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Forums des investisseurs heureux

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#226 17/08/2017 13h40 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   67 

Pour la Fabrique des Quartiers, je trouve leurs devis de réhabilitation, obligatoires car intégrés au contrat de vente, trop salés. Ce qui dégrade forcément la rentabilité future.

Tourcoing, j’apprécie certains quartiers, j’y cherche aussi des biens à vendre.

Roubaix, je fuis car je ne connais pas. Beaucoup de biens pas chers par rapport au reste de l’agglomération. J’ai eu l’occasion de discuter avec un policier roubaisien, qui travaille sur la région en lien avec Guillaume33. Il investit… à Valenciennes et Lens!

Quand je vois le nombre de terroristes passés par Roubaix, ça fait peur… sûrement de bonne affaires à faire!

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#227 18/08/2017 19h36 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je ne comprend pas quand vous dites que la collocation sur Lille est une bonne idée sad

L’encadrement des loyers ne tue -t-il pas le rendement des collocations ?

Dernière modification par FuturExPauvre (18/08/2017 19h37)

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#228 18/08/2017 20h58 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Non l’investissement dans un appartement adapté à la colocation permet d’échapper à l’encadrement des loyers. Dans tous les cas, pour l’instant… et sous certaines conditions.
C’est dit dans le décret : l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux colocations sous bail individuel…

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#229 27/08/2017 03h49 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous !
J’ai une petite demande d’infos, peut etre sauriez vous me répondre !

Etant sur le point d’acquérir un immeuble à lille et le diviser en 3 lots, je recherche un prestataire afin de sortir les poubelles le vendredi soir et les rentrer les samedi matin, ainsi que nettoyage d’un couloir 2x par mois et nettoyage des bacs poubelles par 1x par trimestre

A ce titre pourriez vous une idée de prix par mois, ou une entreprise à me conseiller ?

Merci pour vos réponses !

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#230 27/08/2017 08h39 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   67 

@FuturExPauvre:

D’accord avec vous sur les colocations en bail collectif à Lille. Je cherche dans les villes limitrophes non soumises à l’encadrement. Ce ne sont pas les maisons qui manquent.

@nathoun:
Peut-être pourriez-vous nos présenter votre projet de division d’immeuble auparavant?

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#231 27/08/2017 09h11 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   478 

Bonjour Nathoun,

lorsque je gérais le syndic bénévole de l’immeuble où j’habitais sur Lille, j’avais confié une tâche 100% identique à celle que vous évoquez à la société Pro Impec.
Le coût était alors de 1800 euros à l’année environ (mais c’était en 2007) pour le nettoyage bimensuel d’une petite entrée, d’un local poubelle, d’une montée d’escalier de 4 étages avec sortie du contener chaque semaine.

Pro Impec était la moins chère de toutes.

J’avais contacté d’autres sociétés :

- Ent. de nettoyage marcquoise (Hellemmes), 2 fois plus cher
- Clinitex (Croix), 2 fois plus cher

- Prestige Net (Lille), 20% plus cher
- Renov AG (Lille), 25% plus cher
- CMPS (Lille), 25% plus cher

- Actipropre (Templemars), sans réponse
- SNN (Lomme), sans réponse
- Bien-être Services (Lille), sans réponse

Le coût, de mémoire, augmentait de 3-4% chaque année.
Donc, je pense que, actuellement, vous pouvez partir sur 2000 euros à l’année minimum

Frédéric


Parrain : WeSave - Yomoni - LINXEA - Bourse Direct - BINCK - Fortuneo - Boursorama - MAIL BLOG

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#232 27/08/2017 09h55 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   10 

C’est cher, avec une qualité pas toujours au rdv de surcroit..mais on paie des charges et le deplacement.
Pour ma gouverne, y-a-t’il possibilité de faire faire ce genre de travail par un locataire qu’on exonererait de loyer a proportion ?


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#233 27/08/2017 14h01 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   31 

Je le fais moi-même car c’est une prestation chère lorsque vous sous-traitez. J’ai l’avantage de ne pas avoir de nettoyage à faire. Par contre, je m’occupe des espaces verts. C’est contraignant mais cela permet de vérifier que tout est en ordre.

Assez d’accord avec les prix annoncés (150 à 200€/mois).

Lorsque je suis en vacances, j’ai un locataire qui s’occupe des poubelles (moyennant un dédommagement). Durant les vacances scolaires, sortir les poubelles 1 fois par semaine est suffisant si vos locataires sont étudiants. Pour le dédommagement, le faire hors bail car le locataire prend aussi des vacances, et peut changer d’avis pour faire ce menu travail.

Si vous voulez trouver moins chez, trouvez une personne qui recherche de heures de ménage à proximité de votre immeuble. Ça devrait vous coûter moins cher.

Dernière modification par lachignolecorse (27/08/2017 14h08)


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#234 28/08/2017 13h30 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   12 

Agneau59 a écrit :

Non l’investissement dans un appartement adapté à la colocation permet d’échapper à l’encadrement des loyers. Dans tous les cas, pour l’instant… et sous certaines conditions.
C’est dit dans le décret : l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux colocations sous bail individuel…

Pourriez-vous justifier vos dires et vos "conditions" car je doute de leur fondement ?

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#235 18/09/2017 13h58 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   31 

Je partage cette infographie intéressante sur le marché locatif à Lille:

https://blog.locservice.fr/wp-content/uploads/2017/04/Observatoire-2017-Lille.jpeg

Je suis dans une démarche de réflexion pour passer un studio loué nu (à des étudiants) en meublé.
Je n’arrive pas à déterminer si la vacance en meublé sera supérieure au nu, pour le moment mes locataires partent systématiquement fin juin/juillet et sont remplacés sous 15j en juillet/août.

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#236 18/09/2017 17h52 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Réputation :   31 

Je suis entrain de le faire sur un de mes appartements dans lille. Je ne pense pas qu’il y aura davantage de vacances surtout si votre appartement est bien situé.


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#237 18/09/2017 19h24 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Réputation :   12 

Pour ce qui est de la demande sur l’été il n’y a pas photo si l’appart est bien situé il part dans les 2 semaines donc aucune vacance. Je reste plus nuancé sur le reste de l’année car je n’ai pas de recul mais je ne vois pas pourquoi cela diffèrerait entre nu et meublé, la question serait alors : Y’a t-il un marché pour du meublé non étudiant ?

J’ai été contacté par des agences qui en cherche donc je dirais oui mais quelle importance a ce marché ??

Je vais être dans votre cas sous-peu car j’ai un appart nu qui va se libérer dans quelques mois. Je n’hésiterai pas à le proposer meublé. Si le marché n’est pas là je le mettrai en saisonnier en attendant, mais je suis confiant. Le meublé répond à une demande plutôt récente, mais qui économiquement est viable (meubler un appart et déménager est onéreux) donc c’est pertinent de se placer. Et Lille draine beaucoup de jeunes salariés, je pense que dans ce cas la proximité de la gare est un plus.

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#238 18/09/2017 21h48 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Oui il y a un marché en meublé pour locataire non étudiant. Mais c’est sans commune mesure avec la demande étudiante. Ce n’est pas pour de la courte durée.  Je loue assez régulièrement les appartements à des travailleurs.  La durée du bail va de 3 à 18 mois.

L’inconvénient de cette clientèle est de libérer l’appartement hors période favorable pour une relocation rapide ce qui engendre un taux de vacance supérieur.


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#239 19/09/2017 08h57 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je me permets de vous dire mon ressenti car j’ai vécu quelques années sur Lille et je suis actuellement locataire d’un appartement meublé. Si j’avais pu (ou si j’y avais pensé), j’aurais loué un meublé sur Lille durant mes études.

La perte d’argent due aux déménagements lorsqu’on est pas géographiquement stabilisé est phénoménale. Meubler un appart avec des meubles (même bas de gamme), ça revient tout de suite cher. Et lorsqu’on déménage, c’est location d’un camion + déménageur (si emménagement dans région où l’on ne connait personne) ou revente de tous les meubles à très bas prix pour en racheter sur place…

Depuis, j’ai fait le choix de louer un meublé, bien que je sois maintenant jeune salarié. J’imagine que la vacance locative peut être plus importante en cas de départ du locataire hors-été, mais dans mon cas, c’est la recherche d’un nouvel appartement meublé qui est compliquée. Les biens "bien" meublés restent relativement rares et je ne m’étonnerais pas qu’il y ait une forte demande à n’importe quelle période de l’année, surtout à Lille où la population d’étudiants/jeunes actifs est énorme. Je me lancerais sans réfléchir à votre place : vous ne risquez pas grand chose.

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#240 06/10/2017 14h17 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour à tous, je viens de visiter une dizaine de biens sur Lille et c’est très compliqué de trouver une rentabilité > 8% sans "forcer".

Résultat des courses j’ai vu partir des studios de 25m2 à plus de 100.000 EUR, principalement des parents qui achètent pour leurs enfants, localisation gambetta/république.

En s’éloignant un peu (métro port de Lille), j’ai trouvé un lot de 2 appartements, 1 studio de 20m2 avec mezzanine + 1 T3 pour le prix de 205.000 EUR, même en négociant à 185.000 EUR j’arrive péniblement à 7%, sans compter les petits travaux que je vais devoir faire donc je suis parti en courant.

En désespoir de cause je me suis mis à chercher sur Tourcoing (métro colbert/centre ville) et il y a du potentiel, on peut espérer du 10% facilement (45m2 pour 65.000e après négo, loyer de 550CC).
J’hésite encore car si j’ai trouvé facilement, je vais me mettre à chercher du 12%…

Et ce matin, belle surprise, studio vers gambetta, état impeccable, rdc avec des velux uniquement, je vais faire une offre à 75k pour 30m2, avec potentiel de loyer de 500e, donc 8% dans Lille centre, pas mal!

Dernière modification par maxlille (06/10/2017 15h32)

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#241 07/10/2017 09h15 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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@maxlille : J’ai fait la même démarche que vous il y a plus de 2 ans maintenant, pour en venir à la même conclusion : sauf énorme affaire, les rentabilités sont assez moyennes sur Lille intra-muros et ne permettent pas de tirer un CF positif. D’où la nécessité d’aller chercher la rentabilité où elle se trouve, c’est-à-dire sur des villes périphériques.

Je vous laisse filtrer mes messages si vous voulez plus d’infos sur mon projet (immeuble de 6 lots à Tourcoing Centre à 10% de rentabilité). Mes difficultés sur ce projet ont été techniques (notamment la toiture que j’ai dû refaire rapidement suite à un dégât des eaux) mais certainement pas locatives. La demande locative sur les studios et T2 y est très forte toute l’année, et j’ai toujours reloué sans vacance et à des bons locataires. Quant aux rentabilités, un objectif de 10% (loyers annuels HC / prix d’achat tout compris) sur un immeuble bien rénové et au moins 12% sur un immeuble à rénover en hyper-centre me semble ambitieux mais pas déraisonnable.

Par ailleurs, j’ai échangé avec pas mal d’investisseurs dans la zone Fives-Hellemmes-Lezennes, qui y ont aussi trouvé une forte demande locative et de bonnes rentabilités. Peut-être une piste pour vos recherches ?

NB : Cette file s’étant enrichie de plusieurs "petits nouveaux", je relance une invitation pour la prochaine réunion des investisseurs lillois (voir dans la section Rencontre des IH). Au plaisir d’en discuter avec vous de vive voix !

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#242 07/10/2017 11h50 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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12 € le m2 à Tourcoing centre, c’est le loyer moyen?

Les prix commencent à 10 € le m2, ici 450 € pour 45 m2:
Appartement 2 pièces 50 m² Locations Nord - leboncoin.fr

Il me semble que Perecastor loue plus cher, si il veut bien nous rappeler son loyer moyen.

Meilleursagents.com indique 9 € du m2 pour la ville de Tourcoing en général:

Prix immobilier Tourcoing (59200)

PS: il y a vraiment des gens qui louent un studio 500 € à Lille Gambetta? A ce prix, vous empruntez 100 000 € sur 20 ans…

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#243 07/10/2017 12h06 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Mon offre à 75KEUR ayant été refusée sur Lille et la contre-proposition n’étant pas assez intéressante je démarre les visites sur Tourcoing.

La demande locative sur les studios et T2 y est très forte toute l’année, et j’ai toujours reloué sans vacance et à des bons locataires.

Je suis très motivé et vos retours sont très précieux!

Pour le moment avant négo, premier bien rue nationale m2 légèrement en dessous des 1.500 EUR/m2, surface 45/50m2.

Je pense pouvoir le louer meublé 470+30, avec une petite négo on atteint les 9%/9.5% de rentabilité dans un secteur central.

Par ailleurs, j’ai échangé avec pas mal d’investisseurs dans la zone Fives-Hellemmes-Lezennes, qui y ont aussi trouvé une forte demande locative et de bonnes rentabilités. Peut-être une piste pour vos recherches ?

Prochaine étape après Tourcoing!

Dernière modification par maxlille (07/10/2017 12h09)

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#244 07/10/2017 12h43 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Comment calculez-vous le rendement brut svp?

45m2 x 1500 €/m2 + 7% frais de vente = 72 225 € pour 12 x 470 €= 5640 € de loyer (100% de taux d’occupation?) = 7.8 %.

Dernière modification par Trahcoh (07/10/2017 12h43)

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#245 07/10/2017 12h57 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Comment calculez-vous le rendement brut svp?

45m2 x 1500 €/m2 + 7% frais de vente = 72 225 € pour 12 x 470 €= 5640 € de loyer (100% de taux d’occupation?) = 7.8 %.

J’espère avoir le bien à 63.000 EUR, pour 12 x 470 = 5640 (TO 100%) = 8.95%
En meublant l’appartement j’espère augmenter un peu le loyer pour arriver à 500 HC.

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#246 07/10/2017 22h57 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je ne pense pas que le m2 moyen sur Tourcoing soit représentatif car, comme beaucoup de grandes villes (quasi 100.000 habitants), il y a un hyper-centre dynamique et attractif et des quartiers périphériques plus quelconques, voire un peu craignos.

Personnellement les loyers toutes charges comprises (chauffage, EC/EF, TOM… hors EDF) que je pratique, pour des appartement anciens joliment rénovés et loués meublés en hyper-centre, sont d’environ 16€/m2 pour un studio, 14€/m2 pour un T2 et 12€/m2 pour un T3.

@Trahcoh : le T2 bis de l’annonce est situé quartier Gambetta, donc déjà bien loin de l’hyper-centre (métros Tourcoing Centre et Colbert), et il y a des frais d’agence à l’entrée. Donc pas surprenant de le trouver à ce prix assez attractif.

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#247 09/10/2017 21h31 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bien d’accord avec perecastor. Tourcoing a des loyers très hétérogènes. Privilégier centre ville et ligne de métro.

Lille centre, j’évite car je viens de faire estimer un studio 23m2. .. 5000€/m2

Dernière modification par lachignolecorse (09/10/2017 21h34)


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#248 13/10/2017 22h01 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonsoir ,

pas tout a fait le sujet du fil .. mais ca pique une fois par an ..
je viens de  faire le virement pour la TF … ouch 30% d’augmentation par rapport a 2016 j’arrive à + 5000 euros

ca greve un peu plus la renta sur Lille..

Cdt

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#249 13/10/2017 23h05 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Moi c’est quasi stable à Lille. Comment est-ce possible? Vous ne bénéficiez plus d’un abattement?

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#250 14/10/2017 05h25 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Oui quasi stable en 2017 hormis la réévaluation de czrtaines valeurs locatives (+10%…). J’avais déjà eu +14% l’an dernier. Ça pique en effet…


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