Investissement immobilier locatif à Lille ?

Vous ne gagnez presque rien avec une durée de 25 ans par rapport à 20 ans en terme de cash flow sauf à payer beaucoup plus d’intérêt d’emprunt.

J’ai indiqué plusieurs fois que la meilleure solution est une durée de  18 ans pour le taux avec prolongation de 2 à 3 ans ensuite sans pénalité.

Ceci n’est pas pour vous démoraliser mais il est toujours bon de savoir ce qui se dit sur le marché Lillois :

Immobilier locatif privé dans la métropole lilloise: le marché est-il en panne? - La Voix du Nord

Privilégier la qualité du bien est judicieux.

Merci pour vos encouragements. Vos remarques sont très justes et tout cela a été pris en compte. J’ai prévu de passer du statut de salarié à consultant pour me libérer du temps (avec une baisse importante de mes revenus, ce qui est logique).

J’ai prévu de consacrer 2/3 ans à ce projet (le temps de la rénovation). D’ici là, j’aurai soldé un prêt immobilier et je pourrai penser à un autre projet qui sera situé dans une région plus ensoleillée.

Mais d’ici là, rdv avec la banque ce jour. Je demande le financement à 100%+FN sur 15 ans. J’avais déjà l’accord de principe de mon conseiller sur le prix non négocié, donc reste à voir le taux et la garantie qu’il va demander. Mais comme je viens de faire une plus-value  sur la vente de ma RP, que j’ai des IRA à négocier et un peu de cash, on va faire du troc. J’ai aussi consulté les courtiers.

@perecastor : Pour CAFPI, pas de bon retour pour ma part, j’ai du tomber sur le mauvais conseiller. Par contre, Credixia est très pro.

Mettez aussi dans la balance l’assurance PNO que la plupart des banques proposent.

A titre indicatif, je devrais avoir 1.9% sur 15 ans avec option +3 ans possible au bout d’un an, financement FN compris au CA. Je vous conseille de faire le tour de la place, et ensuite allez voir votre conseiller habituel pour voir s’il est capable de s’aligner et lui vendre votre fidélité. Cela a toujours été payant avec mon banquier.

Pour les FN, proposez leur de les placer sous forme d’AV/PEA/CT si cela peut correspondre à votre stratégie (et que la banque choisie a des produits compétitifs).

Pour les frais de dossier de 500€, cela me semble honnête, de plus ça peut passer en charge pour le meublé (à vérifier auprès de votre EC).

Par contre, essayez de négocier les 250€/an de frais bancaires divers. Les banquiers ont l’art et la manière de faire passer des frais…

maxlille a écrit :

Savez vous à combien je pourrais louer en meublé ? 500e ?
Le gros avantage est de le proposer de temps en temps sur Airbnb lorsqu’il est vide…

Au niveau de l’imposition on peut tout de même bénéficier du régime réel sauf qu’il faut demander l’option avant le 1ier février…

Bonjour,

@maxlille: 450-460 en meublé si vous êtes en hyper centre avec prestation (lave linge, micro-onde, vitro..) vous pouvez monter à 500e, n’oubliez pas que ce sont des étudiants, la CAF prend environ 300e du loyer de mémoire.

Airbnb j’ai testé, même remarque (centre touristique only) demande surtout pour la braderie pour ma part l’an passé.

En lmnp au réel, CFE+compta (~650e/an) +AGA (130e/an), comptabilité qui ne sera plus prise en charge via réduction d’impôt à partir du 01/01/2016 donc pour vous ce sera une charge en plus.

@perecastor: Tourcoing? je n’ai pas encore lu tout le fil pour comprendre votre choix, personnellement Tourcoing/Roubaix/Lille Sud je suis très méfiant/prudent.

@Nordiste: avez une prise TV? Accès Internet? micro-onde? cela ne coûte pas cher et rajoute du confort.
concernant l’adoucisseur d’eau, c’est assez onéreux et demande de l’entretien régulièrement (recharge) et au final vous coûtera surement plus cher que de remplacer une MAL 1er prix tous les 3 ans.

Bon courage!

lachignolecorse a écrit :

A ce propos, doit-on garder un exemplaire des diagnostiques visés par le locataire (40 pages pour un studio!), ou peut-on avoir un document visé par le locataire et reprenant seulement les références des documents?.

Mon notaire me conseille de conserver chaque page avec paraphe, signature sur 1ère et dernière de chaque diag (soit autant que pour un achat )

Quelques remarques/commentaires :

- Copro/pas copro : l’intérêt d’un immeuble est d’être seul maître à bord et de prendre les décisions comme bon vous semble (exemple : vous voulez installer la fibre ==> vous envoyez directement une convention signée à un FAI. En copro : vous faites la demande au conseil syndical, qui fait la demande au syndic, qui fait voter ou non à la prochaine AG, puis qui fait la demande au FAI… avec à chaque fois une perte de temps et un risque de recours de tiers). Autrement autant prendre plusieurs lots dans plusieurs immeubles, vous diversifierez mieux votre risque.

- Individualisation des consommations d’eau : il est inconcevable, contrairement à l’EDF, de ne pas avoir à minima des décompteurs individuels vous permettant de facturer à chaque locataire sa consommation réelle. Si l’un de vos locataires laisse traîner une fuite plusieurs mois alors la facture sera astronomique, vos locataires ne pourront et/ou ne voudront pas payer et vous devrez régler la note. Concernant l’individualisation des compteurs d’eau, voici un exemple de devis réalisé par Eaux du Nord (que j’ai fait faire hier sur mon propre immeuble) : 1000€ pour fourniture et pose de 6 compteurs individuels.

- Individualisation des compteurs EDF : voir commentaire de lachignolecorse, à la nuance près qu’EDF n’informera pas systématiquement la mairie de vos démarches (constaté par mes soins sur plusieurs immeubles, où l’individualisation a été réalisée récemment alors que l’immeuble n’était pas cadastré.

En règle générale, je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Il y a déjà tellement d’incertitudes à gérer en investissement locatif qu’il n’est judicieux de rajouter une couche de complexité supplémentaire. D’autant qu’elle se traduit rarement par une baisse de prix correspondante au surplus de risque pris par l’acheteur.

Pour répondre à Agneau59, oui les quartiers cités sont chers, le marché est tendu pour 2 raisons : une demande régulière de RP qui représente une part importante dans le centre et le vieux-lille et une facilité à louer aux étudiants car la demande est très forte.
La contrepartie est que l’immo est assez liquide si on souhaite sortir et que même avec un peu de vacance durant l’été les apparts corrects sont tous occupés en septembre.

Pour la location saisonnière à Lille, il y a un marché, mais déjà beaucoup (trop) d’offres à mon goût. Ceux qui tirent leur épingle du jeu on des prix assez bas et de bons emplacements.

Pour la coloc rien de spécifique à Lille, il faut surtout que l’appartement s’y prête mais la demande est là. Préciser la possibilité de colocation augmente considérablement le nombre de contact. Et c’est presque nécessaire pour des appartements dans les quartiers les plus chers si on vise des étudiants.
Les parents qui assument un loyer de 600/700€ pour leur enfant ne sont pas légion.
Contrepartie de la coloc : + de rotation car les amitiés sont pas éternelles et les cursus ne sont pas les mêmes et un peu plus d’usure/fiesta.

Pour les AI, faut juste pas leur faire confiance et demander un écrit ou un justificatif pour tout, ils n’ont pas peur pour certains de mentir effrontément aux personnes qui semblent pas renseignées.
Sinon il y a aussi les annonces passées par les notaires.

Pour les prix je n’ai pas ressenti de réelle baisse et les appartements vendus autour de chez moi étaient plutôt partis de haut. Après faut voir ou la négo finit et il faut quelques mois avant de connaître le résultat sur le site des impots.

Il se trouve sur hellemmes, limitrophe Villeneuve d’ascq. Au départ, j’avais éliminé hellemmes pour des raisons de "réputation". Finalement c’est un endroit ou il y a peu de nuisances.

J’ai aussi des biens sur cormontaigne et opéra mais les rentabilités sont très inférieures  (lié au prix d’achat, syndic et location nue). Mais l’objectif de ces biens est aussi de profiter de la plus-value à la revente.

Pour airbnb, vous avez raison, une amie loue un f2 35€/nuit dans le vieux lille et ne fait pas le plein. Elle a dû  supprimer toute demande de caution car c’était un frein important.

Si vous privilégiez la rentabilité, il faut des m2 peu chers à l’achat (avec travaux) dans des secteurs à potentiel locatif.

Bonjour Nathoun,

lorsque je gérais le syndic bénévole de l’immeuble où j’habitais sur Lille, j’avais confié une tâche 100% identique à celle que vous évoquez à la société Pro Impec.
Le coût était alors de 1800 euros à l’année environ (mais c’était en 2007) pour le nettoyage bimensuel d’une petite entrée, d’un local poubelle, d’une montée d’escalier de 4 étages avec sortie du contener chaque semaine.

Pro Impec était la moins chère de toutes.

J’avais contacté d’autres sociétés :

- Ent. de nettoyage marcquoise (Hellemmes), 2 fois plus cher
- Clinitex (Croix), 2 fois plus cher

- Prestige Net (Lille), 20% plus cher
- Renov AG (Lille), 25% plus cher
- CMPS (Lille), 25% plus cher

- Actipropre (Templemars), sans réponse
- SNN (Lomme), sans réponse
- Bien-être Services (Lille), sans réponse

Le coût, de mémoire, augmentait de 3-4% chaque année.
Donc, je pense que, actuellement, vous pouvez partir sur 2000 euros à l’année minimum. 

Frédéric

Je ne pense pas que le m2 moyen sur Tourcoing soit représentatif car, comme beaucoup de grandes villes (quasi 100.000 habitants), il y a un hyper-centre dynamique et attractif et des quartiers périphériques plus quelconques, voire un peu craignos.

Personnellement les loyers toutes charges comprises (chauffage, EC/EF, TOM… hors EDF) que je pratique, pour des appartement anciens joliment rénovés et loués meublés en hyper-centre, sont d’environ 16€/m2 pour un studio, 14€/m2 pour un T2 et 12€/m2 pour un T3.

@Trahcoh : le T2 bis de l’annonce est situé quartier Gambetta, donc déjà bien loin de l’hyper-centre (métros Tourcoing Centre et Colbert), et il y a des frais d’agence à l’entrée. Donc pas surprenant de le trouver à ce prix assez attractif.

@Trahcoh => Je travaille pour ma RP avec Locufier, très bon boulot mais ce n’est pas donné. Je ne sais pas si ils vont à Tourcoing par contre.

@Jade => je suis comme Trahcoh, vu le boulot et l’investissement que représente la location meublée, je cherche les 10% également (sur les 3 appartements achetés, seul un est loué pour le moment, renta 10.33%), sur le long terme on est gagnants. Il faut être patiente!

Par ailleurs, je fuis les grosses copro avec charges élevées, je vais d’ailleurs me renseigner si je n’ai pas d’autre choix, sur les offres de syndic en ligne à faibles frais.

Je ne compte jamais sur une plus-value à l’issue de l’investissement car pour moi c’est très hypothétique (même à Tourcoing!), ça reste un petit plus le cas échéant, the cherry on the cake

Dernière modification par maxlille (04/01/2018 11h09)