Meilleures formations pour l'investissement immobilier locatif ?

Bonjour,

Concernant vos problèmes à juger de la qualité technique d’un bien :
1) ça s’apprend. Lisez des bouquins comme : Guide d’achat de la maison ancienne eBook: Pierre Thiébaut: Amazon.fr: Boutique Kindle Au fur et à mesure de vos visites et discussions, apprenez à reconnaître les époques de construction, les matériaux constructifs, etc.
Il faut un certain goût pour le bâtiment et ses techniques.
Perso, mon père a été menuisier/bureau d’études/dessinateur de plans/métreur en bâtiment ; moi-même j’ai travaillé en lien avec le bâtiment (isolation, maîtrise de l’énergie et énergies renouvelables) ; je bricole : j’ai donc acquis une certaine expérience et une certaine connaissance même si je suis très loin d’être au niveau d’un pro.
Cette auto-formation peut se faire sur d’autres bâtiments que ceux qu’on envisage d’acheter. Par exemple vous allez chez untel : en jetant quelques coups d’oeil et en tapotant un peu ici et là, vous essayez de savoir à peu près quand ça a été construit, si c’est isolé, si ça a été rénové, si c’est du double vitrage et l’âge approximatif des fenêtres, le type de ventilation, l’orientation des pièces, etc. Après votre petit examen vous le confrontez à la réalité que vous apprenez de la bouche du propriétaire. A faire bien sûr avec quelqu’un qui se prête à l’exercice, qui ne va pas se vexer et qui connaît bien sa maison.
2) Quand on ne sait pas, on demande à un pro. Si le bâtiment vous plait, faites une contre-visite avec un pro du bâtiment : soit un généraliste (architecte, maître d’oeuvre indépendant ou entreprise générale de bâtiment), soit avec le spécialiste correspondant à un défaut possible (un maçon si vous avez vu une grosse fissure, un charpentier-couvreur si vous pensez qu’il faut refaire la toiture, etc.).
En revanche on ne fait PAS confiance aux AI (qui vous racontent n’importe quoi pourvu que ça soit vendeur) ni aux diagnostiqueurs immobilier (qui ont rarement une connaissance et une expérience au niveau des pros suscités, comme vous avez pu vous en rendre compte).

Concernant la fiscalité : ça s’apprend. Ca ne pose aucun problème à comprendre quand on a fait des études supérieures, il suffit de s’y mettre. Pendant mes 2-3 premiers mois sur le forum je ne comprenais rien au meublé. Je lisais LMNP, amortissements et autres termes barbares, et c’était du chinois pour moi. J’avais d’autres trucs à apprendre et ce n’était pas ma priorité du moment. Un beau jour je me suis dit "faut quand même que je comprenne ce que c’est que leur put… de LMNP", je m’y suis collé et voilà. Je crois que je connais assez bien maintenant…

- cible/quartier etc. : ça s’apprend. Lisez des études de cas, regardez des annonces sur le bon coin, etc. Par exemple sur une ville ou un quartier que je ne connais pas, je vais d’abord regarder les prix sur meilleurs agents, après je vais voir les prix sur le bon coin à la vente mais aussi à la location, je passe par la fiche wikipedia de la commune et notamment la dynamique démographique… Je vais sur google street view et je fais le tour virtuel du quartier. Au bout d’1/2 heure environ, j’ai déjà une meilleure compréhension de cette ville/ce quartier, de son marché immobilier etc. Evidemment ce n’est qu’une première approche.
Sur un bâtiment précis, ne pas oublier le site du cadastre, le PLU de la commune, etc. J’ai déjà raconté comment j’ai laissé tomber un bien qui me plaisait énormément quand j’ai vu sur le PLU qu’il était situé à une encablure d’une réserve pour un gros aménagement futur. Maison charmante avec vue sur le viaduc routier : non merci !

- concernant votre immeuble de rapport : ça pue l’approximatif. 800 k€ + 400 k€ de travaux : chiffres sortis du chapeau. Vous rêvez ensuite sur 500 k€ : n’importe quoi. Personne ne brade un immeuble avec un potentiel de 150 k€ de loyers/an. 3 mois de vacance par an en location nue : n’importe quoi, c’est beaucoup moins. Là vous rêvez tout haut sur des trucs hyper approximatifs, et des rêves à 1 M€, ça fait très bizarre quand ça tourne mal.

Mon conseil si vous voulez poursuivre dans l’immobilier :
- recherchez sérieusement des petits biens qui pourraient vous convenir (garages ou petits appartements).
- étudiez-les à fond dans le but de les acheter. Chiffrez les travaux, regardez le cadastre, visitez, posez des questions, faites des calculs de renta, etc. N’oubliez pas les frais type frais de notaire, frais de dossier bancaire etc. qui peuvent représenter une proportion considérable du coût final surtout pour de petits biens.
- vous allez peut-être écarter le premier car il n’est pas assez rentable, le second parce qu’il y a des travaux trop coûteux, le troisième parce que autre chose… Mais ce faisant, vous aurez acquis une expérience considérable et vous jugerez un cas de plus en plus vite et de mieux en mieux. Naturellement, chaque cas fera l’objet d’un dossier dédié sur votre ordinateur où vous amassez les infos : le PLU de la commune, les infos sur la parcelle récupérée sur le site du cadastre, votre fiche compte-rendu de visite, votre tableur excel de calcul de renta, vos photos, etc. Il faut que chaque cas soit étudié au point que vous connaissiez le bâtiment comme s’il était à vous, qu’il n’ait plus de secrets pour vous.
Un jour, vous étudierez votre cas à fond et vous concluerez : "rentable, un peu de travaux mais faisable, devrait bien se louer envers tel type de locataires compte tenu du quartier etc. : bingo, j’y vais."

Sinon, à vous lire, j’avoue que je me suis fait la même remarque que plusieurs autres foreumeurs : cette personne n’a pas le goût de l’immobilier et ne devrait pas y aller… A vous de voir si cette impression se confirme ou si vous trouvez en vous les ressources pour dépasser le stade du dilettante.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2017 22h53)

Je vous conseille d’arrêter suivre ces marketeurs charlatans. J’ai moi même regardé beaucoup de vidéos de ces gens là et on apprend pas mal de petites astuces, mais à la longue ça vous empêche de passer à l’action selon moi.

De toute façon je vous la fais courte, après plusieurs vidéos j’ai compris que leur technique est la suivante : aller dans des petites villes pour avoir des rentabilités élevées.
Voilà, pas besoin d’acheter leur formation à 1000 euros.

Quand on voit leur détermination pour vendre leurs trucs, le fait qu’ils se filment pendant les vacances au lieu d’en profiter, c’est tout simplement parce qu’ils ne sont pas rentiers avec l’immobilier.

Alors on fait quoi ? Je vous conseille de définir une stratégie (par exemple sortir des sentiers battus du studio/T2 et faire de la collocation?), d’étudier les villes, d’aller sur place, faire des visites, faire des fausses annonces pour étudier la demande etc.

Je vais redire ce qui a déjà été dit, peut être avec une image un peu différente…

J’ai souvent eu des cours magistraux suivis ou accompagnés de travaux pratiques. Pédagogiquement, écouter, lire c’est retenir 20% à 30%. En faisant, on monte à 50 %. En cherchant pour trouver 70% et enfin en expliquant on arrive à 90 % de connaissances retenus sur une leçon.

Donc toute la théorie que vous êtes en train d’apprendre et d’ingurgiter ne vous permettra pas d’aller au delà de 30% de connaissances. Pour aller plus loin et avoir une meilleur compréhension du sujet, il vous faut désormais passer à la pratique, trouver les réponses et prendre les décisions face aux difficultés qui se présenteront. Enfin, en venant ensuite partager votre point de vue/expérience/analyse ici, vous vous approcherez des 90%!

En conclusion, vous ne serez jamais plus prêt qu’aujourd’hui. Il vous faut passer à l’acte.

@Sosoentrepreneur Joli lapsus avec le mot "floué" :-)

Dernière modification par byann22 (30/10/2019 20h50)

Triples comptes et messages auront disparu demain.
Bonne nuit.

coriace a écrit :

Triples comptes et messages auront disparu demain.

Bonsoir voilà qui est fait pour les 4 comptes incriminés.

Non, au contraire il faut tout laisser, ça ne fait que décrédibiliser un peu plus ces promoteurs de pigeonnades et si quelqu’un cherche cela sur internet il tombera sans doute sur cette page et nous aurons tous fait notre travail en démontrant une potentielle tromperie par un parterre d’experts divers.

@Sosoentrepreneur / Investofr / Immotrading / Charlyyy ou que sais-je, votre petit numéro façon joueur de bonneteau est vraiment pathétique et vous êtes décidément tombé au mauvais endroit…

Il y depuis peu une chaîne Youtube sur laquelle la personne tente de révéler les stratagèmes utilisés par tous ces vendeurs de rêve. Je n’ai regardé qu’une seule vidéo que j’ai trouvée intéressante.
Je vous laisse vous faire votre propre avis.

Vendeur De Vérité  - YouTube

Je suis d’accord avec vos propos.
Le problème c’est que pour vous justifier vous avancez que l’investisseur va probablement se planter sur les prévisions, ou consommer le cash flow bêtement.
Alors le problème n’est pas le cash flow mais bien la compétence/le comportement de l’investisseur.

Pour un même projet, une longue durée d’emprunt permet, de mon point de vue, un meilleur cash flow donc une capacité d’épargne qui s’accroit grâce à l’investissement, une capacité d’endettement pour de futurs projet qui s’accroit également, et une tranquillité d’esprit plus importante face aux échéances (en cas de petite vacance, impayés, etc)

Bien entendu cela ne doit pas masquer un projet qui n’est pas rentable (bien qu’en général un projet pas rentable a rarement un CF positif, même sur 25ans).

C’est encore un vendeur de rêve qui s’est enrichi en faisant de l’immobilier vendant des formations : sur societe.com son nom n’apparait que dans une SCI dont il n’est pas l’associé, les autres sociétés qu’il gère font dans la formation, la restauration …

Les témoignages sur son site internet sont BIDONS :



La pseudo secrétaire médicale Jessica se trouve sur des centaines de sites Anglophones :
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Idem pour Nicolas le pseudo Designer automobile …

Et on retrouve bien sûr les histoires habituelles "j’ai acheté 36000 appartements en 1 an, j’ai quitté la rat race et je suis un winner " "venez acheter ma formation pour faire pareil" …

Je m’appelle Quentin DOULCIER, j’ai 28 ans. Je suis indépendant financièrement depuis 2016
J’ai atteint mon indépendance financière très rapidement, en 2 ans seulement suite à mes investissements immobiliers.

Je suis comme vous quelqu’un de normal ! J’ai commencé à investir dans l’immobilier à l’âge de 22 ans. J’ai créé une stratégie d’investissement que personne n’utilisait. Ça à marcher et j’ai donc continué à investir massivement depuis 2015. Aujourd’hui je possède plus de 40 appartements et vis entièrement de mes loyers depuis 2016.

Dernière modification par Oblible (20/03/2021 10h50)

Hoenheim a écrit :

Intéressant les faux témoignages, comment avez vous repéré l’escroquerie? Avec une recherche Google image ?

Désolé mais je n’ai pas envie que les "escrocs" le sachent, ça m’aide à les démasquer

( il va bientôt débarquer ici et nous dire que les photos sont de la faute du stagiaire mais que les témoignages ne sont pas bidons )

Hoenheim a écrit :

Certains formateurs, dont lui (étrangement du coup) + quelques autres (Guillaume de Club immobilier de mémoire) sont assez transparents là dessus et indiquent que les formations sont un complément de revenu forcément non négligeable à leur activité davantage passive que l’immobilier.

Posez-lui cette question simple : comment gère-t-il les 40 biens immobiliers qu’il prétend posséder ? Vu le nombre de biens, il devrait être LMP ou les gérer via une SCI, SAS … or je ne trouve rien sur societe.com ( à part une SCI dont il est le gérant non associé, une SCI au capital de 200 euros … ).

SOCIETE NINJA

Dernière modification par Oblible (20/03/2021 15h21)

Franchement, c’est quoi les "trucs" pouvant être appris dans ces super formations pour devenir un  cador de l’investissement immobilier ,et ne pouvant être trouvés sur ce forum qui compile l’expérience bien réelle de dizaines (centaines?) d’investisseurs ,sur à peu près toutes les typologies de biens ,dans toutes les régions voire à l’étranger ,et ce depuis quoi…2009?

Une "vraie" formation dans les métiers du batiment sera toujours plus utile ,même sans faire les travaux soi-même: histoire d’être en mesure d’évaluer "à la louche" le coût des travaux ,ou de repérer assez vite les éventuels professionels qui pourraient le prendre pour un jambon …

Peut-être se former pourquoi pas sur le plan comptable, ou juridique?

Alors bien sûr une partie des "astuces" proposées sont moyennes voire pipeau, y a à boire et à manger

Et vous acceptez cela ? Moi pas. Une formation est censée vous apporter des connaissances justes, fiabilisées et à jour. Si, dans les informations délivrées, il faut encore faire le tri entre le bon, le "moyen" et le "pipeau" (selon vos terme)s, ce n’est plus une formation, c’est de l’information tout venante.

Ce n’est pas dur d’avoir plein d’informations, sur n’importe quel sujet. Quand je paie pour un livre ou une formation, c’est pour avoir de l’information :
- exacte, fiable et à jour
- exhaustive (compte tenu du niveau annoncé ; car on ne peut jamais être totalement exhaustif ;  ce qui compte c’est d’avoir un niveau d’expertise conforme avec ce qui est nécessaire pour mettre en oeuvre efficacement les connaissances)
- organisée, hiérarchisée
- présentée de façon pédagogique.

Là, vous nous dites que l’information n’est pas fiable. Je trouve cela embêtant, pour une formation payante.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2021 09h54)