, l’immobilier ne me sert plus à rien…

A ce jour j’en tire une rente non fiscalisée. Si je devais payer 30% d’impôt sur mes loyers, je serai perdant. Autant tout revendre, puis faire des opérations d’achat revente, ou acheter des laveries, ou s’expatrier si on pense avoir assez de sous…

J’ai répondu à votre message sur les laveries.

Attention aux opérations d’achat et de revente ….

Ensuite pour des achats non fiscalisés ultérieurs , il est possible de passer par un montage plus complexe de type démembrement en procédant à un achat à titre personnel de la nue propriété  et l’usufruit temporaire dans une SCI IS  ce qui vous permet à la fin de la période de cession temporaire de récupérer à titre personnel l’entière propriété du bien sans rester bloquer dans la SCI IS.
Durant la période de cession d’usufruit auprès de la SCI , le bien est inscrit à l’actif ce qui permet son amortissement comme dans le meublé.

Pour un peu que vous ayez disposé de liquidités , vous faites un apport au compte courant de la SCI afin d’acheter l’usufruit , votre apport est considéré comme un crédit fait par la SCI dont vous pouvez en touchez des intérêts fiscalisés à titre personnel mais intérêts déductibles du résultat de la SCI.

En fin d’exercice annuel , la SCI vous rembourse progressivement votre apport qui n’est pas fiscalisé à titre personnel car c’est un remboursement de votre apport ce qui vous permet avec un capital de vous constituer une rente annuelle non imposable plus des intérêts  d’emprunts en vous constituant un capital non imposable dans la SCI avec retour en pleine propriété au terme du démembrement.

Ce type d’opérations est plus complexe mais est une solution très intéressante en constitution de patrimoine

Philippe

Pour les APL je vais vous raconter mon cas actuel qui montre l’absurdité du système :

L’an dernier, moi et mon amie étant externes des hopitaux, salariés à temps plein avec 5 semaines de congés payés par an et payés la bagatelle de 200 euros par mois,nous bénéficions du magnifique statut de salarié précaire qui permettaient d’avoir des APL plus élevés. Nous touchions  les APL à hauteur de 320 euros pour un couple.

Ce statut était donc lié à notre situation salariale pour l’année en cours.
Or première incohérence je rappelle que la CAF évalue les APL selon les ressources de 2 ans avant (pour 2011 revenus 2009…)

Dans la ville où j’étais la CAF demandais tout les 1er janvier le bulletin de salaire du mois de novembre pour voir notre situation salariale actuelle (on m’a dit que normalement ils n’avaient pas le droit mais bon il fallait s’y plier et je trouvais ça logique)

Maintenant je suis interne des hopitaux, mon amie aussi et entre le salaire de base (1450) et les nombreuses gardes que nous faisons (120 euros les 12h de nuit…) on tourne à environ 4000 euros par mois à 2.

Entre temps nous avons changé de région et donc de logement

Après RDV avec la CAF de ma nouvelle région pour cloture du dossier précedent, ils me disent que j’ai toujours droit aux APL selon leurs calculs (moi j’avais fait les simulations sur internet et je n’y avais plus droit normalement, 1er mystère)
Pour eux mes revenus à considérer sont toujours ceux des 2 ans avant et malgrès notre changement de statut salarial nous avons toujours droit à 320 euros/mois  !

Je leur ai bien sur montré ma fiche de paye mais ils m’ont soutenu que j’y avais droit ! J’ai quand même demandé une justification écrite qu’ils connaissaient ma situation et que ce n’est pas moi qui essayait de les berner (au cas où que l’on me redemande cet argent dans x années)

Donc aujourd’hui mon amie et moi touchons toujours 320 euros d’APL alors que nous avons un salaire d’environ 4000 euros par mois à 2 … Et nous y aurons encore droit jusqu’à fin 2013 ! (un peu moins élevées car nos revenus 2011 aurons été plus important que 2010)
Soit sur 2 ans et 2 mois, ou nous sommes internes, environ 7500 euros.

Absurde ? je suis d’accord et à mon avis nous sommes très loin d’être les seuls dans ce cas

ça nous a posé quelques problèmes de conscience mais ayant été et étant toujours exploité par l’hopital, payés 1h de l’heure entre bac+4 et 6 puis environ 4h de l’heure maintenant à bac +7, nous nous sommes dit que nous n’allions pas cracher dessus

Pour ma part nombreux de mes anciens propriétaires fonctionnent comme MichelPlatini (le forumeur bien sur), logement dans secteur étudiant, qui sont tous censés toucher les APL (sinon c’est que leurs parents touchent des allox autres) et donc ils augmentaient le loyer de la valeur des APL.

Si cette population cible ne touche plus les aides bien entendus qu’ils réfléchiront différemment dans la recherche d’un logement, les autres logements seront vide et les prix baisseront mécaniquement. Donc à mon sens ces aides participent pleinement à la bulle locative.
Je parle de ville de province, celle ou quelqu’un gagnant un SMIC n’est pas obligé de vivre dans un 10m² (cf Paris)…

Dernière modification par simouss (04/06/2012 14h22)

lemouz a écrit :

jeamb a écrit :

je critique simplement le fait qu’ils veulent faire croire aux francais que les loyers vont baisser, ce qui n’est pas le cas. Quand elle dit que les loyers sont insupportables avant son decret et que grace a sa bienveillance, ca ira mieux, je dis non!

Votre propos illustre une constante frappante des relations humaines : vous projetez dans les propos des autres ce que vous voulez y entendre.
Vous n’aimez pas la ministre, le PS ou la gauche ? Nous avons tous une propension infinie à analyser et repérer les sous-entendus dans les propos des gens que l’on aime pas. "Ils veulent faire croire"…. "C’est la porte ouverte"… tout cela est , excusez moi du propos, pipeau.
Quand on dit on "limite l’augmentation", ca veut pas dire "on impose une baisse". Point.
Cela rejoint le sentiment général qu’une personne de gauche trouvera que le débat d’entre deux tours est gagné par le candidat de gauche et qu’un militant de droite sera convaincu que son candidat a été le meilleur.. Nous n’écoutons pas ce qui est dit mais cherchons à projeter nos convictions dans les propos et pseudo-sous entendus.

jeamb a écrit :

les loyers vont simplement ne plus augmenter entre deux locataires, mais ils pourront toujours augmenter avec la revision IRL… donc les loyers ne sont pas moins supportables grace a elle !

Vous préférez que votre facture d’électricité augmente de 6% ou de 2% par an ? Les solutions miracles n’existent pas. Donc à défaut d’améliorer les choses, c’est pas trop mal à mes yeux d’essayer de limiter la détérioration…

Je (re)cite ses propos:
Ce décret doit «permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible

Il n’y a pas de ma part de projection, ou de reperer des sous-entendu ! elle dit qu’avec ce decret, les loyers insupportables reviendront abordable et que l’acces a la location sera de nouveau possible. Est-on d’accord? Expliquez moi en quoi si vous n’etiez pas en mesure de payer votre essence chez total a 1,5€, vous serez en mesure de la payer 1,5€ chez Esso?

La question n’est pas de savoir si on aime la ministre le PS ou autre, mais de savoir si les reformes engagées sont intelligentes et au service de tous… pour ma part je pense que non, et on privilegie encore les locataires.

A t-on fait ou va t-on faire quelque chose pour des gens qui ne veulent pas etre locataire toute leur vie et qui veulent devenir proprietaire de leur chez soi? non. Au nom de quoi les locataires serait-il plus aider que les proprio? J’en connais pas mal qui loue, et avec toutes les aides, vivent bien mieux que moi (resto, voitures, fringues, etc…). Il n’y a pas de jalousie de ma part, juste une certaine incomprehension de ce qu’on veut pour la France et les Francais..

lemouz a écrit :

ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.

Je suis d’accord avec vous, mais il y a plus de riches dans le 7e que dans le 20e non? Alors n’est il pas normal que les loyers dans le 7 soient supérieurs à ceux du 20e?

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit!

PS : je sens que je vais encore perdre 10 points de réput avec ce fil

Bizarre quand même votre théorie..
Moi aussi j’aimerais bien habiter paris centre mais c’est très demandé… comme mon salaire le permet pas ben j’habite en banlieue plus loin c’est normal.
Je vais pas demandé à l’État de pondre une loi pour que le propriétaire fixe un loyer accessible pour moi…si il fixe trop cher il louera pas, s’il a des demandes et bien c’est que je n’en ai pas les moyens…
Soit je regarde autre chose, soit je cherche à augmenter mes moyens…je vois pas de quel droit l’état vient y mettre son nez…

On peut tout légiférer aussi…j’ai une corsa mais je voudrais une grosse Mercedes…pourquoi devrai je me contenter d’une petite voiture alors que certains achètent et vendent de superbes voiture…
Je caricature mais le principe est le même

Dernière modification par Romain (05/06/2012 14h06)

Non pug, dans Paris intra-muros (et dans toutes les agglo de + de 250 k habitants), on ne peux pas transformer un bien loué nu en location meublé (sauf si résidence principale du locataire) sans une autorisation de la préfecture. L’objectif est d’éviter que trop de logements du parc immobilier ne deviennent des meublés de tourisme. Et sur Paris, pas mal de bailleurs qui se sont "dispensés" de cette autorisation sont actuellement poursuivis, et condamnés.

Vous m’avez mal lu, Philippe.

J’ai écrit "diminution CIBLEE des Apl"

PS : Et vous seriez surpris par mon vote (même si cette question n’a rien à faire ici) - en tout cas bien loin de la vulgate BFM