Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#276 30/12/2017 23h40 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Je suis allée à Tourcoing ce jeudi et j’ai fait une grosse journée de visites. Encore merci à Maxlille qui m’a accompagné une bonne partie de la journée pour les visites.

J’ai visité des studios ; des T2 ; des T4  et un immeuble de rapport contenant un T2 et un T3;

Concernant mon idée de faire de la colocation, les T4 que j’ai visités sont dans des grosses copropriétés avec des charges minimum de 250 euros ; donc vraiment pas top.
J’ai aussi discuté avec des agents immobiliers qui m’ont dit qu’il n’y a pas vraiment une grosse demande en colocation à Tourcoing car pas beaucoup d’étudiants.  Donc pour le moment, je laisse tomber l’idée de faire de la colocation sur Tourcoing

Bilan de la journée : 2 biens ont attiré mon attention :
- un T2 de 45 M2 situé dans le centre ville de Tourcoing dans un immeuble sympa style industriel.
Aucun travaux à faire , l’appartement est nickel.
Charges de copro : 80 euros par mois
Le bien est affiché à 76000 euros ; il peut être loué à 525  euros par mois HC. Cela fait une rentabilité brut de 7,7%
La propriétaire a déjà refusé une offre à 68000 euros frais de notaire inclus.
J’ai fait une offre à 68000 euros hors de frais de notaire  ; cela ferait une rentabilité brut à 8,6 % ; nous ne sommes pas à 10% mais il y a une forte probabilité de plusvalue dans 10 ans sur sur ce bien.
J’ai calculé un cash flow net de 2 euros hors impôt…

- l’immeuble de rapport est affiché à 158 000 euros. Il est à 3 minutes du métro colbert.
il est composé d’un T2 de 45 M2 au RDC avec une locataire en place mais qui souhaite partir.  et d’un T3 de 65 M2 à l’étage en duplex avec les deux chambres mansardés.
Les appartements sont en bon état ; l’agent immobilier m’a dit que le toit de l’immeuble a été refait il y a 10 ans. Le T2 est loué 540 euros et le T3 peut être loué à 640.
Immeuble intéressant mais trop cher , il est en vente que depuis deux semaines.

La semaine prochaine , je tente une offre à 130000 euros ; on verra bien…

J’ai marché toute la journée dans le centre ville de Tourcoing ; je trouve le centre ville vraiment joli . Et cette journée m’a convaincu sur mon choix d’investir dans cette ville car le prix au M2 est faible et il y a une forte demande locative.
Et Le fait d’être à deux heures , n’est pas insurmontable , je pense.

Dernière modification par Jade (30/12/2017 23h41)

Hors ligne

 

#277 04/01/2018 00h41 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Concernant le T2 que j’ai visité à Tourcoing et qui me plaît bien, le prix affiché était de 76 000 euros. J’ai fait une offre à 68000 euros; le propriétaire a fait une contre offre à 69000 euros que je suis en train d’étudier. Au niveau du prix au M2 , j’estime qu’à 69000 euros le bien est au prix du marché.
J’ai réussi à avoir les prix des derniers appartements vendus dans la résidence en question et le prix au M2 moyen est 1528 euros. Donc je suis dans les clous.

J’ai posté une étude de cas ; qu’en pensez vous ?

Etude de cas

Hors ligne

 

#278 04/01/2018 09h26 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

Bonjour à tous.

Je cherche un couvreur sur Tourcoing pour m’accompagner dans les visites, et plus si affinité. Avez-vous déjà travaillé avec de bons artisans sur ce secteur?

@Jade

Pas d’avis pour votre appartement. Je cherche uniquement 10% de rendement minimum.

Dernière modification par Trahcoh (04/01/2018 09h27)

Hors ligne

 

[+2]    #279 04/01/2018 11h01 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

@Trahcoh => Je travaille pour ma RP avec Locufier, très bon boulot mais ce n’est pas donné. Je ne sais pas si ils vont à Tourcoing par contre.

@Jade => je suis comme Trahcoh, vu le boulot et l’investissement que représente la location meublée, je cherche les 10% également (sur les 3 appartements achetés, seul un est loué pour le moment, renta 10.33%), sur le long terme on est gagnants. Il faut être patiente!

Par ailleurs, je fuis les grosses copro avec charges élevées, je vais d’ailleurs me renseigner si je n’ai pas d’autre choix, sur les offres de syndic en ligne à faibles frais.

Je ne compte jamais sur une plus-value à l’issue de l’investissement car pour moi c’est très hypothétique (même à Tourcoing!), ça reste un petit plus le cas échéant, the cherry on the cake smile

Dernière modification par maxlille (04/01/2018 11h09)

Hors ligne

 

#280 04/01/2018 11h48 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

Merci beaucoup. Dans la mesure où un investissement locatif engage sur le long terme, peut-être serait-il judicieux de ma part de nouer également des liens avec une entreprise générale du bâtiment tous corps d’état.

Hors ligne

 

#281 04/01/2018 12h25 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

En ce qui me concerne pour le locatif existant:

-> supermano pour les petits travaux: peinture ou récupérer un mur laissé en l’état par locataire (affiche de film mal décollée…), remplacement de plaque électrique, éventuellement un peu de plomberie, remplacement radiateurs électriques, pose rideaux occultant et en général toutes petites réparations.

-> pour les travaux plus conséquents pour le moment je pense utiliser ceux de ma RP (toiture/grosse plomberie/gros oeuvre/pose parquet si besoin pour virer une vieille moquette) même si dans l’immédiat pas de besoin car les appartements sont en bon état!

ps: je précise que je ne bricole pas ou alors très très peu, je gère simplement les meubles.

Dernière modification par maxlille (04/01/2018 12h27)

Hors ligne

 

#282 06/01/2018 22h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

J’ai réalisé une visite à Tourcoing aujourd’hui au 134 rue de Lille.

Immeuble 13 pièces 330 m² Ventes immobilières Nord - leboncoin.fr

Immeuble 330 m2, 335 000 €, 11 chambres de 20 m2 louables 300 €/mois selon moi.

Localisé à 9 minute (700 m) du métro Colbert, et 10 minutes du métro centre/tramway. Grosses infiltrations dans la façade, suffisantes pour repousser quelques acheteurs (la gouttière coule directement sur le mur. Heureusement, il ne pleut pas trop dans ce quartier de Tourcoing). Déco intérieure au top selon moi.

En LMNP, un cash flow positif de 10 000 € par an + 10 000 € de remboursement annuel de capital, le tout à crédit.

Pas mal pour un permier projet locatif, et très emballé au premier abord (enfin de l’immobilier à 1000 €/m2!), la seconde visite, du jardin, de jour cette fois, a douché mes espoirs:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7169_p1040766.jpg

Non, l’image n’est pas déformée par l’objectif. C’est complètement invisible de l’intérieur (entièrement refait). C’est comme si un éléphant s’était assis sur le capot de ma bagnole, mais sur le toit.

Dernière modification par Trahcoh (06/01/2018 22h27)

Hors ligne

 

#283 06/01/2018 22h35 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   26 

HS: Pouvez vous developer cette remarque: "Il ne pleut pas trop dans ce quartier de tourcoing" !?

Plus sérieusement, 10k€ de remboursement annuel de capital,le tout à crédit, vous empruntez sur quelle durée ? (Bien à 330k€+fdn donc j’en déduis 35 ans mini?

220m2 à 335k€ on est loin des 1000€/m2 ou j’ai loupé quelque chose!?

Sinon concernant cette toiture, il faudrait savoir depuis quand et suite à quoi.
C’est gênant mais pas rédhibitoire suivant l’origine, ce peut être un gros axe de négociation.

Dernière modification par alex44 (06/01/2018 22h36)

Hors ligne

 

#284 06/01/2018 22h53 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   10 

Je pense qu’il voulais dire 10 k remboursement en plus du crédit, car le revenu est de 39600/an
Je vois pas trop l’intérêt cependant autant garder la trésorerie dans tous les cas
Et pour le prix au m2 la maison fait 330

Hors ligne

 

#285 06/01/2018 23h05 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je ne parierai pas sur 39k de revenus par an, Tourcoing, Roubaix vivre là bas en chambres meublés dès qu’on peut on part…je viserai plutot 30k.
avez vous l’historique des revenus fonciers du precedent proprietaire? et aussi la toiture?

vu la photo la facade arrière aussi a besoin d’entretien si vous voulez eviter les infiltrations.

Hors ligne

 

#286 07/01/2018 07h44 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   212 

Trahcoh a écrit :

Merci beaucoup. Dans la mesure où un investissement locatif engage sur le long terme, peut-être serait-il judicieux de ma part de nouer également des liens avec une entreprise générale du bâtiment tous corps d’état.

Non, vous n’aurez pas de bons prix avec une entreprise tous corps d’états car vous paierez aussi la structure. Par contre, vous aurez le service et ne gererai qu’un seul fournisseur. Si vous voulez vous simplifier la vie et/ou faire des travaux dans des délais courts, c’est la bonne solution. Sinon il faut mettre la "main à la pâte" et gérer les artisans.

Dernière modification par lachignolecorse (07/01/2018 09h07)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#287 07/01/2018 11h02 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   26 

Je ne me fis effectivement que sur 11ch de 20m2 soit 220m2

Car on loue rarement les parties communes! Mais j’ai été un peu vite, c’est une colocation XXXL wink

Je ne vois pas ce que j’ai pu mal interprété dans "10k€ de remboursement annuel de capital, le tout à crédit "
Je pense qu’il est plus simple de laisser notre ami commun nous répondre sur ce qu’il entendait vraiment wink

Dernière modification par alex44 (07/01/2018 11h03)

Hors ligne

 

#288 07/01/2018 13h02 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

Voici mon évaluation pour vous éclairer:

achat travaux compris (façades, chenaux, terrasse), 335 000 € + fn 8%= 361 800 €
loyer brut 11 x 300 x 11 mois = 36300
mensualité prêt 1626 € (taux 1.9%, assurance 0.36%, 25 ans)
Charges annuelles non réglées par locataire 2310 € (TF, assurance PNO, expert comptable en ligne, CFE)
Entretien annuel 3000 €
Intérêts emprunt année 1: 8176 €
Amortissement 90 % sur 25 ans: 12060 €
Impôts année 1: 0 (frais de notaires, travaux, etc.)
Free cash flow année 1: 11475, + capitalisation 11302 €, soit 22777 € au total, puis entre 18 000 et 22 000€ selon les années avec TMI actuel 30 %.

Pour moi le problème de la toiture est rédhibitoire pour envisager une revente, même si stabilisé.

Hors ligne

 

#289 07/01/2018 13h30 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   10 

Le seul problème à mon avis est La vacance locative et la gestion locatived’une telle structure…

Hors ligne

 

#290 10/01/2018 11h03 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Jade a écrit :

Bonjour,

Concernant le T2 que j’ai visité à Tourcoing et qui me plaît bien, le prix affiché était de 76 000 euros. J’ai fait une offre à 68000 euros; le propriétaire a fait une contre offre à 69000 euros que je suis en train d’étudier. Au niveau du prix au M2 , j’estime qu’à 69000 euros le bien est au prix du marché.
J’ai réussi à avoir les prix des derniers appartements vendus dans la résidence en question et le prix au M2 moyen est 1528 euros. Donc je suis dans les clous.

J’ai posté une étude de cas ; qu’en pensez vous ?

Etude de cas

Bonjour,

J’ai mis à jour l’étude de cas, je crois que j’ai maintenant ma rentabilité brut à 10%!

Hors ligne

 

#291 15/01/2018 22h38 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Je recherche un notaire sur Tourcoing. Si l’un d’entre vous en connait un qui est sérieux et réactif, pouvez vous me communiquer les coordonnées en MP.

Hors ligne

 

#292 16/01/2018 06h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Tourcoing, j’ai pas mais Lille, oui. Il se déplace, évidemment.

La suite par MP si vous êtes intéressée

Hors ligne

 

#293 21/01/2018 19h55 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans mon profil (il y a quelques années déjà, le temps passe vite!), j’ai investi dans deux studios dans le centre de Lille (Vieux Lille et Saint Michel). Je recherche des biens qui se louent très facilement. En effet, mon travail me plaît et m’occupe beaucoup, je souhaite avant tout me construire un patrimoine avant de dégager un cash flow positif.

Aujourd’hui, j’ai une opportunité d’investir dans un nouveau studio vers Port de Lille, au niveau de la place Catinat. Connaissez vous ce secteur et qu’en pensez vous s’il vous plaît ? Je ne parle pas de chiffres car la rentabilité à 8% me convient largement.

Pour en avoir parlé avec certains investisseurs, je sais que certains quartiers comme Lille Fives, Lille Sud, Moulins, sont difficiles et qu’il n’est pas aussi facile de trouver des locataires sérieux et solvables que dans le centre de Lille. Qu’en est-il de Port de Lille - Vauban?

Je remercie d’avance ceux qui éclaireront ma lanterne.

Bonne journée

Hors ligne

 

#294 21/01/2018 20h06 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   212 

La Place Catinat n’est pas très loin de la catho. Donc très bonne situation. Secteur nettement meilleur que fives, Lille sud. Moulins est assez hétérogène et pas autant demande que le secteur de la catho.

Donc je dirai que c’est plutôt un bon emplacement.

A louer en meuble à un étudiant commençant l’isen, icam ou hei. Vous n’aurez pas de vacances les premières années

Dernière modification par lachignolecorse (21/01/2018 20h24)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#295 24/05/2018 10h36 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour à tous,

Je suis avancé sur un immeuble de rapport sur Lille. Si mon profil est plutôt favorable (RP sans crédit, un PEA et du cash, revenus plutôt confortables,…), le montant de l’acquisition risque de refroidir quelques banquiers (700K€).

Je souhaitais donc savoir si vous connaissiez un courtier solide dans la région? Ou alors vous pensez qu’il est préférable de passer par un courtier en ligne?

Merci d’avance et bonne journée

Hors ligne

 

[+1]    #296 24/05/2018 11h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   92 

Bonjour Stochastic,

MP envoyé.

Hors ligne

 

#297 24/05/2018 13h39 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   212 

Personnellement, je viens de refaire le tour (pour le financement d’un immeuble locatif) et je suis resté chez mon banquier. Les courtiers ont refusé mon dossier quand je leur ai dit que je ne domicilierai pas mes revenus dans la nouvelle banque.

Pour le montant, ça n’est pas un souci si vous démontrez votre capacité à gérer financièrement un tel dossier ( rentabilité, cash flow, cautions… ).


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#298 24/05/2018 14h49 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

Idem pour moi chez Cafpi Lille, ainsi que chez les courtiers en ligne Meilleurstaux et Empruntis. Personne n’a accepté mon dossier. Le plus simple est peut-être d’aller voir d’abord sa banque.

Hors ligne

 

#299 24/05/2018 15h50 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   212 

Essayez quand même sans tout dire. Vous verrez comment réagissent vos interlocuteurs et ça vous donnera une idée des barrières à lever. Le taux ne veut rien dire, ils sont tous dans le meme dixième et ça n’a pas d’incidence financièrement. Par contre, regardez de près les assurances et le cautionnement et les petites optins (absence d’ira, modulable…). C’est là où se joue le financement actuellement à mon avis


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#300 26/05/2018 10h46 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155 

A-t-on touché le fond à Douai? Ici un T2 52 m2 en bon état à vendre 17 000 €.

www.logic-immo.com/detail-vente-bbd6de1 … 343234336-[SENDALERTI1LIFR]-20180526-[annonce_01_description_voirdetail]-[7f74c6475fd3ab380ba6f1e39dde8145]

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech