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#251 16/10/2017 23h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Agneau59 a écrit :

Non l’investissement dans un appartement adapté à la colocation permet d’échapper à l’encadrement des loyers. Dans tous les cas, pour l’instant… et sous certaines conditions.
C’est dit dans le décret : l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux colocations sous bail individuel…

Bonjour votre information est particulièrement intéressante, mais auriez vous un lien pour vérifier cela? Cdt

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#252 17/10/2017 09h55 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’aimerai avoir le texte legal qui sort les colocations de l’encadrement des loyers…


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#253 17/10/2017 10h18 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Kili a écrit :

Agneau59 a écrit :

Non l’investissement dans un appartement adapté à la colocation permet d’échapper à l’encadrement des loyers. Dans tous les cas, pour l’instant… et sous certaines conditions.
C’est dit dans le décret : l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux colocations sous bail individuel…

Pourriez-vous justifier vos dires et vos "conditions" car je doute de leur fondement ?

Message déjà mis en doute et non argumenté. Ne vous faites pas de fausse joie…

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[+3]    #254 17/10/2017 14h29 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Par une décision du tribunal administratif, il semblerait que l’encadrement des loyers soit fini à Lillle L’encadrement des loyers à Lille annulé par le tribunal administratif - Challenges.fr


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#255 17/10/2017 16h01 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Interessant, meme si je ne suis pas concerne par les problemes de l’encadrement.

Maintenant, reste a savoir si Paris subira le meme sort sans quoi il n’y aura aucune logique a zone tendue.

( à moins de dire que Paris se suffit a elle meme au contraire de Lille smile )

j’attendrai d’avoir un avis si la Mesure serait étendue a toute la MEL pour redevenir légale mais je doute de l’utilité

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#256 17/10/2017 16h11 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Quelle bonne nouvelle, un peu moins de réglementation et les coudées franches pour bien équiper ses apparts et proposer du qualitatif.

Je ne pense pas que cela puisse être étendu à l’agglo, car il faudrait que tous les maires soient favorables à la mesure.

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#257 17/10/2017 18h04 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Tout à fait d’accord surtout que le moteur de cette histoire était la mairie de Lille.  Vu les nouvelles priorités du gouvernement, je crois que nous sommes tranquilles pour quelques temps.

Je trouve tout cela déplorable à souhait.  Mettre en place un observatoire, en parler durant des années, se battre pour voter une loi et tout mettre à la poubelle ensuite. Quel gâchis d’énergie


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#258 17/10/2017 19h00 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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C’est signé Martine…

Autre exemple : Modifier la circulation du centre ville, changer toute la signalisation, couler du béton aux carrefours pour contraindre les flux et puis un an après casser à nouveau, tout cela sans concertation… elle est unique et c’est bien ainsi…

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#259 06/11/2017 13h48 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour les IH lillois,

J’habite en région parisienne et je souhaite me lancer dans l’investissement locatif. Je suis en train de parfaire mes connaissances dans ce domaine et je souhaite acquérir mon premier bien (un studio) pour mise en location début 2018.
Au fait plus précisément ce serait mon 2ème bien en location : j’ai acheté un T1 bis avec la loi Borloo en 2008 à Tourcoing. Ce bien est toujours en location mais le cash flow est très négatif et le bien est géré par une agence ; je ne m’en occupe pas. J’ai compris récemment que faire de l’économie d’impôt , c’est bien mais ce n’est pas de cette manière que l’on s’enrichi…

Donc je suis hyper motivée pour faire mon premier investissement locatif et pour gérer moi même mes biens ; surtout que mes moyens financiers me permettent de prendre un peu de risque.  De plus, la lecture des récits de Ddtee et de Cricri77000 m’ont boosté.
Je suis en cours de réflexion sur la ville à choisir . Dans mon coin, en île de France, les studios ne sont pas donnés (entre 100000 et 130 000) , donc dégager un rendement de 10% est très difficile.
Du coup, je réfléchis aussi à investir en région et de plus en plus je pense à Tourcoing car mon T1 Bis que j’ai depuis 9 ans se loue hyper bien (0 période de vacances locatives en 9 ans , et 3 locataires en 9 ans).
De plus les studios sont beaucoup moins chers qu’à paris.

De plus Tourcoing est à 1h30 de Paris et j’habite à 20 minutes de la gare du nord.

Mais il y a aussi des inconvénients  : je ne pourrais pas être très réactive en cas d’un problème avec un locataire. Pour faire visiter l’appartement , je devrais concentrer les visites sur une journée
Je suis consultante indépendante , je peux poser des jours de congés facilement.

Pour les investisseurs de biens  à Tourcoing, je voudrais avoir un retour d’expérience pour savoir si les biens T1 et T2 se louent bien et si le rendement est bon? Et aussi , quels quartiers me conseillez vous de cibler dans Tourcoing?
Pensez vous que le fait que j’habite à 2 heures de Tourcoing soit très gênant pour la gestion locative des biens?

Dernière modification par Jade (06/11/2017 13h50)

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[+1]    #260 06/11/2017 14h01 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Jade a écrit :

Pensez vous que le fait que j’habite à 2 heures de Tourcoing soit très gênant pour la gestion locative des biens?

La gestion implique notamment :
- réaliser les visites (pour le louer et états des lieux)
- gérer les travaux

La charge de travail dépend de l’état de l’appartement et si vous avez des locataires qui changent souvent.

2 heures de trajet me semble beaucoup. Et si vous prévoyez d’avoir d’autres biens, il faudra trouver des solutions tôt ou tard. N’oubliez pas qu’il vous faudra payer le train, trouver la disponibilité. Est ce vraiment moins cher que de payer une agence?


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[+1]    #261 06/11/2017 14h03 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Jade a écrit :

Bonjour les IH lillois,

J’habite en région parisienne et je souhaite me lancer dans l’investissement locatif. Je suis en train de parfaire mes connaissances dans ce domaine et je souhaite acquérir mon premier bien (un studio) pour mise en location début 2018.
Au fait plus précisément ce serait mon 2ème bien en location : j’ai acheté un T1 bis avec la loi Borloo en 2008 à Tourcoing. Ce bien est toujours en location mais le cash flow est très négatif et le bien est géré par une agence ; je ne m’en occupe pas. J’ai compris récemment que faire de l’économie d’impôt , c’est bien mais ce n’est pas de cette manière que l’on s’enrichi…

Donc je suis hyper motivée pour faire mon premier investissement locatif et pour gérer moi même mes biens ; surtout que mes moyens financiers me permettent de prendre un peu de risque.  De plus, la lecture des récits de Ddtee et de Cricri77000 m’ont boosté.
Je suis en cours de réflexion sur la ville à choisir . Dans mon coin, en île de France, les studios ne sont pas donnés (entre 100000 et 130 000) , donc dégager un rendement de 10% est très difficile.
Du coup, je réfléchis aussi à investir en région et de plus en plus je pense à Tourcoing car mon T1 Bis que j’ai depuis 9 ans se loue hyper bien (0 période de vacances locatives en 9 ans , et 3 locataires en 9 ans).
De plus les studios sont beaucoup moins chers qu’à paris.

De plus Tourcoing est à 1h30 de Paris et j’habite à 20 minutes de la gare du nord.

Mais il y a aussi des inconvénients  : je ne pourrais pas être très réactive en cas d’un problème avec un locataire. Pour faire visiter l’appartement , je devrais concentrer les visites sur une journée
Je suis consultante indépendante , je peux poser des jours de congés facilement.

Pour les investisseurs de biens  à Tourcoing, je voudrais avoir un retour d’expérience pour savoir si les biens T1 et T2 se louent bien et si le rendement est bon? Et aussi , quels quartiers me conseillez vous de cibler dans Tourcoing?
Pensez vous que le fait que j’habite à 2 heures de Tourcoing soit très gênant pour la gestion locative des biens?

Bonjour,

Vous corrélez prix d’achat et rendement, ce qui n’est pas très juste : si un studio à Paris se vend 100.000 €, soit beaucoup plus cher qu’à Tourcoing, il se loue aussi beaucoup plus cher qu’à Tourcoing (bien que je ne doute pas que la renta moyenne soit plus élevée à Tourcoing qu’à Paris).

Pour un T1 sur Tourcoing, vous aurez probablement une forte demande de la population étudiante, qui dit forte demande dit pas de vacances locatives. Mais qui dit étudiant, dit aussi turn-over élevé, avec potentiellement un locataire par année scolaire. Le fait d’habiter à 2h de route est une énorme contrainte si vous ne passez pas par une agence ou n’avez personne sur place pour gérer les imprévus pour vous.

C’est pas non plus infaisable en imaginant qu’au départ d’un locataire vous fassiez une grosse journée de visites et trouvez un locataire le jour même, par contre au moindre petit problème vous devrez faire intervenir un pro car de toute façon pas rentable de dépenser 4h de route/essence/péages ou train pour un petit problème. Avec un peu de malchance ça peut vite vous coûter cher, mais si tout roule, tout roule.

Si vous en avez les moyens, opter pour un T2 semble déjà être une meilleure solution à mon sens.

Dernière modification par Dicci (06/11/2017 14h05)

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[+1]    #262 06/11/2017 15h38 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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@Jade : Je vous invite à filtrer mes messages sur divers sujets où je parle de mon investissement locatif sur Tourcoing (immeuble de 6 lots).

En résumé : très bonnes rentabilités, offre importante avec beaucoup de locataires de qualité… sous réserve de cibler l’hyper-centre : métro Tourcoing Centre et Colbert +/- 300m uniquement.

Je rejoins lachignolecorse sur le fait qu’il est compliqué et coûteux de (bien) gérer un immeuble à distance. Si vous souhaitez plutôt partir pour un appartement en copro, le syndic et le conseil syndical vont gérer pas mal d’aspects relatifs à l’entretien et aux travaux collectifs, au détriment de votre rentabilité mais qui sera plus facile pour vous qui ne pourrez vous y rendre fréquemment.

En revanche pour la gestion locative du quotidien, vous devriez pouvoir gérer à distance sans l’aide d’une agence mais sous réserve de sous-traiter des tâches à des professionnels locaux (par exemple artisans pour les menues réparations, huissier pour la réalisation de l’état de lieux…) et de demander aux locataires en place de faire les visites. Possible mais pas optimal ni gratuit non plus…

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#263 06/11/2017 18h12 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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perecastor a écrit :

@Jade : Je vous invite à filtrer mes messages sur divers sujets où je parle de mon investissement locatif sur Tourcoing (immeuble de 6 lots).

En résumé : très bonnes rentabilités, offre importante avec beaucoup de locataires de qualité… sous réserve de cibler l’hyper-centre : métro Tourcoing Centre et Colbert +/- 300m uniquement.

Je rejoins lachignolecorse sur le fait qu’il est compliqué et coûteux de (bien) gérer un immeuble à distance. Si vous souhaitez plutôt partir pour un appartement en copro, le syndic et le conseil syndical vont gérer pas mal d’aspects relatifs à l’entretien et aux travaux collectifs, au détriment de votre rentabilité mais qui sera plus facile pour vous qui ne pourrez vous y rendre fréquemment.

En revanche pour la gestion locative du quotidien, vous devriez pouvoir gérer à distance sans l’aide d’une agence mais sous réserve de sous-traiter des tâches à des professionnels locaux (par exemple artisans pour les menues réparations, huissier pour la réalisation de l’état de lieux…) et de demander aux locataires en place de faire les visites. Possible mais pas optimal ni gratuit non plus…

Perecastor, j’ai lu pas mal de vos posts , c’est à partir de votre expérience que j’ai eu l’idée d’investir à Tourcoing et aussi de part l’expérience avec mon T1 bis qui se loue très bien.

@ lachignolecorse @Dicci

Vous avez complètement raison d’attirer mon attention sur les difficultés de gérer un bien à distance. L’appât de la rentabilité ne doit pas me faire oublier que ce sera pas si simple de gérer ce bien à distance : organisation des visites  ; trouver des artisans de confiance pour les réparations.
De plus pour les travaux, je compte faire appel aux hommes de ma famille qui sont dans le bâtiment. Donc si j’investis à Tourcoing, ils  ne pourront pas m’aider. Mon cousin oar exemple qui est plombier n’acceptera pas de faire 4 heures de route pour aller réparer une fuite d’eau mais il le fera en région parisienne.
De plus, je ne dois pas oublier que j’ai deux enfants en bas âge , 5 ans et 8 ans. La localité de Tourcoing m’attire vraiment mais je dois garder la tête sur les épaules car si j’ai pas de chance , je risque de le regretter et ma vie de famille pourra être un peu chamboulée si tous les week ends , je dois aller à Tourcoing…

Donc, merci pour ces échanges qui m’ont permis de me raisonner. Je vais cibler quelques communes de la région parisienne ; en particulier dans la seine saint denis que je connais bien, j’y habite depuis des années et le prix des T1 est abordable.
Je vais privilégier les communes du 93 et 77 où le grand paris va passer et proche de chez moi. (Champs sur marne, chelles , Saint denis Pleyel ; Gagny)

Dernière modification par Jade (06/11/2017 18h14)

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#264 11/11/2017 19h29 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Jade, je suis dans la même situation que toi.
Je suis résident dans le 93 et j’ai voulu investir à Lille car les tarifs d’achats sont vraiment accessibles mais ce qui m’a freiné c’est la gestion. Je vais me concentrer sur notre région, en cherchant bien on peut tomber sur de bonnes affaires même ici smile

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#265 11/11/2017 21h20 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Oui ; j’ ai laissé tombé mon projet d’investir à Tourcoing car je ne souhaite pas donner la gestion a une agence.
Pour la gestion en direct ; il est plus prudent d’investir à côté de chez soi

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#266 22/11/2017 19h16 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Ancien parisien, à peine arrivé dans la métropole j’ai acheté un studio avant même d’acheter ma RP, j’adore ma région d’adoption et je me vois rester longtemps ici.

Je viens d’acheter un second studio dans le même immeuble (rentabilité faible à 6%, mais pratique je ne souhaite pas multiplier les adresses).

Après moult visites à Wasquehal, Tourcoing, Roubaix, Croix, Lille pour des immeubles, j’ai finalement fait une offre qui a été acceptée pour un lot de 3 appartements dans un immeuble à Tourcoing.
Appartements en parfait état, vides mais bien équipés (cuisine), partie communes minimales, et surtout parking.

Je marche aussi un peu au feeling pour l’emplacement/ville, centre, population OK, métro à moins de 10mn.

Au niveau de la rentabilité je suis légèrement en dessous des 10%, 9.7% en moyenne pour être précis (loyers HC annuel / coût d’acquisition + frais notaire).

Pour info, l’ancien propriétaire fait une moins-value de l’ordre de 35% (acheté au plus haut en 2008).

Dernière modification par maxlille (22/11/2017 19h21)

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#267 26/11/2017 11h43 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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maxlille a écrit :

Je viens d’acheter un second studio dans le même immeuble (rentabilité faible à 6%, mais pratique je ne souhaite pas multiplier les adresses).

Après moult visites à Wasquehal, Tourcoing, Roubaix, Croix, Lille pour des immeubles, j’ai finalement fait une offre qui a été acceptée pour un lot de 3 appartements dans un immeuble à Tourcoing.
Appartements en parfait état, vides mais bien équipés (cuisine), partie communes minimales, et surtout parking..

J’ai acheté 2 appartements dans la même residence, il y a 15 ans et je suis tombé sur un syndic qui pratiquait des tarifs abusifs. J’en ai conclu que je me faisais voler 2 fois. Sans compter les travaux décidés en AG ou c’étaient les autres copropriétaires qui décidaient des travaux et moi qui en payais une bonne partie.

Bravo pour votre achat des 3 studios. Êtes vous propriétaire de l’immeuble de ce fait? Louez vous en nu? Meublé ?

Votre rentabilité est calculée en brut. Ça donne quoi en net?

Dernière modification par lachignolecorse (26/11/2017 11h43)


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#268 26/11/2017 17h38 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je suis bien d’accord avec vous concernant les abus en copro, dans l’immeuble à Lille c’est exactement ce que vous décrivez avec un syndic peu efficace (j’ai vu bien pire).

Cependant les charges restent "raisonnables" et les gros travaux ont été effectués avant mes achats donc j’ai quelques années de tranquillité devant moi.

Je compte aussi les revendre en premier (dès 2030 pour le premier, prêt 15 ans), car la rentabilité n’est pas exceptionnelle (6% après hausse des loyers effectuée déjà) toutefois une légère plus-value est possible (hyper-centre). Celui acheté en 2015, peut se vendre aujourd’hui 100.000 EUR.

Pour en revenir à Tourcoing, je vais détenir 3 lots sur 6, avec possibilité d’acheter un quatrième assez rapidement (janvier).
On sera in fine deux copropriétaires (le second habite sur place et loue l’autre appartement).
Deux appartements sont vides, je vais donc les passer immédiatement en LMNP. Pour le le troisième j’attends le départ du locataire en place (départ prévu été 2018 car étudiante fin de formation).

J’ai bon espoir de détenir tout l’immeuble, ce n’est qu’une question de temps smile
Pour le calcul de rentabilité, j’ai un peu de mal avec encore des appartements en nu et d’autres meublés.
2017/2018 sont vraiment des années de transition, fin 2018 100% des appartements seront en LMNP.

Dernière modification par maxlille (26/11/2017 17h43)

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#269 26/11/2017 17h44 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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maxlille a écrit :

Pour en revenir à Tourcoing, je vais détenir 3 lots sur 6, avec possibilité d’acheter un quatrième assez rapidement (janvier).
On sera in fine deux copropriétaires (le second habite sur place et loue l’autre appartement).
Deux appartements sont vides, je vais donc les passer immédiatement en LMNP. Pour le le troisième j’attends le départ du locataire en place (départ prévu été 2018 car étudiante fin de formation).

Vos droits de votes ne dépasseront jamais 50% lors des ag. Vous êtes condamné à bien vous entendre avec l’autre copropriétaire.


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#270 26/11/2017 18h17 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Sauf si a la fin il obtient tout les appartements et donc l’immeuble.
Il pourra dire au revoir a la copro smile

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#271 15/12/2017 16h29 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour

@Perecastor et MaxLille qui avez des biens sur Tourcoing ; que pensez vous du quartier de Brun Pain à Tourcoing ? Je dois visiter un appartement "rue Jean Froissard" ; c’est un F4 de 85M2 avec 3 chambres et la possibilité de faire une 4 ème chambre.
Mon souhait est de faire de la colocation . Pensez que que c’est jouable de trouver des locataires intéressés par la colocation dans ce quartier ou bien dans Tourcoing centre.
Je n’ai pas encore fait d’étude de marché en mettant une annonce fictive sur le bon coin.
Quels types de locataires avez vous ? Avez vous des étudiants ? Y a t’il des étudiants qui étudient à Lille et qui se logent sur Tourcoing?

Le prix de l’appartement est de 99000 euros et les charges de copropriété de 250 euros par mois. Immeuble de 1970. Si je pars sur une colocation, chaque chambre peut être louée 400 euros.

J’ai aussi regardé du côté des maisons individuelles pour m’affranchir des charges de copropriété mais j’ai pris peur ; il y a énormément de maisons en vente et toutes sont de 1930

Dernière modification par Jade (15/12/2017 16h48)

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#272 15/12/2017 17h20 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour

IL y a assez peu de chance de capter les etudiants de lille, l’offre est deja tres large pour les etudiants et tourcoing est loin  ( ils iront sur villeneuve d’ascq , mons ..). il y a un petit vivier etudiants sur tourcoing , vous pouvez les capter a la bonne periode. mais en dehors ce sera plutot apprenti / stagiaire, jeune tavailleur ou precaire.

Pour les 1930 , il y en a enormement car c’est le coeur de l’immobilier.. elles garnissent les rues de la metropole… de differentes tailles. quels problemes voyez vous avez cela ? ( il y a une verification a faire sur le confort general tout a l’egout etc ..)

Cdt

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#273 16/12/2017 10h27 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Timinel a écrit :

Pour les 1930 , il y en a enormement car c’est le coeur de l’immobilier.. elles garnissent les rues de la metropole… de differentes tailles. quels problemes voyez vous avez cela ? ( il y a une verification a faire sur le confort general tout a l’egout etc ..)

Cdt

Ces maisons doivent être extrêmement mal isolées et demanderaient beaucoup de travaux.

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#274 16/12/2017 11h22 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Mon souhait est de faire de la colocation . Pensez que que c’est jouable de trouver des locataires intéressés par la colocation dans ce quartier ou bien dans Tourcoing centre.

Pour la collocation, je suis en train d’étudier un projet, je ne peux pas vous en dire plus (la concurrence est très rude) mais on est sur la métropole, proche métro.

Immeuble avec 6 grandes chambres bien équipées (cuisine+douche) > 14m2 chacune.

Rentabilité potentielle > 12% mais je vais prendre à minima 2 mois de vacance pour être tranquille car le turnover sera extrêmement élevé (j’imagine juillet/août TRES calme), ça laisse du 10%, brut pas si mal.

Possibilité éventuellement de faire un peu de airbnb mais le potentiel est pas hallucinant
En effet, des hôtels low cost à proximité sont à 40-50e/nuit. Après il reste à la semaine/au mois.

Pas de gros travaux par contre la déco est vieillotte. Les meubles seront à changer très régulièrement.

IL y a assez peu de chance de capter les etudiants de lille, l’offre est deja tres large pour les etudiants et tourcoing est loin  ( ils iront sur villeneuve d’ascq , mons ..). il y a un petit vivier etudiants sur tourcoing , vous pouvez les capter a la bonne periode. mais en dehors ce sera plutot apprenti / stagiaire, jeune tavailleur ou precaire.

Pour les locataires potentiels effectivement, l’offre est pléthorique à Lille, quelques écoles sont disséminées vers Tourcoing/Roubaix (Edhec, ESA etc) mais dans le cadre de ce projet ce n’est pas mon cœur de cible.

Le gros des locataires sera composé de "saisonniers", détachés, CDD, apprentis etc.

In fine, aller chercher 10% semble assez raisonnable, la localisation est intéressante.
Par contre le temps de gestion sera très élevé ce qui pour le moment me fait un peu hésiter.

Dernière modification par maxlille (16/12/2017 13h57)

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#275 16/12/2017 12h19 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Ces maisons doivent être extrêmement mal isolées et demanderaient beaucoup de travaux.

tout depend si elles ont ete refaite .. je viens de terminer une large 1930 qui est BBC .

maintenant compte tenu de la distance je pense que la colocation n’est pas une solution tres facile pour vous , le turnover sera tres fort.

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